Как избавиться от назойливой иппотеки или Отдам 3-х комнатную квартиру...в заботливые руки....безвозмездно:)

[Rechtsberater]

Здравствуйте, уважаемые коллеги!

По просьбе товарища решил посоветоваться с вами по одному актуальному вопросу.

Человек купил квартиру в кредит, примерно за 100 000 у.е. Залоговым обеспечением по кредиту является та же самая квартира.

В настоящий момент рыночная стоимость квартиры снизилась примерно до 30 000 у.е. по известным причинам.

товарищ подумал и решил что будет проще объявить себя неплатежеспособным и отказать от упомянутой квартиры в пользу банка, чем продолжать платить

Однако тут возникает следующий вопрос:

Если к примеру квартира будет реализована на торгах за 30 000, то сможет ли банк в дальнейшем обязать бывшего владельца выплачивать недостающую часть финансов и т.п. ?

Кто что может посоветовать в данной ситуации? какие могут возникнуть потенциальные трудности в дальнейших взаимоотношениях с банком с точки зрения законодательства РК?

Да кстати, я договора не видел, однако товарищ утверждает, что его положения предусматривают обязанность владельца "доплатить" банку недостающую сумму кредита, в случае если имущество было реализовано на торгах за меньшую сумму ..

Изменено 31 Января 2009 пользователем Rechtsberater

[Captain Ares]

Да кстати, я договора не видел, однако товарищ утверждает

утверждать можно что угодно, договор смотреть надо

[Гость Гость]

Интересный вопрос, если все же трудности возникнут, будет ли банк ваве требовать погашение начисленной пени по условиям договора займа.

[Нурдин Саякбаев]

Если к примеру квартира будет реализована на торгах за 30 000, то сможет ли банк в дальнейшем обязать бывшего владельца выплачивать недостающую часть финансов и т.п. ?

Да, залог это способ обеспечения исполнения обязательства, а не альтернативное обязательство. Разницу придется доплачивать.

[Aselisa]

Да, залог это способ обеспечения исполнения обязательства, а не альтернативное обязательство. Разницу придется доплачивать.

Абсолютно согласна. Кроме того, зачастую банки перестраховываются и прописывают в договоре условия об обязанности заемщика погасить оставшуюся задолженность в случае недостаточности суммы от реализованного обеспечения.

[PETR]

П. 6 ст. 319 ГК РК:

Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законодательных актах или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

[Гость Гость]

п. 2 ст. 37 закона "об ипотеке недвижимого имущества"

"2. При продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство"

[Darius]

п. 2 ст. 37 закона "об ипотеке недвижимого имущества"

"2. При продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство"

Тоже хотел привести вышеуказанную цитату ст 37.

Теперь надо сравнить императивную норму закона и договорное обязательство возместить разницу. Надо почитать договор - формулировки.

Но думаю можно натянуть ст. 37, а пункт договора на крайняк можно оспорить в суде как кабальную :-)

[APEKA]

...а пункт договора на крайняк можно оспорить в суде как кабальную :-)

Оспорить можно, но доказать сложно :biggrin:

[юрисконсульт1]

...Но думаю можно натянуть ст. 37, а пункт договора на крайняк можно оспорить в суде как кабальную :-)

имхо, натягивать не нужно - п.2 ст. 37 императивен, соответственно тот пункт договора - незаконен

[Rechtsberater]

П. 6 ст. 319 ГК РК: Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законодательных актах или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

Коллеги, спасибо всем за ответы!

не совсем понятно что в данном случае означает формулировка "не пользуясь преимуществом, основанным на залоге".

Петр, если не затруднит, ваш комментарий в отношении вышеупомянутой формулировки.

Изменено 2 Февраля 2009 пользователем Rechtsberater

[Rechtsberater]

Итак, как я понимаю, лагерь разделился на две половины.

Исходя из полученной информации можно сделать следующие выводы.

1. Должник после продажи залогового имущества, будет обязан доплачивать банку недостающую сумму кредита , в силу п. 6 ст. 319 ГК РК.

2. Должник после продажи залогового имущества, НЕ будет выплачивать банку недостающую сумму кредита в силу п.2 ст. 37 закона РК об ипотеке.

или по крайней мере пункт договора противоречащий вышеуказанному пункту закона и будет признан не действительным, что опять таки повлечет "отпущение грехов" должнику.

[Married with children]

Закон об ипотеке превалирует, что прописано даже в ГК,ст. 299

"2. Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на земельные участки и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом Республики Казахстан об ипотеке недвижимости. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда Законом Республики Казахстан об ипотеке не установлены иные правила".

а что значит "полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора"?

думаю, в любом случае надо смотреть договор, полностью ли обеспечивала квартира основное обязательство.

[Aselisa]

п. 6 ст. 319 ГК РК: Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законодательных актах или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

Такое ограничение законодательным актом как раз таки установлено при при ипотеке имущества. Однако при ином виде залога должник вправе требовать исполнения обязательства из прочего имущества должника, конечно, не пользуясь преимуществом.

Изменено 2 Февраля 2009 пользователем ЖАР-ПТИЦА

[Гость Гость]

Господа, если вы немного внимательней прочтете норму Закона "Об ипотеке недвижимого имущества", то видно, что реализация проводится в судебном или во внесудебном порядке.

Так вот, если реализация проведена во внесудебном порядке, то банк не может требовать возмещения оставшейся части. Это при условии, если при выдаче займа, залоговая стоимость имущества полностью покрывала обязательства Заемщика.

В случае же судебной реализации имущества, ограничений в истребовании остатка задолженности нет, следовательно банк в праве требовать возврата остатка ссудной задолженности.

[Rechtsberater]

Итак, как я понимаю, лагерь разделился на две половины.

Исходя из полученной информации можно сделать следующие выводы.

1. Должник после продажи залогового имущества, будет обязан доплачивать банку недостающую сумму кредита , в силу п. 6 ст. 319 ГК РК.

2. Должник после продажи залогового имущества, НЕ будет выплачивать банку недостающую сумму кредита в силу п.2 ст. 37 закона РК об ипотеке.

или по крайней мере пункт договора противоречащий вышеуказанному пункту закона и будет признан не действительным, что опять таки повлечет "отпущение грехов" должнику.

Договор предусматривает что должник несет ответственность всем своим имуществом, сегодня возьму договор и выложу точную формулировку..

стало быть есть противоречия между договором и законом? если так значит положения договора могут быть признаны незаконными в процессе потенциального судебного разбирательства?

думаю что можно продолжить разбор полетов после того как будут выложены точные формулировки из договора

постараюсь сегодня до конца рабочего дня выложить все что имеется

[Rechtsberater]

а вообще кажется что было бы правильным параллельно обратиться в прокуратуру, чтоб наверняка подтвердить те или иные догадки

[Гость Гость]

У меня та же ситуация. Но мне некуда идти. придётся платить за эту квартиру, где я живу,

Хотя она тоже сейчас стоит около 50-60 тыщ.у.е.,а покупали её за 110. :biggrin:

[Гость Ребро Адама]

По моему мнению, банк может не реализовывать недвижимое имущество с торгов, а обратиться в суд о взыскании задолженности, при этом, взыскиваться будет не только путем реализации имущества судисполнителем, но и всего имеющегося имущества и доходов. В этом случае, приведенная вами статья с закона об ипотеке работать не будет (т.к. не будет реализации банком с торгов и обращения в свою собственность)

[Алибек Бегдесенов]

Здравствуйте, уважаемые коллеги!

По просьбе товарища решил посоветоваться с вами по одному актуальному вопросу.

Человек купил квартиру в кредит, примерно за 100 000 у.е. Залоговым обеспечением по кредиту является та же самая квартира.

В настоящий момент рыночная стоимость квартиры снизилась примерно до 30 000 у.е. по известным причинам.

товарищ подумал и решил что будет проще объявить себя неплатежеспособным и отказать от упомянутой квартиры в пользу банка, чем продолжать платить

Однако тут возникает следующий вопрос:

Если к примеру квартира будет реализована на торгах за 30 000, то сможет ли банк в дальнейшем обязать бывшего владельца выплачивать недостающую часть финансов и т.п. ?

Кто что может посоветовать в данной ситуации? какие могут возникнуть потенциальные трудности в дальнейших взаимоотношениях с банком с точки зрения законодательства РК?

Да кстати, я договора не видел, однако товарищ утверждает, что его положения предусматривают обязанность владельца "доплатить" банку недостающую сумму кредита, в случае если имущество было реализовано на торгах за меньшую сумму ..

В данном случае очень много точек зрения. Действительно согласно закона об ипотеке недвижимого имущества при реализации имущества во внесудебном порядке, одновременно прекращается основное обязательство.

Однако банк может использовать другую тактику, и обычно ее часто банки используют.

Банк подождет пока у вас образуется просрочка по кредиту в течение нескольких месяцев, потом руководствуясь ст. 401-404 Гражданского кодекса РК подаст иск о принудительном расторжении договора займа в связи с существенным нарушением обязательств одной из стороной. Однако надо учитывать что до подачи иска в суд банк обязан письменно известить вас и потребовать добровольного расторжения договора займа. В случае Вашего отказа добровольно расторгнуть договор либо неполучения ответа на письмо банка в течение 30 дней, Банк может подать иск в суд.

В вышеприведенном примере позиции банка просто беспроигрышны. Единственное, в чем допускают ошибки банки, так это соблюдение досудебного порядка урегулирования споров, то есть направление письменного уведомления должнику о добровольном расторжении договора займа. Недавно в Жамбылской области были такие случаи, когда суды удовлетворили банковские иски о принудительном расторжении договоров и возврате оставшейся задолженности, однако прокуратура Жамбылской области опротестовала судебные акты, так как должникам не было направлено письменное уведомление о существенном нарушении ими обязательств по договору займа.

То есть вывод таков, что по-любому позиции банка безупречны и беспроигрышны.

[JUSTINIAN]

Господа, если вы немного внимательней прочтете норму Закона "Об ипотеке недвижимого имущества", то видно, что реализация проводится в судебном или во внесудебном порядке.

Так вот, если реализация проведена во внесудебном порядке, то банк не может требовать возмещения оставшейся части. Это при условии, если при выдаче займа, залоговая стоимость имущества полностью покрывала обязательства Заемщика.

В случае же судебной реализации имущества, ограничений в истребовании остатка задолженности нет, следовательно банк в праве требовать возврата остатка ссудной задолженности.

Полностью согласен с этим утверждением

Реализация заложенного имущества может проводиться тремя основными способами - во внесудебном порядке, в судебном, а также путём прямой продажи имущества залогодателем с согласия залогодержателя - такой способ возможен исходя из п. 2 ст. 315 ГК РК - залогодатель вправе отчуждать предмет залога в собственность, в хозяйственное ведение или в оперативное управление, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. И такой способ часто используется некоторыми банками путём заключения трёхстороннего соглашения купли-продажи заложенного имущества, оговорюсь, что это возможно только при согласии самого залогодателя с условиями данной сделки, т.к. он подписывает соглашение. Поэтому залогодателям надо быть очень внимательными в этом вопросе в случае если дело дошло до торгов. Настаивайте на внесудебном порядке, т.к. в этом случае у вас есть возможность "очиститься" от долгов при продаже имущества по любой цене. Бывали случаи что сотрудники банка уговаривают Залогодателя подписать соглашение о продаже залога по низкой цене обещая что после этого претензий со стороны банка к нему не будет, однако после того как имущество продано банк подаёт в суд иск о взыскании оставшейся задолженности.

[hirurg]

Настаивайте на внесудебном порядке, т.к. в этом случае у вас есть возможность "очиститься" от долгов при продаже имущества по любой цене. Бывали случаи что сотрудники банка уговаривают Залогодателя подписать соглашение о продаже залога по низкой цене обещая что после этого претензий со стороны банка к нему не будет, однако после того как имущество продано банк подаёт в суд иск о взыскании оставшейся задолженности.

Ну как же залогодатель может настаивать, если это право залогодержателя решать как ему реализовывать ипотеку. В законе об ипотеке первым пунктом стоит судебная реализация, а потом уже два остальных...

И не может банк подать в суд, после реализации залога!

Изменено 2 Февраля 2009 пользователем hirurg

[Гость Гость]

У меня та же ситуация. Но мне некуда идти. придётся платить за эту квартиру, где я живу,

Хотя она тоже сейчас стоит около 50-60 тыщ.у.е.,а покупали её за 110.

Можете не переживать, рано или поздно она все равно будет стоить 110, и даже больше, скажем не сразу, но спустя 2-3-4 года вполне вероятно :biggrin:

[Rechtsberater]

Большая благодарность всем откликнувшимся!

Теперь примерно стало ясно, что поскольку банку не выгодно реализовывать имущество должника во внесудебном порядке, в виду того, что залог не покрывает всей суммы кредита, банк примет все необходимые меры для "восстановления справедливости" в судебном порядке..

и что тогда? Банкиры получат решение суда и будут вычитывать по 30% процентов из заплаты должника до конца оставшейся жизни? (это как раз та самая кабала о которой пытался сказать господин Darius)

я предполагаю что в теории примерно так должно все выглядеть если у должника нет другого имущества?

Есть другие вариант?

[Rechtsberater]

ни кто не хочет опробовать себя роли Настрадамуса или вопросы слишком некомпетентные?:)