Ипотечный кредит, оформление

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

У нас в новостях активно обсуждалась статья про ипотечные займы -

http://www.zakon.kz/our/news/news.asp?id=39033

Продолжая обсуждение темы выношу на обсуждение следующие вопросы:

1. Должно ли в  кредитном договоре на предоставление займа в долларах фиксироваться  значение индекса инфляции (индекса потребительских цен). При  этом в таком  кредитном договоре указано, что банк вправе менять ставку вознаграждения в зависимости от показателей инфляции тенге. Насколько обоснованно увязывать инфляцию с повышением выплат по кредитам в долларах.

2. Имеет ли заемщик право  вносить свои изменения и дополнения перед подписанием кредитного  договора, а также предварительно обсуждать его со своим юристом?

3. Законно ли использование банком своего  внутреннего курса доллара (он выше обычного по которому покупается и продается валюта)  при расчетах с клиентом?   При этом наличие внутреннего курса в кредитном договоре не обозначено.

4. Насколько правомерно требование банка при заключении договора ипотеки  требовать от заемщика  предоставления доверенности физическому лицу -  сотруднику банка. Согласно этому документу он сможет получить за владельца заложенной квартиры правоустанавливающие  и технические документы на квартиру.  Обладатель доверенности также вправе подписывать необходимые заявления и совершать иные действия связанные с заложенным имуществом от имени заемщика.

5. Почему заемщик должен платить за конвертацию валюты при предоставлении ему  кредита в долларах. Насколько обоснованна сумма платежа за такую услугу.  При этом платежи, в том числе за оформление кредита заемщик перечисляет  в тенге.

6. Каков порядок организации кредита.  Сначала подписание кредитного соглашения, затем   оплата разовых комиссий или наоборот?

Желающим принять участие в обсуждении- просьба высказываться, мнение юридической общественности будет отражено в газете.

[Эдуард]

мнение юридической общественности будет отражено в газете

Честно говоря, у меня большие сомнения, что "мнение юридической общественности" повлияет на отношение банкиров к клиентам.  

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

А вообще то есть какое-то мнение?

Ну а насчет газеты- это смотря какая газета. По опыту своих публикаций в КП могу сказать, что в ней ничего без внимания официальных структур не остается - это на 100 % .

[Гость mister-and]

Для того чтобы хоть что-нибудь из выше перечисленных пунктов исполнялись банками, данные положения должны быть закреплены законодательно.

И вообще уже давно нужен самостоятельный закон, регулирующий правоотношения в области ипотечного кредитования.

Хорошим примером могут сложить законы по регулированию отношений, возникающих в области обязательного страхования ГПО.

[Александр Чашкин]

1. Должно ли в  кредитном договоре на предоставление займа в долларах фиксироваться  значение индекса инфляции (индекса потребительских цен). При  этом в таком  кредитном договоре указано, что банк вправе менять ставку вознаграждения в зависимости от показателей инфляции тенге. Насколько обоснованно увязывать инфляцию с повышением выплат по кредитам в долларах.

не вижу противоречия аконодательству в такой привязке.

конечно, индекс инфляции в тенге не равен аналогичному долларовому показателю, поскольку между ними существует девальвационный или ревальвационный коэффициент.

тем не менее коэффициент инфляции является одним из базовых элементов определения требуемой бынком ставки доходности по выдаваемому им кредиту.

поэтому наиболее справедливо было бы при изменении долларовой ставки по кредиту учитывать одновременно и коэф-т инфляции в тенге и коэффициент девальвации/ревальвации тенге к доллару.

2. Имеет ли заемщик право  вносить свои изменения и дополнения перед подписанием кредитного  договора, а также предварительно обсуждать его со своим юристом?

Это imho безусловное право любого заемщика вытекающее из принципа свободы договора и установленного законодательством порядка заключения договора (оферта - акцепт).

Потенциальный заемщик вправе подписать предложенный кредитный договор с протоколом разногласий, т.е. сделать новую оферту со своими условиями...

3. Законно ли использование банком своего  внутреннего курса доллара (он выше обычного по которому покупается и продается валюта)  при расчетах с клиентом?   При этом наличие внутреннего курса в кредитном договоре не обозначено.

как я понимаю, если заем предоставляется в определенной валюте, то в этой валюте деньги (предмет займа) и должен быть выдан заемщику.

и заемщик должен вернуть деньги в той же валюте.

"внутренний курс" конвертации может возникать только при предоставлении банком дополнительных (конвертационных) услуг заемщику-клиенту.

imho делается это вне договора займа.

пусть заемщик приносит банку баксы при возврате займа и выплате процентов - и никакой конвертации не будет, но если он приносит тенге - банк, естественно сам будет конвертировать по своим внутренним расценкам.

4. Насколько правомерно требование банка при заключении договора ипотеки  требовать от заемщика  предоставления доверенности физическому лицу -  сотруднику банка. Согласно этому документу он сможет получить за владельца заложенной квартиры правоустанавливающие  и технические документы на квартиру.  Обладатель доверенности также вправе подписывать необходимые заявления и совершать иные действия связанные с заложенным имуществом от имени заемщика.

такое требование, безусловно, неправомерно.

Если у банка есть какие-то права, как у залогодержателя, в отношении совершения каких-то действий собственника залогового имущества (например, получать документы), то доверенность должна выдаваться непосредственно банку - т.е. правомочному лицу, а не какому-то физ.лицу.

Но, в общем случае, права собственника в их полном объеме, а особенно "подписывать необходимые заявления и совершать иные действия связанные с заложенным имуществом от имени" залогодателя, конечно, залогодержателю не переходят и не должны переходить или делегироваться.

imho делается это только по причине недоработанности системы и порядка процедуры обременения ипотеки.у центров по недвижимости нет соответствующих фактическим процедурам заключения ипотечных договоров правил или инструментария.

5. Почему заемщик должен платить за конвертацию валюты при предоставлении ему  кредита в долларах. Насколько обоснованна сумма платежа за такую услугу.  При этом платежи, в том числе за оформление кредита заемщик перечисляет  в тенге.

я не знаю, что такое "платежи за оформление кредита", по остальному - в вопросе 3.

[Гость Королев]

По первым четырем вопросам я, пожалуй, согласен с доводами Александра Чашкина.

Что касается конвертации - она оплачивается только в определенных случаях, в том числе: 1) при получение кредита, если заемщик решил оформить заем в долларах, а получить деньги наличными или перечислить деньги безналом хочет в тенге. 2) при погашении займа, если займ был оформлен в долларах, но  заемщик не открывает долларового счета.

При этом конвертация производится по установленным тарифам банка. Для избежания оплаты за конвертацию достаточно оформить заем в тенге (выбор валюты кредитования - за заемщиком), либо открытие валютного счета и осуществление платежей через него. Но при этом, при ипотечном кредитовании (приобретении недвижимости в РК), с валютного счета можно будет снять только наличные, так  как  перечисление ин.валюты на счет продавца жилья (в счет оплаты за приобретаемое жилье) запрещает валютное законодательство.

Что касатеся момента оплаты разовых комиссий, то тут вообще проблем нет. В зависимости от вида комиссии. Если например комиссия за рассмотрение проекта, то естественно она оплачивается до оформления кредита (так как в предоставлении кредита может быть обоснованно отказано). Комииссия за оформление займа - по договоренности с банком. Некоторые банки суммы комиссий включают в сумму займа и заемщик оплачивает эти комиссии одновременно с получением займа.

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

Спасибо за участие    Меня до понедельника не будет- не теряйте.

Пока поступили еще вопросы -

1. В кредитном договоре должен ли быть прописан механизм изменения ставки вознаграждения, потолок ее увеличения?

Ведь как получается: в этом месяце заплатил 300 баксов,завтра тебе говорят плати 400.- условия изменились, инфляция. А как они ее высчитали?  Предъявляют  какие то  таблицы учета инфляции, в результате - банк всегда прав. А заемщик находится в подвешенном состоянии. Не может планировать свои расходы на кредит.  

2. за любое движение банк берет комиссии. Допустим захотел досрочно рассчитаться - заплати сначала комиссию. Где должно быть написано в каких случаях банк может брать комиссию за свои услуги?

3. Александр не видит противоречия, что заемщик должен в доларовом займе учитывать инфляцию тенге. Тогда как же назвать такой договор? Явно ведь ставка вознаграждения не может называться в этом случае  фиксированной. Получается не валютный договор, а валютно - тенговый, Заемщик при его заключении однозначно проигрывает. Вырастет курс доллара - он платит, упадет - тоже он платит, теперь уже за инфляцию. А ведь при заключении договора ему обещают стабильность.

4.По комиссиям. Почему я должен платить за ведение моего счета по внутреннему курсу банка - 136 тенге за доллар. Когда нормальный курс - 132 тенге. Раз уж берет за услуги банк по своим расценкам, то пусть устанавливает твердую цену в тенге или по нормальному курсу.

[Гость Присяжный]

Как заемщик заемщику

источник каз. правда

Похоже, публикация в «Казахстанской правде» «Вот так ипотека» (№ 112-113 от 06.05.2005) о реальном положении дел с получением кредитов на жилье, не осталась без внимания потенциальных заемщиков. Редакция получила массу письменных и устных откликов.

Колыхнулась и «электронная паутина». На казахстанском юридическом портале www.zakon.kz., где перепечатана статья, высказались как простые граждане, так и неравнодушные служители Фемиды. Первые в большинстве своем говорят о том, что получили четкое представление о механизме кредитования и ипотеке. «Я понял, что за красивыми рекламными трюками открывается совсем другая реальность», — делится один из авторов. Есть мнения и более «опытных» в ипотечных делах. Заранее скажу, что тянут они на настоящие «страшилки».

Вот, к примеру: «Трое моих знакомых «попались» на ипотеке. Первый взял кредит, купил квартиру, сделал ремонт, потом — БАЦ! Инфляция. Неблагоприятные условия рынка. Изменение курса валюты... Короче, банк изменил схему выплат (в свою сторону), а заемщик не согласился. На что в банке ответили: не нравится? расторгайте контракт, мы заберем залог, то есть квартиру. Другие платили, платили почти полгода после получения кредита (оформили заем в конце 2004 года), а потом банк «обосновал», что сумма их задолженности осталась прежней, поскольку опять инфляция... и все такое. Народ платил полгода зря!». Конечно, есть и защитники. «Ипотека — это, прежде всего, выбор, — считает Анна из Астаны. — Выбор потребителя — покупать или нет. И если кто-то сделал его в пользу решения жить в кредит, значит, человек осознал и оценил все свои риски, возможности и варианты развития событий».

Но ведь автор статьи «Вот такая ипотека» вовсе не против этого финансового инструмента. Да, ипотека нам нужна, зачастую сегодня это единственный шанс обрести квартиру. Но играть надо по правилам, а не «втемную», когда человека ставят перед фактом, что придется платить больше, и все не так просто, как декларировалось. Иначе важное и полезное дело будет дискредитировано.

А вот и другой обличитель журналистов — Наталья Тартаковская возмущена тем, что в статье упоминается Казахстанская ипотечная компания: «Кредит автора статьи получен по собственной программе какого-то банка, к деятельности АО «КИК» это не имеет отношения, — доказывает она. — К примеру, фирма «Adidas» не несет ответственности за качество кустарных кроссовок, почему же другая компания должна обвиняться в чужих просчетах?».

Да никто КИК и не обвиняет. Только явно проскальзывает здесь вездесущий принцип «моя хата с краю». Решить проблемы с ипотекой он никак не в силах. Может быть, поэтому многие участники дискуссии пришли к печальному выводу, что «ипотека — для глупцов и тех, у кого «дурные» деньги. Поэтому лучше копить, копить и копить...».

А что же юристы? У них эмоций поменьше, зато налицо трезвый расчет. По вопросу увязки инфляции с повышением выплат по валютным кредитам участник дискуссии Александр Чашков не видит противоречия законодательству. А это как посмотреть! Ведь заемщика, берущего кредит в долларах, банк прельщает фиксированной ставкой платежей. А этого не получится, если плата в долларах зависит от инфляции тенге. Ведь заемщик получит совсем не то, что ожидает. Сегодня он заплатит 300 долларов, а завтра? В кредитном договоре не написано, как будут меняться выплаты, механизм изменений не разъяснен, так же как и временные рамки этого процесса. Будет ли ставка меняться раз в год или чаще? Ну как тут будешь спокоен?! «Коэффициент инфляции является одним из базовых элементов определения требуемой банком ставки доходности», — заключает Александр. Конечно, банк себя со всех сторон обезопасил. Что бы ни случилось, свою прибыль он получит. А заемщик? Кто защитит его права, обезопасит от финансовых бурь? Нельзя же бросать его на произвол судьбы только потому, что он набрался храбрости взять ипотеку.

И потому кстати приходятся предложения еще одного участника форума: нужен самостоятельный закон, регулирующий правоотношения в области ипотечного кредитования. В нем могут быть прописаны все неясные вопросы и разночтения в этом деле. Соответственно и заемщик получит возможность опираться на него при отстаивании своих интересов. Хорошим примером могут сложить законы о регулировании отношений, возникающих при обязательном страховании гражданско-правовой ответственности.

А пока ситуация напоминает сюжет известной сказки: «пойди туда, не знаю куда». Рекламой при выборе ипотеки руководствоваться нельзя, к своим внутренним инструкциям банки не допускают. Не у каждого заемщика есть своя юридическая служба, переписываться с органами государственного финансового надзора по любому поводу не хватит сил и времени. А невидимых глазу «подводных» камней в кредитном договоре ох как много! В этом я убедился сам.

Зато вопрос о том, давать ли сотруднику банка доверенность, юристы трактуют в пользу заемщика. Напомню, в статье речь шла о требовании к заемщику предоставления доверенности физическому лицу — сотруднику банка. Согласно документу, этот сотрудник (то, что он работает в банке, в доверенности не указано) сможет получить за владельца заложенной квартиры правоустанавливающие и технические документы на жилье. «Права собственника в их полном объеме, а особенно право «подписывать необходимые заявления и совершать иные действия, связанные с заложенным имуществом, от имени залогодателя залогодержателю, то есть банку, не переходят и не должны переходить или делегироваться», — уверяют нас юристы.

А как же запретить банку такой документ требовать и при этом получить кредит? Вопрос, что называется, повисает в воздухе. Так же как и право любого заемщика вносить свои изменения в кредитный договор, вытекающее из принципа свободы договора и установленного законодательством порядка заключения договора. Потенциальный заемщик вправе подписать предложенный кредитный договор с протоколом разногласий, то есть со своими условиями... Попробуйте, однако, воспользоваться этим правом...

И в заключение хочу дать начинающим заемщикам совет, основанный на личном опыте. После того как заплатите за рассмотрение заявки на получение кредита, не торопитесь отстегивать деньги на другие комиссии. Требуйте для начала ознакомления с договором. Может быть, он вам совсем не понравится и вы пойдете искать условия получше. В противном случае вам предстоит «вытаскивать» с несостоявшегося кредитора около двух тысяч у. е., уплаченных ему за ведение счета и страховку. Так что, утром договор — вечером деньги, и будьте осмотрительны!

Игорь ПРОХОРОВ

[Александр Чашкин]

1. В кредитном договоре должен ли быть прописан механизм изменения ставки вознаграждения, потолок ее увеличения?

Ведь как получается: в этом месяце заплатил 300 баксов,завтра тебе говорят плати 400.- условия изменились, инфляция. А как они ее высчитали?  Предъявляют  какие то  таблицы учета инфляции, в результате - банк всегда прав. А заемщик находится в подвешенном состоянии. Не может планировать свои расходы на кредит.  

это, конечно, проблема...  

с одной строны общими правилами ст.718 ГК РК определено :

1. Если иное не предусмотрено законодательными актами или договором, за пользование предметом займа заемщик выплачивает вознаграждение заимодателю в размерах, определенных договором.

3. Порядок и сроки выплаты вознаграждения устанавливаются договором займа.

ЗРК О банках и банковской деятельности это, с одной стороны, статьей 33 подтверждает договорной характер отношений на основании договоров...

А с другой стороны, существует ст.39, вступающая, на мой взгляд, в некоторую коллизию с принципом договорных отношений:

Ставки вознаграждения (интереса) и комиссий, а также тарифы за оказание банковских услуг устанавливаются банками самостоятельно.

Вот используя данную норму, банки и имеют возможность манипулировать ставками и тарифами, порой, неприятно удивляя своих клиентов.

Делается это простым способом: достаточно закрепить в договоре (займа или банковских услуг) отсылочную норму на утверждаемые банком документы.

А по существу вопроса: я абсолютно согласен с тем, что в долгосрочном договоре займа, поскольку он предусматривает право банка производить индексирование ставки вознаграждения по тем или иным показателям, необходимо четко регламентировать и базисы таковой индексации, и ее периодичность, и способы вычисления индексированных ставок, и, при необходимости и возможности, - "потолок".

2. за любое движение банк берет комиссии. Допустим захотел досрочно рассчитаться - заплати сначала комиссию. Где должно быть написано в каких случаях банк может брать комиссию за свои услуги?

полагаю, что под этой т.н. "комиссией" подразумевается оплата услуг банка за его услуги по договору банковского обслуживания.

В соотвествии со ст.744 ГК РК "Оплата услуг банка":

Клиент оплачивает услуги банка, оказываемые им по договору банковского обслуживания, на условиях и в порядке, предусмотренных договором.

здесь мы вновь вспоминаем про ст.39 ЗРК о банках и банковской деятельности и читаем отсылочные нормы в договоре банковского обслуживания...

Таким образом, клиенту необходимо либо пытаться закреплять перечень приобретаемых им платных услуг банка и соответствующие тарифы в тексте договора, либо внимательно изучать содержащие ставки и тарифы Правила об общих условиях проведения операций, утверждаемые советом директоров данного банка. в силу п.2 ст.32 ЗРК о банках... банки обязаны по первому требованию клиента предоставлять Правила об общих условиях проведения операций.

3. Александр не видит противоречия, что заемщик должен в доларовом займе учитывать инфляцию тенге. Тогда как же назвать такой договор? Явно ведь ставка вознаграждения не может называться в этом случае  фиксированной. Получается не валютный договор, а валютно - тенговый, Заемщик при его заключении однозначно проигрывает. Вырастет курс доллара - он платит, упадет - тоже он платит, теперь уже за инфляцию. А ведь при заключении договора ему обещают стабильность.

договор, все-таки остается долларовым (возвращать-то предмет займа надо в долларах)... но с привязкой ставки вознаграждения по кредиту к динамике внутренней инфляции в Казахстане. :)

согласен, что было бы наиболее правильно и справедливо привязывать вознаграждение по долларовому кредиту к инфляции в США, ставке рефинансирования ФРС США или к ставкам вознаграждения по краткосрочным казначейским обязательствам США.

Но наше законодательство не запрещает и, даже, предусматривает (п.3 ст.282 ГК РК) возможность индексации долгосрочного денежного обязательства по любому базису. Принимайте за основу индексации хоть среднегодовой уровень солнечной радиации! :)

Поэтому прямого противоречия законодательству в индексировании ставки вознаграждения по внутренней инфляции я не усмотрел.

Однако, мы, в соответствии с п.4 ст.8 ГК РК,  предполагаем справедливость в отношениях клиента и банка. Поэтому, коль скоро казахстанская инфляция берется за основу индексации ставки вознаграждения, я и писал о том, что для вящей справедливости в договоре займа необходимо устанавливать способ индексации, учитывающий как показатель внутренней инфляции/дефляции, так и показатель девальвации/ревальвации тенге к доллару. Причем учитывать эти показатели в обе стороны. В текущем году, к примеру, инфляция в РК растет при явной ревальвационной тенденциии национальной валюты  по отношенпию к USD - полагаю, эти два показателя вполне смогут друг друга компенсировать.

4.По комиссиям. Почему я должен платить за ведение моего счета по внутреннему курсу банка - 136 тенге за доллар. Когда нормальный курс - 132 тенге. Раз уж берет за услуги банк по своим расценкам, то пусть устанавливает твердую цену в тенге или по нормальному курсу.

про тарифы я уже писал выше в этом сообщении.

а как не потерять на банковском валютном курсе предлагал в прошлом: вносить банку деньги в валюте платежа.

[Александр Чашкин]

Как заемщик заемщику

источник каз. правда

Ай, г-н Игорь ПРОХОРОВ, не хорошо!  

Мало того, что из моего мнения Вы выкинули, на мой взгляд, весьма существенное: коль скоро изменение коэффициента инфляции оказывает влияние на ставку вознаграждения по долларовому кредиту, то будет справедливым корректировать это изменение инфляции в связи с изменением курса тенге к доллару,

Вы еще и мою фамилию на целую треть исказили!  

[Гость Александр Ягодкин]

с одной строны общими правилами ст.718 ГК РК определено :

ЗРК О банках и банковской деятельности это, с одной стороны, статьей 33 подтверждает договорной характер отношений на основании договоров...

А с другой стороны, существует ст.39, вступающая, на мой взгляд, в некоторую коллизию с принципом договорных отношений:

Вот используя данную норму, банки и имеют возможность манипулировать ставками и тарифами, порой, неприятно удивляя своих клиентов.

Делается это простым способом: достаточно закрепить в договоре (займа или банковских услуг) отсылочную норму на утверждаемые банком документы.

А по существу вопроса: я абсолютно согласен с тем, что в долгосрочном договоре займа, поскольку он предусматривает право банка производить индексирование ставки вознаграждения по тем или иным показателям, необходимо четко регламентировать и базисы таковой индексации, и ее периодичность, и способы вычисления индексированных ставок, и, при необходимости и возможности, - "потолок".

Спишь тут, ничего не знаешь, а оказывается очень неплохая тема для обсуждения поднята.

Тем более, что относится она не только к ипотечному кредитованию, но и к любому другому договору банковского займа.

По существу цитаты:

Думаю, что указанная норма ЗРК ОБиБД (ст.39) подразумевает, что никто (Национальный банк, антимонопольный орган, акимат и пр.) не может влиять на банковские ставки вознаграждения, суммы комиссий и тарифов.

Хотя соглаен, что в данном случае есть двоякое толкование нормы, которое и приводит к случаям злоупотребения.