Судебная реализация ипотеки

[Дмитрий Горбунов]

Все банки старательно избегают внесудебки, поскольку в противном случае долговая кабала для Должника кончается с последним ударом молотка аукциониста. ИМХО - это неправильная банковская политика,поскольку во всех договорах залога которые я видел предусматривается право Банка обратить взыскание на предмет залога. Иного способа принудительного взыскания договором залога не предусмотрено. Таким образом, у Кредитора/банка есть два варианта - воспользоваться своим правом и обратить взыскание на залоговое имущество во внесудебном порядке или этим правом не пользоваться, требовать у Заемщика предоставления иного имущества в залог или передачи залога в заклад или иным способом понуждать должника выполнять условия обязательства.

Ипотечный кредит должен быть полностью обеспечен залогом на момент выдачи, однако Банки прибегают к разным ухищрениям, чтобы сумма долга росла. В результате - предмет залога уже не обеспечивает всех выплат по кредиту, и Банк не только успешно разыгрывает роль пострадавшего, обращаясь в суд с иском о взыскании сумм  (что само по себе еще и ничего страшного для Должника), но и, в нарушение договорных обязательств, - предпринимает меры по обращению взыскания на предмет залога в судебном порядке, что изначально порочно и не соответствует условиям ипотечного кредитования, формирует "вечный долг" у заемщика.

Но суды почему-то идут навстречу банкам. Так будет продолжаться до тех пор, имхо, пока ВС не выскажет свою однозначную позицию по проблемам соблюдения общих условий ипотечного кредитования.

Изменено 6 Октября 2014 пользователем Дмитрий Горбунов

[Сов]

Действия судебного исполнителя об обращении взыскании на залоговое (ипотечное) имущество можно успешно обжаловать. 

 

Иногда суды считают, что реализация ипотеки в судебном порядке должна производиться в соответствии с решением суда по иску залогодержателя. При этом продажа недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством.

Мне выходит "повезло" с судами, которые считают, что реализация предмета ипотеки может быть произведена в рамках исполнительного производства.

Поменьше бы такого "везения" и побольше единой, адекватной практики судов.

[Сов]

Все банки старательно избегают внесудебки, поскольку в противном случае долговая кабала для Должника кончается с последним ударом молотка аукциониста. ИМХО - это неправильная банковская политика,поскольку во всех договорах залога которые я видел предусматривается право Банка обратить взыскание на предмет залога. Иного способа принудительного взыскания договором залога не предусмотрено. Таким образом, у Кредитора/банка есть два варианта - воспользоваться своим правом и обратить взыскание на залоговое имущество во внесудебном порядке или этим правом не пользоваться, требовать у Заемщика предоставления иного имущества в залог или передачи залога в заклад или иным способом понуждать должника выполнять условия обязательства.

Ипотечный кредит должен быть полностью обеспечен залогом на момент выдачи, однако Банки прибегают к разным ухищрениям, чтобы сумма долга росла. В результате - предмет залога уже не обеспечивает всех выплат по кредиту, и Банк не только успешно разыгрывает роль пострадавшего, обращаясь в суд с иском о взыскании сумм  (что само по себе еще и ничего страшного для Должника), но и, в нарушение договорных обязательств, - предпринимает меры по обращению взыскания на предмет залога в судебном порядке, что изначально порочно и не соответствует условиям ипотечного кредитования, формирует "вечный долг" у заемщика.

Но суды почему-то идут навстречу банкам. Так будет продолжаться до тех пор, имхо, пока ВС не выскажет свою однозначную позицию по проблемам соблюдения общих условий ипотечного кредитования.

Да не избегают. Должники обычно психологически не готовы расстаться с залогом и от внесудебки отказываются. А зря. Банки и не требуют в большинстве случае исполнения обязательства именно по договору залога. Требуют исполнения договора займа. Ну а коль вынесено решение о взыскании денег и в собственности должника имеется недвижимость - какой смысл требовать реализации ипотеки в судебном порядке? В рамках исполнительного производства обращают взыскание и все.

 

Насчет "ухищрений"  подробнее можно? Вроде принимаем в залог по рыночной стоимости, выдаем сумму кредита с учетом первоначального взноса. Таким образом стоимости залога более чем достаточно для погашения основного долга. Другое дело что рыночная стоимость может поменяться, но эти риски одинаковы и для банка и для должника.

 

но и, в нарушение договорных обязательств, - предпринимает меры по обращению взыскания на предмет залога в судебном порядке, что изначально порочно и не соответствует условиям ипотечного кредитования,

 

а вот здесь не согласен.банки не благотворительные организации. смысл тогда брать залог и не обращать на него взыскание в случае неплатежей по кредиту? это и есть главная цель залога -обеспечение исполнения обязательств. Или вы считаете что условия ипотечного кредитования какие-то другие должны быть? Не продавать предмет залога ни в коем случае, нести убытки, но не продавать?

Изменено 7 Октября 2014 пользователем Сов

[Дмитрий Горбунов]

 

Должники обычно психологически не готовы расстаться с залогом и от внесудебки отказываются.

В Вашем банке заявления об этом отбирают, чтоли? И только потом - судебная процедудура? Похвальная практика, завидую клиентам такого банка. Имя банка - в студию (да не сочтут господа модераторы за рекламу).

 

Банки и не требуют в большинстве случае исполнения обязательства именно по договору залога. Требуют исполнения договора займа.

Здесь не понял. Ну да, деньги требуют - долг, обеспеченный залогом. Но условия договора залога они при этом должны соблюдать? Или он автоматически должен считаться расторгнутым) по желанию банка в любой момент? Или его положения могут произвольно применяться банком, выборочно, а в остальной части - банк вправе нарушать договор, руководствуясь альтернативами, разрешенными действующим законодательством (судебная реализация предмета залога)?

Перед выдачей займа банк просчитывает (имхо) свою маржу, риски и определяет минимальную цену предмета залога, чтоб при любом раскладе не остаться в накладе, всегда продать даже за полстоимости и вернуть свои деньги плюс барыши. А интерес Заемщика состоит в том, чтобы если-что-пойдет-не-так - лишиться как максимум только предмета залога, не залезать в кабалу. Естессственно, при условии, что никаких умышленных противоправных действий заемщик в отношении предмета залога не совершал, права банка, как залогодержателя не нарушал.

Насколько я знаю, банки дают кредиты не на сумму полной стоимости предмета залога, а только на его часть (50-70%). Банку дано право проверять использование предмета залога, его состояния - хоть каждый день, в случае даже угрозы  повреждения - предпринимать меры, предусмотренные договором и законом. Кроме того, как я знаю, предмет залога обычно страхуется от несчастных случаев и пр. за счет должника (?). Иногда требуют уплаты первоначального взноса и т.п.

То есть у банка есть много инструментов, чтобы не пролететь. Плюс штат юристов, проблемщиков и т.д. И с другой стороны - одинокий заемщик, полагающий, что договор залога должен соблюдаться обеими сторонами, при этом ясно себе представляющий отличия внесудебной реализации от судебной на момент заключения обоих договоров.

 

Промежуточный вопрос: Вы разделяете точку зрения, согласно которой внесудебная реализация залогового имущества выгодна Должнику, у которого стоимость долговых обязательств, обеспеченных залогом, превышает стоимость самого предмета залога? (По крайней мере в случае с ипотекой?)

 

Ну а коль вынесено решение о взыскании денег и в собственности должника имеется недвижимость - какой смысл требовать реализации ипотеки в судебном порядке? В рамках исполнительного производства обращают взыскание и все.

Согласен с тем, что дополнительного требования не нужно. Потому что договор залога устанавливает возможность лишь внесудебной реализации залогового имущества (пусть права, не обязанности банка), но другого порядка (судебного) не предусматривает (при условии отсутствия нарушения со стороны залогодателя договорных обязательств, вытекающих из договора залога). Нет нарушения обязательств=нет нарушений права=нет возможности судебной защиты права=возможности судебной реализации.

 

 

Насчет "ухищрений"  подробнее можно? Вроде принимаем в залог по рыночной стоимости, выдаем сумму кредита с учетом первоначального взноса. Таким образом стоимости залога более чем достаточно для погашения основного долга. Другое дело что рыночная стоимость может поменяться, но эти риски одинаковы и для банка и для должника.

 

Можно и поподробнее, только боюсь банковское ноу-хау в этом вопросе может быть использовано другими банками не в интересах потребителей банковских услуг. Не знаю, имею ли я на это право?))))

А если серьезно - меня поражает такое отношение к клиентам, как к дойным коровам. Примером тому служит расхожая ситуация: принимая платежи по просроченному кредиту банк в первую очередь обращает их на погашение вознаграждения и неустойки (насколько я знаю). И такая ситуация длится годами. Вместо того, чтобы зафиксировать сумму долга (включая вознаграждение и неустойку) и обратить взыскание на предмет залога - воспользоваться своим правом добросовестно, в соответствии с условиями договора залога, банк "идет на уступку" клиенту, фактически продолжая получать доход + неустойку, да и залог остается. В результате - получает неосновательное обогащение, чего не произошло бы в случае с применением положений договора залога.

Но это еще ничего - терпимый вариант, и не такой очевидный - право на получение вознаграждение за весь период пользования займом предусмотрено законом, и формально в таких случаях претензий к банку нет. Моральный аспект сознательного недобросовестного по отношению к клиенту поведения банка опускаю, бо бесполезно уповать на мораль там, где деньги решают все.

Но мне пришлось столкнуться с другим, вопиющим примером. Так банк, получив сведения о просрочке выплат по кредиту, обеспеченному залогом, в течение года ничего не предпринимает, кроме ничего не значащих звонков клиенту, предложений рефинансирования и т.п. В течение этого года долг растет, пеня ощутимо капает. Нарвавшись на судебную практику существенного уменьшения сумм пени, банки пришли к выводу, что хрен с ней, пусть срезают, но сумму вознаграждения-то никто не срежет. Посему - задачей банка становится максимально затянуть срок пользования кредитом - не предпринимая мер по внесудебной реализации, после которой (окончившейся успешной продажей независимо от цены) все долговые обязательства должника будут считаться погашенными. Так проходит год. Через год к просрочившему должнику приезжает сотрудник банка и говорит о том, что банк,пользуясь правом, предусмотренном договором залога, в одностороннем порядке меняет залог на заклад и изымает из владения должника предмет залога (это в случае с движимым имуществом). Тот же сотрудник предлагает должнику выдать на его имя генеральную доверенность с правом продажи залога за любую цену и на любых условиях. Объясняет это необходимостью заключения сделки по результатам торгов, после которых клиент свободен от долговых обязательств. Доверенность благополучно передается вместе с имуществом и документами. Далее в течение еще года-двух от банка ни слуха ни духа, как говорится. Никаких действенных мер по продаже имущества не предпринимается. Клиент вообще считает, что торги давно прошли и он ничего не должен. Затем Клиент узнает, что банк обратился с иском в суд, в котором просит взыскать задолженность по договору займа (хотя бы с вознаграждением. без пени). В ходе разбирательства по делу узнает, что его имущество продано по доверенности за треть от реальной рыночной стоимости.  Все это действо красиво обзывается "метод прямых продаж" и проходит с  ведения банка и (как подозреваю) по его инициативе. С одной лишь целью - избежать внесудебки. О продаже залогового имущества клиент узнает уже в суде, где ему советуют признать иск, потому что благородный банк пеню вообще не просит взыскать. Клиент соглашается. Занавес.

Эпилог: клиент и без имущества, и с огромным долгом по кредиту, который он брал для приобретения этого имущества, наедине с мыслями о суициде и ощущением, что его по-хитрому поимели. Зато банк в шоколаде, а его хитроумные сотрудники в конце квартала получают бонусы, премии и т.д. Кроме того - счастлив приобретатель имущества по дешевке (который как правило "свой", прикормленный банком), а также "свой" оценщик, у которого есть всегда непыльная, хорошо оплачиваемая за счет Клиента работенка.

 

а вот здесь не согласен.банки не благотворительные организации. смысл тогда брать залог и не обращать на него взыскание в случае неплатежей по кредиту? это и есть главная цель залога -обеспечение исполнения обязательств. Или вы считаете что условия ипотечного кредитования какие-то другие должны быть? Не продавать предмет залога ни в коем случае, нести убытки, но не продавать?

 

Обращать взыскание нужно своевременно=добросовестно пользоваться своими гражданскими правами. Конечно - продавать, но в порядке, о котором стороны договорились в договоре залога.

 

 

Много букф, но что называется - наболело)). Если в чем не прав - прошу прощения, я просто изложил свое видение ситуации. Буду рад признать свою неправоту, жду убедительных аргументов.

[Сов]

В Вашем банке заявления об этом отбирают, чтоли? И только потом - судебная процедудура? Похвальная практика, завидую клиентам такого банка. Имя банка - в студию (да не сочтут господа модераторы за рекламу).

 

В нашем банке есть разработанная в соответствии с законодательством Инструкция по работе с проблемными кредитами. Так называемая "схема администрирования".

Действия по кредиту осуществляются в зависимости от количества дней просрочки. Сначала обзвон, потом письмо-предупреждение о неисполнении обязательств, потом ПТП, если не срабатывает ПТП и имеется залоговое имущество - начинается внесудебка, в соответствии с законом об ипотеке регистрируется уведомление №1 о неисполнении обязательств, с которым клиент ознакамливается в банке или получает его по почте. По истечении установленного срока регистрируется уведомление №2 о проведении торгов, на любом из этих этапов залогодатель может отказаться от внесудебной реализации.Клиент может подать и заявление об отказе, либо зарегистрировать отказ от торгов в цоне, как в законе предусмотрено или вообще реализовать залог самостоятельно. Никаких доверенностей от залогодателя на право продажи никогда не требуется ( не только на имя банка, но и на имя сотрудника банка), это запрещено - на этом уже обожглись. Далее, когда количество дней просрочки более 180 (полгода), иск подается в суд о взыскании денег с заемщика. Если есть еще залогодатель - третье лицо, после того как в рамках исполнительного производства будет установлено, что заемщик не может исполнить решение суда за свой счет, подается иск об обращении взыскания на залог третьего лица.( о судебной реализации).

 

Вообще на работе не могу писать "много букаф". Имя банка не буду явно называть - он скоро объединится с другим и будет самый крупный банк в Казахстане.

[Сов]

Добавлю по пене - порядок погашения задолженности по кредиту устанавливается в договоре займа и действительно пеня и вознаграждение гасятся в первую очередь. Но размер пени ограничен - не более 10%  от суммы основного долга за каждый ГОД просрочки. Статья 35 закона о банках и банковской деятельности:

Размер неустойки (штрафа, пени) за нарушение обязательства по возврату суммы займа и (или) уплате вознаграждения по договору банковского займа, заключенному с физическим лицом, в том числе договору ипотечного займа, не может превышать 0,5 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, но не более десяти процентов от суммы выданного займа за каждый год действия договора банковского займа.

Если вы взяли миллион, банк за год просрочки может вам начислить не более 100 000 тенге пени.

 

З.Ы. Понял что в хорошем банке работаю, оказывается.

[Адвокат Айтбаев]

Мне выходит "повезло" с судами, которые считают, что реализация предмета ипотеки может быть произведена в рамках исполнительного производства.

Поменьше бы такого "везения" и побольше единой, адекватной практики судов.

 

попробуйте обжаловать в кассации или уже успели?

[MAMROY]

Самое раздражающий факт в такой ситуации, это еще и то, что зачастую частные судебные исполнители начинают актерскую игру с привлечением третьих лиц! И все время стараются подвести заемщика к тому что бы квартира была продана самим заемщиком самостоятельно, типа вы сами лучше продайте или мы потом продадим по цене ниже рыночной и тд. и тп.! Основываются на сроки исполнения якобы, а сами думают только о своем проценте, одним словом прислужники Сатаны!

[Сов]

Самое раздражающий факт в такой ситуации, это еще и то, что зачастую частные судебные исполнители начинают актерскую игру с привлечением третьих лиц! И все время стараются подвести заемщика к тому что бы квартира была продана самим заемщиком самостоятельно, типа вы сами лучше продайте или мы потом продадим по цене ниже рыночной и тд. и тп.! Основываются на сроки исполнения якобы, а сами думают только о своем проценте, одним словом прислужники Сатаны!

​Да ладно. Крестом их, ладаном..и все! Слуги диавола отступятся при виде таких "реквизитов". На самом деле они действуют согласно статье 74 Закона Об исполнительном производстве. Объясняют должнику, что сам он может продать свое имущество по стоимости не ниже оценочной. А при продаже с торгов есть риск что имущество будет продано за половину стоимости.  И часть долга останется не погашеной. Как говорится, не делай добра, да не будет тебе зла. Вроде добра желают судебники, а их тут вишь на форуме готовы  "перевести в другое подразделение".

[Сов]

Самое раздражающий факт в такой ситуации, это еще и то, что зачастую частные судебные исполнители начинают актерскую игру с привлечением третьих лиц! И все время стараются подвести заемщика к тому что бы квартира была продана самим заемщиком самостоятельно, типа вы сами лучше продайте или мы потом продадим по цене ниже рыночной и тд. и тп.! Основываются на сроки исполнения якобы, а сами думают только о своем проценте, одним словом прислужники Сатаны!

​Да ладно. Крестом их, ладаном..и все! Слуги диавола отступятся при виде таких "реквизитов". На самом деле они действуют согласно статье 74 Закона Об исполнительном производстве. Объясняют должнику, что сам он может продать свое имущество по стоимости не ниже оценочной. А при продаже с торгов есть риск что имущество будет продано за половину стоимости.  И часть долга останется не погашеной. Как говорится, не делай добра, да не будет тебе зла. Вроде добра желают судебники, а их тут вишь на форуме готовы  "перевести в другое подразделение".