проблема с залогом

[Гость maratmaratov]

Уважаемые коллеги, подскажите как быть...

1) близкий родственник 2 года назах получил квартиру в кредит в строящимся доме под залог этой же квартиры

2) на момент получения кредита был составлен предварительный договор залога с указанием подписания в будущем договора залога (ипотеки)

3) также был подписан договор права требования, где стоимость залога превышала размер кредита

3) в настоящее время (через 2 года) банк вышел с предложением подписать ипотеку (договор залога), в проекте договора залога стоимость заложенной квартиры по сегодняшней оценке 2 раза дешевле

4) и в договоре включили пункт, что в случае реализации квартиры на торгах, залогодатель отвечает дополнительным имуществом в непокрывающей части залогом кредита

5) мы были не согласны с таким проектом договара залога, однако банк пугает судом.

Вопрос. Как быть?

[М.Ю.]

3) также был подписан договор права требования

Не совсем понятно, что это за договор.

В любом случае основной договор должен заключаться на условиях предварительного (п.1 ст.390 ГК). Если в предварительном указана залоговая стоимость, она же должна быть и в основном.

Насколько можно сделать вывод из п.5 ст.390 ГК и п.4 ст.399 ГК понуждать в судебном порядке к заключению основного договора нельзя.

А может у вас идёт речь о п.2 ст.301 ГК ?

[Crick]

Уважаемые коллеги, подскажите как быть...

1) близкий родственник 2 года назах получил квартиру в кредит в строящимся доме под залог этой же квартиры

2) на момент получения кредита был составлен предварительный договор залога с указанием подписания в будущем договора залога (ипотеки)

3) также был подписан договор права требования, где стоимость залога превышала размер кредита

3) в настоящее время (через 2 года) банк вышел с предложением подписать ипотеку (договор залога), в проекте договора залога стоимость заложенной квартиры по сегодняшней оценке 2 раза дешевле

4) и в договоре включили пункт, что в случае реализации квартиры на торгах, залогодатель отвечает дополнительным имуществом в непокрывающей части залогом кредита

5) мы были не согласны с таким проектом договара залога, однако банк пугает судом.

Вопрос. Как быть?

1) В настоящий момент дом введен в эксплуатацию????? Если да, то имеются ли идентификационные и правоустанавливающие документы на квартиру?????

2) Квартира была приобретена через долевое участие?????

3) Напишите более подробно был ли подписан Договор залога прав требования по Договору Долевого участия и если да, то был ли он зарегистрирован в Юстиции????

4) В настоящий момент квартира поставлена в залог или нет????

[Гость Ahmetova]

Не совсем понятно, что это за договор.

Насколько можно сделать вывод из п.5 ст.390 ГК и п.4 ст.399 ГК понуждать в судебном порядке к заключению основного договора нельзя.

А может у вас идёт речь о п.2 ст.301 ГК ?

А взыскать убытки - можно, если иное не установлено договором.

[Гость Ahmetova]

Статья 319. Реализация заложенного имущества

5. При объявлении торгов несостоявшимися, ввиду участия в них менее двух покупателей, залогодержатель вправе либо обратить заложенное имущество в свою собственность по его текущей оценочной стоимости, устанавливаемой решением суда или доверенным лицом на основании заключения физических или юридических лиц, имеющих лицензию на осуществление деятельности по оценке имущества, либо требовать назначения новых торгов.

6. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законодательных актах или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. 

[Сельбаева Арай]

Уважаемые коллеги, подскажите как быть...

1) близкий родственник 2 года назах получил квартиру в кредит в строящимся доме под залог этой же квартиры

..............

5) мы были не согласны с таким проектом договара залога, однако банк пугает судом.

Вопрос. Как быть?

Здравствуйте!

1) Очевидно, в Вашем случае заключался договор залога права требования по договору долевого участия в строительстве. Как правило, в таких договорах содержится оговорка о том, что залогодатель обязуется по введении строящегося дома в эксплуатацию передать в залог залогодержателю недвижимое имущество – квартиру в доме, строительство которого завершено (иногда такие обязательства могут быть прописаны и в договоре банковского займа). При этом в договоре (редко) могут быть оговорены условия такой передачи, порядок определения залоговой стоимости.

2) Вам следует также изучить предварительный договор залога на предмет того, содержит ли он порядок определения существенных условий договора, в т.ч. порядок определения залоговой стоимости. Вместе с тем, залоговая стоимость права требования по ДДУ и самого недвижимого имущества, действительно, может разниться. И логично, что она определяется исходя из рыночной. Если же предварительным договором не устанавливается порядок определения залоговой стоимости, то, как я полагаю, банку ничего не остается как сделать так, чтобы залоговая стоимость устраивала обе стороны, поскольку, все же, это договорное условие.

3) Что касается Вашего пункта 4, то если имеет место залог движимого имущества (в т.ч. права требования), то, как отметила госпожа Ахметова, «Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законодательных актах или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге». Если в залог предоставлялось и реализовывалось недвижимое имущество, то «При продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство».

Т.о., рекомендую Вам изучить все Ваши документы (предварительный договор залога, договора залога права требования, договор банковского займа) и в случае, если ими не определяется порядок определения залоговой стоимости и других условий, которые Вы находите существенными, предложить банку согласовывать с Вами договор на взаимоприемлемых условиях. При этом настаивая на том, что залоговая стоимость - условие договорное и необходимо достижение обоюдного согласия по нему.

[Adonia]

Уважаемые коллеги, подскажите как быть...

1) близкий родственник 2 года назах получил квартиру в кредит в строящимся доме под залог этой же квартиры

2) на момент получения кредита был составлен предварительный договор залога с указанием подписания в будущем договора залога (ипотеки)

3) также был подписан договор права требования, где стоимость залога превышала размер кредита

3) в настоящее время (через 2 года) банк вышел с предложением подписать ипотеку (договор залога), в проекте договора залога стоимость заложенной квартиры по сегодняшней оценке 2 раза дешевле

4) и в договоре включили пункт, что в случае реализации квартиры на торгах, залогодатель отвечает дополнительным имуществом в непокрывающей части залогом кредита

5) мы были не согласны с таким проектом договара залога, однако банк пугает судом.

Вопрос. Как быть?

Не понятно, если ваш родственник 2 года назад уже получил квартиру, являющегося обеспечением выданного кредита, то почему сразу, т.е. 2 года назад, не составили договор залога? За 2 года какую часть кредита ваш родственник погасил? Вам стоит ознакомиться с актом оценки, и если вы сомневаетесь с данным актом оценки, обратитесь в суд, оспаривайте, требуйте назначения новой оценки.

[Гость Гость]

Посмотрите Закон об ипотеке, если в залоге находится недвижимое имущество то там есть запрет ограничивающий удовлетворение требований из иного имущества кроме того которое уже в залоге.

ИМХО я так понял что вы согласны с реализацией залогового имущества но основные опасения у вас вызывает то наложат ли взыскание на другое имущество?

нет не наложат-читайте закон об ипотеке, к сожалению сам его в данный момент под рукой его не имею.

[Гость Ahmetova]

Посмотрите Закон об ипотеке, если в залоге находится недвижимое имущество то там есть запрет ограничивающий удовлетворение требований из иного имущества кроме того которое уже в залоге.

ИМХО я так понял что вы согласны с реализацией залогового имущества но основные опасения у вас вызывает то наложат ли взыскание на другое имущество?

нет не наложат-читайте закон об ипотеке, к сожалению сам его в данный момент под рукой его не имею.

Именно поэтому банки, как правило, не проводят внесудебную реализацию - идут в суд.

Статья 37. Основания прекращения ипотеки 

2. При продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство.

[Гость maratmaratov]

Спасибо Всем,особенно женской половине!

Еще раз хочу отметить несколько моментов.

1) В предварительном договоре есть пункт, что залогодержатель вправе получить недостающую сумму из прочего имущества залогодателя.

2) Согласно ГКРК в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, предусмотренный им договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. . Соответственно могу я считать, что предварительный договор уже не действует, поскольку срок 12 месяцев уже истек 2008 году.

3) Был подписан Договор о залоге имущественного права на квартиру (не ипотека), где была определена на основании акта оценки стоимость квартиры равная стоимости кредита.

4) Уважаемый гость, не могу найти норму по запрету ограничивающий удовлетворение требований из иного имущества кроме того которое уже в залоге

Могу ли я считать договор о залоге имущественного права на квартиру ипотекой (договором залога) либо предварительном договором, чтобы применить норму ипотеки при реализации.

[Crick]

Спасибо Всем,особенно женской половине!

Еще раз хочу отметить несколько моментов.

1) В предварительном договоре есть пункт, что залогодержатель вправе получить недостающую сумму из прочего имущества залогодателя.

2) Согласно ГКРК в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, предусмотренный им договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. . Соответственно могу я считать, что предварительный договор уже не действует, поскольку срок 12 месяцев уже истек 2008 году.

3) Был подписан Договор о залоге имущественного права на квартиру (не ипотека), где была определена на основании акта оценки стоимость квартиры равная стоимости кредита.

4) Уважаемый гость, не могу найти норму по запрету ограничивающий удовлетворение требований из иного имущества кроме того которое уже в залоге

Могу ли я считать договор о залоге имущественного права на квартиру ипотекой (договором залога) либо предварительном договором, чтобы применить норму ипотеки при реализации.

[Crick]

Спасибо Всем,особенно женской половине!

Еще раз хочу отметить несколько моментов.

1) В предварительном договоре есть пункт, что залогодержатель вправе получить недостающую сумму из прочего имущества залогодателя.

2) Согласно ГКРК в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, предусмотренный им договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. . Соответственно могу я считать, что предварительный договор уже не действует, поскольку срок 12 месяцев уже истек 2008 году.

3) Был подписан Договор о залоге имущественного права на квартиру (не ипотека), где была определена на основании акта оценки стоимость квартиры равная стоимости кредита.

4) Уважаемый гость, не могу найти норму по запрету ограничивающий удовлетворение требований из иного имущества кроме того которое уже в залоге

Могу ли я считать договор о залоге имущественного права на квартиру ипотекой (договором залога) либо предварительном договором, чтобы применить норму ипотеки при реализации.

Значит все-таки квартира в залоге не стоит.

Тогда можно диктовать условия банку и делать это можно в грубой форме.