Особенности договора банковского займа, ипотечного договора и судебных споров по данным договорам.

[Гость ЁжиК-КолючиЙ]

Уважаемые коллеги, прошу Вас разъяснить мне особенности договора банковского займа, ипотечного договора и судебных споров по данным договорам.

Если гражданин, купил квартиру, допустим за 100 000 у.е., из них 30 000 оплатил он сам, а 70 000 предоставил банк по договору банковского займа.

Относительно 30 000, которые гражданин сам заплатил за квартиру, я говорить не буду, а говорить буду о 35 000, которые были оплачены гражданином в счет погашения банковского займа.

Я так понял, в случае реализации данной квартиры с торгов или обращения квартиры в собственность банка, или по решению суда квартира перешла в собственность банка. Обязательства этого гражданина в соответствии со ст. 37 Закон Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества» прекращаются. Но есть одно «но» если гражданин оплатил от 70 000 уже 35 000 и проценты за пользование займом, то эти 35 000 должны быть возвращены гражданину т.к., основное обязательство гражданина перед банком было исполнено т.к., право собственности на данную квартиру у гражданина прекратилось. И вследствие чего банк, по сути, получил основной долг и не отдал ту сумму, которую банк получил, в то время когда гражданин исправно платил основной долг и проценты.

В свете финансового кризиса и падения цен на жилье, думаю, эта тема должна быть актуальной.

Я могу ошибаться, но логика вроде есть в моих словах. Или я не прав?

Как на практике решается данный вопрос?

Имеются ли судебные споры по данному вопросу?

[Гость ЁжиК-КолючиЙ]

Я так понимаю, тема не актуальна?

[Nomad]

Уважаемые коллеги, прошу Вас разъяснить мне особенности договора банковского займа, ипотечного договора и судебных споров по данным договорам.

Если гражданин, купил квартиру, допустим за 100 000 у.е., из них 30 000 оплатил он сам, а 70 000 предоставил банк по договору банковского займа.

Относительно 30 000, которые гражданин сам заплатил за квартиру, я говорить не буду, а говорить буду о 35 000, которые были оплачены гражданином в счет погашения банковского займа.

Я так понял, в случае реализации данной квартиры с торгов или обращения квартиры в собственность банка, или по решению суда квартира перешла в собственность банка. Обязательства этого гражданина в соответствии со ст. 37 Закон Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества» прекращаются. Но есть одно «но» если гражданин оплатил от 70 000 уже 35 000 и проценты за пользование займом, то эти 35 000 должны быть возвращены гражданину т.к., основное обязательство гражданина перед банком было исполнено т.к., право собственности на данную квартиру у гражданина прекратилось. И вследствие чего банк, по сути, получил основной долг и не отдал ту сумму, которую банк получил, в то время когда гражданин исправно платил основной долг и проценты.

В свете финансового кризиса и падения цен на жилье, думаю, эта тема должна быть актуальной.

Я могу ошибаться, но логика вроде есть в моих словах. Или я не прав?

Как на практике решается данный вопрос?

Имеются ли судебные споры по данному вопросу?

Не совсем так.

Согласно ситуации требование банка, на момент реализации кваритиры, составляла в размере 35 000 (т.к. остальные 35 погашены), в итоге Банк, в соответствии с п. 6 ст. 319 ГК РК, реализует кваритиру в связи с неисполнением заемщиком требование Банка на сумму 35 000 и если сумма, вырученная при реализации квартиры превышает размер обеспеченного залогом требование Банка, разница возвращается. Проще говоря они должны были вам вернуть только ту сумму, которая превысела размер требования Банка, в соответствии с ДБЗ, а не ту сумму которую вы уже погасили. :biggrin:

[Гость ЁжиК-КолючиЙ]

Не совсем так.

Согласно ситуации требование банка, на момент реализации кваритиры, составляла в размере 35 000 (т.к. остальные 35 погашены), в итоге Банк, в соответствии с п. 6 ст. 319 ГК РК, реализует кваритиру в связи с неисполнением заемщиком требование Банка на сумму 35 000 и если сумма, вырученная при реализации квартиры превышает размер обеспеченного залогом требование Банка, разница возвращается. Проще говоря они должны были вам вернуть только ту сумму, которая превысела размер требования Банка, в соответствии с ДБЗ, а не ту сумму которую вы уже погасили.

Если банк обратил квартиру в свою собственность, то тут как быть?

[Гость Гость]

Если банк обратил квартиру в свою собственность, то тут как быть?

Обращение в собственность залогодержателя производится по стоимости, определенной независимым оценщиком. Далее взаимоотношения будут урегулированы в порядке, указанном выше.

[Гость ЁжиК-КолючиЙ]

Обращение в собственность залогодержателя производится по стоимости, определенной независимым оценщиком. Далее взаимоотношения будут урегулированы в порядке, указанном выше.

Оценка будет производится на момент обращения квартиры в собственность банка? Если да, то зачем тогда производили оценку, когда покупали квартиру? Человек купил квартиру за одну сумму и пусть банк берет квартиру за ту сумму, которая была при оценки квартиры, когда договор заключался. На мой взгляд тут нарушение прав потребителя.

[Nomad]

Обращение в собственность залогодержателя производится по стоимости, определенной независимым оценщиком. Далее взаимоотношения будут урегулированы в порядке, указанном выше.

п. 3. ст. 32 Закона РК "Об ипотеке недвижимого имущества" при объявлении торгов несостоявшимися ввиду участия в них менее двух покупателей залогодержатель вправе либо обратить заложенное имущество в свою собственность по его текущей оценочной стоимости, установленной решением суда или доверенным лицом на основании заключения физических или юридических лиц, имеющих лицензию на осуществление деятельности по оценке имущества, либо требовать назначения новых торгов.

[Гость ЁжиК-КолючиЙ]

п. 3. ст. 32 Закона РК "Об ипотеке недвижимого имущества" при объявлении торгов несостоявшимися ввиду участия в них менее двух покупателей залогодержатель вправе либо обратить заложенное имущество в свою собственность по его текущей оценочной стоимости, установленной решением суда или доверенным лицом на основании заключения физических или юридических лиц, имеющих лицензию на осуществление деятельности по оценке имущества, либо требовать назначения новых торгов.

Получается гражданин может обжаловать только оценку и все?

[Nomad]

Оценка будет производится на момент обращения квартиры в собственность банка? Если да, то зачем тогда производили оценку, когда покупали квартиру? Человек купил квартиру за одну сумму и пусть банк берет квартиру за ту сумму, которая была при оценки квартиры, когда договор заключался. На мой взгляд тут нарушение прав потребителя.

производили оценку квартиры при покупке, потому что Банк расчитывал сможет ли он получить ту сумму кот. вам выдал с заложенного имущества, в случае если у вас произойдет дефолт.

дорогой, рынок движется, цены меняются, здесь уже будет ущерб Банку, если он возбмет старую оценку.

[Nomad]

Получается гражданин может обжаловать только оценку и все?

можно все обжаловать, вопрос не в этом

нужны иметь четкие аргументы, на кот. вы будете ссылаться завтра в суде.

[Гость ЁжиК-КолючиЙ]

можно все обжаловать, вопрос не в этом

нужны иметь четкие аргументы, на кот. вы будете ссылаться завтра в суде.

Так это получается нужно их тормазнуть законным путем. Если тут поставить вопрос, что это единственное жилье, а также у гражданина есть грудной ребенок. Как суд на это смотрит?

Я понимаю приложение к ГПК, но еще есть и КРК!

[БРОКЕР]

Получается гражданин может обжаловать только оценку и все?

Более того коллега, я могу добавить, что Вы не только можете обжаловать оценку и участвовать в торгах этого недвижимого имущества как участник торгов, с преимущественным правом на покупку.

[Zhalair Мухали]

если Вы на стороне заемщика, то пока не подписывайте уведомление о проведении торгов (в случае внесудебки), а в суде пусть заемщик просит отсрочку по реализации на год...........по основаниям, указанным Вами.

Касательно возврата денег, то Банк должен реализовать по залоговой цене, указанного в ИД, а остаток вернуть залогодателю..........хотя на практике Банки (не без судебников) признают первые торги несостоявшимися и скидывают цену на пару десятков процентов, чтобы слить "своим" клиентам........нужна конкретика: изучить ДБЗ, ИД и остальные документы. Не может быть, чтобы Банк ни разу не прокололся где-нибудь..............

[БРОКЕР]

Уважаемые коллеги, прошу Вас разъяснить мне особенности договора банковского займа, ипотечного договора и судебных споров по данным договорам.

В дополнений сообщу, но только не могу ни чем аргументировать, были случаи когда именно ипотченый договор не могли сломать в Судах с исковым заявлением о принудительном взыскании суммы долга и возврата в собственность в качестве обеспечения иска, так как квартира была у заемшика одна, соответственно другой недвижимости не было. Суд учел данные моменты и отказал частично в иске Банку, решив взыскать с ответчика сумму основного долга путем обращения взыскания на заработну плату, Вы не повереите сколько ВСЕГО ПО 7000 тенге в месяц. ПРАКТИКА.

Изменено 31 Октября 2009 пользователем Spirit of Nicopol
оверквотинг

[Nomad]

Так это получается нужно их тормазнуть законным путем. Если тут поставить вопрос, что это единственное жилье, а также у гражданина есть грудной ребенок. Как суд на это смотрит?

Я понимаю приложение к ГПК, но еще есть и КРК!

а это уже как вы преподнисете суду и как судья примет эти обстоятельства!

как было указано БРОКЕРОМ: ПРАКТИКА

[БРОКЕР]

Так это получается нужно их тормазнуть законным путем. Если тут поставить вопрос, что это единственное жилье, а также у гражданина есть грудной ребенок. Как суд на это смотрит?

Я понимаю приложение к ГПК, но еще есть и КРК!

ТЕм более, если есть ребенок, то мне кажеться что можно ссылаться на данный факт, думаю что суд не сможет выселит Вас. Знаю точно, что основанием для принудительной реализации залогового имущества является ПОЛНОЕ НЕ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ БАНКОВСКОГО ЗАЙМА, в связи с чем рекомендую Вам оплачивать хоть сколько нибуть, частично но ежемесячно, это уже говорит о том что ВЫ исполняете обязательства и будет большим основанием в суде в защите Ваших прав. А Банк в свою очередь не сможет подать и тем более реализовать ваше имущество в таком случае, так как не будут основания не исполнения обязательств должником.

[БРОКЕР]

а это уже как вы преподнисете суду и как судья примет эти обстоятельства!

как было указано БРОКЕРОМ: ПРАКТИКА

Полагаю коллега можем все вместе настрочить исковое заявление для ПОМОЩИ, кто что знает ВПЕРЕД тем более если есть ребенок, будем первые.........

[Гость ЁжиК-КолючиЙ]

если Вы на стороне заемщика, то пока не подписывайте уведомление о проведении торгов (в случае внесудебки), а в суде пусть заемщик просит отсрочку по реализации на год...........по основаниям, указанным Вами.

Касательно возврата денег, то Банк должен реализовать по залоговой цене, указанного в ИД, а остаток вернуть залогодателю..........хотя на практике Банки (не без судебников) признают первые торги несостоявшимися и скидывают цену на пару десятков процентов, чтобы слить "своим" клиентам........нужна конкретика: изучить ДБЗ, ИД и остальные документы. Не может быть, чтобы Банк ни разу не прокололся где-нибудь..............

Можно ссылку на норму права? А то с постом Nomadа не стыкуется

п. 3. ст. 32 Закона РК "Об ипотеке недвижимого имущества" при объявлении торгов несостоявшимися ввиду участия в них менее двух покупателей залогодержатель вправе либо обратить заложенное имущество в свою собственность[по его текущей оценочной стоимости, установленной решением суда или доверенным лицом на основании заключения физических или юридических лиц, имеющих лицензию на осуществление деятельности по оценке имущества, либо требовать назначения новых торгов.

[Гость ЁжиК-КолючиЙ]

В дополнений сообщу, но только не могу ни чем аргументировать, были случаи когда именно ипотченый договор не могли сломать в Судах с исковым заявлением о принудительном взыскании суммы долга и возврата в собственность в качестве обеспечения иска, так как квартира была у заемшика одна, соответственно другой недвижимости не было. Суд учел данные моменты и отказал частично в иске Банку, решив взыскать с ответчика сумму основного долга путем обращения взыскания на заработну плату, Вы не повереите сколько ВСЕГО ПО 7000 тенге в месяц. ПРАКТИКА.

Спасибо, я в принципе на это и расчитываю.

[юрисконсульт1]

...Я так понял, в случае реализации данной квартиры с торгов или обращения квартиры в собственность банка, или по решению суда квартира перешла в собственность банка.

В собственность банка перейдет при обращении ее в собственность

...Но есть одно «но» если гражданин оплатил от 70 000 уже 35 000 и проценты за пользование займом, то эти 35 000 должны быть возвращены гражданину т.к., основное обязательство гражданина перед банком было исполнено т.к., право собственности на данную квартиру у гражданина прекратилось.

От суммы продажи будут вычтены расходы по продаже, осн.долг ( как в законе об ипотеке написано) и (если указано в договоре) проценты и пени.

Т.е. см. ипотечный договор – что обеспечивает Ваша ипотека.

...Как на практике решается данный вопрос?

Имеются ли судебные споры по данному вопросу?

На практике нужно как можно быстрее бежать в суд, если банк продает по явно низкой цене и гр-н ничего не получает. А более того остается должен еще.

[юрисконсульт1]

...Касательно возврата денег, то Банк должен реализовать по залоговой цене, указанного в ИД, ...

старая банковская фишка, ничем не обоснованная, но сколько аукционов было поломано в судах благодаря ей !

[Гость ЁжиК-КолючиЙ]

старая банковская фишка, ничем не обоснованная, но сколько аукционов было поломано в судах благодаря ей !

Коллега, может я не прав, но вроде, если будет квартира реализована по залоговой цене, а не по его текущей оценочной стоимости, то это будет благо. Или я не прав? Цены веть существенно упали.

[юрисконсульт1]

Коллега, может я не прав, но вроде, если будет квартира реализована по залоговой цене, а не по его текущей оценочной стоимости, то это будет благо. Или я не прав? Цены веть существенно упали.

а, у Вас наоборот - залоговая выше текущей, можно порадоваться,

но учитывайте, что феномен "залоговая стоимость" есть эээ... мягко говоря, юридически не определен,

такая стоимость на самом деле никого ни к чему не обязывает, поэтому банк может продать и по текущей (если купят по таковой)

[Zhalair Мухали]

Можно ссылку на норму права? А то с постом Nomadа не стыкуется

прошу прощения, имелось ввиду не ниже залоговой.........дело в том, что в ИД обычно прописывается процедура обращения взыскания на предмет залога с привязкой к указанной залоговой стоимости..........

касательно понятия "залоговая стоимость", то она косвенно присутствует в ст.21. Закона РК об ипотеке

3. Принимая решения об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по ипотечному договору, суд должен определить и указать в решении:

1) все суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации недвижимого имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном соотношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляется вознаграждение, размер вознаграждения и период, за который они подлежат начислению;

дело в том. что при подаче иска в суд об обращении взыскания банк не проводит специально оценки, а предоставляет примерно следующие документы:

1. Копия искового заявления;

2. Оригинал платежного поручения об уплате госпошлины № _____________;

3. Копия Договора банковского займа ;

4. Копия Распоряжения на предоставление займа ;

5. Копия Ипотечного договора ;

6. Копия Свидетельства о государственной регистрации прав (обременений) на недвижимое имущество и сделок с ним №.;

7. Оригинал Справки о размере задолженности от ____________.;

8. Копия удостоверения личности и РНН должника.;

9. Оригинал адресной справки .;

10. Копия Доверенности от г. на представителя;

11. Копия удостоверения личности представителя;

12. Копии учредительных документов .

ст.32 данного Закона также делает ссылку на стоимость, установленную решением суда, а суды будут основываться на предоставленных документах.

Касательно практики судебной - суды частенько отказывают в обращении взыскания на недвижимость........мотивируя это тем, что Банк не предоставит таким образом должнику возможности исполнить обязательство добровольно......на требования об обращении взыскания обычно судьи отвечают, что можно это сделать на стадии Исп.производства.

Практика не однозначная, на форуме было озвучено, что в ВКО обращение взыскание на предмет залога для взыскания суммы задолженности яв-ся обычной практикой.

[Гость Make2030]

Я что-то непонял. Квартира в настоящий момент принадлежит банку? Это уже собственность банка, или просто висит обременение?