Залог долевки

[Laizo]

Помогите, пожалуйста, каким актом регулируются регистрация движимого залога ( долевки)?

[Zhalair Мухали]

Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года № 254-I «О регистрации залога движимого имущества»

[Laizo]

Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года № 254-I «О регистрации залога движимого имущества»

Да, это понятно.

Статья 4. Регистрация залога движимого имущества, подлежащего обязательной государственной регистрации

1. Регистрация залога движимого имущества, подлежащего обязательной государственной регистрации, осуществляется в соответствии с законодательством органом, уполномоченным осуществлять регистрацию данного имущества.

2. Порядок регистрации залога движимого имущества, подлежащего государственной регистрации, устанавливается Правительством Республики Казахстан.

3. Виды имущества, право собственности и другие права, залоги которых подлежат обязательной регистрации, а также органы, осуществляющие его регистрацию, определяются законодательными актами Республики Казахстан.

В каком акте прописывается: какое имущество подлежит обязательной регистрации? Если, в Правилах регистрации залога движимого имущества

согласно пункту 8. Объектом регистрации в реестре залога движимого имущества регистрирующих органов Министерства юстиции в порядке, установленном настоящими Правилами, является залог движимого имущества, не подлежащего обязательной государственной регистрации, кроме отдельных видов залога движимого имущества, не подлежащего обязательной государственной регистрации, залог которого, в соответствии с законодательными актами, осуществляется (регистрируется) в ином порядке. <*>

[Zhalair Мухали]

Обязательной регистрации подлежит договор залога, в котором запрещен перезалог и если об этом есть условие в договоре залоге

[Гость Гость]

Вероятнее всего откажут в регистрации такого залога. Поскольку речь идет об имущественных правах в отношении недвижимого имущества, поступающего в будущем, а законодательством не урегулирован вопрос регистрации таких прав. Если не ошибаюсь, было письмо Комитета регистрационной службы РК по вопросу регистрации такого залога.

[Laizo]

Обязательной регистрации подлежит договор залога, в котором запрещен перезалог и если об этом есть условие в договоре залоге

А есть еще какие нибудь акты, в которых оговаривались бы ставки за регистрацию залога долевки в размере 10 МРП с юриков?

Изменено 25 Октября 2010 пользователем Laizo

[Zhalair Мухали]

Отказа не будет. Сплошь и рядом регистрируется залог права требования по ДДУ. Некоторые БВУ практикуют залог права требования и отдельно залог имущества, поступающего в будущем. В случае ТС право требования дольщика к Застройщику - имущественное право, которое имеет свою цену, и по сути является объектом гражданского оборота. То бишь его можно продать (цессия), заложить и т.д.

Другой вопрос, что для залогодержателя нет такой гарантии как в твердом залоге. Многие Банки не отслеживают завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. То есть залогодатель может преспокойно получить СПС на квартиру и переоформить его на третье лицо

[Zhalair Мухали]

А есть еще какие нибудь акты, в которых оговаривались бы ставки за регистрацию залога долевки в размере 10 МРП с юриков?

Если я не ошибаюсь, в НК прописан сбор в размере 5 МРП с ЮЛ

Изменено 25 Октября 2010 пользователем Zhalair Мухали

[Алибек Бегдесенов]

Другой вопрос, что для залогодержателя нет такой гарантии как в твердом залоге. Многие Банки не отслеживают завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. То есть залогодатель может преспокойно получить СПС на квартиру и переоформить его на третье лицо

Некоторые банки с целью защиты своих прав в договорах залога на объект долевого строительства прописывают отдельные условия, которые защищают их. Например, такие условия:

1) после ввода дома в эксплуатацию залогодатель обязан в течение 1 месяца заключить договор залога недвижимого имущества с банком;

2) в случае нарушения залогодателем условия, указанного выше банк вправе потребовать досрочного исполнения обязательств по основному договору (то есть договору банковского займа).

В таком случае, залогодатель не сможет обмануть банк. Даже если ему удастся продать построенную квартиру, то банк - потребует досрочного исполнения обязательств по основному договору.

[Гость Гость]

Если не ошибаюсь, было письмо Комитета регистрационной службы РК по вопросу регистрации такого залога.

В своем письме КРС сослался на определение термина движимого имущества:

"движимое имущество - транспортные средства, товары в обороте, ценные бумаги, деньги, имущественные права, в том числе право на будущую продукцию и иное имущество, не отнесенное законодательными актами к недвижимому"

КРС рассматривает залог права требования по договору долевого участия в строительстве, как залог имущественного права на имущество, относенное к недвижимому имуществу и указывает, что такой залог не может быть зарегистрирован в соответствии с требованиями Закон РК "О государственной регистрации залога движимого имущества".

[Zhalair Мухали]

КРС рассматривает залог права требования по договору долевого участия в строительстве, как залог имущественного права на имущество, относенное к недвижимому имуществу и указывает, что такой залог не может быть зарегистрирован в соответствии с требованиями Закон РК "О государственной регистрации залога движимого имущества".

Перечень недвижимого имущества, указанного в ст. 117 ГК РК является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. В этом плане ответ Минюста мне представляется несколько странноватым.

[Laizo]

Вероятнее всего откажут в регистрации такого залога. Поскольку речь идет об имущественных правах в отношении недвижимого имущества, поступающего в будущем, а законодательством не урегулирован вопрос регистрации таких прав. Если не ошибаюсь, было письмо Комитета регистрационной службы РК по вопросу регистрации такого залога.

Вот было бы здорово увидеть это письмо. Поможете?

[Алибек Бегдесенов]

Странно. Во время строительного бума органы юстиции массами регистрировали договора залога прав требования по договорам долевого участия, сторонами которых были дольщик и банк второго уровня.

[Realman]

Добрый день, коллеги!!!

как считаете, что лучше заключить: Договор залога права требования или Соглашение о залоге, поступающем в будущем, если все здание полностью введено в эксплуатацию, а по каждому конкретному дольщику документы, которые бы он мог предоставить в банк для оформления залога, еще не делали?

в указанный момент времени у дольщика остается право требования правоустанавливающих документов с застройщика, все остальное застройщиком уже сделано. а с другой стороны, срок ввода в эксплуатацию уже истек по Договору долевого участия и вроде как смысла в ДОговоре залога права требования нету.

а Соглашение о залоге имущества, поступающего в будущем - это вообще просто "воздух".

что то я запутался.... :biggrin:

[АНЕКА]

кто залогодатель, собственники квартир или застройщик или еще кто?

[Realman]

кто залогодатель, собственники квартир или застройщик или еще кто?

залогодателем очень хочет стать один из собственников нежилого помещения в этом здании

[АНЕКА]

залогодателем очень хочет стать один из собственников нежилого помещения в этом здании

а что мешает подписать два договора о залоге (на право требования и на имущ.поступ.в буд.)?

[KZ Lawyer]

А есть еще какие нибудь акты, в которых оговаривались бы ставки за регистрацию залога долевки в размере 10 МРП с юриков?

Согласно ст. 456 НК РК ставка сбора за регистрацию залога движимого имущества, ипотеки судна или строящегося судна, а также изменений, дополнений и прекращения зарегистрированного залога для ЮЛ составляет 5 МРП.

[Realman]

а что мешает подписать два договора о залоге (на право требования и на имущ.поступ.в буд.)?

в самом договоре залога права требования у нас есть пункт о том, что после ввода в эксплуатацию в течение ___ дней предоставить все правоустанавливающие документы, заключить договор залога и зарегистрировать его в юстиции - вобщем тоже самое, что в ДОговоре залога имущества, поступающего в будущем.

вот я и думаю зачем нам второй договор то, который в будущем?

но и право требования какое то смутное получается - с просрочкой, так как по ДДУ срок ввода в эксплуатацию и предоставление дольщику документов - 2008 год стоит

[Гость Гость]

как можно взять деньги под залог дома???

[Гость Гость]

как можно взять деньги под залог дома???

[Zhalair Мухали]

для залогодержателя нет такой гарантии как в твердом залоге. Многие Банки не отслеживают завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. То есть залогодатель может преспокойно получить СПС на квартиру и переоформить его на третье лицо

​Надо же, пришлось на практике столкнуться)) Долевой участник Иванов уступил права и обязанности по ДДУ Петрову. Причем в цессии указано, что оплата производится по договоренности сторон. Застройщик "Рога и копыта" на основании произведенной цессии заключает с правопреемником допсоглашение. Далее Петров решает выступить залогодателем по займу ТОО "Хвост и крылья", причем не предоставляет в Банк: согласие Рога и копыта (получение которого предусмотрено в ДДУ), а также документ, подтверждающий отсутствие задолженности перед Ивановым. Иванов и Рога и копыта об этих действиях Петрова ни сном ни духом. Самое интересное, что к моему изумлению, вопреки принятой в БВУ практике, Банк не заключает с Петровым договор залога прав требований, а решает ограничиться договором залога имущества, поступающего в собственность залогодателя в будущем и регистрирует его в БТИ, Имущество, естессно, предмет ДДУ. Уведомить Рога и копыта о заключенном договоре Банк видимо счел лишним  Далее происходит вот что, Иванов, не дождавшись денег от Петрова, направляет ему претензию об оплате долга. На что тот отвечает, что денег нет и готов вернуть имущество. Сказано сделано, стороны заключают соглашение о расторжении цессии, в связи с чем, Рога и копыта снова заключает доп, но уже с Ивановым, который в свою очередь имеет претензии к Рога и копыта по поводу сроков строительства. И тут выяснилось вся вышеописанная история. Опустим подробности выяснений отношений между участниками этих сделок, но в итоге Рога и копыта подает в суд с требованием признания договора залога недействительным по мотивам отсутствия согласия Рога и копыта на залог. В тексте ДДУ ограничение звучит примерно так "Иванов не имеет права без согласия Рога и Копыта отчуждать, уступать, предоставлять в залог предмет или права требования по ДДУ или распоряжаться иным образом". В суде Банк заявляет, что не принимал в залог право требования, а имущество, поступающее в собственность залогодателя в будущем, а это разные понятия. О том, что цессия расторгнута в курсе, но добровольно расторгать залог не хочет. Мотив - Баба яга против. В договоре залога основанием возникновения права указан ДДУ, в котором есть вышеуказанный запрет. Более того, на предмет договора, стороны распространили право общей долевой собственности. Правда до завершения строительства. Ув. коллеги! Очень интересует Ваше мнение по данной ситуации, вроде каждая из сторон спора права по своему.

[Сов]

 

Вообще залог в будущем - это очень большой риск, поскольку имущество может и не поступить в собственность залогодателя. Или застройщик не построит, или дольщик не заплатит и сбежит. Сейчас у меня на рассмотрении как раз дело о понуждении к исполнению договора залога в будущем, заключении договора залога (в настоящем), совершении действий по регистрации. Там слава богу застройщик построил в 2009 году, но ликвидировался уже.

Предметом договора является не право требования по ДДУ, а именно недвижимое имущество. Все дело в предмете договора.( Банки обычно заключают еще и залог права требования, не знаю почему в данном случае нет такого договора. Может его "поискать"?) Поэтому Требования Рога и Копыта к Петрову и Банку о признании договора залога в будущем будут не обоснованы. Между Петровым и Рога и копыта, вообще никаких правоотношений нет. Цессия расторгнута. Как Петров будет выполнять обязательства по договору перед Банком - это его проблемы и Банка. Банк пошел на риск, не проанализировав договора.

Возможно, договор залога в будущем, содержит условие о замене залога в случае утраты?

[Zhalair Мухали]

 

 

Вообще залог в будущем - это очень большой риск, поскольку имущество может и не поступить в собственность залогодателя. Или застройщик не построит, или дольщик не заплатит и сбежит. Сейчас у меня на рассмотрении как раз дело о понуждении к исполнению договора залога в будущем, заключении договора залога (в настоящем), совершении действий по регистрации. Там слава богу застройщик построил в 2009 году, но ликвидировался уже.

Предметом договора является не право требования по ДДУ, а именно недвижимое имущество. Все дело в предмете договора.( Банки обычно заключают еще и залог права требования, не знаю почему в данном случае нет такого договора. Может его "поискать"?) Поэтому Требования Рога и Копыта к Петрову и Банку о признании договора залога в будущем будут не обоснованы. Между Петровым и Рога и копыта, вообще никаких правоотношений нет. Цессия расторгнута. Как Петров будет выполнять обязательства по договору перед Банком - это его проблемы и Банка. Банк пошел на риск, не проанализировав договора.

Возможно, договор залога в будущем, содержит условие о замене залога в случае утраты?

​Условие о замене есть. Это первое, что сделал Петров после наезда Иванова и Застройщика - Банк отказал. Самое интересное, что в свидетельстве о регистрации залога указано "долевое участие" на основании ДДУ. Получается, что долевка Иванова обременена залогом, что дает Банку право обратиться с иском о признании расторжения цессии недействительным.

[Zhalair Мухали]

Интересное развитие событий)) Суд первой инстанции удовлетворил иск застройщика о признании договоров залога недействительными в полном объеме. Мотив - в ДДУ предусмотрен запрет на залог предмета договора и/или прав требований по ДДУ. Банк и дольщик согласия застройщика не получали. Апелляция отменила решения с мотивировкой, что для заключения договора залога имущества, поступающего в будущем согласия застройщика не требуется. Кассация отменила решение апелляционной коллегии и восстановила решение районного суда. Мотивировку, а также сканы судебных актов выложу позднее.