Перейти к контенту
КАЗАХСТАНСКИЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ФОРУМ
Married with children

покупка заложенной квартиры - как защитить покупателя?

Рекомендуемые сообщения

Доброе утро!

Знакомый хочет купить квартиру. Продавец квартиры брал ипотеку в Казкоме, поэтому просит задаток, чтобы погасить кредит, а затем готов заключить договор купли-продажи квартиры с выплатой оставшейся суммы.

Посоветуйте, как лучше поступить, чтобы он не отказался от продажи, как только получит деньги. Как лучше все оформить, чтобы защитить покупателя? Можно ли привлечь банк к сделке (ведь заложенное им-во продавать без согласия банка нельзя)?

Какие документы требовать от Продавца? Он показал копию паспорта квартиры (оригинал в банке)

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Гость МОЛОДОЙ

Посоветуйте, как лучше поступить

Для начала. Заключите договор задатка, согласно ст.337 ГК РК с указанием даты заключения договора к/п. По истечению срока подписываете договор к/п. При этом документом подтверждающим снятие залога является справка об отсутствии/наличии обременении на недвижимость (в народе Ф№2), котоую должен предоставить Продавец. Справку получают в ДЮ через ЦОН.

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Гость МОЛОДОЙ

Какие документы требовать от Продавца?

Договор и техпаспорт.

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Доброе утро!

Знакомый хочет купить квартиру. Продавец квартиры брал ипотеку в Казкоме, поэтому просит задаток, чтобы погасить кредит, а затем готов заключить договор купли-продажи квартиры с выплатой оставшейся суммы.

Посоветуйте, как лучше поступить, чтобы он не отказался от продажи, как только получит деньги. Как лучше все оформить, чтобы защитить покупателя? Можно ли привлечь банк к сделке (ведь заложенное им-во продавать без согласия банка нельзя)?

Какие документы требовать от Продавца? Он показал копию паспорта квартиры (оригинал в банке)

В этом случае, чтобы защитить себя от возможных мошеннических действий Продавца сделайте так:

1) заключите одновременно договор задатка и предварительный договор купли-продажи (где необходимо указать цену квартиры, условия заключения основного договора, обязательства сторон), причем сумма задатка будет равна сумме задолженности продавца перед банком, которую необходимо оплатить банку, чтобы снять квартиру с залога;

2) при оплате задолженности в банк лучше идите вместе с продавцом;

3) после погашения задолженности перед банком банк выдаст оригиналы документов на квартиру, которые Вам лучше удерживать у себя;

4) через ЦОН получаете справку об отсутствии обременений (выдается в течение 1 дня) и заключаете основный договор купли-продажи.

Если Вы покупаете квартиру путем ипотеки в банке, то в этом случае защититься еще легче, так как все расчеты банки проводят между собой, и риска мошеннических действий со стороны Продавца еще меньше.

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

В этом случае, чтобы защитить себя от возможных мошеннических действий Продавца сделайте так:

1) заключите одновременно договор задатка и предварительный договор купли-продажи (где необходимо указать цену квартиры, условия заключения основного договора, обязательства сторон), причем сумма задатка будет равна сумме задолженности продавца перед банком, которую необходимо оплатить банку, чтобы снять квартиру с залога;

2) при оплате задолженности в банк лучше идите вместе с продавцом;

3) после погашения задолженности перед банком банк выдаст оригиналы документов на квартиру, которые Вам лучше удерживать у себя;

4) через ЦОН получаете справку об отсутствии обременений (выдается в течение 1 дня) и заключаете основный договор купли-продажи.

Если Вы покупаете квартиру путем ипотеки в банке, то в этом случае защититься еще легче, так как все расчеты банки проводят между собой, и риска мошеннических действий со стороны Продавца еще меньше.

И в предварительном договоре прям все и распишите, что на момент заключения предварительного договора квартира находится в залоге в таком- то банке. В обязанности продавца включите , что в срок до такого- то числа он снимает обременнения на квартиру, получает справку об отсутствии обременений, и заключает основной договор,(при чем цена будет такая, и увеличению не подлежит). Если продавец нарушает условия предварительного договора штрафные санкции в виде пени за каждый день и возмещение убытков предусмотрите (помимо того, что возврат задатка в 2 размере)

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Спасибо за советы! А какие документы на квартиру у него должны быть (которые сейчас в банке). Паспорт, план квартиры?

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Спасибо за советы! А какие документы на квартиру у него должны быть (которые сейчас в банке). Паспорт, план квартиры?

У Продавца должны быть оригинал договора купли-продажи, по которому он приобрел эту квартиру, и техпаспорт на квартиру.

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

господа банкиры, а нельзя ли купить квартиру с обременением, а после оформления сделки закрыть кредит? для банка, что бы не волновался, положить остаток денег на депозит с которого потом и закрыть кредит?

и волки сыты и овцы целы :biggrin:

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

господа банкиры, а нельзя ли купить квартиру с обременением, а после оформления сделки закрыть кредит? для банка, что бы не волновался, положить остаток денег на депозит с которого потом и закрыть кредит?

и волки сыты и овцы целы :biggrin:

Ай да Катя! Молодец! :drazn:Для покупателя в миллионы раз надежнее схема с продажей квартиры под обременением с письменного разрешения банка. Несколько раз проворачивали такие схемы в разных банках. Приходилось продавливать банки, но везде везло.

А договор задатка и преддоговор ни черта не защищают покупателя от тупого бегства продавца с задатком, особенно в случае если его долг банку соизмерим со стоимостью квартиры. Ведь как правило, речь не о задатке в 1000 долларов идёт, а о задатке, который закроет долг продавца перед банком, т.е. в Алматы суммы часто идут на десятки и сотни тысяч долларов.

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Можно ли привлечь банк к сделке (ведь заложенное им-во продавать без согласия банка нельзя)?

Можно заключить и трехсторонний договор купли-продажи (ДКП), где будет указано, что такая-то сумма уплачивается покупателем напрямую банку, а оставшаяся сумма - продавцу. Можно и как я указал выше, ДКП между продавцом и покупателем с частичным исполнением в пользу третьего лица - банка. Если стороны - физики, то надо будет ещё найти и незакоснелого нотариуса, который не помрёт от страха перед необычной схемой.

Вопрос в теме, конечно, стоит о том, как защитить интересы покупателя. Но банк ведь надо уговорить в отсутствии рисков для него. Имхо, банку надежнее всего предварительно взять причитающиеся ему деньги от покупателя себе на депозит и в залог на случай прыжков в сторону со стороны покупателя после оформления ДКП. Но мне банки верили и без этого. :biggrin:

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Упсс, у меня как раз схожая проблемка нарисовалас.

Работник проворовался на 10 000 у.е., вина следствием установлена. У работника есть квартира стоимостью примерно 25 000 у.е., которая в залоге у банка, непогашенный долг по кредиту 10 000 у.е.

Работник предлагает отдать (подарить) квартиру Работодателю при условии, что последний погашает остаток задолженности перед банком и закрывает дело примерением сторон.

Работодателя это устраивает, банк не возражает.

По какой схеме всё это лучше оформить?

ЗЫЖ Ситуаию малость осложняет то, что квартира на Востоке, а Покупатель сидит под подпиской на Западе, видимо придётся брать от него доверенности.

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Упсс, у меня как раз схожая проблемка нарисовалас.

Работник проворовался на 10 000 у.е., вина следствием установлена. У работника есть квартира стоимостью примерно 25 000 у.е., которая в залоге у банка, непогашенный долг по кредиту 10 000 у.е.

Работник предлагает отдать (подарить) квартиру Работодателю при условии, что последний погашает остаток задолженности перед банком и закрывает дело примерением сторон.

Работодателя это устраивает, банк не возражает.

По какой схеме всё это лучше оформить?

ЗЫЖ Ситуаию малость осложняет то, что квартира на Востоке, а Покупатель сидит под подпиской на Западе, видимо придётся брать от него доверенности.

можно по доверенности,

схемы см.выше :biggrin:

Изменено пользователем Катя_Курникова

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

У меня вопрос. Не про риски покупателя. А в целом про юридические риски. 

Насколько допустимо заключать  предварительный договор купли-продажи заложенного имущества? Не признают ли его недействительным - ввиду того, что залог препятствует распоряжению имуществом без согласия залогодателя. 

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Залогодержателя. Лучше для начала ознакомится с условиями договора залога - в нем так же может быть предусмотрен запрет на заключение предварительного договора купли-продажи. Если такого запрета нет, то договор вряд ли признают недействительным.  В этом случае в договоре необходимо предусмотреть отлагательное условие - после полного погашения задолженности продавцом перед банком, согласно договору займа, снятии обременения в виде залога (обычно ориентируются по дате последнего платежа в графике погашения договора займа). Еще лучше зарегистрировать притязание на недвижимость, на случай, если продавец откажется от исполнения предварительного договора. В этом случае новый покупатель поостережется покупать недвижку с притязанием, хотя никаких юридических гарантий это не дает. Здесь основной риск - отказ продавца от исполнения договора.

https://www.kn.kz/article/7734/

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

У меня вообще никто не против сделки. В том числе и залогодержатель. Просто риски хочется оценить. Вот появится кто-то, кому нужно признать сделку недействительной. И каковы шансы?

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Основание недействительности? Пока шансы такие же как и по всем сделкам - порок формы, содержания и т.п.

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Основание - нарушение договора залога. 
Ну вот мне кажется, что иск о том, что заложенным имуществом нечего распоряжаться заранее, может предъявить только залогодержатель. 

Остальные будут ненадлежащими истцами, скажем так. 

Ну если третье лицо заявится. Которое заинтересовано в том, чтобы всем подгадить и заинтересованно в признании отчуждения имущества недействительным. По любому основанию. Например, по приведенному выше. 

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Гость
Ответить в этой теме...

×   Вы вставили отформатированный текст.   Удалить форматирование

  Допустимо не более 75 смайлов.

×   Ваша ссылка была автоматически заменена на медиа-контент.   Отображать как ссылку

×   Ваши публикации восстановлены.   Очистить редактор

×   Вы не можете вставить изображения напрямую. Загрузите или вставьте изображения по ссылке.

Зарузка...

  • Недавно просматривали   0 пользователей

    Ни один зарегистрированный пользователь не просматривает эту страницу.

  • Upcoming Events

    No upcoming events found
  • Recent Event Reviews

×

Важная информация

Правила форума Условия использования