Самовольная постройка на арендованном земельном участке

[Tangerine]

Согласно п.1 ст.244 ГК РК, самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные ... на земельном участке, который не принадлежит лицу, осуществившему постройку...

Согласно п.1 ст. 64 ЗК РК, землепользователи, если иное не установлено ЗК РК и иными законодательными актами Республики Казахстан, имеют право ... возводить на праве собственности ... жилые, производственные, бытовые и иные здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка с учетом зонирования земель.

Получается, по земельному законодательству я могу взять во временное возмездное землепользование (аренду) ЗУ на 49 лет под строительство дома (т.е. при наличии согласия арендодателя-государства на возведение постройки) и построить дом на праве собственности, но по гражданскому законодательству построенный дом будет считаться самовольной постройкой, т.к. создан на земельном участке, который не принадлежит мне (а принадлежит государству), и право собственности еще нужно будет устанавливать через суд.

Так получается?

[Гость Гость]

Нет, не так.

в статье 244 ГК для определения принадлежности земельного участка важно не право собственности, а титул (любой, в том числе и право собственности).

Поэтому землепользователь является лицом, которому принадлежит земельный участок.

Для сравнения - ранее, до 1995 года, вся земля находилась исключительно в государственной собственности. Но повсеместно строились дома, находящиеся в личной (или в кооперативной) собственности.

[azamatika]

Нет, земельный участок все-таки принадлежит Вам, хоть не на праве частной собственности, но на праве временного землепользования.

[Гость Tangerine]

Благодарю за мнение! Встречный вопрос: То что я владею ЗУ означает ли что он мне принадлежит? Есть ли нормативная основа для того, чтобы утверждать, что для целей ст.244 имеет значение любой титул? буквально слово 'принадлежать' может пониматься и как 'составлять собственность'.

По поводу 95 года: Раньше и определение самовольной постройки было иное, речь в нем не шла о строительстве на ЗУ, не принадлежащему тому, кто возводит постройку...

[Brant]

Получается, по земельному законодательству я могу взять во временное возмездное землепользование (аренду) ЗУ на 49 лет под строительство дома (т.е. при наличии согласия арендодателя-государства на возведение постройки) и построить дом на праве собственности, но по гражданскому законодательству построенный дом будет считаться самовольной постройкой, т.к. создан на земельном участке, который не принадлежит мне (а принадлежит государству), и право собственности еще нужно будет устанавливать через суд.

Выше уже писали, что земля во временном землепользовании (скажем, 49 лет) принадлежит Вам.

Если Вы получили все необходимые согласования, разрешение на строительство и построили дом, ввели его потом в эксплуатацию, зарегистрировали Акт ввода, то всё - дом Ваш на праве частной собственности. И не будет он считаться самовольной постройкой, и не надо признавать право собственности через суд (по ст. 244).

Но тут у меня тоже есть сомнения / какие-то непонятки.

Ст. 52 ЗК РК :

1. Право собственности на здания (строения, сооружения) влечет за собой в установленном законодательством порядке право собственности на земельный участок, который занят указанными зданиями (строениями, сооружениями), кроме случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Получается, если государство через свои уполномоченные органы всё же выдаст вам разрешение на строительство и потом выдаст Акт ввода в эксплуатацию, то, имхо, в силу ст.52 ЗК РК, вынуждено будет потом предоставить вам этот участок в частную собственность (во всяком случае ту землю, что находится под зданием, а также ту, что предназначена для эксплуатации здания).

И вот в этой связи для меня глубоко непонятно, ЗАЧЕМ ГОСУДАРСТВУ через свои уполномоченные органы выдавать разрешение на такое строительство.

[М.Ю.]

Посмотрите ещё п.6 ст.52 ЗК.

[Tangerine]

Выше уже писали, что земля во временном землепользовании (скажем, 49 лет) принадлежит Вам.

Не вижу я, откуда берется однозначный вывод, что арендованная земля принадлежит мне. Помогите разобраться в юридическом значении слова "принадлежать". В словарях идет и как "быть в чьей-либо собственности", и как "быть в чьем-либо владении".

Если Вы получили все необходимые согласования, разрешение на строительство и построили дом, ввели его потом в эксплуатацию, зарегистрировали Акт ввода, то всё - дом Ваш на праве частной собственности. И не будет он считаться самовольной постройкой, и не надо признавать право собственности через суд (по ст. 244).

Не могу понять, как я смогу оформить дом на праве частной собственности, предварительно не получив право собственности на земельный участок. "Указанные права неотделимы друг от друга". Зарегистрируют ли мне акт ввода на арендованном земельном участке?

Право собственности на здания (строения, сооружения) влечет за собой в установленном законодательством порядке право собственности на земельный участок, который занят указанными зданиями (строениями, сооружениями), кроме случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Где найти этот "установленный законодательством порядок"?

Что за случаи, "предусмотренные настоящим Кодексом."? Имеется ввиду только здания комплекса «Байконур» и линейные части магистральных трубопроводов (п.7 ст.52 ЗК РК)?

[Tangerine]

Посмотрите ещё п.6 ст.52 ЗК.

Этот пункт вообще шедевр - "по истечении срока договора земельный участок подлежит возврату". Законодатель этим ваще ничего не сказал - и ежу понятно, что по истечении срока договора любой (хоть с постройками, хоть без) земельный участок подлежит возврату. А вот как быть, если "соглашением сторон" не установлен "иной порядок реализации прав собственника зданий (строений, сооружений), возведенных на чужом земельном участке"? Не тут ли вылезут положения ГК о самовольной постройке?

[azamatika]

Не вижу я, откуда берется однозначный вывод, что арендованная земля принадлежит мне. Помогите разобраться в юридическом значении слова "принадлежать". В словарях идет и как "быть в чьей-либо собственности", и как "быть в чьем-либо владении".

Не могу понять, как я смогу оформить дом на праве частной собственности, предварительно не получив право собственности на земельный участок. "Указанные права неотделимы друг от друга". Зарегистрируют ли мне акт ввода на арендованном земельном участке?

Где найти этот "установленный законодательством порядок"?

Что за случаи, "предусмотренные настоящим Кодексом."? Имеется ввиду только здания комплекса «Байконур» и линейные части магистральных трубопроводов (п.7 ст.52 ЗК РК)?

1. Установленный законодательством порядок - есть порядок предоставления права собственности, предусмотренный статьей 43 ЗК РК.

2. Не только Байконур... Тот же самый п. 6 ст. 52 ЗК РК, к примеру))

Вопрос оказался интересным. Особенно этот самый п. 6 ст. 52 ЗК РК. Я понимаю эту норму, как и все понимают, но действительно ли законодатель хотел именно этого?

[Tangerine]

Законодатель хотел только одного - побыстрее в отпуск :)

Я понимаю, что единственное, чем можно руководствоваться как "установленным законодательством порядком", - это ст.43.

Непонятно, как именно реализуется п.1 ст.52. Сдав в эксплуатацию дом на арендованном участке, я иду регистрировать ПС на дом и только потом подаю заявление в акимат на выкуп ЗУ в ЧС? Или наоборот - сначала выкупаю ЗУ, потом регистрирую дом?

[Tangerine]

Спецы по земле (и не только), помогите разобраться с моими вопросами выше! Оченама нужно!

Благодарю всех заранее!

[Гость Ар]

Выглядит это так, участок предоставляют в аренду на 49 лет, строите там дом, получаете акт в вода, регистрируете его в мин юсте. согласно законодательства земельный участок не отделим от строения, то есть участок принадлежит государству, строение вам. но у вас есть право выкупа земельного участка. вы можете выкупить участок сразу, но стоит дорого, поэтому половину суммы от стоимости участка разбивают на 49 лет, а половину вы можете заплатить по истечению 49 лет, право частной собственности наступит после того как срок аренды закончиться и вы оплатите оставшуюся сумму за земельный участок.

В общем у вас дом не будет в частной собственности. пока вы его не выкупите.

[Tangerine]

В общем у вас дом не будет в частной собственности. пока вы его не выкупите.

1. Имеется в виду "пока не выкуплю право землепользования"?

2. Если дом не будет в частной собственности, то что я тогда пойду регистрировать в органах юстиции?

[Гость Казахстанец]

Согласно п.1 ст.244 ГК РК, самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные ... на земельном участке, который не принадлежит лицу, осуществившему постройку...

Согласно п.1 ст. 64 ЗК РК, землепользователи, если иное не установлено ЗК РК и иными законодательными актами Республики Казахстан, имеют право ... возводить на праве собственности ... жилые, производственные, бытовые и иные здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка с учетом зонирования земель.

Получается, по земельному законодательству я могу взять во временное возмездное землепользование (аренду) ЗУ на 49 лет под строительство дома (т.е. при наличии согласия арендодателя-государства на возведение постройки) и построить дом на праве собственности, но по гражданскому законодательству построенный дом будет считаться самовольной постройкой, т.к. создан на земельном участке, который не принадлежит мне (а принадлежит государству), и право собственности еще нужно будет устанавливать через суд.

Так получается?

Вы пошли не туда. Вам выдали ЗУ на 49 лет в пользование. Соответственно нужно исходить из этого. Т.е. на какие цели Вы будете использовать эту землю. К примеру, под строительство магазина. Значит, Вы строите магазин и пользуется им 49 лет по истечении этого срока сносите магазин. В данном случае, при регистрации этой недвижимости у Вас будет срок его окончания. Самовольной постройки здесь не будет, т.к. Вы используете землю по назначению. Основанием к регистрации этой недвижимости будет договор, решение акимата, свидетельство о регистрации аренды ЗУ на 49 лет, Акт приёмочной комиссии в эксплуатацию, проект и т.д. Согласен с Вами, что "самовольной постройке" дано неверное понятие. Поэтому идёт противоречие с другими нормами, что является основанием к отмене этой нормы или приведения других норм в соответствие с этой нормой, который относится к компетенции юстиции, прокуратуры и суда.

С уважением,

Казахстанец.

[Tangerine]

В данном случае, при регистрации этой недвижимости у Вас будет срок его окончания.

"Его" - это кого окончание? Что-то не могу сообразить.

Если я могу построить магазин на праве собственности, то чегой-то я его должен сносить?

[Brant]

Имхо, смысл п.6 ст 52 ЗК выводит на то, что по истечении срока аренды з/у (если Вы не договоритесь с собственником/акиматом об ином (скажем о выкупе з/у или продлении аренды), то вместе с з/у Ваше здание отойдёт собственнику.

Да и потом, это здание (может быть) развалится раньше, чем закончится срок аренды.

С другой стороны, среди оснований прекращения права собственности, указанных в ст. 249 ГК, не просматривается такого основания, как возврат з/у в связи с окончанием срока аренды. :rolleyes:

[Tangerine]

С другой стороны, среди оснований прекращения права собственности, указанных в ст. 249 ГК, не просматривается такого основания, как возврат з/у в связи с окончанием срока аренды.

Вот-вот, я о том же. Право собственности с ограниченным сроком действия - это как-то не нормально.

Да еще необходимо доказать, что право собственности на землю выше права на построенные на ней здания.

ЗЫ:Всегда знал, что земельное право - не мое.

[Гость Казахстанец]

"Его" - это кого окончание? Что-то не могу сообразить.

Если я могу построить магазин на праве собственности, то чегой-то я его должен сносить?

Имхо, смысл п.6 ст 52 ЗК выводит на то, что по истечении срока аренды з/у (если Вы не договоритесь с собственником/акиматом об ином (скажем о выкупе з/у или продлении аренды), то вместе с з/у Ваше здание отойдёт собственнику.

Да и потом, это здание (может быть) развалится раньше, чем закончится срок аренды.

С другой стороны, среди оснований прекращения права собственности, указанных в ст. 249 ГК, не просматривается такого основания, как возврат з/у в связи с окончанием срока аренды.

Ваше право на строение возникло из договора аренда ЗУ сроком на 49 лет. Согласно этого договора Вы обязаны вернуть этот земельный участок с приведением его в прежнее состояние. Поэтому по истечении 49 лет Вам необходимо будет снести строение и привести ЗУ в прежнее состояние. Договор аренды предусматривает, чтобы Вы вернули полученное в аренду имущество по истечении срока аренды, если конечно не решите этот вопрос с арендодателем. В противном случае, Вас через суд заставять это сделать.

Вот-вот, я о том же. Право собственности с ограниченным сроком действия - это как-то не нормально.

Да еще необходимо доказать, что право собственности на землю выше права на построенные на ней здания.

Права собственности на строение возникло у Вас из права на аренду ЗУ, которое предоставило Вам право создать собственность - ввиде строения на этом ЗУ, но только на 49 лет. Также, вместо строения, Вы могли бы поставить там вагончик на 49 лет, которое является Вашей собственностью, но по истечении срока аренды Вы обязаны убрать оттуда свой вагончик, привести в прежнее состояние ЗУ и вернуть его хозяину. На Ваше собственность (строение) никто не претендует. Напротив, из Ваших постов вытекает, что таким образом претендуете на чужую собственность, а именно на ЗУ, который получили в аренду на 49 лет и не хотите вовращать его. Это нарушение права собственности арендодателя. Здесь нельзя рассматривать, что "выше право собственности на строение или ЗУ", т.к. необходимо исходить из законности возникновения этих прав.

С уважением,

Казахстанец.

[Tangerine]

Права собственности на строение возникло у Вас из права на аренду ЗУ, которое предоставило Вам право создать собственность - ввиде строения на этом ЗУ, но только на 49 лет

Насколько мне помнится, право собственности не может быть ограничено во времени, т.к. оно бессрочно. Исчерпывающий список возможных оснований прекращения права собственности (в том числе принудительного) определены в ГК РК. А как правильно отметил уважаемый Brant, «среди оснований прекращения права собственности, указанных в ст. 249 ГК, не просматривается такого основания, как возврат з/у в связи с окончанием срока аренды».

Также, вместо строения, Вы могли бы поставить там вагончик на 49 лет, которое является Вашей собственностью, но по истечении срока аренды Вы обязаны убрать оттуда свой вагончик, привести в прежнее состояние ЗУ и вернуть его хозяину.

По Вашему мнению вагончик является жилым, производственным, бытовым или иным зданием (строением, сооружением)? Давайте еще в пример автомобиль тогда приведем…

На Ваше собственность (строение) никто не претендует. Напротив, из Ваших постов вытекает, что таким образом претендуете на чужую собственность, а именно на ЗУ, который получили в аренду на 49 лет и не хотите вовращать его. Это нарушение права собственности арендодателя. Здесь нельзя рассматривать, что "выше право собственности на строение или ЗУ", т.к. необходимо исходить из законности возникновения этих прав.

Ни на что я не претендую. Необходимо разобраться, чье право первично, ибо и право собственника земельного участка, и мое право на строение – возникли на ЗАКОННЫХ основаниях. Логичным было бы собственнику строения, выкупить землю, чем собственнику земли требовать сноса здания (на каком основании я должен сносить принадлежащее мне на праве собственности здание?).

[Пачкуале Пестринни]

Всем привет!

Из предпринимательского опыта: в моем городке в архитектуре сами говорят берете в аренду ЗУ, строитесь, оформляете акт ввода, и потом выкупаете участок.

И многие коммерсы которых я знаю именно так и строили магазы.

[Brant]

Исчерпывающий список возможных оснований прекращения права собственности (в том числе принудительного) определены в ГК РК.

К слову, список в ст. 249 ГК всё-таки не исчерпывающий, там есть отсылочная часть:

1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожения имущества и утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

Но опять же, в какой норме прямо указывается, что право собственности на здание прекращается в связи с истечением срока аренды з/у - не знаю что-то.

Опять же смысл п.6 ст. 52 ЗК :

по истечении срока договора земельный участок подлежит возврату. Соглашением сторон может быть установлен иной порядок реализации прав собственника зданий (строений, сооружений), возведенных на чужом земельном участке.

А какой тогда первоначальный, не иной? Снести? Прямо об этом не говориться.

[М.Ю.]

А как правильно отметил уважаемый Brant, «среди оснований прекращения права собственности, указанных в ст. 249 ГК, не просматривается такого основания, как возврат з/у в связи с окончанием срока аренды».

Ссылаться нужно на земельный кодекс, а не гражданский

[Brant]

Ссылаться нужно на земельный кодекс, а не гражданский

Земельный кодекс не регулирует вопросы прекращения права собственности на здания (сооружения). Или я не прав?

[Гость 111]

Здравствуйте ув. форумчане! Возник вопрос по этой теме! Может кто-нибудь подскажет. Лицо получив землю в субаренду, может ли построить там строение. В случае незаконной постройки, может ли узаконить его.

[Гость Onsamyi]

Как быть в случае строительства на аренде (долгосрочной) ЗУ у частного лица? Наше мутное земельное законодательство не прописывает нормы в данной ситуации.

Начинать строительство в законном порядке не позволяют даже формы уведомлений о начале СМР, заявлений на АПЗ и т.п.

Во всех вышеуказанных утвержденных формах, требуется Решение местного исполнительного органа.

Кто сталкивался?!!