незарегистрированный договор аренды, какое требование.

[Strike007]

Здравствуйте, помогите советом!

Есть договор аренды производственных помещений сроком на 5 лет, незарегистрированный, я представляю арендодателя, арендаторы ни разу не платили, пользовались 3 года, потом их выселили, еще один момент, правоустанавливающие документы на арендуемые помещения не были зарегистрированы.

Хотим взыскать за пользование имуществом.

Если нет регистрации, то нет каких-либо прав и обязанностей, так как договор считается не заключенным. (п.3 ст.582 ГК РК.) Полагаю, будет правильным подать иск о взыскании за незаконное пользование чужим имуществом(неосновательное обогащение), а основанием иска будет сам факт пользования имуществом.

1.При этом, целесообразно ли предъявлять еще и требование о признании договора аренды недействительным, тогда как он и так считается не заключенным.?

2.Примет ли суд расчет суммы иска, составленный исходя из размера арендной платы, указанной в договоре или потребует подтверждение рыночной стоимости аренды аналогичных объектов?

3. Будет ли влиять предъявление/ не предъявление требования о признании недействительности сделки вместе с требованием о неосновательном обогащении на решение суда по 2-му вопросу?

Интересует судебная практика и ваши теоретические взгляды, помогите начинающему юристу!Спасибо!

[М.Ю.]

1.При этом, целесообразно ли предъявлять еще и требование о признании договора аренды недействительным, тогда как он и так считается не заключенным.?

2.Примет ли суд расчет суммы иска, составленный исходя из размера арендной платы, указанной в договоре или потребует подтверждение рыночной стоимости аренды аналогичных объектов?

Да, всё правильно, у вас п.2 ст.956 ГК. Соответственно, предположу, что суд не должен исходить из размера арендной платы в договоре. Признавать недействительным здесь нечего, так как договора нет.

[Айдын Кенесов]

ИМХО, надо использовать как обоснование стоимости заключение экспертов оценщиков, сколько стоит в срднем аренда жилья на такое помещение на такое то время для расчета.

На мой взгляд судебная перспетива у такого дела есть не плохая, и сумма за три года волне приличная вышла.

[Antares]

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Соответственно, вопрос по аренде отпадает. Имхо, неосновательно обогащение отсутствует - скорее, Арендатор хочет неосновательно обогатиться. Тут действует презумпция виновности - Арендатор обязан был знать, что договор подлежит госрегистрации, однако произвел его заключение без исполнения этого обязательства, а также передал помещение Арендатору (наверняка по акту), желая наступление таких последствий, как пользование помещением. Соответственно, суд вправе применить норму о недобросовестности Арендодателя-собственника при заключении договора. В целом, конечно, спорный вопрос, но склоняюсь к тому, что Арендодателю откажут в его требованиях.

[Strike007]

Да, желая наступления таких последствий, заставил (принудил) арендатора пользоваться имуществом. а не подскажете что за норма о недобросовестности.

[Antares]

Да, желая наступления таких последствий, заставил (принудил) арендатора пользоваться имуществом. а не подскажете что за норма о недобросовестности.

Пункты 3,4,5 статьи 8 ГК РК

[Strike007]

не могу согласиться, потому что, даже если допустить недобросовестность арендодателя, основание иска - не договор аренды.

[Antares]

не могу согласиться, потому что, даже если допустить недобросовестность арендодателя, основание иска - не договор аренды.

Не имеет значение вид договора - сделки в целом, ст. 8 не разграничивает круг обязательств.

[Strike007]

Из смысла ст.8 суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права, если лицо при осуществлении этого права проявил недобросовестность. Допустим, я проявил недобросовестность при заключении договора аренды, но я не прошу защитить принадлежащее мне право, возникшее из договора аренды, я прошу защитить мое право, возникшее на основании закона(неосновательное обогащение). И проявление недобросовестности при осуществлении одного права, не может быть основанием для отказа защиты другого права.

[Гость хельга]

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Соответственно, вопрос по аренде отпадает. Имхо, неосновательно обогащение отсутствует - скорее, Арендатор хочет неосновательно обогатиться. Тут действует презумпция виновности - Арендатор обязан был знать, что договор подлежит госрегистрации, однако произвел его заключение без исполнения этого обязательства, а также передал помещение Арендатору (наверняка по акту), желая наступление таких последствий, как пользование помещением. Соответственно, суд вправе применить норму о недобросовестности Арендодателя-собственника при заключении договора. В целом, конечно, спорный вопрос, но склоняюсь к тому, что Арендодателю откажут в его требованиях.

Полностью поддерживаю!