Налог на имущество с недвижимости в аренде

[Сашуля]

Работник сдает в аренду ТОО складское помещение, находящееся у него на праве собственности. Как определить налог на имущество в данном случае, ведь в соответствии со статей 407 НК РК по нежилым помещениям, находящимся на праве собственности физического лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, физическое лицо отчисляет и уплачивает налог на имущество в соответствии с главой 57 НК РК, как индивидуальный предприниматель, применяющий специальный налоговый режим на основе патента. Будет ли в данном случае сдача в аренду имущества расцениваться как предпринимательская деятельность и как в таком случае определить сумму налога? Можно ли в соответствии с договором аренды передать здание на баланс ТОО?

[Сашуля]

:glasses: Помогите определиться с понятием предпринимательская деятельность, и как понимать данное понятие в вышеуказанной статье.

[Iris]

Работник сдает в аренду ТОО складское помещение, находящееся у него на праве собственности. Как определить налог на имущество в данном случае, ведь в соответствии со статей 407 НК РК по нежилым помещениям, находящимся на праве собственности физического лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, физическое лицо отчисляет и уплачивает налог на имущество в соответствии с главой 57 НК РК, как индивидуальный предприниматель, применяющий специальный налоговый режим на основе патента. Будет ли в данном случае сдача в аренду имущества расцениваться как предпринимательская деятельность и как в таком случае определить сумму налога? Можно ли в соответствии с договором аренды передать здание на баланс ТОО?

В соответствии со ст. 407 физлицо оплачивает налог на имущество за нежилое помещение по ставке, установленной статьей 398, даже если не осуществляет предприн.деятельность.

Статья 398. Налоговые ставки

1. Юридические лица (за исключением указанных в пунктах 2, 3 настоящей статьи) исчисляют налог на имущество по ставке 1,5 процента к среднегодовой стоимости объектов налогообложения.

2. Налог на имущество по ставке 0,5 процента к среднегодовой стоимости объектов обложения исчисляют следующие плательщики:

1) индивидуальные предприниматели;

2) юридические лица, применяющие специальный налоговый режим на основе упрощенной декларации.

Значит, чтобы определить сумму налога, умножаете стоимость имущества на 0,5%.

Причем, кроме оплаты, по ст.407:

физическое лицо исчисляет, уплачивает налог на имущество и представляет налоговую отчетность по данному налогу в порядке, установленном главой 57 настоящего Кодекса для индивидуальных предпринимателей, применяющих специальный налоговый режим на основе патента, с применением ставки, установленной пунктом 2 статьи 398 настоящего Кодекса.

Значит, смотрим гл 57 ст.402

Статья 402. Налоговая отчетность

1. Налогоплательщики, за исключением индивидуальных предпринимателей, применяющих специальный налоговый режим на основе патента, обязаны представлять в налоговые органы по месту нахождения объектов налогообложения расчет сумм текущих платежей и декларацию.

Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим на основе патента, обязаны представлять в налоговые органы по месту нахождения объектов налогообложения декларацию.

[Сашуля]

Другим словами, независимо от того, что я делаю с данным зданием, налог я уплачиваю как ИП на патенте, причем со стоимости приобретения или оценочной стоимости. А если я по договору аренды передам данное здание на баланс ТОО, плательщиком налога уже будет ТОО или все равно я?

[BORO]

Другим словами, независимо от того, что я делаю с данным зданием, налог я уплачиваю как ИП на патенте, причем со стоимости приобретения или оценочной стоимости. А если я по договору аренды передам данное здание на баланс ТОО, плательщиком налога уже будет ТОО или все равно я?

В отличие от финансовой аренды (лизинга) при операционной аренде предмет аренды остается на балансе арендодателя, поэтому в вашем случае арендатор не сможет учитывать арендуемое помещение на своем балансе.

Вместе с тем в соответствии с п.1 ст. 352 НК по согласованию сторон плательщиком налога на имущество может являться арендатор. При этом уплата налога арендатором будет являться исполнением налогового обязательства собственника объекта налогообложения за отчетный период.

[Сашуля]

В отличие от финансовой аренды (лизинга) при операционной аренде предмет аренды остается на балансе арендодателя, поэтому в вашем случае арендатор не сможет учитывать арендуемое помещение на своем балансе.

Вместе с тем в соответствии с п.1 ст. 352 НК по согласованию сторон плательщиком налога на имущество может являться арендатор. При этом уплата налога арендатором будет являться исполнением налогового обязательства собственника объекта налогообложения за отчетный период.

Спасибо за помощь. Подскажите пожалуйста, данный пункт (что налог уплачивает арендатор) надо прописать в договоре? И можно ли данный пункт прописать в договоре, заключенному сроком на 1 год? Надо ли данный заверять у нотариуса?

[Сашуля]

BORO

Исходя из Ваших разъяснений в теме «Переоценка недвижимости (спор с налоговой), физическое лицо обязано производить оценку своей недвижимости только в БТИ, а если физическое лицо будет оценивать свое имущество в соответствии со статьей 407 как ИП на патенте, он также не может привлечь независимого оценщика?

[Iris]

Спасибо за помощь. Подскажите пожалуйста, данный пункт (что налог уплачивает арендатор) надо прописать в договоре? И можно ли данный пункт прописать в договоре, заключенному сроком на 1 год? Надо ли данный заверять у нотариуса?

Договор заключенный на год и более, подлежит гос.регистрации (ЦОН).

[Iris]

:biggrin:

Изменено 15 Сентября 2009 пользователем Iris

[Сашуля]

Договор заключенный на год и более, подлежит гос.регистрации (ЦОН).

Это понятно. Меня интересует как прописать и в каком документе обязанность арендатора оплачивать налог на имущество за арендодателя. И как в данном случае определить налогооблагаемую базу?

[BORO]

Это понятно. Меня интересует как прописать и в каком документе обязанность арендатора оплачивать налог на имущество за арендодателя. И как в данном случае определить налогооблагаемую базу?

Арендодатель поручает, а Арендатор принимает на себя обязательство оплачивать за Арендодателя налог на имущество юридических лиц в отношении арендуемого помещения в десятидневный срок после получения от Арендодателя письменного уведомления, содержащего информацию о сумме налоге, реквизитах получателя и другие данные, необходимые для выполнения данного обязательства, при этом в соответствии с п. 2 ст. 395 Налогового Кодекса РК уплата налога Арендатором будет являться исполнением налогового обязательства собственника объекта налогообложения за отчетный период.

В случае несвоевременной и/или неполной уплаты налога, определенного настоящим пунктом, Арендатор обязуется возместить Арендодателю сумму штрафов и пени, уплаченных в бюджет в связи с невыполнением данного налогового обязательства.

Арендатор не позднее следующего рабочего дня после уплаты налога обязан предоставить Арендодателю копию платежного документа.

[Сашуля]

Арендодатель поручает, а Арендатор принимает на себя обязательство оплачивать за Арендодателя налог на имущество юридических лиц в отношении арендуемого помещения в десятидневный срок после получения от Арендодателя письменного уведомления, содержащего информацию о сумме налоге, реквизитах получателя и другие данные, необходимые для выполнения данного обязательства, при этом в соответствии с п. 2 ст. 395 Налогового Кодекса РК уплата налога Арендатором будет являться исполнением налогового обязательства собственника объекта налогообложения за отчетный период.

В случае несвоевременной и/или неполной уплаты налога, определенного настоящим пунктом, Арендатор обязуется возместить Арендодателю сумму штрафов и пени, уплаченных в бюджет в связи с невыполнением данного налогового обязательства.

Арендатор не позднее следующего рабочего дня после уплаты налога обязан предоставить Арендодателю копию платежного документа.

Спасибо! Таким образом, если арендодатель физическое лицо, он должен самостоятельно определить налогооблагаемую базу: заказать оценку недвижимости, причем только у специалистов БТИ (это принципиальный момент?!) и только после этого он может передать лишь обязательство по уплате данного налога. А существует ли какой-нибудь способ вообще передать имущество на баланс арендатора так, чтобы арендатор самостоятельно и налогооблагаемую базу по нему определял и налог уплачивал?

[Гость bigfan05]

Cашуля, если Вы, как физическое лицо, сдаете в аренду ТОО складское помещение, то это уже предпринимательская деятельность и Вы обязаны зарегистрироваться как ИП, выбрать один из подходящих СНР (либо исчислять налоги в общем порядке) и исчислять налоги согласно этому СНР.

Если у Вас склад, полагаю, что годовой доход превысит 200 МЗП. Отсюда Вам нужна либо упращенка, либо общеустрановленный порядок.

ИП по упращенке:

1) Во-первых, раз в квартал Вам придется сдавать декларацию по ИПН и уплачивать ИПН.

2)Во-вторых, Вам необходимо раз в год подавать расчет текущих платежей по земельному налогу и налогу на имущество. А потом раз в квартал оплачивать эти самые платежи. Причем при налоге на имущество исходить их среднебалансовой стоимости объекта. Раз в год потом подается декларация по имущественному и земельному налогу.

3) В-третьих, если Вы откроете ИП по упращенке, помимо налогового учета Вам необходимо вести бухгалтерский учет согласно НСФО №1.

4) В-четвертых,если с Вами рассчитываются наличкой, то необходим кассовый аппарат.

Конечно, Вы можете этого не делать. НО! При встречной налоговой проверке Вам могут вполне законно навешать кучу штрафов, за то, что незарегистрировались, не оплачивали соответствующие налоги, итд итп.

[Сашуля]

Cашуля, если Вы, как физическое лицо, сдаете в аренду ТОО складское помещение, то это уже предпринимательская деятельность и Вы обязаны зарегистрироваться как ИП, выбрать один из подходящих СНР (либо исчислять налоги в общем порядке) и исчислять налоги согласно этому СНР.

А если я одновременно являюсь работником данного ТОО и с суммы аренды ТОО удерживает ИПН как у источника выплаты?

[BORO]

Прошу извинить, но в своих комментариях я был не совсем точен, поскольку первоначально сослался по старой памяти на норму НК, действовавшего до 1.01.2009г., в частности на п.1. ст. 352.

В действующем НК эта норма была несколько трансформирована, сравните:

Старый НК:

Статья 352. Определение налогоплательщика в отдельных случаях

1. При передаче собственником объектов налогообложения в доверительное управление или в аренду плательщиком налога по согласованию с собственником может являться доверительный управляющий или арендатор. При этом уплата налога доверительным управляющим или арендатором будет являться исполнением налогового обязательства собственника объектов налогообложения за отчетный период.

Новый НК:

Статья 395. Определение налогоплательщика в отдельных случаях

1. При передаче собственником объекта налогообложения в доверительное управление налогоплательщик определяется в соответствии со статьями 35, 36 настоящего Кодекса.

Вместе с тем в действующем НК в ст. 395 имеется пункт 2:

2. При этом уплата налога доверительным управляющим или арендатором является исполнением налогового обязательства собственника объекта налогообложения за отчетный период.

Скорее всего, разработчики кодекса пропустили в первом пункте слова "аренда" и "арендатор", но упомянув об этом в п.2.

ИМХО, руководствуясь п. 2 ст. 395 НК арендатор все же может осуществлять оплату налога за собственника объекта недвижимости.

Иным образом обстоит дело с уплатой земельного налога. Кодекс не предусматривает возможности уплаты этого вида налога другими лицами.

Касательно вопроса о возможности передачи недвижимого имущества на баланс арендатора: можно посоветовать заключить договор финансового лизинга, в этом случае обязательство по уплате налога на имущество и земельного налога будет лежать на лизингополучателе.

Изменено 17 Сентября 2009 пользователем BORO

[Сашуля]

Касательно вопроса о возможности передачи недвижимого имущества на баланс арендатора: можно посоветовать заключить договор финансового лизинга, в этом случае обязательство по уплате налога на имущество и земельного налога будет лежать на лизингополучателе.

Я как физическое лицо и работник данного ТОО могу заключить такой договор с вышеуказанным ТОО? Надо ли его где-нибудь регистрировать, наверное в юстиции?

[Гость bigfan05]

А если я одновременно являюсь работником данного ТОО и с суммы аренды ТОО удерживает ИПН как у источника выплаты?

Доход от сдачи в аренду имущества налоговому агенту является доходом не облагаемым у источника выплаты согласно статьи 177. А именно доходом от частного предпринимательства, то есть доходом индивидуального предпринимателя. Так как сдача в аренду имущества является предпринимательской деятельностью, необходима регистрация ИП, доход от сдачи в аренду имущества рассматривается как доход ИП.

То есть, это не доход работника, облагаемый у источника выплаты, а также не доход физического лица от налогового агента.

[Гость bigfan05]

(BORO @ 17.9.2009, 10:53)

Касательно вопроса о возможности передачи недвижимого имущества на баланс арендатора: можно посоветовать заключить договор финансового лизинга, в этом случае обязательство по уплате налога на имущество и земельного налога будет лежать на лизингополучателе.

Я как физическое лицо и работник данного ТОО могу заключить такой договор с вышеуказанным ТОО? Надо ли его где-нибудь регистрировать, наверное в юстиции?

Не соглашусь с BORO. Вы как физическое лицо не можете заключить договор финансового лизинга, так как осуществление лизинговой деятельности попадает под Закон о лицензировании. Необходимо наличие лицензии на проведение лизинговой дейтельности

[Сашуля]

Не соглашусь с BORO. Вы как физическое лицо не можете заключить договор финансового лизинга, так как осуществление лизинговой деятельности попадает под Закон о лицензировании. Необходимо наличие лицензии на проведение лизинговой дейтельности

А если это будет просто договор аренды с последующим выкупом?

[Гость bigfan05]

А если это будет просто договор аренды с последующим выкупом?

Не имеет значение!

По договору аренды Вы будете оплачивать ИПН и налог на имущество согласно выбранному СНР.

С лучае последующей продажи помещения, доход от прироста стоимости будет облагаться в общеустановленном порядке

[BORO]

Не соглашусь с BORO. Вы как физическое лицо не можете заключить договор финансового лизинга, так как осуществление лизинговой деятельности попадает под Закон о лицензировании. Необходимо наличие лицензии на проведение лизинговой дейтельности

Закон о фин лизинге

Статья 10. Лицензирование лизинговой деятельности

Лицензирование лизинговой деятельности банков в качестве лизингодателя, производится уполномоченным государственным органом по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан.

Иные юридические лица и физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, осуществляют лизинговую деятельность в качестве лизингодателя без лицензии.

[Гость bigfan05]

Закон о фин лизинге

Статья 10. Лицензирование лизинговой деятельности

Простите, не учел.

Тем не менее сами видите (это к Сашуле), что необходима регистрация в качестве ИП.

Поверьте, оплата налога на имущество - это сущая мелочь в данном случае. Тем более, есть учесть, что земельный налог Вам все равно придется оплачивать самому

[Гость bigfan05]

Сашуле:

Я бы не советовал Вам заморачиваться с лизингом, тем более, что для Вас это не род деятельности, а лишь способ избежать подачи отчетности и уплаты налога на имущество.

[Сашуля]

Простите, не учел.

Тем не менее сами видите (это к Сашуле), что необходима регистрация в качестве ИП.

Поверьте, оплата налога на имущество - это сущая мелочь в данном случае. Тем более, есть учесть, что земельный налог Вам все равно придется оплачивать самому

И классифицировать данный доход как доход физического лица от налогового агента по заключенным договорам гражданско-правового характера тоже нельзя? Ведь налог (ИПН) все равно удерживается и перечисляется в бюджет?

[BORO]

И классифицировать данный доход как доход физического лица от налогового агента по заключенным договорам гражданско-правового характера тоже нельзя? Ведь налог (ИПН) все равно удерживается и перечисляется в бюджет?

ИМХО, в соответствии со ст. 168 и ст. 180 НК доход, получаемый физическим лицом, не зарегистрированным в качестве ИП, от сдачи в аренду недвижимого имущества юридическому лицу, можно будет классифицировать как доход ФЛ от налогового агента. В целях недопущения негативных последствий договор аренды в этом случае должен содержать оговорку об удержании арендатором ИПН у источника выплаты.