Расторжение договора аренды

[Чичиков]

Господа,

согласно заключенного договра аренды недвижимого имущества его срок истекал 31.12.2007 г.; в договоре имеется оговорка, дословно: "может быть пролонгирован на такой же срок в случае, если ни одна из сторон письменно не известит другую сторону об отказе в пролонгации за один месяц до истечения нового срока".

В общем, никто не уведомлял никого.

В конце января с.г. арендодателю было предложено рассторгнуть договор аренды с 01 марта, и приготовиться к приемке объекта.

В ответном письме арендодатель предлагает оплатить штраф в размере 2-х месячной арендной платы, который якобы предусмотрен договором аренды. В имеющемся у арендатора экземпляре отсутствует подобная оговорка. Страницы договора не парафированы, впрочем, вопрос не вэтом.

Имхо, Арендодатель желает применить ст. 558 ГК РК.

1. Каким образом сдать объект аренды (2-х этажный особняк с з/у), в случае, если Арендодатель откажется его принимать?

2. Как нейтрализовать возможную линию арендодателя, если он пожелает применить 558 ГК? Есть ли практика по подобным вопросам?

3. Подлежит ли автоматически продленный договор регистрации? (обсуждалось-обсуждалось, но общего мнения не нашел). Имхо, подлежит, а регистрация произведена не была.

Заранее благодарю за отзывы :shuffle:

[Captain Ares]

1. Может быть опечатать в присутствии понятых (свидетелей), направив письмо с требованием принять объект?

2. имхо, арендодатель прав - нарушается его право. Может имеет смысл предложить ему найти других арендаторов за это время, а он отстанет с лишними 2 месяцами.

3. имхо подлежит, хотя думаю с этим многие будут спорить

[Ambassador]

А в тексте договора есть пункт предусматривающий одностороннее расторжение договора, путем направления уведомления Арендодателю?

[JUSTINIAN]

согласно заключенного договра аренды недвижимого имущества его срок истекал 31.12.2007 г.; в договоре имеется оговорка, дословно: "может быть пролонгирован на такой же срок в случае, если ни одна из сторон письменно не известит другую сторону об отказе в пролонгации за один месяц до истечения нового срока".

В общем, никто не уведомлял никого.

А почему Арендодатель и Вы тоже считаете что договор автоматически пролонгирован? Ведь в приведенной Вами формулировке указано "может быть пролонгирован....", а не "автоматически пролонгируется....", ведь именно такая формулировки применяется в случае если стороны выражают желание в дальнейшем продлить договор не оформляя новый договор либо дополнительное соглашение к старому. А ваша формулировка подлежит толкованияю именно в Вашу пользу....

[Чичиков]

А в тексте договора есть пункт предусматривающий одностороннее расторжение договора, путем направления уведомления Арендодателю?

Нет, конкретный порядок не предусмотрен.

А почему Арендодатель и Вы тоже считаете что договор автоматически пролонгирован? Ведь в приведенной Вами формулировке указано "может быть пролонгирован....", а не "автоматически пролонгируется....", ведь именно такая формулировки применяется в случае если стороны выражают желание в дальнейшем продлить договор не оформляя новый договор либо дополнительное соглашение к старому. А ваша формулировка подлежит толкованияю именно в Вашу пользу....

Фактически - и доказать это несложно - имела место дальнейшая аренда. Т.е. после того, как это будет доказано, применяются соответствующие нормы ГК, имхо.

..3. имхо подлежит, хотя думаю с этим многие будут спорить

Предположим, будет подан встречный иск о признании сделки недействительной, какой прогноз?

[Captain Ares]

Предположим, будет подан встречный иск о признании сделки недействительной, какой прогноз?

несоблюдение формы договора аренды не влечет недействительность самой сделки

получается что можно добиться только признания недействительными положений договора, но не самой сделки

а поскольку требование Арендодателя основывается на норме ГК РК, а не положениях договора, то тут никуда не денешься

хотя если исходить из того что договор заключен в ненадлежащей форме и его положения нельзя применять, то по всей вероятности можно говорить о том что соглашения о цене тоже нет... если нет иных доказательств того какие суммы были оплачены

[Чичиков]

несоблюдение формы договора аренды не влечет недействительность самой сделки

получается что можно добиться только признания недействительными положений договора, но не самой сделки

а поскольку требование Арендодателя основывается на норме ГК РК, а не положениях договора, то тут никуда не денешься

хотя если исходить из того что договор заключен в ненадлежащей форме и его положения нельзя применять, то по всей вероятности можно говорить о том что соглашения о цене тоже нет... если нет иных доказательств того какие суммы были оплачены

При всем уважении, с вами несогласен. Позже изложу основания.

[юрисконсульт1]

согласно заключенного договра аренды недвижимого имущества его срок истекал 31.12.2007 г.; в договоре имеется оговорка, дословно: "может быть пролонгирован на такой же срок в случае, если ни одна из сторон письменно не известит другую сторону об отказе в пролонгации за один месяц до истечения нового срока".

В общем, никто не уведомлял никого.

Эту оговорку толкую так, что договор может быть продлен только 1 раз, следовательно его действие истекло 31.12.2008. Теперь к отношениям применяется исключительно ст. 558 ГК, и договор считается возобновленным (странное слово, без опоры на Общую часть ГК).

В конце января с.г. арендодателю было предложено рассторгнуть договор аренды с 01 марта, и приготовиться к приемке объекта.

Здесь уже Вы, арендатор, не выдерживаете 3-хмесячный срок, установленный ст. 558 ГК.

Имхо, Арендодатель желает применить ст. 558 ГК РК.

1. Каким образом сдать объект аренды (2-х этажный особняк с з/у), в случае, если Арендодатель откажется его принимать?

2. Как нейтрализовать возможную линию арендодателя, если он пожелает применить 558 ГК? Есть ли практика по подобным вопросам?

3. Подлежит ли автоматически продленный договор регистрации? (обсуждалось-обсуждалось, но общего мнения не нашел). Имхо, подлежит, а регистрация произведена не была.

Только ст. 558 и применима (как я писал выше), соответственно мои ответы:

1) не знаю, видимо не зря в ГК этот вопрос вообще не упоминается;

2) не думаю, что получится нейтрализовать – ст. 558 ГК императивна (тем более что Ваш договор иного не устанавливает).

3) имхо, договор подлежал регистрации еще с 01.01.08, с первого дня второго срока, ведь пролонгация означает увеличение того же срока, т.е. весь срок как минимум составил 2 года, зная это стороны должны были зарегистрировать.

Однако отсутствие регистрации не считаю возможным использовать против арендодателя (двусторонняя реституция будет абсурдом).

Думаю, надо просто отсчитать 3 месяца с даты уведомления, а потом съехать, т.к. в этом случае риски непринятия им будут лежать только на нем.

[DjeSoP]

У кого нибудь встречалась судебная практика удовлетворения/отказа в удовлетворении иска о взыскании штрафа с арендатора за досрочное расторжение договора аренды. Обязательства не нарушались. Просто решили расторгнуть. Однако в договоре есть пункт о штрафе за досрочку.