Взыскание убытков в связи с отказом

[KZ Lawyer]

Стороны договорились заключить договор купли продажи недвижимости посредством ипотечного кредитования. Однако, когда сделано оценка недвижимости у независимого оценщика, все документы подготовлены и сданы в банк, сделаны сопутствующие расходы по процедурам и получены предварительные разрешения банка на ипотечное кредитование, Продавец отказывается от заключения сделки(Предварительный договор на заключение сделки купли продажи в письменной форме не имеется). Нужно взыскать понесенный материальный и моральный ущерб.

Ladies and gentlemen, прошу поделиться советами, ссылка на какие нормы ГК будет уместным при взыскании материальных убытков в указанном случае?

Изменено 8 Февраля 2011 пользователем KZ Lawyer

[Гость Гость]

Думаю, что иск о взыскании убытков в данном случае не имеет перспективы.

Взыскиваются убытки, причиненные нарушением прав, то есть нарушением определенных положений закона и/или договора. В Вашем случае никакого договора (предварительного договора или соглашения о задатке) не было, стороны его не заключали, хотя ничто не препятствовало его заключению, в связи с чем Ваше выражение "Стороны договорились заключить договор" означает не более чем обещание, за нарушение которого ответственность не может быть возложена. Получается, что все действия потенциальным покупателем совершены за свой счет и на свой риск.

[Вовун]

сделаны сопутствующие расходы по процедурам

Взятки штоли за выдачу кредита)))

[Avenger]

Ladies and gentlemen, прошу поделиться советами, ссылка на какие нормы ГК будет уместным при взыскании материальных убытков в указанном случае?

Ст. 351 ГК РК

Изменено 8 Февраля 2011 пользователем Вовун

[Вовун]

Ст. 351 ГК РК

Предлагаете ещё и неустойку взыскивать?

[Avenger]

Предлагаете ещё и неустойку взыскивать?

На усмотрение... Разрешено все, что не запрещено так ведь.

[KZ Lawyer]

Взятки штоли за выдачу кредита)))

Знал, что кто то ляпнет такое ))), но нет, учим людей жить чесно. Это расходы на открытие счетов, потраченное рабочее время, и т.д. и т.п.

Вовун по теме, какие мнения, я знаю, ты силен в этом? )))

[KZ Lawyer]

Думаю, что иск о взыскании убытков в данном случае не имеет перспективы.

в связи с чем Ваше выражение "Стороны договорились заключить договор" означает не более чем обещание, за нарушение которого ответственность не может быть возложена.

Продавец предоставил документы: справки об отсутствии задолженности за потребления электроэнергии, воды, тепла, телефонные и коммунальные услуги, а также справку от органов юстиции об имении обременении недвижимости и справку о состоянии своей задолженности перед АО (недвижимость находится в залоге по ранее полученному Продавцом кредиту)

Изменено 8 Февраля 2011 пользователем KZ Lawyer

[Вовун]

Вовун по теме, какие мнения, я знаю, ты силен в этом? )))

Да прям. Я вообще с кредитами дел не имел)))

Перспективу вижу только в части взыскания стоимости оценки квартиры, но при условии, что оценку заказывал Продавец, как собственник квартиры, а оплачивал Покупатель. Тогда взыскивать в порядке регресса по п.1 ст.289 ГК РК.

Все остальное - расходы самого Покупателя. Не усматриваю, что у Продавца успели возникнуть обязательства перед Покупателем, за нарушение которых можно взыскать убытки.

[KZ Lawyer]

Перспективу вижу только в части взыскания стоимости оценки квартиры, но при условии, что оценку заказывал Продавец, как собственник квартиры, а оплачивал Покупатель. Тогда взыскивать в порядке регресса по п.1 ст.289 ГК РК.

Это надо выяснить

Не усматриваю, что у Продавца успели возникнуть обязательства перед Покупателем, за нарушение которых можно взыскать убытки.

Товарищи, что скажете насчет взыскания морального ущерба за "аморальный" поступок Продавца?

[KZ Lawyer]

Ст. 351 ГК РК

Как определить неустойку и от чего исчислять?

[Гость Гость]

Продолжим поиски "черной кошки в темной комнате"

Моральный вред с "аморальностью", как известно, ничего общего не имеет.

Статья 951. Возмещение морального вреда

1. Моральный вред - это нарушение, умаление или лишение личных неимущественных благ и прав физических и юридических лиц, в том числе нравственные или физические страдания (унижение, раздражение, подавленность, гнев, стыд, отчаяние, физическая боль, ущербность, дискомфортное состояние и т.п.), испытываемые (претерпеваемые, переживаемые) потерпевшим в результате совершенного против него правонарушения.

Если ответите на вопрос, какие права и блага покупателя были нарушены или "умалены", то найдете способ компенсации морального вреда.

А насчет справок об отсутствии задолженности или о наличии залога - вряд ли их показ порождает обязательство заключить в будущем договор. На мой взгляд, такой показ не относится к числу юридических фактов, которые в соответствии со ст. 7 ГК порождают права и обязанности. (Могу свои справки показать:))

[KZ Lawyer]

Попробуем пересмотреть ситуацию в другой плоскости и искать черного кота в другом «помещении»:

Продавцом сделано оферта в виде размещения объявления о продаже недвижимости. Оферта было принято потенциальным Покупателем в виде совершения действий направленных на совершение сделки купли-продажи (проведение оценки, подача заявления в банк), что принято считать акцептом. Согласно норму пункта 2 ст. 395 ГК РК оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. А также, в соответствии с пунктом 3 ст.396 совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.д.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законодательством или не указано в оферте.

Согласно ст.390 ГК РК

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его недействительность.

В соответствии с пунктом 2 ст.394 Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 396 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 4 ст. 399 если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законодательными актами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне убытки, вызванные отказом заключить договор.

Как такой сюжет, возможно ли сыграть по такому сценарию?

[Гость.]

По поводу оферты:

Продавцом сделано оферта в виде размещения объявления о продаже недвижимости

Однако:

Статья 395. Оферта

1. Офертой признается предложение о заключении договора, сделанное одному или нескольким конкретным лицам

4. Реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, рассматриваются как приглашение делать оферты, если иное прямо не указано в предложении.

По поводу акцепта

3. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.д.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законодательством или не указано в оферте.

Думается, что условием договора, который хотел заключить продавец, является уплата покупателем денег.

Вот если бы лицо разместило объявление о продаже недвижимости за определенную сумму, некий потенциальный покупатель заявился к нему с означенной суммой, то отказ продавца принять сумму и заключить договор можно было бы квалифицировать как его некую недобросовестность )и то вряд ли). В данном же случае покупатель только начал поиск денег (оформление кредита и т.д.).

По этой же причине нельзя говорить и об акцепте в отношении предварительного договора. Тем более что предложение продавца о продаже недвижимости (даже если и рассматривать его как оферту, не обращая внимание на п. 4 ст. 395), было направлено на заключение договора купли-пролажи, то есть основного, а не предварительного договора.

[KZ Lawyer]

Могу свои справки показать:))

Даже, справку о состоянии своей задолженности перед кем-то, учитывая в каких случаях оно может потребоваться (в данном случае это вкупе с представленными документами, справками имеется)? Это вряд ли!

[KZ Lawyer]

По поводу оферты:

Продавцом сделано оферта в виде размещения объявления о продаже недвижимости

Однако:

Статья 395. Оферта

1. Офертой признается предложение о заключении договора, сделанное одному или нескольким конкретным лицам

4. Реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, рассматриваются как приглашение делать оферты, если иное прямо не указано в предложении.

ст. 395 ГК РК

5. Содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается офертой (публичная оферта).

По поводу акцепта

3. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.д.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законодательством или не указано в оферте.

Думается, что условием договора, который хотел заключить продавец, является уплата покупателем денег.

Вот если бы лицо разместило объявление о продаже недвижимости за определенную сумму, некий потенциальный покупатель заявился к нему с означенной суммой, то отказ продавца принять сумму и заключить договор можно было бы квалифицировать как его некую недобросовестность )и то вряд ли). В данном же случае покупатель только начал поиск денег (оформление кредита и т.д.).

Здесь я полностью согласен с Вами, но полагаться на везение тоже может помочь ;)

[Гость.]

Везение зачастую если и не единственная, то главная составляющая успеха. И если Вы все же решили идти по намеченному пути - пожелаю Вам удачи.

Вместе с тем, считаю, что корпоративная взаимопомощь заключается и в том, чтобы предостеречь от шагов, где процент везения крайне незначителен.

По поводу публичной оферты - смущают два обстоятельства.

1. Было ли в объявление о продаже изложение "всех существенных условий договора" купли-продажи?

2. Относится ли к публичной оферте правило п. 2 ст. 395 правило о том, что оферта связывает оферента? Ведь лиц, пролучивших публичную оферту может быть немало. Например, по объявлению приходит покупатель, который соглашается приобрести недвижимость, но для этого ему необходимо получить заем. Продавец с ним согласен. При этом ни соглашения о задатке, ни предварительного договора не заключается. Следом приходит покупатель, который готов тут же произвести оплату. Должен ли продавец отказать второму? И не будут ли оба покупателя - и первый и второй - считать себя "любым, кто отозвался" (причем в законе не говорится, что это должен быть первый, кто отозвался).

[М.Ю.]

Продавец предоставил документы: справки об отсутствии задолженности за потребления электроэнергии, воды, тепла, телефонные и коммунальные услуги, а также справку от органов юстиции об имении обременении недвижимости и справку о состоянии своей задолженности перед АО (недвижимость находится в залоге по ранее полученному Продавцом кредиту)

Да похоже, что договор состоялся. Надо ссылаться на п.2 ст.416 ГК.

Например, по объявлению приходит покупатель, который соглашается приобрести недвижимость, но для этого ему необходимо получить заем. Продавец с ним согласен. При этом ни соглашения о задатке, ни предварительного договора не заключается. Следом приходит покупатель, который готов тут же произвести оплату. Должен ли продавец отказать второму? И не будут ли оба покупателя - и первый и второй - считать себя "любым, кто отозвался" (причем в законе не говорится, что это должен быть первый, кто отозвался).

Должен отказать. Не будут считать. Кто первый акцептовал, тот и заключил.

[Вовун]

Так и не понял, в каких конкретных действиях выразился акцепт.

Сомневаюсь, что в рекламном объявлении был указан точный адрес и условие о товаре можно считать согласованным.

Прикольно, если было несколько рекламных объявлений, в которых менялась цена. Или был торг, и продавец готов хоть сейчас продать квартиру по цене, указанной в объявлении)))