Расторжение дог.кпл-прод. квартиры

[Гость MAT]

Господа, пожалуйста помогите разобраться в ситуации.

2001 год.

Покупается квартира во доверенности.

Договор купли продажи заверен нотариально и зарегестрирован с течении 10 дней в БТИ.

2005 год.

Объявляется один из собственников квартиры и обращается в правоохранительный органы с заявлением о признании сделки недействительной на основании подделанной доверенности, которая якобы была использована в 2001 году при заключении сделки. К настоящему времени из 5 собственников данной квартиры жив только 1 истец.

Пожалуйста посните, что делать добросовестному покупателю?

Может ли сделка быть признанной недейстивтельной? Могут ли покупателя лишить квартиры? Если да, то каким образом компенсировать материальный ущерб? Возможно ли предъявление иска к нотариусу либо к доверенному лицу, которым балы совершена сделка?

Стоимость квартиры за данный срок увеличилась в 20 раз.

[Вовун]

во-первых, правоохранительные органы точно не признают сделку недействительной, это может сделать только суд;

во-вторых, гражданское законодательство Республики Казахстан содержит понятие исковой давности – «периода времени, в течение которого может быть удовлетворено исковое требование, возникшее из нарушений права лица или охраняемого законом интереса» (п.1 ст.177 ГК РК).

Согласно п.1 ст.178 ГК РК, общий срок исковой давности устанавливается в три года. Согласно ст.180 ГК РК, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права.

В суде просите применить исковую давность, пусть истец попробует объяснить, почему о нарушении своих прав он узнал только сейчас.

[Гость Iskai]

Обращаемся к Гражданскому кодексу Республики Казахстан:

«Статья 157. Недействительные сделки и последствия недействительности

1. При нарушении требований, предъявляемых к форме, содержанию и участникам сделки, а также к свободе их волеизъявления, сделка может быть признана недействительной по иску заинтересованных лиц, надлежащего государственного органа либо прокурора.

2. Основания недействительности сделки, а также перечень лиц, имеющих право требовать признания ее недействительной, устанавливаются настоящим Кодексом либо иными законодательными актами.

3. При признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре возместить стоимость в деньгах.

4. Если сделка направлена на достижение преступной цели, то при наличии умысла у обеих сторон все, полученное ими по сделке или предназначенное к получению, по решению или приговору суда подлежит конфискации. В случае исполнения такой сделки одной стороной у другой стороны подлежит конфискации все, полученное ею, и все, причитающееся с нее по сделке первой стороне. Если ни одна из сторон не приступила к исполнению, конфискации подлежит все, предусмотренное сделкой к исполнению.

5. При наличии умысла на достижение преступной цели лишь у одной из сторон все, полученное ею по сделке, подлежит возвращению другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей по сделке подлежит конфискации.

6. С учетом конкретных обстоятельств суд вправе не применять частично либо полностью последствий, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи, в части конфискации имущества, полученного либо подлежащего получению по недействительной сделке. В этой части наступают последствия, предусмотренные пунктом 3 настоящей статьи.

7. Помимо последствий, предусмотренных пунктами 3-6 настоящей статьи, суд может взыскать со стороны, виновной в совершении действий, вызвавших недействительность сделки, в пользу другой стороны понесенные последней убытки, связанные с признанием сделки недействительной.

8. Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

9. Признавая сделку недействительной, суд вправе с учетом конкретных обстоятельств ограничиться запретом ее дальнейшего исполнения.

Статья 165. Представительство без полномочия

Сделка, совершенная от имени другого лица лицом, не уполномоченным на совершение сделки, или с превышением полномочия, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности для представляемого лишь в случае последующего одобрения им этой сделки.

Последующее одобрение представляемым делает сделку действительной с момента ее совершения.»

Таким образом, у заинтересованной стороны (в данном случае – единственный собственник квартиры) есть право потребовать признания договора купли-продажи недействительным, и это его требование вполне может быть удовлетворено, при условии, что будет доказано (скорее всего путем проведения экспертизы), что доверенность была к моменту совершения договора купли-продажи недействительна. В этом случае смотри последствия вышеуказанные в статье 157 ГК РК.

К нотариусу скорее всего нет так как у нотариуса нет обязанности проводить экспертизу на действительность доверенности.

[Гость Iskai]

применение исковой давности бессорно должно быть потребовано в суде

[Гость Марони]

В первую очередь сейчас нужно подать заявление в ОВД, финансовую полицию, прокуратуру для привлечения к уголовной ответственности поверенного за мошенничество, который подделал доверенность.

Если объявившийся собственник подаст исковое заявление в суд, необходимо подать встречный иск к нему, к нотариусу, к поверенному (ко всем, кто участвовал в сделке) о признании нового собственника добровосвестным приобретателем - пункт 1 статья 261 Гражданского кодекса Республики Казахстан.

Смотрите практику ВС:

Постановление Коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики

Казахстан от 18 марта 2004 г. N3н-74-04

Коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе председательствующего Полторабатько Л.Г. судей коллегии Линник А.В. и Мамонтова Н.И. с участием прокурора Управления Генеральной прокуратуры Республики Казахстан Исанова Г.М. рассмотрела в открытом судебном заседании 18 марта 2004 года в помещении Верховного Суда в гор. Астане дело по иску Бакировой С.С. к Квасовой И.Р., Кондрашевой Г.В. и частному нотариусу Скопиной О.Н. о признании завещания, свидетельства о праве на наследство по завещанию, договора купли-продажи квартиры недействительными и выселении, встречному иску Кондрашевой Г.В. о признании ее добросовестным приобретателем и собственником квартиры, поступившее по надзорной жалобе Кондрашевой Г.В. на постановление коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 23.05.2003 года и постановление надзорной коллегии Алматинского городского суда от 8 декабря 2003 года,

УСТАНОВИЛА:

Бакирова С.С. обратилась 7 февраля 2003 года в суд с иском к Квасовой И.Р., Кондрашевой Г.В., нотариусу Скопиной О.Н. о признании завещания, свидетельства о праве на наследство по завещанию, договора купли-продажи недействительными, и выселении Кондрашовой Г.В. из квартиры N 70 по адресу г. Алматы, микрорайон Коктем-3 д. 17.

В обоснование исковых требований указала, что Башарова А.Х. на праве собственности имела квартиру N 70 в доме 17 микрорайона "Коктем-3". 12 августа 1993 года оставила завещание на имя Бакировой С. Поскольку Башарова А.Х. 18 марта 2002 года умерла, то 15 апреля 2002 года она обратилась с заявлением к нотариусу о выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию, но ей предложили прийти через 6 месяцев. Впоследствии она узнала, что Квасова И.Р., которая также приходится родственницей Башаровой А.Х., на квартиру получила свидетельство о праве наследования по завещанию, оформила квартиру на свое имя и продала 28 июня 2002 года Кондрашевой Г.В.

По ее заявлению финансовой полицией проведено расследование и установлено, что Квасова И. оформила наследство на основании завещания от 25 марта 2001 года. Однако, в данном завещании подпись от имени в Башаровой А.Х. выполнена не ею, а другим лицом.

Кондрашева Г.В. предъявила встречный иск к Квасовой И. нотариусу Скопиной О., Бакировой С., в котором просила суд признать ее добросовестным покупателем и собственником квартиры N 70 дома 17 микрорайона "Коктем-3", так как спорную квартиру нашла по объявлению, не знала, что между Квасовой И. и Бакировой С. имеется спор о наследстве.

Решением Бостандыкского районного суда г. Алматы от 7 апреля 2003 года признаны недействительными: завещание на имя Квасовой И.Р., свидетельство о праве на наследство по завещанию на имя Квасовой И., договор купли-продажи спорной квартиры между Квасовой и Кондрашевой от 28 июня 2002 года. С Квасовой И. и Скопиной О. взыскана государственная пошлина в сумме 1308 тенге в доход государства. В удовлетворении исковых требований Бакировой С. о выселении Кондрашевой Г. отказано. Встречный иск удовлетворен, суд признал Кондрашеву Г.В. собственником квартиры, расположенной по адресу г. Алматы, микрорайон "Коктем-3" дом 17 кв.70, состоящей из одной комнаты, санузла, коридора, кухни и шкафа, общей полезной площадью 33,0 кв.м. С ответчиков взыскано в возврат государственной пошлины 436 тенге.

Постановлением коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 23 мая 2003 года решение суда изменено. В части отказа в удовлетворении исковых требований Бакировой С. отменено и принято новое решение о выселении Кондрашевой Г.В. из квартиры N 70 микрорайона "Коктем-3" дом 17 со всеми членами семьи. Стороны постановлено привести в первоначальное положение, а именно: возвратить указанную квартиру на имя умершей Башаровой А.Х., с Квасовой И. взыскать в пользу Кондрашевой Г.А. стоимость квартиры в сумме 1.117.000 тенге, что эквивалентно 7.300 долларам США. Решение суда в части встречного иска отменено и вынесено новое решение об отказе в иске Кондрашевой Г.В. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Постановлением надзорной коллегии Алматинского городского суда от 8 декабря 2003 года постановление коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 23.05.2003 года оставлено без изменения, надзорная жалоба Кондрашевой Г. - без удовлетворения.

В надзорной жалобе Кондрашевой Г. указывается, что Бакирова С. не вправе истребовать спорную квартиру от добросовестного приобретателя, поскольку она не является собственником спорной квартиры, а имеет только предполагаемое право на имущество, оставшееся после смерти умершей. Заявитель считает, что ответственность перед Бакировой С. за утрату наследственного имущества, должны нести Квасова И. и нотариус Скопина О. При покупке квартиры она действовала осмотрительно, правомерно и добросовестно, не была знакома с продавцом Квасовой, нашла квартиру по объявлению, договор купли-продажи оформлен надлежащим образом, ею исполнен, что подтверждается распиской, зарегистрирован в центре по регистрации недвижимости, поэтому просит признать ее добросовестным приобретателем и спорную квартиру оставить на праве собственности.

Заслушав доклад судьи Полторабатько Л.Г. об обстоятельствах дела и доводах надзорной жалобы, возражения на жалобу представителя истца адвоката Байгазиной Г.Б. по ордеру от 15.03.2004 года, заключение прокурора об отмене судебных постановлений в части требований Кондрашевой Г.В. и требований Бакировой С.С. о выселении и направлении дела в этой части на новое рассмотрение, проверив материалы дела и обсудив доводы надзорной жалобы, коллегия считает, что постановления апелляционной инстанции и надзорной коллегии подлежат отмене в обжалуемой части с оставлением решения суда без изменения по следующим основаниям.

Коллегия по гражданским делам Алматинского городского суда, отменяя решение суда первой инстанции в части иска Бакировой С.С. о выселении Кондрашевой Г.В. из спорной квартиры, принимая новое решение об удовлетворении этого иска, выводы мотивировала тем, что квартира выбыла из владения Бакировой С.С. помимо ее воли. По мнению коллегии, Бакирова С. является единственной наследницей по завещанию от 12.08.1993 года имущества Башаровой А.Х., приняла наследство, обратившись в нотариальную контору 15.04.2002 года. Выводы суда первой инстанции о признании Кондрашевой Г.В. собственником спорной квартиры апелляционная коллегия признала ошибочными.

Надзорная коллегия Алматинского городского суда признала выводы апелляционной инстанции обоснованными, указав, что наследница Бакирова С.С. в силу ст. 1072 ГК приобрела право на наследство с момента его открытия, т.е. с 18.03.2002 года. Свидетельство о праве на наследование истица не получила по независящим от нее причинам. Спорная квартира выбыла из владения Бакировой С.С. помимо ее воли в результате преступных действий Квасовой И.И.

Обстоятельства, которые апелляционная и надзорная коллегии, положили в обоснование выводов, установлены правильно, но оценка этим обстоятельствам дана неправильная, что привело к неправильному применению норм материального права.

Суд установил, что после смерти Башаровой А.Х. свидетельство о праве на наследство по завещанию в виде однокомнатной квартиры N 70 в доме 17 микрорайона "Коктем-3" получено 26 июня 2002 года Квасовой И.Р. Зарегистрировав право собственности, Квасова И.Р. по договору купли-продажи от 28.06.2002 года продала эту квартиру Кондрашевой Г.В. Договор купли-продажи оформлен нотариально.

Суд первой инстанции признал Кондрашеву Г.В. добросовестным приобретателем. Это обстоятельство не опровергнуто апелляционной и надзорной коллегиями.

Согласно ст. 261 ГК собственник имущества или лицо, которому имущество было передано во владение, вправе истребовать спорное имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Суд установил, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры Квасова И.Р. была единственным собственником имущества, право собственности было зарегистрировано в Центре по недвижимости. Права Квасовой И.Р. на имущество на момент распоряжения им никем оспорены не были, недвижимое имущество под обременением не находилось.

По смыслу ст. 265 ГК право на защиту владения имуществом, имеют лица, не являющиеся собственниками, но владеющими имуществом на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, постоянного землепользования либо по иному основанию, предусмотренному законодательными актами или договором. Бакирова С. спорным имуществом на момент заключения договора купли-продажи не владела, доказательств такого права, кроме завещания, которое в силу п.п.2) п.2 ст. 1053 ГК было отменено путем составления нового завещания, на владение спорным имуществом не представила.

При таких обстоятельствах, утверждение, что имущество выбыло из владения Бакировой С. помимо ее воли с учетом приведенного нельзя признать убедительным.

Утверждение надзорной коллегии, что наследник приобретает наследство с момента его открытия, если не откажется от его принятия либо не будет устранен от наследования в установленном порядке, правильно и соответствует требованиям ст. 1042 ГК. Однако, вывод коллегии, что с этого момента наследник обладает правом собственности, нельзя признать обоснованным, поскольку данное обстоятельство автоматически не порождает право собственности наследника на имущество, переходящее по праву наследования. Согласно ч.1 ст. 155 ГК право собственности на недвижимое имущество у приобретателя возникает с момента его государственной регистрации. Поэтому, выводы апелляционной и надзорной инстанций, что Бакирова С.С. вправе была истребовать имущество у добросовестного приобретателя нельзя признать основательными.

Доводы надзорной коллегии, что Бакирова С. лишилась наследственного имущества в виде квартиры в результате преступных действий Квасовой И., подделавшей завещание от имени Бошаровой А., подтверждаются постановлением старшего следователя СУ ДФП по г. Алматы о прекращении уголовного преследования вследствие акта амнистии.

В соответствии со ст. 917 ГК вред (имущественный или неимущественный), причиненный неправомерными действиями (бездействием) имущественным или неимущественным благам и правам граждан, подлежит возмещению лицом, причинившим вред, в полном объеме.

По данному делу вред имущественным интересам Бакировой С.С. причинен действиями Квасовой И., а не действиями покупателя Кондрашевой Г.В. Несмотря на такие обстоятельства, апелляционная и надзорная коллегии считают, что вред имущественным интересам Бакировой С. должна возместить Кондрашева Г.В. путем возврата купленного имущества, что не согласуется с требованиями закона.

При таких обстоятельствах, когда апелляционная и надзорная коллегии, не применили закон, подлежащий применению, судебные постановления в части отмены решения суда первой инстанции по иску Бакировой С.С. о выселении, и по встречным требованиям Кондрашевой Г.В. нельзя признать законными и обоснованными. Указанные судебные акты в этой части подлежат отмене с оставлением решения суда первой инстанции в этой части без изменения.

Руководствуясь п.п.1) ч.4 ст. 398 ГПК, коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

Постановление коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 23 мая 2003 года и постановление надзорной коллегии того же суда от 8 декабря 2003 года изменить.

Указанные судебные постановления в части принятия нового решения об удовлетворении иска Бакировой С.С. о выселении Кондрашевой Г.В. с членами семьи из квартиры N 70 дома 17 в микрорайоне "Коктем-3" в гор. Алматы, возврата квартиры на имя умершей Башаровой А.Х., взыскании с Квасовой И.Р. в пользу Кондрашевой Г.А. стоимости квартиры в размере 1.117.000 тенге, об отказе в иске Кондрашевой Г.В. о признании собственником данной квартиры отменить, решение Бостандыкского районного суда гор. Алматы от 7 апреля 2003 года в этой части оставить без изменения.

В остальной части судебные постановления оставить без изменения. Надзорную жалобу удовлетворить.

Председательствующий коллегии: Полторабатько Л.

Судьи коллегии: Мамонтов Н.И.,  Линник А.В.

[Гость MAT]

Да, но срок давности может быть продлен, если истец докажет что он не знал об нарушении его прав и фактически срок давности это очень уязвимое и "бесполезное" понятие. Не так ли? им легко можно пренебречь и возбудить дело за много лет после.

Вопрос сейчас в том, что лучьше сделать добросовестному преобретателю недвижимости, для осхранения своего права собственности, либо денежной суммы которую сейчас можно выручить от реализации квартиры. Ведь если суд признает сделку не законной, то стороны должны будут вернуться к превоночальным условиям. А это означает, что продавец истец вернет сумму денег в 30 раз меньше по сревнению с настящей современной стоимостью квартиры.

Что конкретно можно сделать для безопасности своих интересов. Фиктивно продать, пепеоформив квартиру на доверенное лицо? Это вариант? Либо все равно даже следующую сделку суд может также признать недействительной?