Соглашение об отступном (ст. 367 ГК РК) для прокуратуры незаконно

[Гость Станислав]

А можно поподробнее про землю, как я понял, это земельный участок с/х назначения, находящийся в частной собственности?

В госакте написано для ведения крестьянского хозяйства. аренда на 49 лет.

[Мерилин]

Когда стороны договорились и готовы исполнить обязательство в другой кроме денежной форме они отказываются от залога, залог прекращается. ЗАЛОГА НЕТ и только тут совершается сделка перехода права собственности. И в ЦОНе при подаче соглашения об отступном сначала осуществляется процедура снятия обременения в виде залога. Только после того как это совершено по все базам и отражено в едином регистре, что предмет свободен, тут только регистрируется сделка.

Может быть я чего не понимаю, но прекращение залога возможно только по строго установленным законом основаниям. Снятие обременения означает, что основное обязательство исполнено должником? А зачем тогда делать соглашение об отступном?,

Кроме того, возможен переход права на заложенное имущество к другому лицу, т.е. вы можете продать эту землю третьему лицу, с учетом того, что покупатель будет знать о залоге. Получив деньги от продажи должник может погасить здолженность по договору займа. В чем проблемы?

[Дмитрий Горбунов]

В госакте написано для ведения крестьянского хозяйства. аренда на 49 лет.

тогда еще вопрос:

Арендные платежи за весь срок действия договора (49 лет) были оплачены до регистрации договора залога?

[М.Ю.]

аренда на 49 лет.

А, тогда нельзя. Написали же уже здесь.

[Гость Станислав]

тогда еще вопрос:

Арендные платежи за весь срок действия договора (49 лет) были оплачены до регистрации договора залога?

Этот вопрос не поднимался никем, По нему претензий не предъявляют. А по факту 49 лет еще не прошло. За прошедшие годы платежи были

[Гость Станислав]

А, тогда нельзя. Написали же уже здесь.

Что нельзя и почему? Арендованную землю, как и право аренды можно продать. Для этого помимо аренды текущей нужно оплатить выкуп права аренды. НПЦземы это делают. После этого с арендованной землей любые сделки как и с частной собственностью

[Гость Станислав]

Может быть я чего не понимаю, но прекращение залога возможно только по строго установленным законом основаниям. Снятие обременения означает, что основное обязательство исполнено должником? А зачем тогда делать соглашение об отступном?,

Кроме того, возможен переход права на заложенное имущество к другому лицу, т.е. вы можете продать эту землю третьему лицу, с учетом того, что покупатель будет знать о залоге. Получив деньги от продажи должник может погасить здолженность по договору займа. В чем проблемы?

Думаю все же не прекращение, а исполнение обязательства за счет реализации заложенного имущества - тут требуется Закон Об ипотеке. Я могу простить должника. Идем в ЦОН и снимаем, прекращаем залог. Или же он теперь раб и обязан как хочешь, но реализовать с торгов объект?

[Дмитрий Горбунов]

Этот вопрос не поднимался никем, По нему претензий не предъявляют. А по факту 49 лет еще не прошло. За прошедшие годы платежи были

получается невыкупленное право пользования з/у с/х назначения было поставлено в залог и такой залог был зарегистрирован. Полагаю, что в отношении невыкупленного права з/п, арендатор не вправе не только его отчуждать, но и распоряжаться иным образом, в т.ч. - ставить в залог и т.д.

Что нельзя и почему? Арендованную землю, как и право аренды можно продать. Для этого помимо аренды текущей нужно оплатить выкуп права аренды. НПЦземы это делают.

Небольшая поправка: продать можно право пользования землею, а не саму арендованную землю.

А вы Станислав сами же пишите - "....После этого с арендованной землей любые сделки как и с частной собственностью...", и в то же время считаете сделку (договор залога) в отношении невыкупленного права землепользования юридически обоснованной?

[Гость Станислав]

Изначально в чем фишка! Соглашения об отступном - это обычная, сложившаяся и устоявшаяся форма обхода договора купли-продажи. Для чего? Ну иногда бывают значит такие ситуации. Но законом она предусмотрена. Всегда и везде ст. 367 ГК РК срабатывала. Переоформлял квартиры и дома с участками с должника на кредитора в разных городах Казахстана. Этих ситуаций настолько было много, что нотариусы (если к ним за соглашением обращались) и ЦОНы просоветовались и согласились с правомерностью этих действий, даже примерно единые формы соглашений отработали и все - приходи в любом месте и ни у кого нет вопросов.

С другой стороны для кредитора и должника это действительно очень простой и быстрый способ разбежаться, а не проводить через или торги. Я в Караганде переоформлял дом с землей, которые реально стоили меньше суммы долга. Смысла реализации не было. Ну останется за должником еще приличная сумма, а ее никак не взыскать. Кредитор согласился забрать развалюху, хоть что-то и закрыть тему долга который висел 4 года.

Когда прямая купля-продажа недопустима и госорганы вмешиваются - ну это хоть понятно. Ст. 367 все-равно не содержит ссылки: за исключением случаев препятствующих переоформлению предмета в счет долга. Органы "убеждали" суд в правильности и целесообразности признания этого мнимой сделкой. Ну здесь то никаких претензий о реальном нарушении чьих-то конкретных прав или государственного ущерба. Просто несоблюдение одной нормы закона, а на другую норму закона мы не смотрим и вам и суду смотреть не дадим.

ЗЫ: есть земли с целевым назначением - для ведения товарного с/х производства. Это не все с/х земли, а конкретная формулировка одного из целевых назначений. Для ведения КХ - это другое конкретное целевое назначение.

ЗЫЗЫ: Просто необходимо показать свою работу. По области таких случаев наверное около сотни. Немножко подогнуть закон и сразу сколько нарушений выявлено добросовестными блюстителями. Сколько баллов заработано. А надо это или нет? По сути все эти сделки дальше опять произойдут, про это уже стало понятно. Придется проводить торги "которые не состоятся" и предмет залога передается кредитору.

[Мерилин]

В госакте написано для ведения крестьянского хозяйства. аренда на 49 лет.

Земельный кодекс

статья 33 п.2

2. Не допускается совершение сделок землепользователями в отношении права землепользования на землях:

7) земельных участков, предоставленных на праве временного землепользования для ведения крестьянского или фермерского хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства, за исключением передачи в залог, а также в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, в оплату акций акционерного общества или в качестве взноса в производственный кооператив;

Изменено 13 Сентября 2012 пользователем Мерилин

[Гость Станислав]

получается невыкупленное право пользования з/у с/х назначения было поставлено в залог и такой залог был зарегистрирован. Полагаю, что в отношении невыкупленного права з/п, арендатор не вправе не только его отчуждать, но и распоряжаться иным образом, в т.ч. - ставить в залог и т.д.

Небольшая поправка: продать можно право пользования землею, а не саму арендованную землю.

А вы Станислав сами же пишите - "....После этого с арендованной землей любые сделки как и с частной собственностью...", и в то же время считаете сделку (договор залога) в отношении невыкупленного права землепользования юридически обоснованной?

После выкупа права временного возмездного землепользования лицо вправе распоряжаться арендованным имуществом. Он может продать мне, при этом конечно земля не станет моей собственностью. Будет переоформлен земельный участок в аренду уже не ему а мне. У меня госакт аренды земельного участка и я им пользуюсь, уже я законный арендатор, а он не имеет никакого отношения к этой земле. По сути сделка. Небольшая путаница в терминах и формулировках. У человека была вещь в собственности он продал ее мне, она у меня в собственности. Была вещь арендованная, не нужна ему совершил отчуждение мне. Он не имеет к ней никакого отношения а я ее пользуюсь и плачу за нее аренду собственнику, а могу и выкупить если позволительно.

Право возмездного землепользования должником действительно не было выкуплено (об этом я не писал )))) ) Но для залога это не обязательно:

- человек не собирался отдавать землю, собирался отдать деньги

- кредитор не собирался забирать землю, для ответственности должника согласился на землю

- при невозврате долга стороны еще могут дальше договариваться по урегулированию, дать срок для исполнения, тогда и выкупит право и затем передаст землю. А вдруг не придется отдавать землю, а уже выкупил, а сумма выкупа почти равна сумме долга. Это просто платеж государству. А если только арендуешь все 49 лет и никому не передаешь, то этот платеж тебе платить не нужно. Зачем же такие заранние необоснованные затраты.

Самое главное. Нарушение есть, не выкупил право, но:

- это обязанность должника. Кредитор об этой обязанности не знает. Он добросовестно приобрел. Должник обязан был, он виноват - пусть разруливает. В конце концов это просто денежный платеж, а не какая-то вещь или действие. За полгода он не испортился. Налоги же доначисляют. Пусть сейчас заплатит, пусть даже с законной неустойкой. Сделку зачем отменять, чтоб потом опять ее делать.

- Особенность именно нашей ситуации от других попавших КХ кредиторов, они уже все оформили. А мы не успели. По сути у нас сделка еще не состоялась. Земельный орган протянул и не переоформил на нас документы - ни земпроект, ни договор аренды, ни госакт. Должник по сути еще продолжает оставаться арендатором. У него до сих пор еще есть право и обязанность совершить выкуп права землепользования до совершения сделки. А нас заставляют отменять.

Кроме того суть все же не в том что не выкупил. Для реализации через ипотеку он также должен будет выкупить это право сначала. А нас загоняют под ипотеку для реализации объекта. Ну не нужна нам реализация нашли мы другой способ указали конкретную статью Кодекса. Покажите мне конкретную статью однозначно отменяющую нашу.

[Гость Станислав]

Земельный кодекс

статья 33 п.2

2. Не допускается совершение сделок землепользователями в отношении права землепользования на землях:

7) земельных участков, предоставленных на праве временного землепользования для ведения крестьянского или фермерского хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства, за исключением передачи в залог, а также в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, в оплату акций акционерного общества или в качестве взноса в производственный кооператив;

Вот она та ситуация когда напрямую продажа запрещена, а залог позволителен. Но залог это только форма обеспечения обязательства. Ст. 367 указывает как прекращается обязательство. В т.ч. отступным, т.е. стороны снимают залог и передают вещь вместо денег.

Сколько уже здесь рассматривалось ситуаций когда правильней, логичной сделать так, но закон против. А здесь как раз то, что называется найди в законе дырку чтоб пролезть. По логике есть спец закон про залоги Об ипотеке. Но есть вышестоящая статья кодекса его обходящая. Видно что обходит, но есть. Как ее изменят, мы поднимем руки. Пока есть она должна быть выше мнения прокуратуры и кого-либо...

[Гость Берик Ж.]

получается невыкупленное право пользования з/у с/х назначения было поставлено в залог и такой залог был зарегистрирован. Полагаю, что в отношении невыкупленного права з/п, арендатор не вправе не только его отчуждать, но и распоряжаться иным образом, в т.ч. - ставить в залог и т.д.

Небольшая поправка: продать можно право пользования землею, а не саму арендованную землю.

А вы Станислав сами же пишите - "....После этого с арендованной землей любые сделки как и с частной собственностью...", и в то же время считаете сделку (договор залога) в отношении невыкупленного права землепользования юридически обоснованной?

В залог ставить можно. Запрет на отчуждение арендованного земельного участка без права выкупа аренды не распространяется на залог такого земельного участка

[Мерилин]

Вот она та ситуация когда напрямую продажа запрещена, а залог позволителен. Но залог это только форма обеспечения обязательства. Ст. 367 указывает как прекращается обязательство. В т.ч. отступным, т.е. стороны снимают залог и передают вещь вместо денег.

Сколько уже здесь рассматривалось ситуаций когда правильней, логичной сделать так, но закон против. А здесь как раз то, что называется найди в законе дырку чтоб пролезть. По логике есть спец закон про залоги Об ипотеке. Но есть вышестоящая статья кодекса его обходящая. Видно что обходит, но есть. Как ее изменят, мы поднимем руки. Пока есть она должна быть выше мнения прокуратуры и кого-либо...

Да нет же, эту ссылку на статью я дала потому, чтобы показать, что любые сделки, кроме залога запрещены. Отступное тоже сделка. И уже были ссылки на эту статью в этой теме, с этой же мотивацией. Дело в том, что к моменту снятия залога основное обязательство должно быть исполнено. Ну, по крайней мере, это предполагается. В вашей ситуации , вы снимаете залог, а долг еще не возвращен. Значит это притворная сделка.Прокуратура права.

Изменено 13 Сентября 2012 пользователем Мерилин

[Гость гусьман]

Прокуратура права в том смысле, что имело место нарушение правил реализации невыкупленного права землепользования. Налицо попытка в обход интересов государства (казна теряет доход от продажи-выкупа права землепользования) передать права другому лицу. Если бы право землепользования было выкуплено или з/у находился в частной собственности, интересы гос-ва не страдали бы и у прокуратуры не было оснований оспаривать сделку.

[Гость Станислав]

Прокуратура права в том смысле, что имело место нарушение правил реализации невыкупленного права землепользования. Налицо попытка в обход интересов государства (казна теряет доход от продажи-выкупа права землепользования) передать права другому лицу. Если бы право землепользования было выкуплено или з/у находился в частной собственности, интересы гос-ва не страдали бы и у прокуратуры не было оснований оспаривать сделку.

Основной факт нарушения для прокуратуры - это отчуждение не через ипотеку. Есть КХ без этой ошибки про выкуп права аренды, у них выкуплено. Им такой же иск от прокуратуры - нельзя соглашение об отступном, нужна ипотека. (выкуп права аренды требуется в обоих случаях и в отступном и в ипотеке. я же говорю не выкупил, так можно еще и сейчас выкупить. прокуратура на этом тоже настаивает. но если выкупить, то почему дальше только через ипотеку - в этом вопрос)

[Гость Станислав]

Вот она та ситуация когда напрямую продажа запрещена, а залог позволителен. Но залог это только форма обеспечения обязательства. Ст. 367 указывает как прекращается обязательство. В т.ч. отступным, т.е. стороны снимают залог и передают вещь вместо денег.

Сколько уже здесь рассматривалось ситуаций когда правильней, логичной сделать так, но закон против. А здесь как раз то, что называется найди в законе дырку чтоб пролезть. По логике есть спец закон про залоги Об ипотеке. Но есть вышестоящая статья кодекса его обходящая. Видно что обходит, но есть. Как ее изменят, мы поднимем руки. Пока есть она должна быть выше мнения прокуратуры и кого-либо...

Любая передача в залог идет в обеспечение какой-то сделки. Если предусмотрена возможность залога, значит возможна реализация, отчуждение предмета залога.

[Гость Станислав]

Любая передача в залог идет в обеспечение какой-то сделки. Если предусмотрена возможность залога, значит возможна реализация, отчуждение предмета залога.

Это я для Мэрилин

Фраза: любые сделки кроме залога запрещены по сути неправильна. Залог не сделка, а ее обеспечение.

[Мерилин]

Это я для Мэрилин

Фраза: любые сделки кроме залога запрещены по сути неправильна. Залог не сделка, а ее обеспечение.

В корне не согласна, что залог, как способ обеспечения обязательств, не явлеятся сделкой. Читайте ГК и ту же ссылку на статью земельного кодекса

2. Не допускается совершение сделок землепользователями в отношении права землепользования на землях:

7) земельных участков, предоставленных на праве временного землепользования для ведения крестьянского или фермерского хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства, за исключением передачи в залог, а также в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, в оплату акций акционерного общества или в качестве взноса в производственный кооператив;

Кроме того, по общему принципу залоговое правоотношение является акцессорным, т.е. может существовать, только пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. Прекращение основного обязательства влечет и прекращение залога, но прекращение залога не влечет прекращения основного обязательства! Залог можно снять только погасив долг, а не как не наоборот, как вы хотите в вашей схеме!

Вы хотите поспорить с законодателем? Вам прокуратуры мало?

Изменено 14 Сентября 2012 пользователем Мерилин

[Гость Станислав]

...Залог можно снять только погасив долг, а не как не наоборот, как вы хотите в вашей схеме!

Вы хотите поспорить с законодателем? Вам прокуратуры мало?

Залог можно снять, не только погасив долг, но и простив долг и обязательство прекратиться неисполненным. Залог был оформлен двумя лицами и им же решать как его прекратить. Соглашение об отступном обозначает отмену залога на предмет залога по соглашению этих лиц. Предмет становится "чистым", без обременений, а затем передается кредитору. Именно такие действия осуществляет ЦОН при подаче соглашения об отступном: снятие обременения, регистрация сделки.

Прокуратуры мне мало :-) Это такой же гос орган как и другие, не мафия, беспределить не должны :-) Если с ними не согласен, надо спорить до истины. Там ведь тоже просто люди работают, а не главные юристы страны. Об этом кстати в моем следующем посте.

[Гость Станислав]

получается невыкупленное право пользования з/у с/х назначения было поставлено в залог и такой залог был зарегистрирован. Полагаю, что в отношении невыкупленного права з/п, арендатор не вправе не только его отчуждать, но и распоряжаться иным образом, в т.ч. - ставить в залог и т.д.

Ст. 33 п. 1 Земельного Кодекса Не требуется выкуп права временного возмездного землепользования (аренды):

1) при передаче в залог, в том числе при реализации предмета залога залогодержателем в

случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем своих обязательств...

Требование прокуратуры о выкупе права аренды ВООБЩЕ НЕЗАКОННО!!!!!!

(Какой беспредел? Кто здесь беспределит? Никто не беспределит! - к/ф "Бумер")

[Дмитрий Горбунов]

давайте разбираться дальше.

Проблема в том, что

Статья 33. Передача права землепользования

1.

Отчуждение права землепользования производится на основе гражданско-правовых сделок (купли-продажи, дарения, мены и другого). Например - соглашение об отступном...

Передачу и отчуждение права землепользования могут производить только лица, выкупившие право временного возмездного землепользования (аренды).

Не требуется выкуп права временного возмездного землепользования (аренды):

1) при передаче в залог, в том числе при реализации предмета залога залогодержателем в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем своих обязательств....;

вместе с тем:

2. Не допускается совершение сделок землепользователями в отношении права землепользования на землях:

7) земельных участков, предоставленных на праве временного землепользования для ведения крестьянского или фермерского хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства, за исключением передачи в залог...

ИТОГО: производить отчуждение права землепользования (хоть выкупленного, хоть не выкупленного) в отношении участков, предоставленных для ведения крестьянского или фермерского хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства - запрещено. Единственная возможность - реализация такого права землепользования Залогодержателем по правилам, предусмотренным законом об ипотеке, потому что любые гражданско-правовые сделки, направленные на отчуждение такого права прямо запрещены законом.

Применительно к вашей ситуации: прокуратура не зря возбудилась, но основания своих претензий обозначила немного неверно. Произошла сделка, прямо запрещенная законом, прокурор должен требовать признания ее недействительной, а не выкупа права землепользования.

а вообще с этим делом у нас все так запутано:

Статья 77. Ограничения залога земельного участка

и права землепользования

1. Залог земельного участка и права землепользования не допускается в случаях, когда совершение сделок в отношении земельного участка или права землепользования запрещено (пункт 2 статьи 33 и статья 36 настоящего Кодекса).

Изменено 19 Сентября 2012 пользователем закон.нет

[Гость Станислав]

давайте разбираться дальше.

...

Логично, спасибо. Жаль, что не в мою пользу логика :-(

Но все же как быть с 367 ГК РК. Кодекс предусматривает приоритетное использование своих статей. В этой статье нет отсылки на случаи применения Закона Об ипотеке и в других ситуациях к другим законам. Кодекс указывает, что пока нет изменений в его статьях их надо применять в спорных ситуациях. Т.е. логика подсказывает, что в 367 надо внести изменения типа: "за исключением случаев прямо оговоренных иными нормативными актами". И все встанет на свои места. Но ведь пока этого нет мое "стояние" на букве закона ст. 367 ведь законно!

[Гость chinga]

Логично, спасибо. Жаль, что не в мою пользу логика :-(

Но все же как быть с 367 ГК РК. Кодекс предусматривает приоритетное использование своих статей. В этой статье нет отсылки на случаи применения Закона Об ипотеке и в других ситуациях к другим законам. Кодекс указывает, что пока нет изменений в его статьях их надо применять в спорных ситуациях. Т.е. логика подсказывает, что в 367 надо внести изменения типа: "за исключением случаев прямо оговоренных иными нормативными актами". И все встанет на свои места. Но ведь пока этого нет мое "стояние" на букве закона ст. 367 ведь законно!

Закон об ипотеке имеет приоритет перед Гражданским кодексом:

Статья 2. Сфера применения настоящего Закона

1. Настоящим Законом регулируются отношения, возникающие при применении ипотеки имущества как способа обеспечения обязательств.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Республики Казахстан, применяются к ипотеке имущества, если настоящим Законом не установлены иные правила. В случае противоречия между настоящим Законом и другими законодательными актами в части регулирования ипотеки имущества применяются нормы настоящего Закона.

[Tigr]

Добрый вечер, хотел узнать, по схожей ситуации, но если залогом выступает не зем участок а ценные бумаги, акции. Нет никаких запретов на погашение договора займа, под залог этих бумаг, путем заключения отступного выраженного в передаче этих же ценных бумаг? Кстати займадатель - ломбард. Просто ситуация похожая но предмет залога другой. Я как вроде бы никаких запретов не нашел. И еще если есть образец отступного можете скинуть?

Заранее благодарен!