Купля продажа по предворительному договору

[Александр (в кв.)]

Спасибо за отклик. Но мне вот совершено не хочеться связываться с судом. Хотелось бы разрешить все это как то мирно. И как вы думаете может ли суд понудить нас вернуть деньги покупателю, если банк реализует квартиру и погасит свой кредит?

Для этого нужно, чтобы покупатель вначале подал иск и выиграл дело о расторжении предварительного договора. А затем после вступления в силу этого решения суда он подаст и выиграет второй новый иск о взыскании убытков, причиненных ему расторжением предварительного договора. Но это все только теория.

Я предлагаю воспользваться моей первоначальной рекомендацией. Не давая ему создать еще большую задолженность перед банком. Может быть, учитывая ваши сильные позиции, покупатель согласится заключить в суде с вами мировое соглашение и выплатить определенную сумму, чтобы закрыть ваш кредит. Я думаю, что есть резон, если эта сумма непогашенного кредита меньше, чем оставшаяся и неоплаченная им вам стоимость квартиры.

Удачи вам.

[Гость Гость]

Конечно интересно, почему основной договор не был заключен, но думаю, что теперь это уже не совсем важно (хотя интересно) но на мой взгляд ситуация такова:

1) Продавец и покупатель заключили основной договор, в рамках которого покупатель передал Продавцу энную сумму денег. Поскольку данная сумма была нотариально оформлена под расписку, то её можно рассматривать в качестве задатка. А это значит, что в случае, если сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца, но если по вине продавца (что еще надо доказать) - то продавец должен вернуть эту сумму в двойном размере.

Таким образом, Саша, Вам следует предпринять какие-либо действия либо собрать доказательства (в том числе свидетельские письменные показания), которые свидетельствовали бы о том, что Вы настаивали на заключении основного договора, но покупатель упорно уклонялся от этого.

2) В самом крайнем случае - при признании судом с подачи иска Покупателем - данной сделки недействительной (несмотря на вышеизложенное), Вам, Саша, придётся возвращать не только 25 тыс., но и возмещать всю сумму платежей, которую покупатель уплатил за Вас в банк (что еще необходимо проверить).

[Гость Гость]

в предыдущем сообщении надо исправить, что

"Продавец и покупатель заключили ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ договор..."

[М.Ю.]

Здесь ничего расторгать не надо, предварительного договора больше нет (п.6 ст.390 ГК). Задатком эта сумма не является, потому что основной договор не заключён.

Сумма должна быть возвращена как неосновательное обогащение в силу п.2 ст.953 ГК. (личное мнение).

[Legal Сonsultant]

Здесь ничего расторгать не надо, предварительного договора больше нет (п.6 ст.390 ГК). Задатком эта сумма не является, потому что основной договор не заключён.

Сумма должна быть возвращена как неосновательное обогащение в силу п.2 ст.953 ГК. (личное мнение).

ИМХО можно эту сумму рассматривать как задаток, который не возвращается. Однако опять же, надо сам договор смотреть.

Статья 338. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, наступившей без их вины, задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение обязательства ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, а если ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение обязательства, обязана возместить другой стороне убытки с учетом суммы задатка, поскольку в договоре не предусмотрено иное.

[М.Ю.]

ИМХО можно эту сумму рассматривать как задаток, который не возвращается. Однако опять же, надо сам договор смотреть.

К теме это прямого отношения не имеет, но моя личная позиция: если нет основного договора- это не задаток.

В п.2 ст.338 ГК говорится о неисполнении обязательства, а здесь этого обязательства вообще не возникло.

[Legal Сonsultant]

К теме это прямого отношения не имеет, но моя личная позиция: если нет основного договора- это не задаток.

В п.2 ст.338 ГК говорится о неисполнении обязательства, а здесь этого обязательства вообще не возникло.

Смотря что рассматривать в качестве обязательства. Мое мнение: обязательством является обязательство по заключению основного договора. Обычно в договорах прописывается что выплаченные суммы являются задатком, чтобы с одной стороны обязать продавца заключить основной договор (при незаключении возвращается сумма задатка в двойном размере), с другой стороны чтобы продавец хоть какие-то суммы получил, потому что обычно (как и в нашем случае) квартира предоставляется в распоряжение покупателю де-факто до заключения основного договора.

[М.Ю.]

Смотря что рассматривать в качестве обязательства. Мое мнение: обязательством является обязательство по заключению основного договора. Обычно в договорах прописывается что выплаченные суммы являются задатком, чтобы с одной стороны обязать продавца заключить основной договор (при незаключении возвращается сумма задатка в двойном размере), с другой стороны чтобы продавец хоть какие-то суммы получил, потому что обычно (как и в нашем случае) квартира предоставляется в распоряжение покупателю де-факто до заключения основного договора.

Да нет, "обязательством" является то обязательство в счёт платежей по которому передается задаток, т.е. обязательство произвести оплату по договору купли-продажи, которого здесь и не возникало.

[Legal Сonsultant]

Да нет, "обязательством" является то обязательство в счёт платежей по которому передается задаток, т.е. обязательство произвести оплату по договору купли-продажи, которого здесь и не возникало.

Спорное мнение, надо смотреть договор. Сам как-то составлял предварительный договор согласно которому все платежи квалифицировались как задаток, имхо законодательство не запрещает оплачивать по предварительному договору. Таким образом, получаем предварительный договор с элементами задатка.

[Нурдин Саякбаев]

Статья 337. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора либо исполнения иного обязательства.

Тут имхо все зависит от того как будет классифицировано, либо это был действительно предварительный договор и фактически задаток, для наименования которого просто не использовалось слово "Задаток". Либо же это был не задаток, а платеж за квартиру, тогда договор должен классифицироваться как договор купли-продажи. Я думаю, что это был все же задаток. 

Саша, я Вам рекомендую обратиться к юристам не просто за бесплатной консультацией, а чтоб представили ваши интересы полностью от и до.

[Гость Саша]

Саша, самый главный вопрос: как вы оформляли передачу денег (25 000)? Вы писали расписку в получении этих денег?

И дальше - сейчас на Вас (конкретно на Ваше имя) зарегистрировано какое-нибудь имущество - квартира, машина?

Уважаемые форумчане я в конец запуталась и не знаю что делать!

Уважаемый Domino? я ответила на ваши вопросы! вы явно хотели мне что то посоветывать уточняя эти моменты, прошу не молчите?

[Гость Саша]

Уважаемые форумчане только что я получила данный предворительны договор.т.к. он находился в другом городе и теперь точно могу скзать какие в нем условия

Предмет договора

1. Продавец обязуется продать. а покупатель обязуеться купить принадлежащую продавцу на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу...........

2.Стороны договорились что договор купли продажи будет заключен, до 30.12.2007 г., при этом квартира будет продана продавцем Покупателю за 8 304 400 тенге, из которых сумму в размере 3 194 000 тенге покупатель выплачивает наличными продавцу до подписания настоящего пред. договора, сумму в размере 4 791 5811 тенге остается у покупателя в счет погашения кредита продавца. При этом покупатель обязуеться перед продавцом вносить ежемесячно по графику погашения кредита приложение №1 к договору займа.

Особые условия: Цена договора являеться фиксированной и не подлежит изменению. Покупатель обязуеться выполнять все требования банка в соответствии с договором займа заключенным между продавцом и банком. Продавец освобождает квартиру после заключения настоящего договора. Покупатель во время проживания в квартире оплачивает все коммунальные платежи.

Стороны с момента подписания настоящего договора не вправе в одностороннем порядке расторгнуть или изменить его. В случае нарушения этого условия виновная сторона возмещает убытки, понесенные другой стороной, связанные с неисполнением условий данного договора.

Самое интересное. что у меня кредит в долларах, а договор в тенге, и на момент заключение предворительного договора курс доллара был меньше.

Прошу всех посмотреть договор может появяться новые мнения, потому что я так и не определилась что делать, может пока не поздно можно еще чем либо себя обезапасить.

[Гость Любовь]

Можно ли заключить предворительный договор при покупке комнаты,если еще согласия соседей нотариально не заверены?