Долевое уч-ие в строительстве, ответственность застройщика

[Гость Маргинал]

Сразу к делу

год назад был подписан договор долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома в столице, срок сдачи был объявлен конец лета, но судя по темпам строительства и сегоднящнего сотояния готовности стройки я уже не уверен, что она закончится и в следующем году, поэтому уже готов расторгнуть договор и вернуть свои деньги, но есть неприятный момент в договоре, цитирую:

[Гость Гость]

4.4. В случае не выполнения срока сдачи Объекта в эксплуатацию, указанного в П.п. 3.1.1 настоящего договора, более чем на 60 (шестьдесят) рабочих дней, Заказчик выплачивает Дольщику пеню в размере 0,05% от суммы фактически внесенных Дольщиком денежных средств за каждый день просрочки, но не более 3% от общей стоимости Квартиры.

Но так же есть обязанности застройщика, а именно:

3.1. Заказчик обязуется:

....

3.1.2. Осуществить строительство Объекта в соответствии с проектно-сметной документацией, действующими ГОСТами и СНиПами.

.....

Так вот вопрос, возможно ли возмещение ущерба в размере, большем 3х% от стоимости квартиры, если причина расторжения договора будет не "сроки сдачи объекта", а его несоответствие СНиПам? Там есть к чему придраться...

[Гость Гость]

в строительстве докапаться хоть до столба можно

[Гость Scorpi]

4.4. В случае не выполнения срока сдачи Объекта в эксплуатацию, указанного в П.п. 3.1.1 настоящего договора, более чем на 60 (шестьдесят) рабочих дней, Заказчик выплачивает Дольщику пеню в размере 0,05% от суммы фактически внесенных Дольщиком денежных средств за каждый день просрочки, но не более 3% от общей стоимости Квартиры.

Но так же есть обязанности застройщика, а именно:

3.1. Заказчик обязуется:

....

3.1.2. Осуществить строительство Объекта в соответствии с проектно-сметной документацией, действующими ГОСТами и СНиПами.

.....

Так вот вопрос, возможно ли возмещение ущерба в размере, большем 3х% от стоимости квартиры, если причина расторжения договора будет не "сроки сдачи объекта", а его несоответствие СНиПам? Там есть к чему придраться...

На мой взгяд, вы тут слегка путаете...

В п.4.4. написано о пене, которая выплачивается за просрочку срока сдачи, и нет ни слова о расторжении, то есть вы получите деньги, даже если договор не будет расторгнут, а возмещение ущерба - это совсем другая статья, к тому же мне представляется сомнительным - столичные новостройки жовольно жестко проходят все проверки, неужели у нас где-то есть несоответствие СНиПу? да еще такое, которое можно доказать...

[Гость luchik]

а кто застройщик?

[Гость Пискунов Жан-Поль Николаевич]

На мой взгяд, вы тут слегка путаете...

В п.4.4. написано о пене, которая выплачивается за просрочку срока сдачи, и нет ни слова о расторжении, то есть вы получите деньги, даже если договор не будет расторгнут, а возмещение ущерба - это совсем другая статья, к тому же мне представляется сомнительным - столичные новостройки жовольно жестко проходят все проверки, неужели у нас где-то есть несоответствие СНиПу? да еще такое, которое можно доказать...

Хе Хе, найти несоответствие можзно спокойно, и даже до проверки ,во время проверки и после проверки.

Попробуйте просто перепродать свое участие в долевом строительстве. При грамотном подходе останетесь с прибылью ,но без квартиры.

Либо более спокойным подходом будет расторжение по соглашению сторон. Строители ,как правило ,чем ближе срок сдачи объекта, тем охотнее расторгают договоры при условии что не надо будет платить штрафы.

[Гость ar4]

4.4. В случае не выполнения срока сдачи Объекта в эксплуатацию, указанного в П.п. 3.1.1 настоящего договора, более чем на 60 (шестьдесят) рабочих дней, Заказчик выплачивает Дольщику пеню в размере 0,05% от суммы фактически внесенных Дольщиком денежных средств за каждый день просрочки, но не более 3% от общей стоимости Квартиры.

Но так же есть обязанности застройщика, а именно:

3.1. Заказчик обязуется:

....

3.1.2. Осуществить строительство Объекта в соответствии с проектно-сметной документацией, действующими ГОСТами и СНиПами.

.....

Так вот вопрос, возможно ли возмещение ущерба в размере, большем 3х% от стоимости квартиры, если причина расторжения договора будет не "сроки сдачи объекта", а его несоответствие СНиПам? Там есть к чему придраться...

Есть предложение разделить мух от котлет (с)

следует определиться с тем, что Вы на самом деле желаете и от этого плясать,

если вопрос стоит в взыскании договорной неустойки, то прямое ограничение в договоре в три процента, это нормально;

а вот если вопрос в качестве, тут дело другое,

не стоит забывать, что специфика договоров долевого участия в строительстве носит очень особенный характер, который определяется тем, что договор наделен не простыми отношениями заказчик-застройщик, а немного иными, более партнерскими, и следовательно ответственность тут также специфическая, более похожа на ответственность партнеров в бизнесе, тут объяснять не надо, что и как.

вопрос о застройщике также интересует,

[Гость Гость]

Спасибо за грамотные ответы.

Цель: вернуть свои деньги с максимальным возмещением убытков, таких например, как упущенная выгода, хотя какая к черту выгода, свои бы щас вернуть...а насчет непростых отношений между дольщиками и застройщиками, то может они и есть где то там, но не с моими "партнерами"...насчет застройщика пока распространятся пока не хочу, сегодня разговаривал с менеджерами отдела продаж и юристом насчет возврата денег, по договору предусмотрен возврат после письменного заявления в течении 45 дней, но они открыто заявляют, что я не получу ни цента пока компания не окончит объект, так как у компании нет денег покрывать долги. Вобщем чувствую я, придется мне обращаться к грамотным юристам. Посоветуйте в Астане адвокатов, которые растерзали) бы этих грамотеев.

[Гость Scorpi]

Спасибо за грамотные ответы.

Цель: вернуть свои деньги с максимальным возмещением убытков, таких например, как упущенная выгода, хотя какая к черту выгода, свои бы щас вернуть...а насчет непростых отношений между дольщиками и застройщиками, то может они и есть где то там, но не с моими "партнерами"...насчет застройщика пока распространятся пока не хочу, сегодня разговаривал с менеджерами отдела продаж и юристом насчет возврата денег, по договору предусмотрен возврат после письменного заявления в течении 45 дней, но они открыто заявляют, что я не получу ни цента пока компания не окончит объект, так как у компании нет денег покрывать долги. Вобщем чувствую я, придется мне обращаться к грамотным юристам. Посоветуйте в Астане адвокатов, которые растерзали) бы этих грамотеев.

Скажу Вам честно - такого рода договора это очень большой риск.

Я немного сталкивалась с этими вопросами, и могу сказать что здесь спасти от потери денег может только одно - изначально как можно тщательнее подбирать застройщика, узнавать всю его подноготную и выбирать обязательно компнаию, которая строит уж не первый объект, о результате деятельности которой можно получить отзывы.

По вашей ситуации - даже не знаю, получится ли у вас что-либо - ну подадите вы в суд, выиграете, а если у компании нет денег? Арестуют имущество, счета (я так думаю, вы не один такой дольщик) - и будут проводить процедуру банкротства - а процедура эта очень долгая и неизвестно, что вы в итоге получите...

[Гость Гость]

Уважаемые участники форума!помогите в следующем!

Компания застройщик неформально разрешила дольщику заселиться в приобретаемую квартиру.

дольщик заселился, перевез все свое имущество в квартиру.

сегодня утром возникает спор между представителем застройщика и дольщиком на предмет не важно чего.

застройщик опечатывает квартиру в отсутсивие дольщика и говорит что не впустит его в квартиру, физически препятствуя этому.

как быть дольщику. дом принят в эксплуатацию, но акт приема-передачи между дольщиком и застройщиком не подписан по причине отказа дольщика (имеются недоделки). взнос полностью оплачен, то есть все основания перехода права собственности от застройщика к дольщику, за исключением неподписанного акта приемки.

вызывать участкового, чтобы он пригрозил амбалам охранникам застройщика? или как, подскажите

[АдвоКот]

Уточните, пожалуйста -

- что есть "неформально разрешила"?

- какова роль "амбалов охранников застройщика"? Что они делают в этой ситуации?

[Гость Сакура]

Уважаемые участники форума!помогите в следующем!

Компания застройщик неформально разрешила дольщику заселиться в приобретаемую квартиру.

дольщик заселился, перевез все свое имущество в квартиру.

сегодня утром возникает спор между представителем застройщика и дольщиком на предмет не важно чего.

застройщик опечатывает квартиру в отсутсивие дольщика и говорит что не впустит его в квартиру, физически препятствуя этому.

как быть дольщику. дом принят в эксплуатацию, но акт приема-передачи между дольщиком и застройщиком не подписан по причине отказа дольщика (имеются недоделки). взнос полностью оплачен, то есть все основания перехода права собственности от застройщика к дольщику, за исключением неподписанного акта приемки.

вызывать участкового, чтобы он пригрозил амбалам охранникам застройщика? или как, подскажите

В данном случае участковый проблем не решит, ИМХО надо срочно бежать в суд и предъявлять иск о признании права собственности на построенное жилище, а так же о понуждении ответчика устранить недоделки, к заявлению приложить платежные документы, договор на участие в долевом строительстве.

[Гость Ирина А.]

Я стала долевым участником в строительстве дома еще в апреле 2005 года. С тех пор фирма все лето не начинала строительство ссылаясь на то что шла перерегистрация фирмы то им пришлось повторно участвовать в тендере и что они выиграли тендер и уже начнут строить. Теперь говорят что участок у них забрали якобы под муниципальное жилье и предлагают совсем другой участок и естественно сроки отодвигаются еше на год. Подскажите пожалуйста что можно предпринять в такой ситуации. Они предлагают вернуть деньги но целый год они пользовались ими и на те деньги я уже не куплю равноценную квартиру.

[Гость Зануда]

Насколько я понимаю, Вы заключали договор?

если да, то нужно посмотреть его условия, особенно следующее:

1) срок завершения строительства;

2) ответственность сторон;

3) право досрочного расторжения

[Гость Фагот]

Надо посмотреть договор. Это первое. То что предлагают вернуть деньги уже не плохо. То что они предлагают в другом месте квартиру построить это еще не говорит о том что они там построят эту квартиру. Можно попробовать пеню с них взыскать убытки и т.д. Но лучше всего посмотреть договор Долевого участия.

[Гость Ulya]

Здравствуйте, уважаемые.

Такой вопрос.

Как защитить права граждан, принимающих участие в строительстве жилого многоквартирного дома путём стопроцентной оплаты стоимости квартир, в случае наложения ареста на данный объект недвижимости судебным исполнителем в целях обеспечения исполнения решения суда о взыскании имеющейся задолженности с застройщика, являющегося собственником земли под объектом строительства?

[Гость Гость]

Здравствуйте, уважаемые.

Такой вопрос.

Как защитить права граждан, принимающих участие в строительстве жилого многоквартирного дома путём стопроцентной оплаты стоимости квартир, в случае наложения ареста на данный объект недвижимости судебным исполнителем в целях обеспечения исполнения решения суда о взыскании имеющейся задолженности с застройщика, являющегося собственником земли под объектом строительства?

а договор о долевом участии можно посмотреть? права и обязанности сторон в особенности.

В РФ я полагаю есть спец закон а у нас нет.

[Darius]

Зависит от струтурирования сделки - либо это договор долевого участия как договор простого товарищества, либо по форме договора займа (финансирования) строительства, либо иная структура.

В любом случае, надо прописывать все гарантии в самом договоре, что очень сложно когда все строительные компании применяют типовые формы договоров, защищающие их права. Если не нравится такой договор - не заключайте, мол и без вас клиенты найдутся.

Необходимо на законодательном уровне регламентировать процесс долевого участия в строительстве, как это делается уже в России.

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

Все зависит от того, есть ли у застройщика другое имущество.

Если все под арестом- маячит перспектива его банкротства.

Там разные варианты могут быть, но очередность удовлетворения требований-

В первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед которыми ликвидируемый банкрот несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей.

Во вторую очередь производятся расчеты по оплате труда и выплате компенсаций лицам, работавшим по трудовому договору, задолженностей по социальным отчислениям в Государственный фонд социального страхования, по уплате удержанных из заработной платы алиментов и обязательных пенсионных взносов, а также вознаграждений по авторским договорам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 78 настоящего Закона.

В третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого банкрота, в пределах суммы обеспечения.

В четвертую очередь погашается задолженность по налогам и другим обязательным платежам в бюджет.

В пятую очередь производятся расчеты с другими кредиторами в соответствии с настоящим Законом и другими законодательными актами.

Что касается РФ, так несмотря на наличие у них закона число обманутых участников долевого строительства только растет, т.к. граждане все равно ухитряются встревать в разные инвестиционные схемы или вон простые товарищества.

Рынок застройщиков надо, имхо, очищать от сомнительных участников.

[Гость Ulya]

а договор о долевом участии можно посмотреть? права и обязанности сторон в особенности.

В РФ я полагаю есть спец закон а у нас нет.

Спасибо, что откликнулись,

это типовой договор долевого участия с АО, дом почти достроен, но не сдан в эксплуатацию, соответственно право собственности на квартиры за долевыми участниками не зарегистрировано.

[Нурдин Саякбаев]

Договор долевого участия вообще очень нехорошая форма отношения для покупателя. Единственный плюс в ней - это возможность заключения сделки без госрегистрации. Вроде как сделка, где предметом отношения выступает не недвижимость, а деятельность. Соответственно имеется куча рисков, в том числе и описанный случай.

Думаю регламентация этих отношений должна идти не способом реламентации договора долевого участия, а внесением изменений в законодательство о госрегистрации сделок с недвжимостью. Должна быть возможость заключить сделку с объектом недвижимости до его сдачи (срегисрацией этой сделки или без - второй вопрос).

Защитить покупателей не так просто, надо материалы смотреть. Предполагаю можно сыграть на конкуренции требований к застройщику. Подать иск на застройщика. До подачи иска приостановить регистрацию в ЦПН. Потом наложить арест и добится решения суда о взыскании имущества в натуре.

[Гость Гость]

Ребята, прошу Вас уделить немного внимания…

у меня к вам вопрос: в конференции между дольщиками http://www.alnura-director.kz/ в сообщении от 08.02.2006 отраженна реальная картина ситуации на объекте, где я имел несчастье принять долевое участие, не мог бы кто нибудь прокомментировать это сообщение на доступном языке, и вопрос:

в случае признания банкротства возможно ли на основании договора о долевом участии претендовать на часть этого имущества, в данном случае земля и постройки, если земля заложена и отходит банку...

[Гость ar4]

Уважаемый, дела такие,

Статья 75. Очередность распределения конкурсной массы

1. Административные и судебные расходы покрываются вне очереди за счет имущества должника.

Суммы административных расходов в пределах сметы, определенной соглашением комитета кредиторов с конкурсным управляющим, могут быть оплачены реабилитационным или конкурсным управляющим по мере их возникновения.

2. В первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед которыми ликвидируемый банкрот несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей.

3. Во вторую очередь производятся расчеты по оплате труда и выплате компенсаций лицам, работавшим по трудовому договору, задолженностей по социальным отчислениям в Государственный фонд социального страхования, по уплате удержанных из заработной платы алиментов и обязательных пенсионных взносов, а также вознаграждений по авторским договорам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 78 настоящего Закона.

4. В третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого банкрота, в пределах суммы обеспечения.

5. В четвертую очередь погашается задолженность по налогам и другим обязательным платежам в бюджет.

6. В пятую очередь производятся расчеты с другими кредиторами в соответствии с настоящим Законом и другими законодательными актами.

Следовательно, бежим в суд, подаем заявление, о признании или договора недействительным или взыскании долга, тут вам подскажет то, кто будет это делать, после вынесения решения, есть оч хороший шанс воткнуться в первую очередь вместе с банком 8)

[Гость Scorpi]

Следовательно, бежим в суд, подаем заявление, о признании или договора недействительным или взыскании долга, тут вам подскажет то, кто будет это делать, после вынесения решения, есть оч хороший шанс воткнуться в первую очередь вместе с банком 8)

Согласна, думаю это единственный реальный вариант - скорее в суд, и получить свои деньги уже по решению суда, иначе дольщики будут отнесены к пятой очереди, и оставшиеся средства будут возмещены пропорционально внесенным вкладам - но далеко не полном объеме...

[Golem]

Уважаемый, дела такие,

Статья 75. Очередность распределения конкурсной массы

1. Административные и судебные расходы покрываются вне очереди за счет имущества должника.

Суммы административных расходов в пределах сметы, определенной соглашением комитета кредиторов с конкурсным управляющим, могут быть оплачены реабилитационным или конкурсным управляющим по мере их возникновения.

2. В первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед которыми ликвидируемый банкрот несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей.

3. Во вторую очередь производятся расчеты по оплате труда и выплате компенсаций лицам, работавшим по трудовому договору, задолженностей по социальным отчислениям в Государственный фонд социального страхования, по уплате удержанных из заработной платы алиментов и обязательных пенсионных взносов, а также вознаграждений по авторским договорам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 78 настоящего Закона.

4. В третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого банкрота, в пределах суммы обеспечения.

5. В четвертую очередь погашается задолженность по налогам и другим обязательным платежам в бюджет.

6. В пятую очередь производятся расчеты с другими кредиторами в соответствии с настоящим Законом и другими законодательными актами.

Следовательно, бежим в суд, подаем заявление, о признании или договора недействительным или взыскании долга, тут вам подскажет то, кто будет это делать, после вынесения решения, есть оч хороший шанс воткнуться в первую очередь вместе с банком 8)

Вы не правы. Поскольку обязательства застройщика перед дольщиком не обеспечены залогом, дольщик не будет в одной очереди с банком залогодержателем. Также следует отметить, что несчастные дольщики при банкротстве застройщика будут только в пятой очереди и не факт, что они что-то получат.