«Ипотечный договор»

[ДИАМОРФИНА ГИДРОХЛОРИД]

Всем салют!

Как я понимаю «Ипотечный договор» это смесь двух договоров Займа и Залога, так?

Статья 6. Форма ипотечного договора

1. Ипотечный договор заключается в письменной форме, подписывается залогодателем и залогодержателем, а также должником, если залогодатель не является должником (вещный поручитель).

2. Ипотечный договор подлежит государственной регистрации. Право ипотеки возникает с момента регистрации ипотечного договора.

3. Нотариальное удостоверение ипотечного договора осуществляется по желанию сторон.

Вправе ли физ лицо заключать ипотечные договора, без последующей их нотариальной регистрации?

[Marat]

Всем салют!

Как я понимаю «Ипотечный договор» это смесь двух договоров Займа и Залога, так?

Статья 6. Форма ипотечного договора

1. Ипотечный договор заключается в письменной форме, подписывается залогодателем и залогодержателем, а также должником, если залогодатель не является должником (вещный поручитель).

2. Ипотечный договор подлежит государственной регистрации. Право ипотеки возникает с момента регистрации ипотечного договора.

3. Нотариальное удостоверение ипотечного договора осуществляется по желанию сторон.

Вправе ли физ лицо заключать ипотечные договора, без последующей их нотариальной регистрации?

..О каком физ.лице идет речь?? И что такое нотариальная регистрация..?? Нотариус не регистрирует договоры с целью влияния на статус удостоверяемого документа. Нотариус регистрирует документы в целях упорядочения своего внутреннего делопроизводства и регламента работы.

В соответствии с п.1 ст. 3 закона Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по договору ипотечного займа или иному обязательству полностью либо в части, предусмотренной ипотечным договором. При этом, исходя из п. 5-1, ст.1 ипотечный заем это банковский заем, обеспеченный ипотекой недвижимого имущества.

Следовательно физ. лицу надо учесть статус так называемого "иного обязательства", а затем решать вопрос о необходимости нотариального удостоверения.

[Zhalair Мухали]

Как я понимаю «Ипотечный договор» это смесь двух договоров Займа и Залога, так?

не совсем.........договор залога, есть производное обязательство и без основного (обеспечиваемого обязательства) не существует. То что Вы назвали смесью есть лишь соблюдение императивных норм ГК и Закона РК Об ипотеке недвижимого имущества, согласно которым в ДЗ должно содержатся существо основного обязательства, его размер и сроки исполнения, то бишь Займа

Вправе ли физ лицо заключать ипотечные договора, без последующей их нотариальной регистрации?

почему нет? если Вы в договоре не укажете, что договор подлежит нотариальному удостоверению, то ИМХО можно и без нотариуса обойтись, только при регистрации договора все должны пойти в ЦОН: Залогодатель (вещный поручитель/должник), Залогодержатель........

[Zhalair Мухали]

ипотечный заем это банковский заем, обеспеченный ипотекой недвижимого имущества.

не совсем согласен: п.2 ст.299 ГК РК делает отсылку залога недвижимого имущества под регулирование Закона РК об ипотеке.................то есть ипотека - не обязательно банковское правоотношение........просто мнение такое сложилось у населения.............ИМХО

[Marat]

не совсем согласен: п.2 ст.299 ГК РК делает отсылку залога недвижимого имущества под регулирование Закона РК об ипотеке.................то есть ипотека - не обязательно банковское правоотношение........просто мнение такое сложилось у населения.............ИМХО

Причем тут 299 ГК...?? Понятие ипотечного займа заложено в п. 5-1, ст.1 Закона "Об ипотеке...", там ясно написано, что ипотечный заем это банковский заем, обеспеченный ипотекой недвижимого имущества.

[Zhalair Мухали]

Причем тут 299 ГК...?? Понятие ипотечного займа заложено в п. 5-1, ст.1 Закона "Об ипотеке...", там ясно написано, что ипотечный заем это банковский заем, обеспеченный ипотекой недвижимого имущества.

Согласен, есть такое..........но я имел ввиду, что топикстартер не сказал ничего о банковском заеме, а ст.299 ГК РК содержит следующее:

"Статья 299. Понятие залога

1. Залогом признается такой способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными настоящим Кодексом.

Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества, независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

2. Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на земельные участки и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом Республики Казахстан об ипотеке недвижимости. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда Законом Республики Казахстан об ипотеке не установлены иные правила."

Соответственно, ГК отсылает все правоотношения по залогу недвижимости под регулирование Закона Об ипотеке. При этом абсолютно не обязательно чтобы кредитором (залогодержателем) был банк. Поскольку:

"Статья 1. Основные термины и определения

Термины и определения, применяемые в настоящем Законе, означают:

4) ипотека недвижимого имущества (ипотека) - вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица;"

Хотя согласен, что формулировка п.п. 5 ст.1 Закона об ипотеке не совсем верно, на мой взгляд содержит еще два подпункта:

"5) ипотечный договор - соглашение сторон об установлении ипотеки в обеспечение основного обязательства;

5-1) ипотечный заем - банковский заем, обеспеченный ипотекой недвижимого имущества;

5-2) ипотечный жилищный заем - ипотечный заем, предоставляемый в целях строительства жилища либо его покупки и (или) ремонта; "

Было бы правильнее разделить эти пункты по отдельности, дабы не вводить людей в заблуждение. Касательно данного пункта думаю, что если залогодержателем будет НЕ Банк, то лучше избегать наименование "Ипотечный договор", а обозвать просто "Договор залога" ...............так.....на всякий случай

[Ernar]

Всем салют!

Как я понимаю «Ипотечный договор» это смесь двух договоров Займа и Залога, так?

Вправе ли физ лицо заключать ипотечные договора, без последующей их нотариальной регистрации?

1.Ипотечный договор является акцессорным к Договору банковского займа!

2.Ипотечный договор в соответствии с требованиями Указа "Об ипотеке недвижимого имущества" (ст. 6) во всех случаях подлежит государственной регистрации и только после этого возникает право ипотеки. Нотариальное же удостоверение ипотечного договора осуществляется по желанию сторон.

Изменено 7 Июля 2009 пользователем Ernar

[Marat]

Согласен, есть такое..........но я имел ввиду, что топикстартер не сказал ничего о банковском заеме,

Но там есть ссылка на ст.6 Закона, значит речь идет именно об ипотечном договоре, а не просто о договоре залога. Изменено 7 Июля 2009 пользователем Marat

[Еркин]

не совсем согласен: п.2 ст.299 ГК РК делает отсылку залога недвижимого имущества под регулирование Закона РК об ипотеке.................то есть ипотека - не обязательно банковское правоотношение........просто мнение такое сложилось у населения.............ИМХО

Согласен. Ипотека является разновидностью залога (п.2 ст.299, п.1 ст.303 ГК РК), при котором заложенное имущество находится во владении и пользовании залогодержателя или третьего лица (вещного поручителя). При этом предметом ипотеки может быть не только недвижимое имущество, но и другие движимые вещи, не изъятые из гражданского оборота.

Года 3-4 назад был сильно удивлен, когда куча нотариусов Алматы отказывали в нотариальном удостоверении договоров залога недвижимости (ипотека), заключаемых между простыми юриками не являющимися банками. Интересно как сейчас относятся нотариусы к этому вопросу.

[ДИАМОРФИНА ГИДРОХЛОРИД]

При этом предметом ипотеки может быть не только недвижимое имущество, но и другие движимые вещи, не изъятые из гражданского оборота.

5-1) ипотечный заем - банковский заем, обеспеченный ипотекой недвижимого имущества;

6) недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, а также здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

Статья 5-1. Создание ипотечной организации

3. Ипотечная организация является коммерческой организацией, осуществляющей отдельные виды банковских операций, на основании лицензии, выдаваемой уполномоченным органом.

Обозначает ли это что все договора займа залогом в котором является недвижимость относятся к банковским операциям.

[Zhalair Мухали]

Обозначает ли это что все договора займа залогом в котором является недвижимость относятся к банковским операциям.

нет не относятся

[ДИАМОРФИНА ГИДРОХЛОРИД]

Объяснить сможете почему?

[Гость *69*]

Согласен с Еркином

а то что написал ФСБ в противовес Еркину:

"5-1) ипотечный заем - банковский заем, обеспеченный ипотекой недвижимого имущества;

6) недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, а также здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;"

Это разновидность ипотеки, т.е. ипотеки недвижимого имущество, а есть и другие ипотеки, предметом которого может быть не только недвижимое имущество

[Zhalair Мухали]

Объяснить сможете почему?

попытаюсь :

Начнем с определений:

Статья 268. Понятие обязательства

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. д., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Кредитор обязан принять от должника исполнение.

Статья 270. Участники обязательства

1. Участниками обязательства являются стороны (должник и кредитор) и третьи лица.

Статья 271. Основания возникновения обязательства

Обязательства возникают из договора, причинения вреда или иных оснований, указанных в статье 7 настоящего Кодекса.

Статья 292. Способы обеспечения исполнения обязательства

1. Исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством или договором.

Статья 299. Понятие залога

1. Залогом признается такой способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными настоящим Кодексом.

Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества, независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

2. Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на земельные участки и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом Республики Казахстан об ипотеке недвижимости. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда Законом Республики Казахстан об ипотеке не установлены иные правила. (здесь идет отсылка залога недвижимого имущества к сфере регулирования Закона РК ОБ ипотеке)

Статья 303. Виды залога

1. Ипотека - вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. (ипотека не есть именно банковская операция, а просто один из видов залога)

Закон Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723

Об ипотеке недвижимого имущества

Статья 1. Основные термины и определения

Термины и определения, применяемые в настоящем Законе, означают:

........

2) залогодатель - лицо, чье недвижимое имущество или доля в нем являются предметом ипотеки;

3) залогодержатель - лицо, чьи интересы по основному обязательству обеспечены ипотекой;

(то бишь сторонами могут не только банк)

4) ипотека недвижимого имущества (ипотека) - вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица; (дублируется положение ст.303)

...........................................

5) ипотечный договор - соглашение сторон об установлении ипотеки в обеспечение основного обязательства;

(в предыдущих постах я уже писал, что приписка к этому подпункту еще 2 подпунктов является излишней и просто вводит в заблуждение)

Статья 2. Сфера применения настоящего Закона

1. Настоящим Законом регулируются отношения, возникающие при применении ипотеки имущества как способа обеспечения обязательств. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Республики Казахстан, применяются к ипотеке имущества, если настоящим Законом не установлены иные правила. В случае противоречия между настоящим Законом и другими законодательными актами в части регулирования ипотеки имущества применяются нормы настоящего Закона. (в выделенном видно, что данным законом регулируются не только отношения с участием Банка)

ЗЫ пункт 5.1. данного Закона, на который Вы ссылаетесь, скорее всего имел целью подтвердить обязательное подтверждение целевого использования денег выдаваемых Банком, поскольку целевое использования заемных денег отражено в Постановление Правления Агентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций от 23 февраля 2007 года № 49, Об утверждении Правил ведения документации по кредитованию

Общие положения

.......................

3. Договор о предоставлении кредита составляется на государственном и русском языках с приложением в необходимых случаях перевода на других языках, а в случае заключения договора с иностранными лицами - на государственном и приемлемом для сторон языках, размером шрифта не менее 12 и содержит:

1) цель кредита, соответствующую бизнес-плану или технико-экономическому обоснованию займа и/или

заявлению, представленных заемщиком;

[Marat]

Объяснить сможете почему?

Потому что в соответствии со ст. 30 Закона РК "О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан"

К банковским операциям относятся:

1) прием депозитов, открытие и ведение банковских счетов юридических лиц;

2) прием депозитов, открытие и ведение банковских счетов физических лиц;

3) открытие и ведение корреспондентских счетов банков и организаций, осуществляющих отдельные виды банковских операций;

4) открытие и ведение металлических счетов физических и юридических лиц, на которых отражается физическое количество аффинированных драгоценных металлов и монет из драгоценных металлов, принадлежащих данному лицу;

5) кассовые операции: прием и выдача наличных денег при осуществлении одной из банковских операций, предусмотренных подпунктами 1), 2), 6)-9), 12) и 13) настоящего пункта, включая их размен, обмен, пересчет, сортировку, упаковку и хранение;

6) переводные операции: выполнение поручений физических и юридических лиц по платежам и переводам денег;

7) учетные операции: учет (дисконт) векселей и иных долговых обязательств физических и юридических лиц;

8) банковские заемные операции: предоставление банком, ипотечной организацией, брокером и (или) дилером с правом ведения счетов клиентов в качестве номинального держателя или дочерними организациями национального управляющего холдинга в сфере агропромышленного комплекса кредитов в денежной форме на условиях платности, срочности и возвратности;

9) организация обменных операций с иностранной валютой;

12) инкассация банкнот, монет и ценностей;

13) прием на инкассо платежных документов (за исключением векселей);

14) открытие (выставление) и подтверждение аккредитива и исполнение обязательств по нему;

15) выдача банками банковских гарантий, предусматривающих исполнение в денежной форме;

16) выдача банками банковских поручительств и иных обязательств за третьих лиц, предусматривающих исполнение в денежной форме.

[Marat]

нет не относятся

Согласен с тем, что все договоры займа залогом в котором является недвижимость не следует относить к банковским операциям. В то же время предоставление банком кредита в денежной форме на условиях платности, срочности и возвратности является банковской заемной операцией.

[ДИАМОРФИНА ГИДРОХЛОРИД]

Статья 303. Виды залога

1. Ипотека - вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. (ипотека не есть именно банковская операция, а просто один из видов залога)

Закон Республики Казахстан об ипотеке недвижимого имущества

Статья 2. Сфера применения настоящего Закона

1. Настоящим Законом регулируются отношения, возникающие при применении ипотеки имущества как способа обеспечения обязательств. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Республики Казахстан, применяются к ипотеке имущества, если настоящим Законом не установлены иные правила. В случае противоречия между настоящим Законом и другими законодательными актами в части регулирования ипотеки имущества применяются нормы настоящего Закона.

Статья 1. Основные термины и определения

5-1) ипотечный заем - банковский заем, обеспеченный ипотекой недвижимого имущества;

6) недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, а также здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

Статья 5-1. Создание ипотечной организации

3. Ипотечная организация является коммерческой организацией, осуществляющей отдельные виды банковских операций, на основании лицензии, выдаваемой уполномоченным органом.

Т.о. для того чтобы обеспечить свой займ недвижимостью, нужно иметь на руках лицензию или разрешение. :super:

[Гость АЛМАЗ]

Хочу дать деньги в долг под залог гаража. У меня такой вопрос нужно ли оформлять землю под ним и могу ли я без привлечения оценщика сам оценить залог.

Также здесь был задан вопрос я не увидел на него ответ: можно ли обойтись без нотариальной регистрации договора займа и залога (для экономии) и не будет потом проблем с регистрацией?

[Еркин]

Обозначает ли это что все договора займа залогом в котором является недвижимость относятся к банковским операциям.

нет, не означает.

нет не относятся

согласен.

3. Ипотечная организация является коммерческой организацией, осуществляющей отдельные виды банковских операций, на основании лицензии, выдаваемой уполномоченным органом.

Т.о. для того чтобы обеспечить свой займ недвижимостью, нужно иметь на руках лицензию или разрешение.

Не нужно.

Ипотечная организация является специализированной организацией, осуществляющей отдельные виды банковских операций (в частности, заемные) и для осуществления этой деятельности ей необходимо иметь соответствующую лицензию АФН.

В то же время любое физическое лицо вправе выдавать заем третьим лицам и обеспечить возврат займа залогом недвижимого имущества.

Хочу дать деньги в долг под залог гаража. У меня такой вопрос нужно ли оформлять землю под ним и могу ли я без привлечения оценщика сам оценить залог.

Также здесь был задан вопрос я не увидел на него ответ: можно ли обойтись без нотариальной регистрации договора займа и залога (для экономии) и не будет потом проблем с регистрацией?

У владельца гаража должны быть какие-либо права на ЗУ, находящийся под гаражом (право собственности. пользования и т.д.). ЗУ и находящееся на нем строение (т.е. прочно связанное с ЗУ имущество) должны передаваться в залог вместе. Насколько я помню, привлечение оценщика не является обязательным. Стороны сами по договоренности могут установить стоимость залога.

[Zhalair Мухали]

Также здесь был задан вопрос я не увидел на него ответ: можно ли обойтись без нотариальной регистрации договора займа и залога (для экономии) и не будет потом проблем с регистрацией?

обойтись можно, просто в таком случае в регистрирующем органе должны проверить подпись сторон, поэтому составляйте договор и идите вместе в ЦОН.

[ДИАМОРФИНА ГИДРОХЛОРИД]

121

Изменено 24 Июля 2009 пользователем ФСБ

[Гость Гость]

1. Подскажите, а почему нужно регистрировать и в Центре недв. и в ЦОНе

2.Если мы оформим договор залога только на сам гараж, без земли какие это может иметь негативные последствия для меня.

[Zhalair Мухали]

1. Подскажите, а почему нужно регистрировать и в Центре недв. и в ЦОНе

в Центре по недвижимости регистрируется залог движимого имущества, а через ЦОН регистрируется недвижимость. а нужно регистрировать потому, что право залога возникает с момента гос.регистрации

2.Если мы оформим договор залога только на сам гараж, без земли какие это может иметь негативные последствия для меня.

в принципе рег.орган может пропустить без земли, просто может возникнуть спорный момент........негативных последствий для Вас, если Вы залогодатель, нет. Залог недвижимости, расположенной на ЗУ одновременно влечет залог ЗУ

[Zhalair Мухали]

121

:biggrin:

[Гость Аля]

Слышала, что не могут отобрать квартиру, если есть в семье ребёнок.