Внесудебная реализация залога (квартира)

[kairat0008]

Доброго времени суток! Подали иск о признании уведомления и торгов недействительными.

Интересует вот что:

Статья 320 ГК РК. Реализация заложенного имущества в принудительном внесудебном порядке

1. При реализации заложенного имущества в принудительном внесудебном порядке торги проводятся доверенным лицом, в качестве которого выступает юридическое лицо или гражданин, имеющие доверенность залогодержателя на реализацию заложенного имущества в случае нарушения обязательства, обеспеченного залогом.

2. Доверенное лицо выполняет следующие процедуры:

1) составляет уведомление залогодателю о невыполнении обязательств и регистрирует его в органе, где был зарегистрирован договор о залоге;

2) при неудовлетворении требований, вытекающих из уведомления, но не ранее, чем через два месяца с момента его отправки залогодателю, составляет уведомление о торгах на заложенное имущество, регистрирует его в органе, где был зарегистрирован договор о залоге, и вручает залогодателю;

3) официально публикует объявление о торгах в местной печати.

Закон "Об ипотеке" Статья 25. Требования к проведению внесудебных торгов

1. До проведения торгов должны быть выполнены следующие процедуры:

1) доверенное лицо составляет уведомление о невыполнении основного обязательства, регистрирует его в органе, где был зарегистрирован ипотечный договор, и вручает его залогодателю. При невозможности непосредственной передачи уведомления оно направляется залогодателю заказным письмом по его адресу, указанному в ипотечном договоре;

2) при неудовлетворении требований, вытекающих из уведомления о невыполнении основного обязательства, но не ранее, чем через тридцать дней с момента вручения или отправки указанного уведомления залогодателю (подпункт 1 настоящего пункта), доверенное лицо составляет уведомление о торгах на заложенное имущество, регистрирует его в органе, где был зарегистрирован ипотечный договор, вручает его залогодателю, а также залогодержателю и официально публикует объявление о торгах

Вопрос: Так ГК РК или Закон "Об ипотеке недвижимости"? При том, что уведомление о невыполнении основного обязательства подписано залогодателем 12.03.2009г., а торги назначеные на 30.04.2009, подписаны залогодателем 29.04.2009г. т.е. за 1 один день до торгов!

[kairat0008]

Пожалуйста,По-мо-ги-те-е-е-е!!! А-у!!!

[ОБСЕ]

Доброго времени суток! Подали иск о признании уведомления и торгов недействительными.

Интересует вот что:

Статья 320 ГК РК. Реализация заложенного имущества в принудительном внесудебном порядке

1. При реализации заложенного имущества в принудительном внесудебном порядке торги проводятся доверенным лицом, в качестве которого выступает юридическое лицо или гражданин, имеющие доверенность залогодержателя на реализацию заложенного имущества в случае нарушения обязательства, обеспеченного залогом.

2. Доверенное лицо выполняет следующие процедуры:

1) составляет уведомление залогодателю о невыполнении обязательств и регистрирует его в органе, где был зарегистрирован договор о залоге;

2) при неудовлетворении требований, вытекающих из уведомления, но не ранее, чем через два месяца с момента его отправки залогодателю, составляет уведомление о торгах на заложенное имущество, регистрирует его в органе, где был зарегистрирован договор о залоге, и вручает залогодателю;

3) официально публикует объявление о торгах в местной печати.

Закон "Об ипотеке" Статья 25. Требования к проведению внесудебных торгов

1. До проведения торгов должны быть выполнены следующие процедуры:

1) доверенное лицо составляет уведомление о невыполнении основного обязательства, регистрирует его в органе, где был зарегистрирован ипотечный договор, и вручает его залогодателю. При невозможности непосредственной передачи уведомления оно направляется залогодателю заказным письмом по его адресу, указанному в ипотечном договоре;

2) при неудовлетворении требований, вытекающих из уведомления о невыполнении основного обязательства, но не ранее, чем через тридцать дней с момента вручения или отправки указанного уведомления залогодателю (подпункт 1 настоящего пункта), доверенное лицо составляет уведомление о торгах на заложенное имущество, регистрирует его в органе, где был зарегистрирован ипотечный договор, вручает его залогодателю, а также залогодержателю и официально публикует объявление о торгах

Вопрос: Так ГК РК или Закон "Об ипотеке недвижимости"? При том, что уведомление о невыполнении основного обязательства подписано залогодателем 12.03.2009г., а торги назначеные на 30.04.2009, подписаны залогодателем 29.04.2009г. т.е. за 1 один день до торгов!

Отношения сторон при ипотеке недвжимости регулируется законом об ипотеке. см.ст.299 ГК РК

[Гость kairat0008]

ст 299

2. Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на земельные участки и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом Республики Казахстан об ипотеке недвижимости. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда Законом Республики Казахстан об ипотеке не установлены иные правила. Т.Е.регулирует общие положения о залоге, но не порядок внесудебной реализации.

Статья 6ГК РК. Толкование норм гражданского законодательства

1. Нормы гражданского законодательства должны толковаться в соответствии с буквальным значением их словесного выражения. При возможности различного понимания слов, применяемых в тексте законодательных норм, предпочтение отдается пониманию, отвечающему положениям Конституции Республики Казахстан и основным принципам гражданского законодательства

Раздел 4.Реализация ипотеки Закона "Об ипотеке" не входит в раздел общих правил, т.е. преимуществом обладает ГК РК?

[kairat0008]

Статья 317. Основания обращения взыскания на заложенное имущество

1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, за которое он отвечает.

2. В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Т.е. суд может отказать, а может и нет? На момент первого уведомления задолженность составляла 1600 долл.США, а на момент торгов 3500 долл. США. Квартира 2-х комн. в среднем на рынке в данном районе стоит 35-40000 долл.США

[ВАЛЕНТУЛЯ]

п.2 ст. 319 ГК РК "Особенности реализации заложенного имущества в принудительном внесудебном порядке, устанавливаются настоящим Кодексом и Законом об ипотеке недвижимости. Правила и процедуры, установленные Законом об ипотеке недвижимости для реализации ипотеки, применяются к реализации имущества при исполнении других видов залога, если настоящим Кодексом не установлено иное".

Получается, в случае не исполнения других видов залога, применяются правила, установленные Кодексом или я не правильно понимаю?

[М.Ю.]

п.2 ст. 319 ГК РК "Особенности реализации заложенного имущества в принудительном внесудебном порядке, устанавливаются настоящим Кодексом и Законом об ипотеке недвижимости. Правила и процедуры, установленные Законом об ипотеке недвижимости для реализации ипотеки, применяются к реализации имущества при исполнении других видов залога, если настоящим Кодексом не установлено иное".

Получается, в случае не исполнения других видов залога, применяются правила, установленные Кодексом или я не правильно понимаю?

Буквально во втором предложении написано, что при закладе, залоге денег и прав возможно применение главы 4 Закона об ипотеке субсидиарно к ГК.

[ВАЛЕНТУЛЯ]

Буквально во втором предложении написано, что при закладе, залоге денег и прав возможно применение главы 4 Закона об ипотеке субсидиарно к ГК.

Спасибо

[kairat0008]

Статья 24. Процедура реализации ипотеки во внесудебном порядке

1. Реализация ипотеки во внесудебном порядке производится путем проведения торгов на заложенное имущество, организуемых доверенным лицом.

2. Доверенное лицо определяется сторонами в ипотечном договоре. В случае, если в ипотечном договоре доверенное лицо не определено, оно назначается залогодержателем.

3. Удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается в случаях, когда:

1) для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа и такое согласие не было получено;

2) предметом ипотеки является недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

3) предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда.

Но на момент заключения договора истица в браке не состояла и детей не было, а на момент торгов замужем и есть 10-ти месячный ребенок.

1)Нужно ли было согласие органов опеки на принудительную внесудебную реализацию?

2)Нужно ли было согласие супруга на внесудебную реализацию? Ни супруг, ни ребенок не прописаны

[Legal Сonsultant]

Но на момент заключения договора истица в браке не состояла и детей не было, а на момент торгов замужем и есть 10-ти месячный ребенок.

1)Нужно ли было согласие органов опеки на принудительную внесудебную реализацию?

2)Нужно ли было согласие супруга на внесудебную реализацию? Ни супруг, ни ребенок не прописаны

ввиду того, что на момент заключения договора истица в браке не состояла, это имущество не является совместным имуществом супругов, следовательно согласия супруга не нужно - это не его имущество. дети не имеют прав на имущество родителей согласно Закону о Браке:

Статья 58. Имущественные права ребенка

4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.

прописка вообще никакой роли не играет, она говорит только о регистрации по месту жительства, но не влияет на права на недвижимое имущество.

[Гость Гость]

если вас интересуют сроки то закон об ипотеке определяет требования по уведомлению в отношении займов обеспеченных залогом недвижмого имущества (1 мес), в ГК же применяются общие требования предъявляемые к залогу движимого имущества (2мес) соотвественно отсюда и в разница в сроках направления уведомления

[kairat0008]

Статья 25. Требования к проведению внесудебных торгов

1. До проведения торгов должны быть выполнены следующие процедуры:

1) доверенное лицо составляет уведомление о невыполнении основного обязательства, регистрирует его в органе, где был зарегистрирован ипотечный договор, и вручает его залогодателю. При невозможности непосредственной передачи уведомления оно направляется залогодателю заказным письмом по его адресу, указанному в ипотечном договоре;

2) при неудовлетворении требований, вытекающих из уведомления о невыполнении основного обязательства, но не ранее, чем через тридцать дней с момента вручения или отправки указанного уведомления залогодателю (подпункт 1 настоящего пункта), доверенное лицо составляет уведомление о торгах на заложенное имущество, регистрирует его в органе, где был зарегистрирован ипотечный договор, вручает его залогодателю, а также залогодержателю и официально публикует объявление о торгах в соответствии со статьей 28 настоящего Закона; 3) с момента первой публикации объявления о торгах все сделки в отношении недвижимого имущества, выносимого на торги, запрещаются, а если сделки были совершены, то признаются недействительными;

4) с момента первой публикации объявления о торгах и до момента их проведения должно пройти не менее десяти дней.

Если я правильно трактую, то публикация объявления о торгах должна быть после того как залогодатель получил уведомление?

В нашем случае уведомление о невыполнении обязательства получено под роспись 12.03.2009, уведомление торгах назначенных на 30.04.2009 зарегистрировано в центре недвижимости 13.04.2009, опубликованно в печати 20.04.2009, а вручено под роспись залогодателю лишь 29.04.2009, т.е. за день до торгов!

Правильно ли я считаю, что если уведомление о торгах вручено залогодателю 29.04.2009, то опубликовано в печати должно быть как минимум 30.04.2009, а торги должны быть назначены не ранее чем через 10 дней после публикации(ст.28 Закона "Об ипотеке") , т.е. 10.05.2009?

Спасибо за ответы!

[Гость Гость]

правильный алгоритм действий таков:

1. регистрация уведомления о невыполнении обязательства (одновременно с регистрацией в свидетельстве о регистрации прав на имущество делается отметка об уведомлении)

2.вручение лично залогодателю (закон допускает направление по почте)

3. если в сроки указанные в уведомлении о невыполнении обязательств залогодатель не исполнит свои обязанности, составляется уведомление о проведении торгов которое также регистрируется в органе где был зарегистрирован залог (в уведомлении указывается дата проведения торгов), обычно раньше на это уходило 5 дней (после получения с регистрации уведомление вручается лично под роспись залогодателю), одновременно с регистрацией уведомления размещается объявление о внесудебной реализациии залогового имущества (при этом между выходом объявления и датой проведения торгов должно пройти кажется не менее 5 дней)

[kairat0008]

правильный алгоритм действий таков:

1. регистрация уведомления о невыполнении обязательства (одновременно с регистрацией в свидетельстве о регистрации прав на имущество делается отметка об уведомлении)

2.вручение лично залогодателю (закон допускает направление по почте)

3. если в сроки указанные в уведомлении о невыполнении обязательств залогодатель не исполнит свои обязанности, составляется уведомление о проведении торгов которое также регистрируется в органе где был зарегистрирован залог (в уведомлении указывается дата проведения торгов), обычно раньше на это уходило 5 дней (после получения с регистрации уведомление вручается лично под роспись залогодателю), одновременно с регистрацией уведомления размещается объявление о внесудебной реализациии залогового имущества (при этом между выходом объявления и датой проведения торгов должно пройти кажется не менее 5 дней)

1)А в каком НПА расписан "правильный алгоритм"?

2)Именно "одновременно с регистрацией уведомления размещается объявление о внесудебной реализациии залогового имущества" или после уведомления залогодателя?

[kairat0008]

Доброе утро! Ситуация такая:

уведомление о невыполнении обязательства получено под роспись 12.03.2009, уведомление о торгах назначенных на 30.04.2009 зарегистрировано в центре недвижимости 13.04.2009, опубликованно в печати 20.04.2009, а вручено под роспись залогодателю лишь 29.04.2009, т.е. за день до торгов(на вопрос истицы "почему за один день до торгов?" доверенное лицо отвечало"торги всеравно не состоятся, т.к. англ. метод и он их отменит в виду отсутствия заявок")! Торги 30.04.2009 не состоялись. Затем 04.05.2009,( т.е. прошло всего 4 дня) составляется и регистрируется уведомление о проведении торгов по голл. методу на 21.05.2009. Торги не состоялись, НО истица узнает о том что проводились повторные торги только в конце июня и расписывается(по незнанию и не осознавая последствия своей росписи ) в получении уведомления не указывая число(доверенное лицо банка сказало что "ничего страшного, число ставить не надо, торги не состоялись"), число вписано кем-то другим якобы 20.05.2009(явно видно различие даже на ксерокопии уведомления. Хотим заявить ходатайство о проведении почерковедческой экспертизы). Ни одного экземпляра уведомлений на руки ей не давали, мотивируя тем, что "они вам не нужны". Далее, в связи с отсутствием заявок от покупателей торги признавались не состоявшимися ни 07.07.2009, ни 10.07.2009 (узнала об этих торгах из кредитного досье после продажи залога) и только 28.07.2009г. квартира продана с торгов, кстати, юристу данного банка! В день проведения торгов, но до их начала (28.07.2009), истица приходила в банк с половиной суммы просрочки, но доверенное лицо банка отправило ее, сказав,что необходимо заплатить всю просрочку(3500долл.) и запретил присутствовать при проведении торгов, а в протоколе указал, что залогодатель в назначенное время не явился.

Помимо всего этого истица до первых торгов приходила в банк с заявлением об отсрочке и оставила его доверенному лицу банка, но заявление не зарегистрировала, копию себе не оставила и доверенное лицо отрицает данный факт!

На основании всего этого:

1) можно ли признать уведомления и торги недействительными и привести стороны в первоначальное положение?

2) если можно, то КАК?

3) нет ли в действиях/ бездействиях доверенного лица состава какого-либо преступления(подлог, мошенничество, фальсификация, злоупотребления)?

Помогите! Единственное жилье, годовалый ребенок на иждивении!

[Гость Гость]

1)А в каком НПА расписан "правильный алгоритм"?

2)Именно "одновременно с регистрацией уведомления размещается объявление о внесудебной реализациии залогового имущества" или после уведомления залогодателя?

Детальный порядок вы нигде не найдете (потому как ни в ГК не в законе об ипотеке процедура не расписана) единственно более менее процедурно порядок описан в Постановление Правительства Республики Казахстан от 26 июня 2000 года N 942 Об утверждении Правил продажи объектов приватизации -многие финансовые учреждения используют именног его положения в своих Правилах.

По второй части необходимо различать два вида уведомления

одно уведомление о невыполнении основного обязательства а второе -уведомление о проведении торгов

отдавая на регистрацию уведомление о проведении торгов (в нем должна быть указана дата и место их проведения), одновременно подается объявление в газету (при этом необходимо соблюдение того чтобы сроки проведения торгов в уведомлении о проведении торгов и в объявлении были одинаковыми)-ввиду этого при подаче уведомления на регистарцию и днем выхода объявления необходимо все сроки рассчитать с тем чтобы получение уведомления с регистрации и дата выхода объявления в газете были соблюдены (можно обговорить с издателем СМИ конкретную дату выхода объявления), после этого уведомление подлежит вручению залогодателю, при этом между выходом объявления и датой проведения торгов должно пройти не менее 5 дней.

[Гость Гость]

Детальный порядок вы нигде не найдете (потому как ни в ГК не в законе об ипотеке процедура не расписана) единственно более менее процедурно порядок описан в Постановление Правительства Республики Казахстан от 26 июня 2000 года N 942 Об утверждении Правил продажи объектов приватизации -многие финансовые учреждения используют именног его положения в своих Правилах.

По второй части необходимо различать два вида уведомления

одно уведомление о невыполнении основного обязательства а второе -уведомление о проведении торгов

отдавая на регистрацию уведомление о проведении торгов (в нем должна быть указана дата и место их проведения), одновременно подается объявление в газету (при этом необходимо соблюдение того чтобы сроки проведения торгов в уведомлении о проведении торгов и в объявлении были одинаковыми)-ввиду этого при подаче уведомления на регистарцию и днем выхода объявления необходимо все сроки рассчитать с тем чтобы получение уведомления с регистрации и дата выхода объявления в газете были соблюдены (можно обговорить с издателем СМИ конкретную дату выхода объявления), после этого уведомление подлежит вручению залогодателю, при этом между выходом объявления и датой проведения торгов должно пройти не менее 5 дней.

Либо вот вам еще -тут более детально расписано-Постановление Правительства Республики Казахстан от 13 ноября 2003 года № 1140

Об утверждении Правил организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов)

по продаже земельного участка или права аренды земельного участка (в основном работают в соотвествии с этим НПА)

[Гость Гость]

можно лишь проккоментировать вашу ситуацию тем что да торги проводились с грубейшими нарушениями

среди которых следующее

1. Уведомление обязательно должно передаватся лично в руки залогодателя (в случае если оно передано не было считается что ЗД не был извещен надлежащим образом о торгах-соотвественно на этом основании можно требовать признания их недействительными)

2.недопущение залогодателя (по закону залогодатель имеет право присутствовать и участвовать в торгах).

3. если сумма просрочки (3 500) небольшая по сравнению со стоимостью квартиры, то опротествать их результаты тем более можно исходя из закона об ипотеке и ГК РК.

Извещать о результатах проведения торгов Доверенное лицо не обязано, просто оно повторно назначает следующую дату проведения и опять лично вручает уведомление с оставлением одного из оригиналов у залогодателя (уведомление составляется не менее чем в 3 оригиналах-одно для регистрирующего органа, одно для Залогодержателя и одно для Залогодателя-поэтому невручение оригинала является грубейшим процедурным нарушением).

[kairat0008]

Добрый вечер! Вопросы такие:

1)Может ли сотрудник банка участвовать в торгах по внесудебной реализации залога (юрист, но не доверенное лицо). Где прописано конкретно (АТФ Банк)?

2)Обязателен ли гарантийный взнос для участия в торгах (АТФ Банк), т.к. в объявлении о первых торгах уплата гарантийного взноса - 5%, а в последующих торгах - БЕЗ гарантийнонго взноса? где прописано конкретно, есть ли какая либо внутрибанковская инструкция, положение и т.п., регламентирующая порядок проведения торгов на заложенное имущество, не считая Закона "Об ипотеке?