Учёт объекта, построенного на чужом зем.участке

[Эвитта]

Уважаемые бухгалтеры!

Подскажите пожалуйста, в каком качестве будет учитываться на балансе объект недвижимости, построенный на чужом земельном участке? Данный объект предполагается в будущем безвозмездно передать собственнику земельного участка. Интересует статус данного объекта в настоящий момент (когда он построен, принят в эксплуатацию, но расположен на чужом земельном участке).

Предвидя возможные вопросы - как такое возможно? - сразу отвечу, сама не могу разобраться, но факт имеет место быть. Есть акт о приёмке объекта госкомиссией в эксплуатацию, но при этом только часть объекта недвижимости расположена на земельном участке лица, строившего этот объект. Остальные части объекта строились как бы в нагрузку, т.е. без их строительства невозможно было строительство основного объекта. Земельный участок по такими объектами выкупить в собственность не получится, однозначно.

Спасибо!

[Эвитта]

UP

[Лел]

Остальные части объекта строились как бы в нагрузку, т.е. без их строительства невозможно было строительство основного объекта.

Учитывая это, то затраты по строительству "ненужного" объекта войдут в себестоимость построенного основного объекта. Это следует из принципов, изложенных в МСФО 16, то есть данные затраты будут прямыми затратами (без них невозможно обойтись) на создание актива. Таким образом, в балансе не будет признан объект недвижимости, построенный в данных целях, так как он не будет являтся активом (нет никакой экономической выгоды от него), а будет признан только один актив (основной объект).

[Эвитта]

Учитывая это, то затраты по строительству "ненужного" объекта войдут в себестоимость построенного основного объекта. Это следует из принципов, изложенных в МСФО 16, то есть данные затраты будут прямыми затратами (без них невозможно обойтись) на создание актива. Таким образом, в балансе не будет признан объект недвижимости, построенный в данных целях, так как он не будет являтся активом (нет никакой экономической выгоды от него), а будет признан только один актив (основной объект).

Спасибо Лел! Подскажите, как быть с тем, что объект, построенный на чужом участке будет передан собственнику этого участка безвозмездно? Здесь есть 2 момента - новый собственник должен будет поставить себе на баланс объект по какой-то стоимости, получится, что старый собственник будет платить налог на имущество своего объекта со стоимостью, в которую уже вложена стоимость переданного объекта. Новый собственник также будет платить налог на имущество с оценочной стоимости безвозмездно полученного объекта? Какое-то двойное налогообложение получается.

Во-вторых, трудно будет доказать, что передаваемый объект нельзя было продать новому собственнику...

Сейчас объект сидит на балансе как объект незавершённого строительства.

[Лел]

Какое-то двойное налогообложение получается.

Эвитта, здесь нет "двойного налогообложения" налогом на имущество, так как будет облагаться два разных объекта недвижимости: первый ваш, а второй тот объект, который примет на баланс другая организация по справедливой стоимости. С точки зрения бухучета, у вас сейчас один актив с сформированной себестоимостью. Обстоятельства так сложились, что эта себестоимость получилась несколько высокой, но это ваши затраты. Поэтому признавать, даже сейчас, активом (незавершенным строительством), то что активом не является неправильно.

Если вы считаете, что стоимость вашего ОС переоценена, то вы можете произвести уценку согласно МСФО 36.

Во-вторых, трудно будет доказать, что передаваемый объект нельзя было продать новому собственнику...

Вы определитесь, будете ли вы продавать объект или безвозмездно передавать?

[Эвитта]

Прошу прощения, Лел, что ненадолго забросила свою же тему и не отетила Вам сразу.

Объект будет передаваться безвозмездно. Всё-таки до конца не могу понять как можно вообще не признавать активом объект, который подлежит фактической передаче? Тогда что будет безвозмездно передаваться?

В целях налогообложения реализацию такого объекта невозможно будет рассматривать как реализацию фиксированного актива, с этим вроде бы понятно. А если отойти от того, что строительство данного объекта было необходимо для строительства другого, как данный объект нужно учитывать в балансе, если изначально знать, что он будет безвозмездно передаваться собственнику зем.участка? Я что-то склонна больше считать данный объект активом, не подлежащим амортизации, по пп. 4) п. 1 ст. 87 НК РК. Или так тоже неправильно будет считать?

Изменено 23 Февраля 2009 пользователем Эвитта

[В.В.]

Можно и за рубль продать чтобы без сомнений и бессмысленных налогов.

[Эвитта]

Можно и за рубль, конечно, но хотелось бы знать как именно объект отражается в учёте, если будет передаваться безвозмездно.

[Лел]

Я выскажу свое сугубо личное мнение.

В Принципах МСФО актив определен как то, что может приносить экономическую выгоду в самом широком смысле этого слова, то есть не ограничиваясь одной возможностью прямого получения денежных средств, но и вероятностью какого-либо использования в деятельности предприятия, приносящее экономическую пользу или возможностью уменьшение расходов. Кроме того, принцип осмотрительности предписывает, что активы не должны быть завышены, а обязательства и расходы занижены. Таким образом, в МСФО признание актива требует бОльших усилий и количества доказательств, чем признание расходами. То есть, не можешь доказать, что это актив – значит это расход. Если соотнести все это с вашим объектом, отступив от вашей первоначальной информации про необходимость строительства этого объекта, то явно видно, что активом его нельзя признать, а затраты по строительство сразу списываем в расход. То есть, это обычные расходы на благотворительность (какая экономическая выгода от нее?), было бы странным капитализировать данные затраты.

Возможно, для учета просто наличия такого имущества (чтобы было что-то на балансе, если уж совсем не можете без этого) можно учесть это имущество по нулевой стоимости или за балансом. Хотя не уверена

Всё-таки до конца не могу понять как можно вообще не признавать активом объект, который подлежит фактической передаче? Тогда что будет безвозмездно передаваться?

Будет передаваться имущество, признаки которого будут определены договором и актом приема-передачи. Стоимости передачи не будет (в бухучете нет такого актива), прием-передача будет чисто юридическим фактом. Реализации в бухгалтерском и налоговом смысле нет, так как нечего реализовывать, выручку невозможно признать.

Я что-то склонна больше считать данный объект активом, не подлежащим амортизации, по пп. 4) п. 1 ст. 87 НК РК. Или так тоже неправильно будет считать?

В НК есть ссылки на учет ОС и ТМЗ в налоговых целях в соответствии с МСФО. А по МСФО активом этот объект не признается . А в пп 4 п.1 ст. 87 идет речь об активе, признанным уже таковым в бухучете, но не в налоговых целях. У вас же изначально актива не возникает.

Все вышеизложенное мое личное ИМХО. Может быть будут другие мнения.

[В.В.]

Будет передаваться имущество, признаки которого будут определены договором и актом приема-передачи

Где нить есть такой договор с такими признаками?

[Лел]

Где нить есть такой договор с такими признаками?

Ваш вопрос иронический, саркастический или риторический? Любой договор будет содержать эти признаки: какое имущество, где находится, площадь и пр.

[В.В.]

Не могу ИМХО принять ваши выводы

[Лел]

Не могу ИМХО принять ваши выводы

Ну приведите свои .

[В.В.]

Ну приведите свои .

У меня похожая стуация ( то же, но без регистрации) но одни сомнения.

[В.В.]

У меня похожая стуация ( то же, но без регистрации) но одни сомнения.

Реализации в бухгалтерском и налоговом смысле нет, так как нечего реализовывать, выручку невозможно признать

А как со стороны принимающей сей объект все будет отражено ?

[В.В.]

А как со стороны принимающей сей объект все будет отражено ?

И еще Такой обьект облагается налогом на имущество сейчас ?

[Эвитта]

Я выскажу свое сугубо личное мнение.

Лел, спасибо большое! Буду сейчас "переваривать" Ваше ИМХО.

[Лел]

А как со стороны принимающей сей объект все будет отражено ?

Как доход в размере справедливой (то есть рыночной) стоимости недвижимости.

И еще Такой обьект облагается налогом на имущество сейчас ?

А чем он у вас сейчас является?

[В.В.]

Как доход в размере справедливой (то есть рыночной) стоимости недвижимости.

А чем он у вас сейчас является?

1. Кто может его оценить ? Акта ввода в эксплуатацию нет и не было.

Да и возможно владелец ЗУ ва 2-м квартале его снесет.

2. Незавершенка в течение 6 лет . Т.к.связан прочно с землей в этом году на 1 квартал оплатил налог на имущество .

ТОО построившее его 6 лет не работает . Объект административное здание с коммуникациями.

ИМХО Никаких договоров с владельцами ЗУ нет и не предвидется.

Хотя здание используют по назначению арендаторы безвозмездно.

Изменено 26 Февраля 2009 пользователем Вольдемар

[Лел]

Вольдемар, мне непонятно кому сейчас принадлежит объект: ТОО, которое его построило и планирует безвозмездно передать другому лицу? Или вы уже являететесь владельцем этой подаренной недвижимости?

С точки зрения какого лица вы задаете вопросы?

[В.В.]

Вольдемар, мне непонятно кому сейчас принадлежит объект: ТОО, которое его построило и планирует безвозмездно передать другому лицу? Или вы уже являететесь владельцем этой подаренной недвижимости?

С точки зрения какого лица вы задаете вопросы?

Находится на учете объект у ТОО которое его построило и оставило как незавершенка.

ИМХО ТОО мое и поэтому плачу НИ.

Что с ним делать непонятно.

И ТОО и ИП завязаны в совместных делах по маковку.

Надо бы разобраться со всех сторон что с ним -объектом- делать или сделать.

[Лел]

Вольдемар,

Во-первых, объект незавершенного строительства налогом на имущество не облагается (ст. 396 п. 2 пп 4).

Во-вторых, судя по тому что Вы пишете, что объект вами используется, то этот объект незавершенным строительством не является, а является Инвестиционной собственностью (если, по Вашим словам это здание сдается в аренду). Объект необходимо перевести из незавершенки в инвест. собственность и учитывать по себестоимости или по справедливой стоимости.

[Лел]

Эвитта,

дальшейшие размышления по поводу учета в балансе такого актива как у вас. Все-таки, если это не чистая благотворительность (в этом случае затраты подлежат списанию сразу), то обычно вы сможете продемонстрировать возникающие экономические выгоды, зачем-то вы строите этот объект, не так ли? В конце концов вы можете и принять решение и продать эту недвижимость. В таком случае, объект, я думаю, все же нужно признать активом (например, Внеоборотным активом, предназначенным на выбытие, МСФО 5) по себестоимости. И только в тот момент, когда вы окончательно определяетесь с судьбой этого актива, например, все же подарить его, то списываете его себестоимость до нуля (стоимость реализации).

[В.В.]

Вольдемар,

Во-первых, объект незавершенного строительства налогом на имущество не облагается (ст. 396 п. 2 пп 4).

Во-вторых, судя по тому что Вы пишете, что объект вами используется, то этот объект незавершенным строительством не является, а является Инвестиционной собственностью (если, по Вашим словам это здание сдается в аренду). Объект необходимо перевести из незавершенки в инвест. собственность и учитывать по себестоимости или по справедливой стоимости.

Незавершенка не облагается налогом на имущество.

Но в этом году ИМХО налог на имущество насчитывается на то имущество , что прочно связано с землей, что я и насчитал т. к. сам строил. тогда , когда сидел на аренде у ИП в 2004 г.

Я этот обьект просто оставил на этой земле.

На основании чего это я должен переводить его ?

И я не писал, что здание сдается в аренду

К земле ( кроме личных отношений с ИП) я никаколго отношения не имею и нет права сдавать здание на чужой территории.

Им пользуются арендаторы ИП и безвозмездно.

Ни ИП ни я ничего с этого пользования не имеем.

И ИП сейчас строится и возможно в апреле обьект снесет

.И хрен знает как его учитывать. .

ТОО 6 лет не работает . По идее самозахват здания.

Изменено 1 Марта 2009 пользователем Вольдемар

[Эвитта]

Эвитта,

дальшейшие размышления по поводу учета в балансе такого актива как у вас. Все-таки, если это не чистая благотворительность (в этом случае затраты подлежат списанию сразу), то обычно вы сможете продемонстрировать возникающие экономические выгоды, зачем-то вы строите этот объект, не так ли? В конце концов вы можете и принять решение и продать эту недвижимость. В таком случае, объект, я думаю, все же нужно признать активом (например, Внеоборотным активом, предназначенным на выбытие, МСФО 5) по себестоимости. И только в тот момент, когда вы окончательно определяетесь с судьбой этого актива, например, все же подарить его, то списываете его себестоимость до нуля (стоимость реализации).

Спасибо, ув. Лел! Да, у нас точно не чистая благотоворительность.

Всё-таки до конца не ясен вопрос, можно ли объект недвижимости учитывать таковым, если он построен на чужом зем.участке? Думаю, по бухгалтерии всё же можно будет это сделать. Юридически неувязка получается, т.к. выходит, что по ГК построенный на чужом участке объект недвижимости признаётся самовольной постройкой... со всеми вытекающими отсюда последствиями.