Перейти к контенту
КАЗАХСТАНСКИЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ФОРУМ

Продление, пролонгация и пр. Договора аренды здания


Рекомендуемые сообщения

Уважаемые коллеги,

обратил вдруг внимание на такой момент:

есть договор аренды здания на срок 11 мес. и 25 дней

принимая в внимание ГК РК:

"Статья 582. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

...

3. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации."

В то же время есть условие в тексте Договора:

"Пролонгация Договора осуществляется Сторонами путем...

В случае согласия с условиями Стороны заключают Доп. Соглашение"

Вопрос: с момента заключения такого Допика, возникает ли необходимость для Сторон регистрировать его (Договор в целом) в "ЦПН"?

Ведь получается, что при заключении такого Допика срок действующего Договора составит срок больший, чем один год. Таким образом, до заключения Допика регистрация не требуется, а с момента его заключения - такая регистрация необходима?

ГК РК Статья 405. Продление срока действия договора гласит:

"Стороны вправе продлить действие договора на новый срок. Продление срока действия договора производится по правилам статьи 397 настоящего Кодекса."

Ну , раз новый срок, то вроде все ясно, к тому же вторит Комментарий к ст.405 ГКРК, который гласит:

1...

Продление договора означает практически заключение договора на новый срок.

...

2. От продления срока действия договора следует отличать пролонгирование договора (опять же!!!) на новый срок, когда действие договора после истечения срока его действия автоматически продляется на срок, предусмотренный договор. Пролонгирование договора допускается только в том случае, если это прямо предусмотрено самим договором."

И все же: у кого есть ощущение, что вопрос, на основании приведенных норм (если чего-нибудь не упустил в нашем совершенном законодательстве) несколько размыт?

Ясно, что в Комментариях отграничиваются только понятия "продление" и "пролонгирование", а вот со "сроком действия", "новым сроком", "автоматическим продлением" для меня лично непонятки.

При заключении Допика считаем ли мы сроком действия договора общий срок с момента заключения договора до момента истечения срока, указанного в Допике, или мы считаем его с момента заключения Допика?

Мнения?

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

мое мнение, что для устранения самой возможности существования вопроса "а не был ли этот договор заключен на срок более одного года?" лучше заключать новый договор.

при этом полагаю существенным моментом: по окончании действия старого договора и при начале действия нового договора аренды необходимо оформление соответствующих актов, фиксирующих возврат имущества арендатором арендодателю и последующую передачу имущества в аренду на основании нового договора.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

мое мнение, что для устранения самой возможности существования вопроса "а не был ли этот договор заключен на срок более одного года?" лучше заключать новый договор.

при этом полагаю существенным моментом: по окончании действия старого договора и при начале действия нового договора аренды необходимо оформление соответствующих актов, фиксирующих возврат имущества арендатором арендодателю и последующую передачу имущества в аренду на основании нового договора.

Спасибо, Александр, однако, данный стопроцентный путь избежания каких-либо проблем в будущем мне тоже ясен. Больше интересует мнение по условиям, указанным в моем посте. К тому же, заключение нового договора не всегда в сфере интересов Сторон, так как, одна из них, найдя мало-мальски приличное основание, может не заключить с другой новый договор, а отдать его, например, конкурентам, или, использовать такую возможность для "коммерческого шантажа" - плати больше или отдадим конкурентам.

Итак, при заключении Допика срок действующего Договора составит срок больший, чем один год. Таким образом, до заключения Допика регистрация не требуется, а с момента его заключения - такая регистрация необходима?

При заключении Допика считаем ли мы сроком действия договора общий срок с момента заключения договора до момента истечения срока, указанного в Допике, или мы считаем его с момента заключения Допика?

С уважением,

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

  • 4 months later...

Заключение Допика о продлении сроков аренды по моему мнению продляет срок аренды основного договора т.е. с моента заключения допика появляется необходимость регистрации

Может действительно стоит расторгнуть к примеру 26 декабря и заключить НОВЫЙ договор формально снова на 11 месяцев 25 дней.

Изменено пользователем poprock
Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

  • 4 months later...

У меня возникла примерно аналогичная ситуация, когда Договор аренды помещения заключен сроком до года, однако в договоре есть оговорка, что стороны могут продлить договор.

Что касается гражданского кодекса, то в нем есть тоько одно упоминание о том что если договор заключен сроком до 1 года, то его можно не регистрировать.

Я в своих долгосрочных договорах указываю возможность автоматической пролонгации договора, то есть в договоре указывается, что если сторона в письменном виде не выразят своего не желания дальнейшего продления срока договора, то договор автоматически продляется ... Однако такая схема на мой взгляд не подходит к договорам аренды, по многим причинам, в том числе и по вопросу регистрации договора. так как при включении в договор аренды нормы о продлении договора, стороны, указывают на длительность будущих отношений, а следовательно, даже если установлен срок до 1 года, с оговоркой на возможное продление, то такой договор, я считаю, заключен более чем на 1 год, но однако это спорная позиция мне кажется, все зависит от оговорки в договоре, как напишешь так и думай. Если оговорка явная то туту все ясно но если оговорка. не явная то ее можно включать, плюс многое зависит от конкретной ситуации и кому это выгодно.

выход из данной ситуации я вижу в следующем. Заключать договор сроком до 1 года, и по истечении данного срока, перезаключать договор. это конечно несколько мутарно, но по истечении времени, многое менияется, в частноси, например размеры арендой платы, да и другие условия, и контрагенты, поработав по договору аренды определенный срок, наверняка захотят включить в договор дополнительные условия, продиктованные исполнением договора.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Согласно п.2 ст.544 ГК договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, - независимо от срока. Это специальная норма связанная с предметом аренды - недвижимостью и с другими нормами о регистрации аренды в зависимости от ее срока не корреспондируется.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

  • 3 months later...

А вот как толковать такое условие о пролонгации: "Договор действует с 01.01.01 г. по 31.12.01 года и автоматически пролонгируется на период до выдвижения иных условий одной из сторон". Договор заключен на неопределенный срок? Он может быть пролонгирован до ... 01.01.07 г.? Как его прекратить? Ст.402 ГК?

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

А вот как толковать такое условие о пролонгации: "Договор действует с 01.01.01 г. по 31.12.01 года и автоматически пролонгируется на период до выдвижения иных условий одной из сторон". Договор заключен на неопределенный срок? Он может быть пролонгирован до ... 01.01.07 г.? Как его прекратить? Ст.402 ГК?

Толковать буквально, согласно п.1. ст.392 ГК РК: "при толковании условий договора судом принимается буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений." :druzja:

Таким образом:

1) При указанной Вами формулировке договор является автоматически пролонгированным на период до выдвижения иных условий одной из сторон.

2) Период пролонгации заканчивается, как только одна из сторон выдвинула иные условия.

3) Следовательно, для прекращения договора достаточно выдвинуть одной из сторон "иные условия". При этом договор будет прекращен, а не расторгнут.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

  • 10 years later...

Добрый день! Надеюсь на Ваш опыт:help:   у меня тут такая ситуация  - договор заключен на 11 месяцев, потом не дожидаясь окончания срока - продлен на 364 дня, т.е выходит, что он подлежит регистрации?  Если да, то образовалась проблема в том, что данный допик не был зарегистрирован  моим предшественником и сроки уже прошли.. Выходит, он недействителен?

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

5 минут назад, Дин Сон сказал(а):

Добрый день! Надеюсь на Ваш опыт:help:   у меня тут такая ситуация  - договор заключен на 11 месяцев, потом не дожидаясь окончания срока - продлен на 364 дня, т.е выходит, что он подлежит регистрации?  Если да, то образовалась проблема в том, что данный допик не был зарегистрирован  моим предшественником и сроки уже прошли.. Выходит, он недействителен?

это часто встречающиеся заблуждение, во первых, регистрация это не обязанность, а право, во вторых, вы регистрируете не договор аренды, включая все права и обязанности по нему, а обременения которые возникают при заключении договора аренды, то есть, если вы не зарегистрируете договор аренды, то вы фактически не уведомите уполномоченные органы о том, что недвижимое имущество, расположенное по такому-то адресу, находится в аренде (обременено), и только, самому договору ничего не угрожает. 

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

9 минут назад, ОТТО 1945 сказал(а):

это часто встречающиеся заблуждение, во первых, регистрация это не обязанность, а право, во вторых, вы регистрируете не договор аренды, включая все права и обязанности по нему, а обременения которые возникают при заключении договора аренды, то есть, если вы не зарегистрируете договор аренды, то вы фактически не уведомите уполномоченные органы о том, что недвижимое имущество, расположенное по такому-то адресу, находится в аренде (обременено), и только, самому договору ничего не угрожает. 

И как обычно, Вы мой спаситель!)  Хм, а я была уверена, что это обязанность, поэтому сразу с ужасом подумала о штрафах (на юр.лицо 20 МРП). Выходит смело подписываем новый Допик и без гос.регистрации? Просто блуждала по просторам ответов МинЮста - там как обычно туманный Альбион ответов, но наткнулась там на кое-что - мол если продлили краткосрочный договор, то подлежит обязательной регистрации и снова в недоумении :nunu:

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

1 минуту назад, Дин Сон сказал(а):

Выходит смело подписываем новый Допик и без гос.регистрации?

я поступаю именно так. 

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

2 часа назад, Дин Сон сказал(а):

И как обычно, Вы мой спаситель!)  Хм, а я была уверена, что это обязанность

Боюсь, зря вы так обрадовались, коллега.

И уверенность у вас была вполне основательной: в силу п.1 ст.9 ЗРК о госрегистрации прав на недвижимое имущество:

Цитата

      1. Лицо обязано обратиться с заявлением о государственной регистрации не позднее шести месяцев с момента наступления юридического факта, являющегося основанием для возникновения права (обременения права), в том числе нотариального удостоверения договора, вступления в силу решения суда, выдачи иных правоустанавливающих документов, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи.

Где здесь "право", а не "обязанность"? :ahez:

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

14 часа назад, Александр Чашкин сказал(а):

Боюсь, зря вы так обрадовались, коллега.

И уверенность у вас была вполне основательной: в силу п.1 ст.9 ЗРК о госрегистрации прав на недвижимое имущество:

Где здесь "право", а не "обязанность"? :ahez:

Эх Александр, я запуталась:shuffle: только-только делаю первые шаги в нашей профессии, и меня просто сносит невероятный поток информации. Ну, по поводу моей ситуации - скоро срок заканчивается этого договора, так что думаю дождаться окончания и просто заключить новый на длительный срок и сразу зарегистрирую.:idea2:

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

57 минут назад, Дин Сон сказал(а):

Ну, по поводу моей ситуации - скоро срок заканчивается этого договора, так что думаю дождаться окончания и просто заключить новый на длительный срок и сразу зарегистрирую.:idea2:

:t2015:

15 часов назад, Александр Чашкин сказал(а):

Боюсь, зря вы так обрадовались, коллега.

И уверенность у вас была вполне основательной: в силу п.1 ст.9 ЗРК о госрегистрации прав на недвижимое имущество:

Где здесь "право", а не "обязанность"? :ahez:

сколько раз эту тему обсуждали, а все равно ошибаюсь, или все же нет :biggrin_2:? надо будет почитать на досуге еще раз. 

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

  • 2 years later...

Join the conversation

You are posting as a guest. If you have an account, sign in now to post with your account.
Note: Your post will require moderator approval before it will be visible.

Гость
Ответить в этой теме...

×   Вы вставили отформатированный текст.   Удалить форматирование

  Допустимо не более 75 смайлов.

×   Ваша ссылка была автоматически заменена на медиа-контент.   Отображать как ссылку

×   Ваши публикации восстановлены.   Очистить редактор

×   Вы не можете вставить изображения напрямую. Загрузите или вставьте изображения по ссылке.

  • Недавно просматривали   0 пользователей

    • Ни один зарегистрированный пользователь не просматривает эту страницу.
  • Upcoming Events

    No upcoming events found
  • Recent Event Reviews

×

Важная информация

Правила форума Условия использования