Автоматическая пролонгация договора аренды

[PRESIDENT]

Последующая автоматическая пролонгация договора заключенного на срок не более года - такая формулировка позволяет избежать регистрации или лучше каждый год заключать новый договор?

[Вовун]

Последующая автоматическая пролонгация договора заключенного на срок не более года - такая формулировка позволяет избежать регистрации или лучше каждый год заключать новый договор?

новый надо заключать

[PRESIDENT]

новый надо заключать

 

 Статья 405. Продление срока действия договора 

     Стороны вправе продлить действие договора на новый срок. 

 

Срок то типа новый будет - типа годичный кончится.

[Вовун]

 Срок то типа новый будет - типа годичный кончится.

по любому общий срок договора (старый + новый сроки) год превысит

[PRESIDENT]

по любому общий срок договора (старый + новый сроки) год превысит

а ст 582 не говорит о некоем общем сроке И потом новый срок начинается когда заканчивается старый и следовательно по ст 405 течение срока начинается заново! :confused:

[Гость Айдос Сайланбайұлы]

Последующая автоматическая пролонгация договора заключенного на срок не более года - такая формулировка позволяет избежать регистрации или лучше каждый год заключать новый договор?

Вовун прав. Лучше заключить новый договор.

[PRESIDENT]

Лучше заключить новый договор.

я знаю что лучше! но а указанные мною статьи ГК дают возможность этого не делать!

[Вовун]

Кхе! в РФ ВАСя посчитал, что не надо регистрировать

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО от 16 февраля 2001 г. N 59

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА

"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

а арбитражные суды против ВАСи пойти не могут, поэтому тут же стали применять:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений, постановлений) арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 9 апреля 2003 г. Дело N КГ-А40/1887-03

Также не может быть признан обоснованным довод жалобы о незаключенности договора ввиду отсутствия его государственной регистрации, так как при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

не знаю, согласятся ли наши суды с такой логикой :confused:

[PRESIDENT]

2 Вовун

Не знаю что у них там в ГК написано, но по нашему ГК, исходя из вышеизложенного мной и изложенного вами примера, словосочетание НОВЫЙ СРОК, дает возможность пролонгировать без обязанности регистрации!!

[Вовун]

2 Вовун

Не знаю что у них там в ГК написано, но по нашему ГК, исходя из вышеизложенного мной и изложенного вами примера, словосочетание НОВЫЙ СРОК, дает возможность пролонгировать без обязанности регистрации!!

да у них тоже самое в ГК

но исходя из буквального толкования нашего ГК, регистрировать надо любой договор аренды недвижки, даже на три дня заключенный

И (беря пример с Мишани) готов поспорить на пузырь, что я смогу это доказать :confused:

[PRESIDENT]

так-так поподробней о какой статье идет речь?

[Вовун]

Статья 544. Форма договора имущественного найма

2. Договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

данная норма говорит что все договоры аренды по недвижке подлежат госрегистрации.. т.е. независимо от срока.. если ИНОЕ прямо не указано законом..

смотрим дальше

Статья 582. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

3. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

что нам говорит данная норма? да только то, что договоры свыше года подлежат госрегистрации, но ни как не устанавливает иное для договоров со сроком менее года.. что их не надо регистрировать....и в других НПА не вижу нормы, что договоры аренды на срок менее года не надо регистрировать (исключение из общего правила - "иное"), т.е. все договоры аренды недвижки подлежат госрегистрации..

пам-пам-пам :confused:

[Искатель Истины]

данная норма говорит что все договоры аренды по недвижке подлежат госрегистрации.. т.е. независимо от срока.. если ИНОЕ прямо не указано законом..

смотрим дальше

что нам говорит данная норма? да только то, что договоры свыше года подлежат госрегистрации, но ни как не устанавливает иное для договоров со сроком менее года.. что их не надо регистрировать....и в других НПА не вижу нормы, что договоры аренды на срок менее года не надо регистрировать (исключение из общего правила - "иное"), т.е. все договоры аренды недвижки подлежат госрегистрации..

пам-пам-пам

Да, прикольно!

А вот мне интересно не менее одного года - это как? Если в общей части ГК (п.2. ст.118) нормально написано ... право пользования на срок свыше года ... возникают с момента государственной регистрации.

А в особ части и в законе о рег прав на недвиж имущ-во - не менее одного года, это что на год и более :biggrin:

[hirurg]

Уже перечитал ни одну страницу данного раздела, однако четкого ответа не нашел.

Так вот, если Договор аренды был заключен на срок менее года, по истечению которого Стороны делают Доп.соглашение согласно которому пролонгируют действие договора еще на 11 месяцев. Как быть с регистрацией?

To be, or not to be: that is the question.

Регистрировать или нет?

Изменено 10 Ноября 2009 пользователем hirurg

[М.Ю.]

Дополнительное соглашение- это внесение изменения в договор, срок становится 22 месяца и договор по идее подлежит регистрации. Нужно заключать новый договор.

[hirurg]

Дополнительное соглашение- это внесение изменения в договор, срок становится 22 месяца и договор по идее подлежит регистрации. Нужно заключать новый договор.

Получается что мы неукладываемся в 6ти месячный срок на регистрацию, который считается с даты заключения договора?

[ялО]

а может и правда, новый заключить лутше чем допик

а если в договоре пункт пролонгация, и договор заключен ажно в 1998г.

[hirurg]

а может и правда, новый заключить лутше чем допик

а если в договоре пункт пролонгация, и договор заключен ажно в 1998г.

Я думаю что раз договором предусмотрена была автоматическая пролангация, необходимо было его изначально зарег-ть в течении 6 месяцев с даты его подписания.

Похоже что в моем случаи необходимо будет либо подписывать новый договор, либо восстанавливать срок регистрации старого.

Изменено 10 Ноября 2009 пользователем hirurg

[Эстетка]

Я думаю что раз договором предусмотрена была автоматическая пролангация, необходимо было его изначально зарег-ть в течении 6 месяцев с даты его подписания.

Похоже что в моем случаи необходимо будет либо подписывать новый договор, либо восстанавливать срок регистрации старого.

У нас та же ситуация, мы решили, что проще новый подписать.

Согласна, что если допом вы продлеваете договор аренды, то договор нужно обязательно регистрировать, т.к. доп. соглашение - это неотъемлимая часть договора, а несоблюдение условия о регистрации влечет недействительность договора.

[hirurg]

Если в договоре (11 месяцев) указан следующий пункт: "Настоящий договор считается заключенным на новый срок, ели ни одна из сторон не заявит желания в письменной форме за 30 дней до окончания срока о прекращении договорных отношений" то такой договор должен быть обязательно зарег-ан, либо по истечении 11 мес. заключить новый.

[Вовун]

Если в договоре (11 месяцев) указан следующий пункт: "Настоящий договор считается заключенным на новый срок, ели ни одна из сторон не заявит желания в письменной форме за 30 дней до окончания срока о прекращении договорных отношений" то такой договор должен быть обязательно зарег-ан, либо по истечении 11 мес. заключить новый.

Не знаю, как у нас, но в РФ судебная практика в арбитражах, с подачи ВАС РФ, следующая.

Если договором аренды, со сроком менее одного года, предусмотрена по окончанию срока его пролонгация "по умолчанию", по истечению срока действие Договора прекращается и автоматически начинает действовать новый Договор, с идентичными условиями. Соответственно - регистрировать не надо.

[hirurg]

Не знаю, как у нас, но в РФ.....

Ну а нам то как быть?

Спрашивать в МЮ бесполезно! Им там лишь бы зарегистрировали. На каждую регистрацию по регистрации.

Ди и арендодатель не горит желанием рег-ть так как проблемы с правдоками, либо под обременением недвижимость.

Изменено 11 Ноября 2009 пользователем hirurg

[Captain Ares]

Не знаю, как у нас, но в РФ судебная практика в арбитражах, с подачи ВАС РФ, следующая.

Если договором аренды, со сроком менее одного года, предусмотрена по окончанию срока его пролонгация "по умолчанию", по истечению срока действие Договора прекращается и автоматически начинает действовать новый Договор, с идентичными условиями. Соответственно - регистрировать не надо.

занятно. в моем понимании несколько странный подход.

я больше склоняюсь к:

Я думаю что раз договором предусмотрена была автоматическая пролангация, необходимо было его изначально зарег-ть в течении 6 месяцев с даты его подписания.

Похоже что в моем случаи необходимо будет либо подписывать новый договор, либо восстанавливать срок регистрации старого.

имхо для РК это более правильно

[hirurg]

имхо для РК это более правильно

да уж, лучше перестраховаться, но не приемлемо во многих ситуациях.

[Вовун]

занятно. в моем понимании несколько странный подход.

Вот в этой теме я приводил российскую судебную практику по данному вопросу

http://forum.zakon.kz/index.php?showtopic=...20&start=20

И указывал, что не факт, что наши суды, при идентичных нормах гражданского законодательства в части регистрации договоров аренды недвижимого имущества, согласятся с этой точкой зрения :rolleyes: