Может ли первичный объект недвижимости (многоквартирный дом) принадлежать одному субъекту?

[Александр Чашкин]

Может ли первичный объект недвижимости (многоквартирный дом) принадлежать одному субъекту?

Столкнулся с ситуацией:

Есть многоквартирный дом. Квартиры принадлежат различным лицам на праве частной собственности. А первичный объект недвижимости (многокартирный жилой дом) зарегистрирован на праве собственности за одним субъектом.

Коллеги вопросы: Насколько такая регистрация первичного объекта недвижимости соответствует действительности? Возможна ли такая ситуация в соответствии с нормами действующего законодательства?

[Zhalair Мухали]

Вполне возможна. Более того, в нашем случае субъект, владеющий домом (по данным юстиции) продолжает платить налог за весь ЗУ.

[Zhalair Мухали]

С другой стороны при наличии оригинала Акта ввода и технического паспорта на здание, ничего не мешает провести сделку с домом)) по крайней мере, навскидку я не вижу проблем. При заказе справки об обременениях можно назвать первичный объект и ЦОН выдаст соответствующую справку.

[М.Ю.]

Как только одна квартира продана, сразу же возникнет долевая собственность на общее имущество и фактически дом целиком как единый объект уже никому не принадлежит. Но насколько я понимаю, пока застройщик не продаст все квартиры, он будет висеть в кадастре как собственник первичного объекта.

[Zhalair Мухали]

Как только одна квартира продана, сразу же возникнет долевая собственность на общее имущество и фактически дом целиком как единый объект уже никому не принадлежит. Но насколько я понимаю, пока застройщик не продаст все квартиры, он будет висеть в кадастре как собственник первичного объекта.

Даже после продажи всех квартир, дом будет продолжать висеть на Застройщике))

[юрисконсульт1]

скорее технологический сбой, нежели юридическая проблема

[Орал]

Как только одна квартира продана, сразу же возникнет долевая собственность на общее имущество и фактически дом целиком как единый объект уже никому не принадлежит. Но насколько я понимаю, пока застройщик не продаст все квартиры, он будет висеть в кадастре как собственник первичного объекта.

После продажи первой квартиры застройщик и первый покупатель должны зарегистрировать объект кондоминиума.

[Александр Чашкин]

Как только одна квартира продана, сразу же возникнет долевая собственность на общее имущество и фактически дом целиком как единый объект уже никому не принадлежит.

Совершенно согласен!

К такому выводу понуждают нормы ст.209 ГК, ст.ст.31-34 ЗРК о жилищных отношениях и простая логика:

Допустим, жилой дом (первичный объект) имеет общую площадь 1000 кв.м

Застройщик ввел дом в эксплуатацию и зарегистрировал свое право собственности на первичный объект.

Далее, застройщик продает квартиру площадью 100 кв.м. Регистрируется право собственности покупателя на квартиру, как на вторичный объект недвижимости площадью 100 кв.м..

При этом, право застройщика на первичный объект площадью 1000 кв.м - остается неизменным!..

Но насколько я понимаю, пока застройщик не продаст все квартиры, он будет висеть в кадастре как собственник первичного объекта.

Почему так понимаете?

В какой момент времени и каким способом новые владельцы квартир могут требовать признания/установления своих долевых прав?

[Александр Чашкин]

После продажи первой квартиры застройщик и первый покупатель должны зарегистрировать объект кондоминиума.

Согласен.

Если это не сделано, какие действия может предпринять покупатель для защиты своих прав?

[Гость Гость]

Уважаемый Александр! Извините, что ничем не помогу по теме, но хочу рассказать о двух схожих ситуациях

1. В рамках уголовного дела в отношении застройщика (что сейчас не редкость) накладывается арест на дом. Дольщики не могут оформить свои квартиры (договоры передачи заключены еще до ареста, деньги заплачены) и в судебном порядке освобождают свои квартиры от ареста, регистрируют их. В результате - квартиры - практически все - свободны от обременений. Дом "в целом" - висит под арестом. Сам брал такую квартиру. В ЦОНе когда регистрировал предупредили - квартира свободна, но на дом, имейте в виду, наложен арест. Так и не понял, что значит "целое" без"частей", но квартиру от греха подальше продал.

2. Строительная компания берет в банке кредит на строительство дома хозспособом. Дом (после постройки) оформляется в залог. Компания находит покупателей на отдельные квартиры, обращается в банк с ходатайством дать разрешение на продажу квартиры № xxx. Банк пишет в регистрирующий орган письмо, что не возражает. На квартиру выдаются документы, оформляется и регистрируется сделка и т.д. Первичный объект недвижимости ни в регистрирующем органе, ни в банке (как предмет залога) - не изменяется.

[Александр Чашкин]

хочу рассказать о двух схожих ситуациях

Благодарю за информацию!

Кстати, вопрос начала темы связан и с земельными правами, оформленными в рассматриваемом случае так же.

Между тем ст.ст.52, 62 Земельного кодекса устанавливают совсем иную систему прав...

:biggrin:

[Felix]

Как только одна квартира продана, сразу же возникнет долевая собственность на общее имущество и фактически дом целиком как единый объект уже никому не принадлежит. Но насколько я понимаю, пока застройщик не продаст все квартиры, он будет висеть в кадастре как собственник первичного объекта.

Верно, также согласен с Вами!

В соответствии с п.11) ст.2 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» кондоминиум - это форма собственности на недвижимость, при которой помещения находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности.

При этом в Правилах государственной регистрации объекта кондоминиума, утвержденных приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 24 августа 2007 года № 241 указано:

Кондоминиум - особая форма собственности (иного права) на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (ином праве) физических и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, в том числе и земельный участок, принадлежат им на праве общей долевой собственности (ином общем праве) и не отделимы от прав на части недвижимости, находящейся в раздельной (индивидуальной) собственности (ином праве).

Объектом кондоминиума признается имущественный комплекс, состоящий из земельного участка (земельных участков), первичных и вторичных объектов, на который устанавливается в соответствии с законодательством Республики Казахстан собственность на недвижимое имущество в форме кондоминиума.

При этом Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество в территориальных органах юстиции, осуществляющих государственную регистрацию, по месту нахождения недвижимого имущества.

Регистрация объекта кондоминиума заключается в занесении в регистрационные документы в соответствии с формой регистрационного листа сведений, идентифицирующих земельный участок, первичные объекты, и необходимых для регистрации объекта кондоминиума характеристик вторичных объектов, а также сведений о виде права, форме общей собственности (иного вещного права) и размерах долей участников кондоминиума в общем имуществе.

Поэтому, пока право общей долевой собственности (кондоминиум) не будет в надлежащем порядке зарегистрировано, застройщик останется в кадастре как единственный собственник.

[М.Ю.]

После продажи первой квартиры застройщик и первый покупатель должны зарегистрировать объект кондоминиума.

Зарегистрировать надо. Но право общей долевой собственности уже возникло- третье предложение п.2 ст.32 закона о жилищных отношениях.

При этом, право застройщика на первичный объект площадью 1000 кв.м - остается неизменным!..

Потому что на те квартиры, которые остались в собственности у застройщика, он не будет делать отдельные техпаспорта и регистрировать их как вторичные объекты (поскольку собирается их продавать).

[Александр Чашкин]

Потому что на те квартиры, которые остались в собственности у застройщика, он не будет делать отдельные техпаспорта и регистрировать их как вторичные объекты (поскольку собирается их продавать).

В том то и незадача, что и тех.паспорта на квартиры есть, и квартиры зарегистрированы за иными лицами... а площадь первичного объекта осталась неизменной. :biggrin:

[Елiмай]

Даже после продажи всех квартир, дом будет продолжать висеть на Застройщике))

Знаю ситуацию, когда земучасток и целая куча многоквартирных домов на нём продолжают по базе юстиции принадлежать застройщику после продажи людям части квартир.

[Александр Чашкин]

пока право общей долевой собственности (кондоминиум) не будет в надлежащем порядке зарегистрировано, застройщик останется в кадастре как единственный собственник.

Гы! Много правильных слов, а что делать - не понятно.

Как этот кондоминиум регистрировать, если первый требуемый для регистрации документ - это документ об общей долевой собственности на земельный участок? А ЗУ, как и ПО, зарегистрирован за застройщиком. :lol:

[Zhalair Мухали]

скорее технологический сбой, нежели юридическая проблема

ИМХО проблема есть. Нет оснований для изменения права Застройщика на первичный объект, поэтому и нестыковка получается. В идеале должно было быть как указано выше, с регистрацией кондоминиума и т.д. Либо по аналогии с продажей части ЗУ, когда на первичном правоустанавливающем документе ставиться соответствующая отметка о продаже части. И здесь, чтобы отразить соответствующие изменения в правовом кадастре, для юстиции необходима отметка в Акте приемки. А если нет изменения в Акте ввода, то и юстиция ничего изменять не будет.

[validator]

Где то в темах писали, что чтобы не было такой ситуации нужно для начала выделить из дома ВП, зарегистрировать акты на зу (уже по долям) переоформить к примеру 2 квартиры и потом зарегистрировать кондоминимум на весь дом.

Затем продавать квартиры с долей в кондоминимуме.

[Гость прохожий]

интересная тема!

выделить из дома ВП, зарегистрировать акты на зу (уже по долям) переоформить к примеру 2 квартиры и потом зарегистрировать кондоминимум на весь дом.

"кондоминиум" пишется толко с двумя "м"

А как зарегистрировать акты на долю ЗУ, если весь ЗУ принадлежит застройщиу?

[validator]

"кондоминиум" пишется толко с двумя "м"

А как зарегистрировать акты на долю ЗУ, если весь ЗУ принадлежит застройщиу?

с двумя "м", а я то думаю как его правильно писать

ну если есть ВП то делается их выдел (ставится штамп на гос.акте), затем в УЗО получаем акты с долями. По крайней мере в Астане такая практика

[Гость прохожий]

talgat_d, что такое ВП в данном случае?

[validator]

talgat_d, что такое ВП в данном случае?

встроенное помещение (офис, гараж, магазин и т.п.)

[Александр Чашкин]

talgat_d, прохожий, в рассматриваемом мною случае куча "встроенных помещений" жилого дома зарегистрированы на различных лиц...

Застройщик отморозился от ситуации. Получить от него какой-то выдел - нереально.

[Елiмай]

Из свежего номера Мегаполиса

27.06.2011, 06:38

Банк и застройщик дерутся, а жильцы крайние

Текст: Жанар ТУЛИНДИНОВА Фото: Владимир БАХУРЕВИЧ

Доблесть судебных исполнителей поражает. Один из них запретил вводить в эксплуатацию жилой комплекс «7 континент», красующийся в самом центре столицы. Компания «Континент-Строй», поднявшая дом, задолжала Казкоммерцбанку кругленькую сумму. Чтобы заставить застройщика рассчитаться по долгам, судоисполнитель не только арестовал земельный участок, на котором стоит дом, но и запретил регистрировать акт госприёмки на него

Сегодня жильцы дома, заселённого ещё в 2008 году, пребывают в подвешенном состоянии. По существу они квартиранты на собственных квадратных метрах. Оформить жильё они не могут, официально пребывая в статусе бомжей. Конечно, застройщик задолжал банку немало – 1 млрд 200 млн тенге, только вот при чём тут добросовестные дольщики, сполна расплатившиеся со стройкомпанией?

– Так как дом так и не был введён в эксплуатацию, то де-юре его не существует, – говорит дольщица Наталья Маврина. – По документам есть только земельный участок и кучка строительных материалов, сложенных в определённом порядке. Арест наложен на земельный участок, соответственно по закону он может быть продан на торгах вне зависимости от того, что на нём стоит жилой дом с несколькими сотнями квартир, вне зависимости от того, что у дольщиков есть право требования на эти квартиры. То есть де-юре на торги будет выставляться земельный участок, а де-факто – жилой комплекс, состоящий из пяти блоков, насчитывающий порядка 700 квартир. Если возникнет угроза потери квартиры, пойдёт цепная реакция. Не дай бог, будет забастовка. Начнутся волнения. Представьте: 700 квартир в среднем по четыре человека в каждой семье, сколько нас народу!

Мы обратились к зампреду Комитета по исполнению судебных актов Минюста Абдыкариму Акжанову с вопросом, насколько законно то, что судебный исполнитель запрещает вводить дом в эксплуатацию. Абдыкарим Арынович сам удивился таким новшествам и предположил, что, скорее всего, арестован участок, потому и дом никто не регистрирует. Тем не менее в постановлении судебного исполнителя Хасенова Р. от 13 августа 2010 года чёрным по белому написано: «Запретить департаменту юстиции г. Астаны проводить регистрацию акта государственной приёмочной комиссии о вводе в эксплуатацию многофункционального комплекса

«7 континент».

– Пусть обращаются в суд, – советует Абдыкарим Акжанов. – По каждому дольщику, если у него всё в порядке с документами, будет приниматься решение о снятии ареста. Соответственно, банку достанутся помещения общего пользования, нераспроданные квартиры, за счёт них и будут взыскиваться долги.

Но тут уж дольщики возмущаются: почему это они должны терпеть неудобства и испытывать на себе все прелести нашей судебной системы? Ведь если бы судебный исполнитель не волокитил ввод дома в эксплуатацию, они давным-давно зарегистрировали бы свои квартиры, вступили в права собственности. Да и в законе всё чётко прописано.

– Согласно Гражданскому кодексу, дольщики имеют приоритет перед банком, поскольку договоры долевого участия они заключили задолго до судебного процесса между Казкоммерцбанком и компанией «Континент-Строй», – говорит Наталья Маврина, поднаторевшая благодаря длительному вынужденному общению с адвокатами в юридических тонкостях. – То есть, если следовать хронологии, то сначала у дольщиков возникло право требования на эти квартиры, а потом уже – у банка на земельный участок. Свои обязательства жильцы дома исполнили в полном объёме и надлежащим образом. Соответственно, «Континент-Строй» должен передать квартиры дольщикам. А потом уже из оставшегося имущества стройкомпании Казкоммерцбанк может получить удовлетворение.

Теперь дольщики намерены в судебном порядке оспорить постановление судебного исполнителя Хасенова. Главное для них – успеть до того, как земельный участок выставят на торги.

[Александр Чашкин]

Спасибо, Елiмай, за информацию!

Наталье Мавриной хорошо - в отличие от меня у нее есть возможность общаться "с адвокатами в юридических тонкостях"...

На самом деле, это не совсем рассматриваемая мною ситуация:

в рассматриваемом случае: жилой дом (ПО) введен в эксплуатацию и зарегистрирован, десятки вторичных объектов (квартир и др.), - проданы третим лицам и надлежаще зарегистрированы права последних...

Как я понял из обсуждения темы выше: коллеги, практически, единодушны в том, что первичный объект недвижимости (ПО, многоквартиный жилой дом), а также земельный участок (ЗУ), предназначенный для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома, не могут принадлежать на праве собственности одному лицу, при условии, что квартиры (ВО) в этом ПО распроданы в собственность различных лиц, поскольку такое обстовятельство противоречит ГК РК, ЗК РК и ЗРК о ЖО в части норм, регулирующих вопросы общей долевой собственности собственников помещений в таких случааях.

Ситуация противоречит и действительным обстоятельствам: общая площадь ПО - 1000 (включая все встроенные помещения), общая площадь всех ВО - 900, имеем гос.регистрацию общектов недвижимости суммарной площадью 1900 (1000 ПО + 900 ВО), при фактическом ее наличии в размере 1000.

Кроме формального противоречия нормам права и действительным фактам ситуация нарушает законные права собственников ВО на общее имущество, включая права на участие в управлении общим имуществом, пользоваение общим имуществом, etc.

Рассматривать вопрос "Кто виноват?" в такой (весьма распространенной) ситуации - не будем. Я готов согласиться с Ashimoff, что она является следствием технологического сбоя/недоработки системы гос.регистрации прав на недвижимость.

Предлагаю коллегам обсудить вопрос "Что делать?" в такой ситуации для приведения ее к нормальной:

Предполагаю 2 основных возможных подварианта развития ситуации:

1) застройщик имеет добрую волю на разрешение ситуации,

2) застройщик не имеет добрую волю на разрешение ситуации.