Купля-продажа квартиры

[Гость amalia***]

Здравствуйте, юристы!

Подскажите как правильно поступить. Я хочу продать 1 комн.квартиру на эти деньги купить себе 2 комн.квартиру. Дабы не остаться вообще без жилья, я хочу договариться с Продавцом, что если я найду 2 комн.квартиру за эти деньги, тогда я Продам квартиру. Если я возьму задаток у Продавца в целях обеспечения, то в случае не заключения договора должна вернуть двойную сумму задатка (я могу не найти к примеру квартиру за определенную сумму). Как этого избежать и правильно оформить предоплату от Покупателя за продажу квартиры: взять аванс, предоплату (хотя ее можно расценить как задаток), либо просто написать расписку, что взяла деньги в долг и обязауюсь вернуть в течении определенного времени.

Прошу, подскажите какие-нибудь варианты в данной ситуации.

[Mishanya]

Оформляйте соглашение о задатоке, но пропишите в нём, что возвращается он в том же размере (а не в двойном).

[Эдуард]

Оформляйте соглашение о задатоке, но пропишите в нём, что возвращается он в том же размере (а не в двойном).

ИМХО в ст. 338 ГК императив.

[Mishanya]

ИМХО в ст. 338 ГК императив.

Ну и? На всякий случай привожу статью 338 ГК РК полностью:

Статья 338. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, наступившей без их вины, задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение обязательства ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, а если ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение обязательства, обязана возместить другой стороне убытки с учетом суммы задатка, поскольку в договоре не предусмотрено иное.

Таким образом, императив этот касается случаев именно неисполнения обязательства. То есть, если вдруг топикстартер найдёт себе двухкомнатную, но все равно продавать откажется. Вот тогда да - неисполнение обязательства и императив п. 2 ст. 338 ГК РК.

Более того, п. 2 ст. 380 ГК РК предусматривает свободу договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законодательством. Поэтому никаких сложностей.

[Гость amalia***]

Ну и? На всякий случай привожу статью 338 ГК РК полностью:

Таким образом, императив этот касается случаев именно неисполнения обязательства. То есть, если вдруг топикстартер найдёт себе двухкомнатную, но все равно продавать откажется. Вот тогда да - неисполнение обязательства и императив п. 2 ст. 338 ГК РК.

Более того, п. 2 ст. 380 ГК РК предусматривает свободу договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законодательством. Поэтому никаких сложностей.

[/quo

Благодарю за советы, спасибо!

[М.Ю.]

Здесь просто договор купли-продажи должен быть с отменительным условием о том, что если подходящая квартира не будет найдена, его действие прекращается. И с условием о предоплате.

[Эдуард]

Таким образом, императив этот касается случаев именно неисполнения обязательства. То есть, если вдруг топикстартер найдёт себе двухкомнатную, но все равно продавать откажется. Вот тогда да - неисполнение обязательства и императив п. 2 ст. 338 ГК РК.

Более того, п. 2 ст. 380 ГК РК предусматривает свободу договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законодательством. Поэтому никаких сложностей.

Категорически не согласен с отсылкой к "свободе договора". Императив на то и императив, что от воли сторон договора не зависит.

Насчет "если найдет двухкомнатную..." - это не вписывается в обычное соглашение о задатке. А из твоего первоначального сообщения я понял, что никакие иные условия, кроме отмены возврата двойной суммы, в соглашении о задатке прописывать не обязательно.

[KZ Lawyer]

Естессно это не должен оформляться как соглашения о задатке, в противном случае которого возникает обязательства п.2 ст.338 РК. Не лучше ли просто расписку нотариально заверенную о получении в долг? Как только найдет, долг уйдет в счет за получаемую сумму от продажи.

[Гость Асем]

Естессно это не должен оформляться как соглашения о задатке, в противном случае которого возникает обязательства п.2 ст.338 РК. Не лучше ли просто расписку нотариально заверенную о получении в долг? Как только найдет, долг уйдет в счет за получаемую сумму от продажи.

Расписки нотариально не заверяются

[Mishanya]

Категорически не согласен с отсылкой к "свободе договора". Императив на то и императив, что от воли сторон договора не зависит.

Насчет "если найдет двухкомнатную..." - это не вписывается в обычное соглашение о задатке. А из твоего первоначального сообщения я понял, что никакие иные условия, кроме отмены возврата двойной суммы, в соглашении о задатке прописывать не обязательно.

Хорошо, пусть назовут по-другому, тем более чистым задатком (ст. 338) он уже не будет. Это смешанный договор, который свобода договора применима. Да назови они его хоть "шаманким заговором", сути не меняет - законно будет заключение такой сделки под отменительным условием, как ни крути.

P.S. Написал я, а только потом заметил, что М.Ю. уже раньше это указал.

Изменено 30 Сентября 2010 пользователем Mishanya

[Гость Гость]

Здравствуйте! У меня такой вопрос могу я сама с покупателем дома составить письменно договор купли-продажи дачи и совместно прейти для регистрации его в ЦОН ? Спасисбо! Светлана.

[Burubek]

Здравствуйте! У меня такой вопрос могу я сама с покупателем дома составить письменно договор купли-продажи дачи и совместно прейти для регистрации его в ЦОН ? Спасисбо! Светлана.

Можете, согласно Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Статья 21. Прием документов для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

4. Если сделка нотариально не удостоверена, то регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписи лиц, совершивших сделку (уполномоченных их представителей), их дееспособность (правоспособность), а также соответствие их воли волеизъявлению.

Данное требование не распространяется на договоры залога, заключенные в обеспечение договора банковского займа.

Однако, речь должна идти на продажу не дачи, как объекта недвижимости в виде строения, а земельного участка. И уже из продажи земельного участка вытекает продажа всех строений, прочно закрепленных на этой земле, т.е. строений.

Статья 7. Правовое значение государственной регистрации

5. При государственной регистрации прав на земельный участок одновременно считаются зарегистрированными права на недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, за исключением прав на первичные и вторичные объекты, которые регистрируются отдельно или вместе с государственной регистрацией прав на земельные участки.

Это все - де-юре. А де-факто, в ЦОНе требуют нотариально заверенных договоров купли-продажи. В случае возникновения таких требований и для устранения этих недоработок в работе ЦОНов, вам необходимо вместе с покупателем записаться на прием к руководителю ЦОНа и, вооружившись ссылками на вышеуказанный НПА, объяснить свои намерения совершить сделку без нотариального заверения в присутствии сотрудников Департамента Юстиции...

[Гость Pavel]

Здраствуйте! Помогите разобраться.

Моя жена продает квартиру покупателю. Квартира была в аресте по долгам за комуслуги. Покупатели предоставили задаток на погашения долга и отмены ареста, но на момент подписания договора купли продажи всей суммы у них было. По этому оформили отсрочку. Дата отсрочки прошла, но оставшейся части денег так и не вернули и просят еще отсрочить выплату, по частям. Как правильно оформить отсрочку? И имеет ли право покупатель зарегистрировать эту квартиру на себя не выплатив оставшейся суммы?