Признание договора залога движимого имущества недействительным

[Zhalair Мухали]

Здравствуйте! Прошу коллег помочь разобраться в следующей ситуации: Два-три года назад были заключены договора долевого участия между Застройщиком и Дольщиком. По данным договорам производилась частичная оплата до определенного времени. При заключении договоров Долевым участником было запрошено согласие Застройщика на уступку права требования по данным ДДУ. Застройщик такое согласие предоставил. Потом обе стороны дружно молчали, и лишь по истечении двух лет с момента последней оплаты Застройщик начал тормошить Дольщика. Последний, сославшись на кризис предложил высвободить права требования по половине ДДУ, а уплаченную сумму направить на полное погашение оставшейся половины. Сказано сделано. Заключено соответствующее Соглашение в виде Допсоглашения и тут выясняется, что права требования Дольщик успел заложить в одном из БВУ, но клятвенно обещал предоставить соответствующее письмо-погашение. Но тут БВУ принял противоположную позицию (видимо Дольщик на просрочке) и отказывается произвести высвобождение.

Сейчас (представляю Застройщика) сочиняю иск о признании договоров залога недействительными по причине не соответствия требованиям законодательства, где привлекаю в качестве ответчика БВУ и Дольщика. Учитывая, что право требования по ДДУ на момент заключения договоров залога не принадлежало Дольщику, поскольку не было оплачено в полном объеме, основание иска следующее:

- п.3 ст. 303 ГК РК Должник заложенного права должен быть уведомлен о залоге и п.3 ст.305 ГК РК

- Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.

Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законодательными актами или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

и п. ст.158 ГК РК Недействительна сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а также совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.

Верно ли выбрана позиция и какие возможные контрдоводы могут иметь место?

[Tyler Durden™]

у меня подозрение, что закладывалось обязательственное право - право требовать, а Вы ссылаетесь на вещное право - залог права аренды или иного права на чужую вещь (кстати, на что именно Вы ссылаетесь?)

Кроме того,

Статья 301. "Предмет залога" ГК РК

2. Право залога может быть договором распространено на имущество, которое поступит в собственность или хозяйственное ведение залогодателя в будущем.

[Zhalair Мухали]

Право залога может быть договором распространено на имущество, которое поступит в собственность или хозяйственное ведение залогодателя в будущем.

В Договоре залога предметом залога является именно право требования по ДДУ. Про недвижимость, которое поступит в собственность Дольщику ничего не сказано......

[Zhalair Мухали]

у меня подозрение, что закладывалось обязательственное право - право требовать, а Вы ссылаетесь на вещное право - залог права аренды или иного права на чужую вещь (кстати, на что именно Вы ссылаетесь?)

Я ссылаюсь в основном на п.3 ст.305 "Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. " и на то, что Застройщик, как должник заложенного права не был уведомлен о залоге.

[N E O]

Здравствуйте! Прошу коллег помочь разобраться в следующей ситуации:...........

Верно ли выбрана позиция и какие возможные контрдоводы могут иметь место?

На мой взгляд ситуация неоднозначная.

1) Аргументы, относительно недействительности договора, не обоснованы (на мой взгляд). Поскольку, в соответствии со статьей 158 ГК, недействительна сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а также совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности. Применительно к договорам залога статьей 307 ГК установлены требования к их содержанию. Рискну предположить, что заключенный договор залога соответствует всем требованиям указанной статьи (иначе Вы бы сразу обнаружили эти несоответствия). Основы правопорядка и нравственности договор залога вроде тоже не нарушает.

2) Доводы, что право требования не принадлежало Дольщику на момент заключения им договора залога с Банком, также не совсем однозначные. Здесь надо понять, с какого момента у Дольщика возникает право требования к Застройщику? Не факт, что в соответствии с ДДУ, право требования возникает лишь после полной оплаты Дольщиком суммы Застройщику (это надо уточнить исходя из содержания ДДУ). Как правило, договоры долевого участия вступают в силу с момента его подписания сторонами и именно с этого момента, на мой взгляд, у каждой стороны возникает право требования друг к другу (взаимные обязательства).

3) Не уведомление Должника о залоге права никак не влияет на легитимность заключения договора залога и не предусматривает какие-либо связанные с этим последствия.

4) В соответствии с п.3 статьи 305 ГК, залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. В нашем случае залогодателем является Дольщик, которому принадлежит право требования на основании ДДУ.

Может подойти к этому вопросу с учетом:

1) применения Застройщиком штрафных санкций к Дольщику, например за несвоевременное внесение им денег и т.п. Таким образом, Застройщик достигнет "паритета" в сложившейся ситуации, поскольку в последующем, Банку будет сложнее найти потенциальных покупателей на права требования по ДДУ, поскольку такому покупателю должны будут перейти и все обязательства по нему.

2) поиска оснований для расторжения ДДУ с Дольщиком (ввиду невыполнения им принятых обязательств – просрочка оплаты). Тогда и снимется вопрос с правом требования и соответственно с правом залога.

[М.Ю.]

и п.3 ст.305 ГК РК

- Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.

Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законодательными актами или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

и п. ст.158 ГК РК Недействительна сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а также совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.

Предлагаю ещё добавить ссылки на п.1 ст.301 и ст.341 ГК.

[Zhalair Мухали]

2) Доводы, что право требования не принадлежало Дольщику на момент заключения им договора залога с Банком, также не совсем однозначные. Здесь надо понять, с какого момента у Дольщика возникает право требования к Застройщику? Не факт, что в соответствии с ДДУ, право требования возникает лишь после полной оплаты Дольщиком суммы Застройщику (это надо уточнить исходя из содержания ДДУ). Как правило, договоры долевого участия вступают в силу с момента его подписания сторонами и именно с этого момента, на мой взгляд, у каждой стороны возникает право требования друг к другу (взаимные обязательства).

Именно в этом возникли сомнения: Что значит принадлежность права? Применять ли здесь по аналогии отношения, регулирующие к/п

Может подойти к этому вопросу с учетом:

1) применения Застройщиком штрафных санкций к Дольщику, например за несвоевременное внесение им денег и т.п. Таким образом, Застройщик достигнет "паритета" в сложившейся ситуации, поскольку в последующем, Банку будет сложнее найти потенциальных покупателей на права требования по ДДУ, поскольку такому покупателю должны будут перейти и все обязательства по нему.

Взыскание суммы пени и остатка задолженности упирается в уплату нехилой пени

2) поиска оснований для расторжения ДДУ с Дольщиком (ввиду невыполнения им принятых обязательств – просрочка оплаты). Тогда и снимется вопрос с правом требования и соответственно с правом залога.

Тоже думал об этом, хотелось бы исключить возможность оспаривания со стороны БВУ сделок по расторжению и дальнейшей реализации недвижимости третьему лицу

Предлагаю ещё добавить ссылки на п.1 ст.301 и ст.341 ГК.

Подскажите пожалуйста, что Вы имели ввиду? Не допру никак :druzja:

[Гость N E O]

Именно в этом возникли сомнения: Что значит принадлежность права? Применять ли здесь по аналогии отношения, регулирующие к/п

Уточните пжт, что вы имели ввиду? (я про выделенный фрагмент)

[Zhalair Мухали]

Уточните пжт, что вы имели ввиду? (я про выделенный фрагмент)

Отношения, регулирующие куплю-продажу. Вернее, как одно из основании возникновения права собственности. Момент возникновения ПС на имущественное право хотелось определить по аналогии

[Гость N E O]

Отношения, регулирующие куплю-продажу. Вернее, как одно из основании возникновения права собственности. Момент возникновения ПС на имущественное право хотелось определить по аналогии

Интересно

[М.Ю.]

Применять ли здесь по аналогии отношения, регулирующие к/п

Подскажите пожалуйста, что Вы имели ввиду? Не допру никак

Никакой аналогии. Это и есть купля-продажа.

Имею ввиду, что если речь идёт именно о будущих правах (как написано в первом сообщении), то их уступка как бы не допускается. Соответственно, не допускается и залог.

[Сильфида]

Отношения, регулирующие куплю-продажу. Вернее, как одно из основании возникновения права собственности. Момент возникновения ПС на имущественное право хотелось определить по аналогии

1. А что говорит ДДУ на счет момента возникновения права требования?

2. Даже если допускать аналогию с куплей-продажей, вряд ли можно связывать момент возникновения права собственности именно с моментом оплаты. Нормы ГК по к-п не предусматривают такую "связку" в качестве общего правила (как известно, право собственности на товар может перейти покупателю даже ранее передачи самого товара, не говоря уже об оплате).

[Zhalair Мухали]

Последний, сославшись на кризис предложил высвободить права требования по половине ДДУ, а уплаченную сумму направить на полное погашение оставшейся половины. Сказано сделано. Заключено соответствующее Соглашение в виде Допсоглашения и тут выясняется, что права требования Дольщик успел заложить в одном из БВУ, но клятвенно обещал предоставить соответствующее письмо-погашение. Но тут БВУ принял противоположную позицию (видимо Дольщик на просрочке) и отказывается произвести высвобождение.

Перечитывая сообщение наткнулся на своё же упущение В Выделенном читать: "заключено соответствующее Соглашение о расторжении".

Иск уже составлен Только вот какие мысли возникли: Если БВУ не уведомлял застройщика о залоге, если Застройщик не связан какими-либо обязательствами перед БВУ в части получения его согласия при осуществления своей хоз.деятельности, в частности заключения или расторжения договоров, включая ДДУ, то на основании чего Застройщик должен просить БВУ о погашении залога? Или все-же дополнить иск ссылкой на п.п.3, п.1 ст.322 ГК РК?

[Zhalair Мухали]

1. А что говорит ДДУ на счет момента возникновения права требования?

2. Даже если допускать аналогию с куплей-продажей, вряд ли можно связывать момент возникновения права собственности именно с моментом оплаты. Нормы ГК по к-п не предусматривают такую "связку" в качестве общего правила (как известно, право собственности на товар может перейти покупателю даже ранее передачи самого товара, не говоря уже об оплате).

ДДУ ничего не говорит об этом))) в новых ДДУ уже пишем, что Долевой участник не вправе без письменного согласия Застройщика отчуждать, уступать, предоставлять в залог либо иным образом обременять права требования по ДДУ.

[Zhalair Мухали]

Или все-же дополнить иск ссылкой на п.п.3, п.1 ст.322 ГК РК?

Мозги категорично отказываются работать))) Понятно, что в одном иске я не могу заявлять требования, противоречащие друг другу: 1. признать недействительным договор залога 2. расторгнуть договор договор в связи с прекращением права, являяющегося предметом залога

Или все же не подавать иск и спокойно заключать ДДУ с третьим лицом, а вслучае предъявления иска со стороны БВУ заявить о прекращении залога в связи с расторжением ДДУ и дополнительно подать встречный иск о признании договора залога недействительным по п.3 ст.305 ГК РК, ст.158 ГК РК, п.1 ст.301 и ст.341 ГК. :biggrin:

[N E O]

Мозги категорично отказываются работать))) Понятно, что в одном иске я не могу заявлять требования, противоречащие друг другу: 1. признать недействительным договор залога 2. расторгнуть договор договор в связи с прекращением права, являяющегося предметом залога

Или все же не подавать иск и спокойно заключать ДДУ с третьим лицом, а вслучае предъявления иска со стороны БВУ заявить о прекращении залога в связи с расторжением ДДУ и дополнительно подать встречный иск о признании договора залога недействительным по п.3 ст.305 ГК РК, ст.158 ГК РК, п.1 ст.301 и ст.341 ГК.

Это хорошая идея, не подавать иск.

1) ДДУ расторгнут с дольщиком (как выяснилось ) и соответственно Застройщик не имеет договорных обязательств перед дольщиком.

2) Застройщик не "связан" какими-либо обязательствами перед Банком.

3) Добиться признания договора залога недействительным будет очень и очень сложно. На мой взгляд, оснований для признания договора залога недействительным нет, с учетом изложенных Вами условий.

Единственное надо учесть важный момент, не было ли обращено взыскание на залог (со стороны Банка) до момента расторжения ДДУ. Если взыскание все-таки было обращено до момента расторжения ДДУ, то это на определенное время усложняет положение Застройщика, потому что Застройщик уже не сможет повлиять на сложившуюся ситуацию. Застройщику придется только ждать, когда же окончательно определится лицо, в результате обращения взыскания на залог, которое станет правопреемником прав и обязанностей по ДДУ, т.е. дольщиком и в последствие собственником недвижимости.

[Zhalair Мухали]

По указанию руководства, все же подал иск)) Будем ждать........

[Zhalair Мухали]

Решением СМЭС иск удовлетворен полностью : признаны недействительными договоры залога. Мотивировку выложу как получу решение....

[Zhalair Мухали]

Мотивировку выложу как получу решение....

Вот решение

[Zhalair Мухали]

С успехом продул апелляцию Ждём кассацию.....

[N E O]

С успехом продул апелляцию Ждём кассацию.....

Продули?! А можно по точнее :-)

[Zhalair Мухали]

Продули?! А можно по точнее :-)

Да, вынужден констатировать сей неприятный факт: Суд апелляционной инстанции отменил решение СМЭС и вынес новое решение об отказе в иске. Мотивировка неизвестна пока. Слушание дважды откладывалось судьей по непонятным причинам. Мне кажется суд принял решение после ознакомления с оригиналами документов кредитного досье. Что там может быть такого? Спрашивала есть ли оценка заложенного имущества в договоре.

Изменено 22 Июля 2011 пользователем Zhalair Мухали

[N E O]

Да, вынужден констатировать сей неприятный факт: Суд апелляционной инстанции отменил решение СМЭС и вынес новое решение об отказе в иске. Мотивировка неизвестна пока. Слушание дважды откладывалось судьей по непонятным причинам. Мне кажется суд принял решение после ознакомления с оригиналами документов кредитного досье. Что там может быть такого? Спрашивала есть ли оценка заложенного имущества в договоре.

Ммда. Интересно будет узнать мотивировку.

[Zhalair Мухали]

Ммда. Интересно будет узнать мотивировку.

Вот мотивировка