И снова одностороннее расторжение Договора аренды

[listat]

Еще, я видел в документах, что арендодатель кроме арендной платы просит оплатить ему ком.услуги за 9 мес. около 60 000 тенге, если квартира пустовала но «находилась в аренде» то откуда такие цифры??? … значит ее сдавали в это время или хозяева проживали там сами, что еще раз в суде подчеркнет корыстные мотивы и недобросовестность арендодателя.

В принципе такое возможно, так в указанном случае получается, что в месяц коммунальные услуги составят около 6 670 тенге. Учитывая, что только в конце 2009 года тепловые сети перешли на начисление только в отопительный период, а ранее начисления производились ежемесячно, плюс абонентская плата за телефон, оплата за горячую/холодную воду, газ (при отсутствии счетчика) да и целевые в КСК. Думаю, в этом случае не приходился говорить о корыстных мотивах и недобросовестности арендодателя.

[Вовун]

в смысле надо писать: "отказ от договора допускается.... при этом отдельного соглашения не требуется..." ? Вот так?

Именно. Отказаться от Договора по ст.404 можно без суда. Расторгнуть по ст.401 - только в судебном порядке.

[Сакен]

Именно. Отказаться от Договора по ст.404 можно без суда. Расторгнуть по ст.401 - только в судебном порядке.

Точно п.1, " односторонний отказ допускается ... или соглашением сторон"

[Артур]

Не получится - обязательства сторон по Договору прекратятся с момента вступления в силу решения суда - п.3 ст.403 ГК

не понял ход ваше мысли уважаемый?

... хотя ясно, но я говорю о б встречном иске как о признании юридического факта расторжения договора с такого то числа... так как право на такое расторжение есть по договору и по закону о жилищных отношениях и это вытекает из договора т.е. из соглашения сторон, таким образом такое расторжение договора можно считать расторжением по соглашению сторон.

[Артур]

в смысле надо писать: "отказ от договора допускается.... при этом отдельного соглашения не требуется..." ? Вот так?

я обычно пишу примерно так - "арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и расторгнуть договор в внесудебном порядке, письменно уведомив арендодателя за ... дней до даты расторжения, при этом такое расторжение признается сторонами расторжением договора по соглашению сторон."

Изменено 11 Января 2010 пользователем Артур

[Nikich]

Прочитал… хм… прикольно….

Мое предложение – в дополнение ко всему сказанному Вами в пользу арендатора и всех кто тоже «ЗА» арендатора ))) выкатывайте встречный иск о признании договора аренды расторгнутым с даты – когда на это имеет право арендатор т.е. по истечении 30 дней с момента уведомления… у суда не будет оснований не признать такое расторжение (по крайне мере законных оснований я не вижу – право есть, закрепленное договором) – таким образом арендатор соблюдет п.1.ст.556 ГК на судебное расторжение и у арендодателя не останется каких либо оснований на «вымогательство» денег за якобы нерасторгнутую аренду.

Вот и именно, что в данном случае договором закреплено лишь право расторгнуть договор в одностороннем порядке уведомив...НО еще раз повторюсь, что никто не отменял форму (способ) расторжения договора, пусть даже одностороннего. Договор заключен письменно, следовательно и соглашение о расторжении должно быть письменным. В пункте договора ничего иного не сказано, а лишь предусмотрено право внесудебного расторжения и период по истечении которого данное право можно реализовать.

Думаю, что как и говорил, при изложении редакции данного пункта проще было бы так : "Настоящий договор считается расторгнутым Сторонами, по истечении 30 календарных дней (как угодно) после получения одной Стороной уведомления о расторжении договора от другой Стороны". На лицо соглашение о расторжении.

А что касается коммуналки, то кваритра может и пустовать находясь в аренде, но как минимум Энергоснабжающией организацией отопление будет насчитываться и предъявляться в полном объеме.

[Nikich]

я обычно пишу примерно так

Как говорится - найдите отличия :

- "арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и расторгнуть договор в внесудебном порядке, письменно уведомив арендодателя за ... дней до даты расторжения, при этом такое расторжение признается сторонами расторжением договора по соглашению сторон."

Или

- «Каждая из сторон вправе расторгнуть данный договор в одностороннем порядке, в письменной форме предупредив об этом вторую сторону не позднее, чем за один месяц до даты расторжения договора».

[listat]

я обычно пишу примерно так - "арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и расторгнуть договор в внесудебном порядке, письменно уведомив арендодателя за ... дней до даты расторжения, при этом такое расторжение признается сторонами расторжением договора по соглашению сторон."

а я так пишу "В случае досрочного расторжения настоящего Договора Сторона, инициатор расторжения, направляет другой стороне письменное уведомление о расторжении настоящего договора, и договор считается расторгнутым после истечения 10 (десяти) календарных дней со дня получения такого уведомления"

Еще, уважаемые коллеги, следует учитывать, что расторжение договора аренды напрямую связано с возвратом имущества, которое фиксируется актом приема передачи. И в случае, если арендатор не произвел возврат имущества после расторжения договора, у арендодателя возникает право требовать возмещения ущерба, вызванного этими действиями.

[Артур]

Вот и именно, что в данном случае договором закреплено лишь право расторгнуть договор в одностороннем порядке уведомив...НО еще раз повторюсь, что никто не отменял форму (способ) расторжения договора, пусть даже одностороннего. Договор заключен письменно, следовательно и соглашение о расторжении должно быть письменным. В пункте договора ничего иного не сказано, а лишь предусмотрено право внесудебного расторжения и период по истечении которого данное право можно реализовать.

я исхожу из позиции, что в данном случае речь идет о расторжении по соглашению сторон - так как такое соглашение о расторжении определено в договоре и соблюдать суд. форму при расторжении не обязательно... можно признать факт расторжения в суде встречным иском, что будет хорошим ходом!!! Но не обязательно!!!

А что касается коммуналки, то кваритра может и пустовать находясь в аренде, но как минимум Энергоснабжающией организацией отопление будет насчитываться и предъявляться в полном объеме.

про коммуналку - это так, масла в огонь подлить ))) решающего значения полемика об этом не даст... но то, что арендатор использовал квартиру в период аренды (как он считает) это доказать можно – сумма приличная набежала (можно и квитанции запросить если на то пошло), что является по сути неосновательным обогащением с его стороны, так как квартирой должен был владеть арендатор )))

Изменено 11 Января 2010 пользователем Артур

[Артур]

Как говорится - найдите отличия :

- "арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и расторгнуть договор в внесудебном порядке, письменно уведомив арендодателя за ... дней до даты расторжения, при этом такое расторжение признается сторонами расторжением договора по соглашению сторон."

Или

- «Каждая из сторон вправе расторгнуть данный договор в одностороннем порядке, в письменной форме предупредив об этом вторую сторону не позднее, чем за один месяц до даты расторжения договора».

шутник однако... мой пост - экспромт, к условиям договора отношения не имею ни какого )))

[Искатель Истины]

Однако Договором предусмотрен иной случай расторжения Договора в судебном порядке - по требованию любой из сторон, без обоснований причин.

Вот об этом я и говорю. Если по любому основанию зачем идти в суд? Чтобы просто констатировать этот факт?

Прочитал… хм… прикольно, я знаю кто арендатор и имел возможность ознакомился со всеми документами дела.

Еще, я видел в документах, что арендодатель кроме арендной платы просит оплатить ему ком.услуги за 9 мес. около 60 000 тенге.

Кажись не наш случай . В иске вижу только сумму арендной платы рассчитанную исходя из среднедневной арендной платы.

Мое предложение – в дополнение ко всему сказанному Вами в пользу арендатора и всех кто тоже «ЗА» арендатора ))) выкатывайте встречный иск о признании договора аренды расторгнутым с даты – когда на это имеет право арендатор т.е. по истечении 30 дней с момента уведомления…

Спасибо за поддержку и предложение . Мы уже думали об этом. Просто есть определенные нюансы над которыми нужно еще подумать, в том числе о котором говорит выше Вовун.

+ ко всему в помощь Вам:

Прикольно получилось, но на эту норму также ссылается и истец-арендодатель в защиту своей позиции - к такому обстоятельству они относят только срок. Попробуем эту норму против него же и повернуть.

Изменено 11 Января 2010 пользователем Искатель Истины

[Сакен]

Шутки шутками друзья. Но все-таки давайте уже придем к общему знаменателю.

Таким образом. ИМХО. Односторонне любая из сторон может все-таки уйти от дальнейшего исполнения обязательств. При соблюдении техники составления условий договора и написания уведомления. Это о возможностях. А вот судебный порядок раторжения при несогласии одной сторон законодателем прописан вроде достаточно четко.

[Артур]

дело - то, эт точно, совпадений таких не бывает процесс кажись 15-го??? Про коммуналку я помню... мож чет напутал сейчас (доков нет под рукой), или в претензии или в иске было такое требование.

Если встречный иск заявлять то НЕ о расторжении договора (а то будут последствия о которых Вовун говорит), а можно заявить о признании факта расторжения договора такого то числа...

[Искатель Истины]

процесс кажись 15-го???

Точно!

[Nikich]

дело - то, эт точно, совпадений таких не бывает процесс кажись 15-го??? Про коммуналку я помню... мож чет напутал сейчас (доков нет под рукой), или в претензии или в иске было такое требование.

Если встречный иск заявлять то НЕ о расторжении договора (а то будут последствия о которых Вовун говорит), а можно заявить о признании факта расторжения договора такого то числа...

Да я думаю, что в принципе без встречки вполне можно обойтись. Как уже было сказано и несомненно так оно и есть, одним из условий прекращения действия договора является подписание акта приема-передачи имущества. Сей акт, насколько я помню, арендодателем и арендатором подписан был.

А значит, уведомление в порядке п. __ направлено. Акт Сторонами подписан, что и говорит о достижении обоюдного соглашения на расторждение договора. Уверен, вы одержите победу. :biggrin:

[Артур]

Шутки шутками друзья. Но все-таки давайте уже придем к общему знаменателю.

Таким образом. ИМХО. Односторонне любая из сторон может все-таки уйти от дальнейшего исполнения обязательств. При соблюдении техники составления условий договора и написания уведомления. Это о возможностях. А вот судебный порядок раторжения при несогласии одной сторон законодателем прописан вроде достаточно четко.

тогда теряется смысл вообще писать, что кто то может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора/расторгнуть договор если суда не избежать... имхо - повторюсь, если стороны определи в договоре, что одна сторона вправе расторгнуть договор направив уведомление ... тем самым достигнув соглашение о условиях и порядке расторжения... то расторжение по такому основанию будет являться - "по соглашению сторон" и не является односторонним отказом от исполнения требующего суд.порядка.... если же всетки наоборот, то такой расклад исключает вообще расторжение по уведомлению (т.е. отказаться от исполнения можно в одностороннем порядке а расторгнуть нельзя ))) ) и будет противоречить положениям закона о жилищ. отношениях... я не говорю уже о здравом смысле вообще )))

[Артур]

Да я думаю, что в принципе без встречки вполне можно обойтись. Как уже было сказано и несомненно так оно и есть, одним из условий прекращения действия договора является подписание акта приема-передачи имущества. Сей акт, насколько я помню, арендодателем и арендатором подписан был.

А значит, уведомление в порядке п. __ направлено. Акт Сторонами подписан, что и говорит о достижении обоюдного соглашения на расторждение договора. Уверен, вы одержите победу.

да дело еще в том, что этот арендодатель акт подписал и там же написал, что с растожением не соглаен ))))

[Nikich]

да дело еще в том, что этот арендодатель акт подписал и там же написал, что с растожением не соглаен ))))

Мда ....ну что ж, тогда тут арендодателю можно поспорить. Сначала объяснить, конечно, зачем тогда было пописывать акт вообще?

[Биржан Жарасбаев]

А на счет суда. Предположим я немного добавлю в условие о расторжении:

"Каждая из сторон вправе расторгнуть данный договор в одностороннем порядке, в письменной форме предупредив об этом вторую сторону не позднее, чем за один месяц до даты расторжения договора. При этом Договор будет считаться расторгнутым с даты указанной в уведомлении".

Непонятно, подчеркнутая фраза есть в договоре или нет ее? Если есть, шансы арендаторы неплохие, и как говорится vice versa.

По этому поводу хорошо написала Клара Вахитовна Мукашева:

"Нередко нормы законодательства[1] или договор предусматривают право на расторжение договора в одностороннем порядке либо по требованию одной стороны по определенным основаниям. Выражение «расторжение договора по требованию одной стороны» обычно толкуется как право на расторжение договора в судебном порядке, право же на «расторжение договора в одностороннем порядке» может быть истолковано по разному. Полагаем, что в этом случае право отказаться от договора неочевидно. Если одновременно указанная норма законодательства или, соответственно, договор не содержат предусмотренную для отказа от договора процедуру его расторжения (п. 4 ст. 404 и п. 3 ст. 401 ГК РК), либо, если договор не содержит прямого указания на прекращение его действия без обращения в суд, налицо право на расторжение договора в судебном порядке."

Вся статья есть в базе "Отказ от договора"

Как-то был с ней в суде по разным сторонам, тоже по аренде кстати. Хотя спор после долгих баталий и закончился мировой, но скажу я спец это достойный только уважения.

[Артур]

В дополнение:

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН (ОБЩАЯ ЧАСТЬ)

Глава 20. Ответственность за нарушение обязательства

Статья 359. Основания ответственности за нарушение обязательства

1. Должник отвечает за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение обязательства при наличии вины, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Вины арендатора как таковой нет и нужно это доказывать в суде, арендатор действовал в рамках договора и надлежащим образом исполнил все свои обязательства: оплатил аренду, заранее уведомил арендодателя и передал квартиру!!! соответственно он не отвечает за неисполнение договора о котором говорит арендодатель.

Также можно применить положения ст. 366 ГК РК и возложить все последствия сложившейся ситуации на арендодателя, поскольку благодаря его действиям и его необоснованный отказ от расторжения договора создал сложившуюся ситуацию

Статья 366. Просрочка кредитора

1. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять надлежащее исполнение, предложенное должником, или не совершил действий, предусмотренных законодательством или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Кредитор считается просрочившим также в случае отказа надлежаще подтвердить произведенное должником исполнение обязательства. 2. Просрочка кредитора дает должнику право на возмещение причиненных просрочкой убытков, если кредитор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых в силу законодательства или поручения кредитора было возложено принятие исполнения, не отвечают.

На кредитора, допустившего просрочку, возлагаются все неблагоприятные последствия наступившей во время просрочки случайной невозможности исполнения обязательства.

Более того если суд все таки примет решение не в пользу арендатора, то можно включить статью 364 ГК РК и уменьшить размер выплат.

Статья 364. Вина кредитора

1. Если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также уменьшает размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Изменено 13 Января 2010 пользователем Артур

[Legal Сonsultant]

Не стал отдельный топик создавать, но хотел заметить, что в Законе о недрах МЭМР наделен правом "одностороннего расторжения":

Статья 45-2. Изменение и прекращение контракта

1. В случае, если действия недропользователя при проведении операций по недропользованию в отношении участков недр (месторождений), имеющих стратегическое значение, приводят к существенному изменению экономических интересов Республики Казахстан, создающему угрозу национальной безопасности, компетентный орган вправе потребовать изменения и (или) дополнения условий контрактов с целью восстановления экономических интересов Республики Казахстан.

2. Компетентный орган вправе расторгнуть контракт в одностороннем порядке в следующих случаях:

1) при отказе подрядчика устранить причины, вызвавшие принятие решения о приостановлении проведения разведки, добычи, совмещенной разведки и добычи либо строительства и (или) эксплуатации подземных сооружений, не связанных с разведкой и (или) добычей, либо при неустранении этих причин в срок, достаточный для их устранения;

2) при непринятии недропользователями мер, предусмотренных статьей 70 настоящего Закона;

3) при невозможности устранения причин, вызвавших приостановление операций по недропользованию;

4) при существенном нарушении подрядчиком обязательств, установленных контрактом либо программой работ;

5) при признании подрядчика банкротом в соответствии с законодательством Республики Казахстан, за исключением случая, когда право недропользования является предметом залога в соответствии с настоящим Законом;

6) при невыполнении части третьей статьи 71 настоящего Закона в отношении приоритетного права государства;

7) если в срок до двух месяцев со дня получения в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи уведомления от компетентного органа об изменении и (или) дополнении условий контракта недропользователь письменно не представит своего согласия на ведение таких переговоров либо откажется от их ведения;

8) если в срок до четырех месяцев с даты получения согласия недропользователя на ведение переговоров по изменению и (или) дополнению условий контракта стороны не достигли соглашения по изменению и (или) дополнению условий контракта в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи;

9) если в срок до шести месяцев с даты достижения согласованного решения по восстановлению экономических интересов Республики Казахстан стороны не подпишут изменения и (или) дополнения в условия контракта в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи.

3. Компетентный орган вправе до принятия соответствующего решения о расторжении контракта потребовать незамедлительного прекращения проведения операций по недропользованию путем направления уведомления подрядчику, а подрядчик обязан незамедлительно исполнить такое требование.

4. Стороны могут прекратить действие или изменить условия контракта только по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законодательными актами Республики Казахстан и контрактом.

5. Стороны не освобождаются от исполнения текущих обязательств, которые остались не исполненными к моменту прекращения действия контракта или изменения его условий.

6. Прекращение действия контракта не освобождает недропользователя от исполнения обязательств по восстановлению контрактной территории до безопасного для здоровья и жизни населения и окружающей среды состояния в соответствии с проектом ликвидации, утвержденным в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.

по топику меня интересует следующее. хотел бы предусмотреть в договоре доверительного управления долей участия в ТОО положение по одностороннему расторжению, но вижу что существуют сомнения по правомерности такого положения. выходит лучше прописать только одностор.отказ от исполнения?

Изменено 19 Января 2010 пользователем Legal consultant

[Искатель Истины]

После долгих раздумий мы все таки решили встречный иск не подавать.

Результат первой инстанции:

Истцу в иске отказано.

Вроде бы все хорошо, решение в нашу пользу, но радость в этот раз омрачает то, что мотивировочная часть решения могла быть и лучше. Посмотрим что скажет апелляция...

[Искатель Истины]

Результат первой инстанции:

Истцу в иске отказано.

Сегодня была апелляция. И тут в нашу пользу - решение оставлено без изменения.

Интересно будет почитать мотивировочку, может по-лучше будет.

Теперь кассацию будем ожидать...

[Гость Tibur]

расторгал договор аренды подобным образом. правда потом пошел в суд и требовал еще в судебном порядке, но это было довесок к требованию о возмещении убытков. На процессе судья исходил из того что мы расторгнули договор уведомлением как это было предусмотрено договором.

ИМХО Арендодатель ничего не сможет доказать просто потому что - помещение 9 месяцев не находилось в аренде - во владении и пользовании арендатора. Аренда оплачивается за фактическое время пользования помещением. Тут важно чтоб вы в свое время направляя уведомление вернули и помещение и это было закреплено. На суде Арендодатель должен будет доказывать не что договор не расторгнут, а что вы владели и пользовались помещением. Думаю суд займет такую позицию.

[Искатель Истины]

Аренда оплачивается за фактическое время пользования помещением.

После моих возражений в суде первой инстанции истец уточнил свое требование - убытки он просит. Мол Арендодатель раз Договор не был расторгнут в судебном порядке был связан с Арендатором Договорными обязательствами, поэтому отказывал другим арендаторам и в связи с этим убытки понес.

В общем поглядим мотивировку. Если будет что-либо интересное сообщу. А из решения суда первой инстанции даже цитировать нечего - все в общих чертах, мол был договор, есть пункт о его расторжении, уведомление Арендодатель получил, а значит все ок...