реализация ипотеки

[Гость Гость]

Вот, читаю статью

При продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство.

К примеру, мы продаем одно или несколько из зданий по внесудебке. Ни одно из этих зданий, ни все они в совокупности, не обеспечивали основное обязательство полностью на момент заключения договора. Следовательно, основное обязательство прекратится только в случае, если мы реализуем по внесудебке все здания, а если не все - то нет прекращения основного обязательства и мы на остаток задолженности можем подать в суд, существенно сэкономив при этом на госпошлине.

Как думаете?

[М.Ю.]

Как думаете?

Думаю, что речь идёт о залоговом обеспечении в целом или о залоговом обеспечении в той части, залоговая стоимость которой обеспечивала основное обязательство.

Интереснее вопрос, что понимать подо основным обязательством, включать ли туда проценты и пени.

[Гость Гость]

Думаю, что речь идёт о залоговом обеспечении в целом или о залоговом обеспечении в той части, залоговая стоимость которой обеспечивала основное обязательство.

Интереснее вопрос, что понимать подо основным обязательством, включать ли туда проценты и пени.

Этот вопрос как раз предельно ясен. В договоре ясно сказано, что залогом обеспечивается, собственно, возврат суммы займа, выплата вознаграждения, штраф, пеня и прочее. Есть и очередность погашения задолженности. К тому же есть нормы ГК, З-на об ипотеке и др. Из них предельно ясно, что основное обязательство это обязательство, обеспеченное залогом.

Да ну вот, к приммеру ГК - "2. Недействительность соглашения об обеспечении обязательства не влечет недействительность этого обязательства (основного обязательства)

3. Недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства.

2. Уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом.

"

Вот З-н

3) залогодержатель - лицо, чьи интересы по основному обязательству обеспечены ипотекой;

Ну и наконец

7) основное обязательство - долговое или иное обязательство, полностью или частично обеспеченное ипотекой;

Так что тут проблем нет.

А что Вы думаете насчет рисков, если мы часть по внесудебке продадим, а за остатком пойдем в суд?

[Туманов Василий]

Не могу сказать определенно какую точку зрения займет суд, практики не знаю, мнения разные - в зависимости от того, на чьей ты стороне баррикад :-).

Мое ИМХО - при продаже одного из предметов залога основное обязательство не прекращается. В Законе об ипотеке не смоделировали ситуацию, когда может быть несколько договоров о залоге. В данном случае речь может идти о "комплексе" залогов: банк давал кредит под комплекс залогов, не было бы этого комплекса, не было бы займа. Как то так :-), еще у кого какие мысли в защиты этого мнения?

Согласен, что можно спорить.

Мне кажется не нужно сдаваться, а проводить внесудебку. По справедливости – правда на нашей стороне. Ну если сильные опасения, то делать судебный порядок.

[Гость Гость]

василий, спасибо огромное! Нам бы, канеш, не хотелось на своем горбу вырабатывать судебную практику))) Суммы-то немаленькие. Буим думать.

[Гость ЁжиК-КолючиЙ]

Ёжик, если смотреть обзор, приведенный мной выше (спасибо, Елена), то всё у Вас на востоке правильно. Могут эти два требования заявляться одновременно, могут и по отдельности. В первом случае платится пошлина только от суммы задолженности, в требование о судебной реализации ипотеке дополнительно не облагается пошлиной.

Я бы так не сказал! Пусть подают два требовании, но обращать в свою собственность должны по цене которая обеспечивало основное обязательства на момент заключение договора залога, а они делают по другому. Хитрят через закон об исполнительном производстве, через судебников оценивают на сегодняшний день, а оставшуюся взыскивают через зарплату. Тем самым нарушают ст.37 закона об ипотеки недвижимого имущества.

[Гость Гость]

Вообще-то в соответствии с З-ном "Об ипотеке" суд в решении должен указать начальную стоимость имущества, подлежащего реализации. Дальше идут торги. Как уйдет на торгах, так и будет. Но Ваше право обжаловать и решение, и оценку, и результаты торгов.

[Туманов Василий]

василий, спасибо огромное! Нам бы, канеш, не хотелось на своем горбу вырабатывать судебную практику))) Суммы-то немаленькие. Буим думать.

Да не за что!

Будет какие-то мысли по данному вопросу или практика держите в курсе если не трудно.

[Гость Гость]

Да не за что!

Будет какие-то мысли по данному вопросу или практика держите в курсе если не трудно.

ОК! :signthankspin:

[Гость ЁжиК-КолючиЙ]

Вообще-то в соответствии с З-ном "Об ипотеке" суд в решении должен указать начальную стоимость имущества, подлежащего реализации. Дальше идут торги. Как уйдет на торгах, так и будет. Но Ваше право обжаловать и решение, и оценку, и результаты торгов.

Фишка в том, что суд этого не делает он тупо взыскивает основной долг и обращает квартиру в собственность банка, а во время ИП судебники оценивают и человек попадает. Про ст. 37 закона Об ипотеке недвижимого имущества даже не знают или не хотят знать.

[LQQ]

заем 100 руб в обеспечение 5 кв. по 20 руб., в чем проблема, реализуете по внесудебке квартиры по 20 руб. возвращаете 100 руб. но перед продажей обязательно произведите переоценку имущества, если сумма 5 кваотир не покроет заем (100 руб) то вы по Закону об ипотеке не вправе требовать остаток, а если реализуете за 110 руб, то вернете сдачу, на практике все нормально проходит.были случаи когда банк реализовывал имущество с торгов, а после еще и обращался в суд за остатком, суд удовлетворял)

[Гость Гость]

Немного не так. Заем - 10 руб. В залоге 5 квартир по 20 руб. по 5 договорам залога. 4 квартиры продаем по внесудебке за 15 руб. Итого получаем 60 руб. Идем в суд с иском на сумму 40 руб. Выигрываем дело, так как каждая из 4-х реализованных по внесудебке квартир, да и все они (4) в совокупности на момент заключения ипотечных договоров не покрывали полностью сумму задолженности. Далее оставшуюся квартиру реализуем в порядке исполнения судебного решения, получаем еще 20 рублей. И 20 рублей нам остается должен должник, который их будет возвращать за счет другого своего имущества. Экономим на пошлине - платим 1 руб. 20 копеек, вместо 3-х рублей. Но! Должник может сказать, что 5 хат на момент заключения договора обеспечивали долг полностью, имела место реализация хат меньше начальной цены, следовательно, скажет должник с прекращением ипотеки по 4 договорам прекратилось и основное обязательство на сумму 80 руб. И нам останется только реализовать еще за 15 руб последнюю квартиру и заткнуться. Хотя, думаю, не прав в этом случае будет должник. Но что суд решит, конечно, не знаю.

[Гость Гость]

Заем, само собой, 100 рублей, а не 10)))

[М.Ю.]

Да ну вот, к приммеру ГК - "2. Недействительность соглашения об обеспечении обязательства не влечет недействительность этого обязательства (основного обязательства)

3. Недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства.

Ну пени то точно не относятся к основному обязательству. Как раз в п.2 и 3 ст.292 ГК это и написано. Можно также посмотреть подп.2 п.2 ст.3 Закона об ипотеке. Пени как добавочное обязательство вытекает из основного.

Изменено 6 Мая 2010 пользователем М.Ю.

[Гость Гость]

Вовсе нет. Вот З-н "Об ипотеке":

7) основное обязательство - долговое или иное обязательство, полностью или частично обеспеченное ипотекой;

В З-не также сказано (ст. 3 п. 2) если иное не предусмотрено договором, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют в момент их удовлетворения, включая возмещение убытков, причиненных неисполнением/ненадлежащим исполнением обязательства, нейстойку (штраф, пеню), (пп.2), неустойку за неправомерное пользование чужими деньгами, а также возмещение судебных издержек, возмещение расходов по реализации ипотеки.

Так что для того, чтобы к основному обязательствуне относилась пеня нужно это специально оговорить в договоре. Вы ошибочного полагаете, что основное обязательство это только основной долг, на самом деле основное обязательство это то, что обеспечено залогом, включая штрафы и пеню.

Но меня, собственно, не этот вопрос волнует.

[Гость Гость]

насчет Вашей ссылки на ГК. Самим ГК установлен приоритет З-на "Об ипотеке" перед нормами ГК. И эта норма уже приводилась в этой теме.

[Гость Гость]

В принципе, мне нравится Ваша логика. Т.е. в случае, если суд скажет, что основное обязательство прекратилось, я могу заявить, что уж пеню-то он мне по любому должен.

Но всё таки я с ней (логикой Вашей) не могу согласиться, потому как:

основное обязательство - долговое или иное обязательство, полностью или частично обеспеченное ипотекой;

если иное не предусмотрено договором, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют в момент их удовлетворения, включая возмещение убытков, причиненных неисполнением/ненадлежащим исполнением обязательства, нейстойку (штраф, пеню), (пп.2), неустойку за неправомерное пользование чужими деньгами, а также возмещение судебных издержек, возмещение расходов по реализации ипотеки.

[М.Ю.]

Акцессорное обязательство ну никак не может вдруг стать основным.

Изменено 7 Мая 2010 пользователем М.Ю.

[Гость Гость]

См. З-н "Об ипотеке".

1) Там в ст. 1 приводится глоссарий. Прямо сказано "термины и определения, применяемые в настоящем Законе, означают:" . Обращаю внимание - "в настоящем Законе"

2) Далее в этой же статье дается понятие основного обязательства - всё, что обеспечено ипотекой.

3) Ниже в ст. 3 говорится, что ипотекой обеспечивается в том числе и пеня, если иное не предусмотрено ипотечным договором.

4) Ст. 37 этого же Закона предусматривает основания прекращения основного обязательства. В данном кокретном случае к основному обязательству относится всё, что обеспечено ипотекой, т.е. и пеня тоже, если иное не предусмотрено ипотечным договором.

Таким образом, применяемый в ст. 37 термин "основное обязательство" безусловно включает и пеню (если иное не предусмотрено договором).

Буквальное толкование и ничего более.

В общем, пеню взыщем по любому. И не этот вопрос меня волнует.

[alisha]

Уважаемые "Форумщики"

скажите пож-та какова дальнейшая судьба кв. при сложившихся следующих ситуациях:

2 года не плачу ипотеку, грозились несколько раз реализовать или по собственной воле переписать на др. собственника и "шито крыто" ния им ни они мне, однако после отказа подали по их словам иск в суд это все было в 2009 году в октября-ноябре мес., на сегодняшний момент никто не звонит, и я не плачу ипотеку что делать незнаю, то ли обратится к ним или выжидать..... а хочется хоть какого то результата да или нет в смысле нет -отдавать кв. не собираюсь, оплачен 10% первоначалки и 3 года по 100 000 тнг. висим в воздухе... :cheer:

[Гость покупатель]

Добрый день!

Хочу купить квартиру с торгов, уже нашла, осталось внести предоплату и участвовать в торгах.

Скажите о чем я должна знать что бы не остаться и без денег и без квартиры ( какие документы оформляются по итогам торгов и сколько это займет времени, а так же какие есть риски...)???????

[Гость gulja]

добрый день всем! простите что немного не в тему, можно узнать мнение юристов по такой ситуации: банк подает иск об обращении взыскания на залог. от какой суммы высчитывается госпошлина? первоначально залог был оценен в 100 тысяч, а сейчас залог стоит 50 тысяч. с какой ссуммы вычесть госпошлину?

[DjeSoP]

Добрый день!

Хочу купить квартиру с торгов, уже нашла, осталось внести предоплату и участвовать в торгах.

Скажите о чем я должна знать что бы не остаться и без денег и без квартиры ( какие документы оформляются по итогам торгов и сколько это займет времени, а так же какие есть риски...)???????

После проведения торгов в случае вашего выиграша доверенное лицо выдаст вам свидетельство о торгах которое надо будет зарегистрировать в ЦОНе, регистрация 5 раб дней. Есть риск что бывший владелец подаст в суд о признании торгов недействительными. Но если процедура торгов не нарушена и доверенным лицом соблюдены все правила то бояться думаю нечего. Перед торгами закажите справку обременения на данный объект, чтобы исключить каких либо арестов и т.п.

[Адвокат Айтбаев]

добрый день всем! простите что немного не в тему, можно узнать мнение юристов по такой ситуации: банк подает иск об обращении взыскания на залог. от какой суммы высчитывается госпошлина? первоначально залог был оценен в 100 тысяч, а сейчас залог стоит 50 тысяч. с какой ссуммы вычесть госпошлину?

Договор залога (ипотеки) в силу требований статей 292, 299 ГК является дополнительным обязательством, обеспечивающим возможность исполнения основного денежного обязательства. В этой связи, в случае ненадлежащего исполнения должником своих обязательств, кредитор при обращении в суд с иском о взыскании суммы долга обязан уплатить госпошлину исходя из цены иска, определяемой по правилам, установленным статьей 102 ГПК, от размера взыскиваемой суммы. Требование об обращении взыскания на залоговое имущество дополнительно обложению госпошлиной не подлежит.

С учетом принципа диспозитивности каждая сторона в споре самостоятельно определяет свою позицию и суды не могут предлагать заявителям форму предъявления исковых требований.

В этой связи, в случаях предъявления иска об обращении взыскания на заложенное имущество в самостоятельном порядке непосредственно к залогодателю размер госпошлины должен исчисляться от стоимости залогового имущества.

Требования об обращении взыскания на имущественные права, являющиеся предметом залога (право долгосрочного землепользования, право аренды, право недропользования), подлежат обложению госпошлиной как требования неимущественного характера, ввиду затруднительности определения их рыночной стоимости до проведения торгов. При этом, судам необходимо учитывать, что ответственность вещных поручителей ограничена стоимостью залогового имущества.

Источник Верховный Суд РК. Обзор практики рассмотрения судами республики в первом полугодии 2009 года гражданских дел, связанных с обеспечением исполнения обязательств (неустойка, залог, задаток, гарантия, поручительство)

[Адвокат Айтбаев]

Закон Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723

Об ипотеке недвижимого имущества

Статья 21. Реализация ипотеки в судебном порядке

1. Реализация ипотеки в судебном порядке производится в соответствии с решением суда по иску залогодержателя. При этом продажа недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством.

2. В обращении взыскания на имущество, заложенное по ипотечному договору, может быть отказано, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

3. Принимая решения об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по ипотечному договору, суд должен определить и указать в решении:

1) все суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации недвижимого имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном соотношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляется вознаграждение, размер вознаграждения и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки недвижимое имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества при его реализации;

4) меры по обеспечению сохранности недвижимого имущества до момента его реализации, если они необходимы.