Проект закона о долевом участии в строительстве

[Гость Гость_гость_*]

Будет ли этот закон, защищающий участников долевого строительства иметь силу по уже заключенным договорам долевого участия? Или он защитит только будущих дольщиков :druzja:

[Гость Toutankhamon]

Будет ли этот закон, защищающий участников долевого строительства иметь силу по уже заключенным договорам долевого участия? Или он защитит только будущих дольщиков

мне почему-то кажется, что они оставят специальную часть, регламентирующую правоотношения по уже заключенным договорам.

кстати его уже приняли или нет?

[Гость Ария]

Будет ли этот закон, защищающий участников долевого строительства иметь силу по уже заключенным договорам долевого участия? Или он защитит только будущих дольщиков

По моим данным, если внесенный законопроект РК "О долевом участии в строительстве" примут, то действие его будет иметь силу с 01 января 2007 года. При этом действие даного закона не будет распространяться на отношения, возникшие раннее.

по моему разработчиками при разработки данного законопроекта учитывался принцип баланса прав и обязанностей как Дольщика, так и Застройщика, учтенный концепцией.

[Гость Гость]

По моим данным, если внесенный законопроект РК "О долевом участии в строительстве" примут, то действие его будет иметь силу с 01 января 2007 года. При этом действие даного закона не будет распространяться на отношения, возникшие раннее.

по моему разработчиками при разработки данного законопроекта учитывался принцип баланса прав и обязанностей как Дольщика, так и Застройщика, учтенный концепцией.

Ария, приятно было Вас услышать

[Гость Ария]

Рада, если приведенная инфо для Вас окажется полезной.

[Гость Абориген]

Здравствуйте, уважаемые.

срочно нужен законопроект, к сожалению не знаю точного названия, ну короче о долевом участии в строительстве или о незавершенных объектах строительства.

Заранее благодарю.

[Гость Абориген]

ну, форумчане, активнее пожалуйста.

Позарез нужно.

может есть смысл добавить, что-то типа, за мной не заржавеет.

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

А что за вариант вы ищете? Законченного, официально утвержденного по любому нет.

В мажилисе на прошлой неделе Школьник какой-то вариант депутатам раздавал-на форуме народ с парламента есть, может кто и закинет.

[Гость Абориген]

жаль, но в любом случае спасибо за внимание.

[Гость КАЗАХ]

Уважаемый! Вам пойдет Закон действующий в Российской федерации? за основу так сказать.

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

ЗАКОН

РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

О долевом участии в строительстве жилья

Настоящий закон регулирует общественные отношения, связанные с возведением жилых зданий путем привлечения денежных средств физических и юридических лиц для долевого участия в их строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в строительстве жилья.

Глава 1. Общие положения

Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Законе

В настоящем Законе используются следующие основные понятия:

1) долевое участие в строительстве жилья – отношения сторон договора о долевом участии в строительстве по привлечению (застройщиком) и предоставлению (дольщиком) денежных средств в целях строительства жилых зданий;

2) застройщик – юридическое лицо, осуществляющее лицензируемую деятельность по привлечению денежных средств физических и юридических лиц для организации возведения жилых зданий на земельных участках, принадлежащих ему на праве собственности или на правах аренды, вкладывая собственные и/или заемные средства, заключая в целях строительства договоры подряда и поручения;

3) дольщик – физическое или юридическое лицо, которое денежными средствами участвует в возведении жилых зданий для удовлетворения своих потребностей в жилье;

4) жилое здание по договору о долевом участии в строительстве жилья – строение, состоящее из не менее десяти отдельных жилых единиц, а также иных частей, являющихся общим имуществом;

5) доля в жилом здании – входящая в состав возведенного жилья по договору долевого участия в строительстве, отдельная жилая единица, передаваемая дольщику на праве частной собственности, при возникновении которого одновременно возникает право общей долевой собственности на общее имущество в жилом здании;

6) разрешение на ввод в эксплуатацию - утверждение акта государственной приемочной комиссии о приемке жилого здания инстанцией, назначившей комиссию;

7) регистрирующий орган – органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

8) уполномоченный орган – государственный орган, осуществляющий регулирование и надзор финансового рынка и финансовых организаций.

Статья 2. Законодательство Республики Казахстан о долевом участии в строительстве жилья

1. Законодательство Республики Казахстан о долевом участии в строительстве жилья основывается на Конституции Республики Казахстан и состоит из норм Гражданского кодекса, настоящего Закона и иных нормативных правовых актов Республики Казахстан.

2. Законодательство Республики Казахстан о жилищных отношениях, а также регулирующее архитектурную, градостроительную и строительную деятельность, распространяется на отношения долевого участия в строительстве жилья в части, не урегулированной настоящим Законом.

3. Отношения, не основанные на договоре участия в долевом строительстве жилья, связанные с инвестированием строительства объектов недвижимости, а также с индивидуальным жилищным строительством регулируются Гражданским кодексом Республики Казахстан и иным законодательством Республики Казахстан.

Статья 3.Соотношение норм настоящего Закона и правил международных договоров Республики Казахстан

Если международным договором, ратифицированным Республикой Казахстан, установлены иные правила, чем те, которые содержатся в настоящем Законе, то применяются правила международного договора.

Глава 2. Организация долевого участия в строительстве жилья

Статья 4. Договор о долевом участии в строительстве жилья

По договору о долевом участии в строительстве жилья одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок организовать и своими силами или с помощью подрядных организаций построить жилое здание и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать дольщику его долю в жилом здании по условиям договора; а другая сторона (дольщик) обязуется внести денежные средства, в размерах и порядке, обусловленных договором.

Статья 5. Форма и существенные условия договора о долевом участии в строительстве жилья

Договор о долевом участии в строительстве жилья заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

1. Существенными условиями договора являются:

1) определение для дольщика в соответствии с проектной документацией его доли в жилом здании, подлежащей передаче ему застройщиком после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию;

2) срок передачи застройщиком доли в жилом здании дольщику;

3) цена договора, то есть сумма денежных средств, подлежащих внесению дольщиком, исходя из расчета за квадратный метр общей площади в его доле;

4) гарантийный срок на жилое здание, возведенное по договору о долевом участии в строительстве жилья;

5) обязательное приложение к договору части архитектурной проектной документации (план квартиры), относящейся к доле в жилом здании, подлежащей передаче дольщику.

2. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, такой договор не может быть зарегистрирован.

Статья 6. Застройщик

1. Застройщик осуществляет деятельность по организации возведения жилых зданий путем привлечения денежных средств дольщиков на земельных участках, принадлежащих ему на праве собственности или на правах аренды, вкладывая собственные и/или заемные средства, на основании лицензии, выдаваемой уполномоченным органом в соответствии с требованиями настоящего Закона к застройщику.

Застройщик в целях строительства жилых зданий на началах долевого участия вправе заключать договоры подряда и поручения.

2. Застройщик для получения лицензии должен одновременно отвечать следующим требованиям:

1) являться юридическим лицом, резидентом Республики Казахстан;

2) обладать опытом возведения жилых зданий не менее двух лет;

3) сдать в эксплуатацию в качестве застройщика и/или генподрядчика не менее двух жилых зданий;

4) иметь размер уставного капитала не менее 150000-кратного минимального расчетного показателя для застройщиков, зарегистрированных в городе республиканского значения и столице и не менее 50000-кратного минимального расчетного показателя для застройщиков, зарегистрированных в остальных регионах Республики Казахстан.

3. К застройщику не могут предъявляться иные требования при получении лицензии на право осуществления деятельности по организации возведения жилых зданий путем привлечения денежных средств дольщиков.

Порядок выдачи лицензии, приостановления ее действия или отзыва регулируется законодательством Республики Казахстан о лицензировании.

4. Иностранные коммерческие и некоммерческие организации, в том числе выполняющие строительные работы на территории Республики Казахстан, не вправе осуществлять деятельность по привлечению денежных средств дольщиков для строительства жилых зданий.

5. Юридические лица с иностранным участием, являющиеся резидентами Республики Казахстан, могут заниматься организацией возведения жилых зданий путем привлечения денежных средств дольщиков в случае, если в их уставном капитале иностранное участие не превышает сорок девять процентов.

Статья 7. Заключение договора долевого участия в строительстве жилья

1. Застройщик вправе заключать договор о долевом участии в строительстве жилья после того, как ему в установленном законом порядке предоставлен земельный участок под строительство жилого здания либо дано разрешение на использование под строительство участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или на правах аренды и получено разрешение на строительство «нулевого» этапа. Договор с дольщиками может заключаться только до выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания.

2. Договор о долевом участии в строительстве жилья заключается застройщиком при наличии у него собственного капитала на конец финансового года в объеме не менее 8 процентов от привлеченных денежных средств по неисполненным договорам долевого участия в строительстве жилых зданий.

Статья 8. Государственная регистрация договора о долевом участии в строительстве жилья

1. Договор о долевом участии в строительстве жилья, изменения в него, а также уступка права требования по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения возводимого жилого здания.

2. Для государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве жилья, изменений в него, а также уступки права требования по договору, дополнительно представляются документы с указанием площади доли и ее местоположения в возводимом жилом здании.

При государственной регистрации договора, изменений в него, а также уступки права требования по договору, производится обязательная проверка на предмет наличия ранее зарегистрированных прав третьих лиц на долю. При наличии таких прав, в регистрации договора отказывается.

3. Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве жилья производится по ходатайству застройщика с представлением регистрирующему органу разрешения на строительство или его этапа.

4. Государственная регистрация договора производится в течение десяти рабочих дней со дня подачи документов в регистрирующий орган.

В случае задержки государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве жилья и отсутствия письменного мотивированного отказа регистрирующего органа в течение указанного срока, договор считается зарегистрированным в установленном порядке.

5. Заявление о внесении в единый государственный реестр зарегистрированных прав на недвижимое имущество записи об изменении, расторжении договора, об уступке прав дольщика представляется застройщиком с приложением соответствующих соглашений, подписанных сторонами договора.

6. В случае одностороннего отказа от исполнения договора, в регистрирующий орган стороной-инициатором представляется заявление о регистрации одностороннего отказа от исполнения договора. При этом сторона-инициатор обязана письменно уведомить об одностороннем отказе от исполнения договора другую сторону в течение десяти календарных дней.

Статья 9. Информация, предоставляемая застройщиком

1. Застройщик предоставляет для ознакомления лицу, обратившемуся с целью заключения договора о долевом участии в строительстве жилья, следующую информацию:

1) о фирменном наименовании и месте нахождения застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство налогоплательщика;

4) статистическую карточку;

5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

6) о номере лицензии на организацию возведения жилых зданий путем привлечения денежных средств дольщиков, дате ее выдачи и сроке действия;

7) о проектах строительства объектов недвижимости, которые застройщик осуществил в течение трех лет, предшествующих опубликованию информации о застройщике, с указанием места нахождения указанных объектов, сроков их ввода в эксплуатацию.

8) об объекте строительства, указанную в пункте 2 настоящей статьи.

2. Информация об объекте строительства включает:

1) разрешение на строительство по этапам;

2) указание местоположения и описание объекта в соответствии с проектной документацией;

3) сведения об этапах строительства и сроках его завершения;

4) наименование генерального подрядчика.

3. Информация о застройщике и об объекте строительства подлежит обязательному опубликованию в зарегистрированных периодических изданиях ассоциации застройщиков Республики Казахстан.

Статья 10. Исполнение обязательств

1. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами акта о передаче дольщику соответствующей доли в жилом здании.

2. Денежные обязательства дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором о долевом участии в строительстве и подписания сторонами передаточного акта.

3. Уплата дольщиком цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленные договором периоды. Застройщик обязан расходовать денежные средства дольщиков для целей, связанных с возведением жилых зданий.

4. В исключительных случаях цена договора может меняться в связи с увеличением либо уменьшением площади доли на условиях, оговоренных сторонами.

5. Риск случайной гибели или случайного повреждения доли в возведенном жилом здании до ее передачи дольщику несет застройщик. После подписания передаточного акта сторонами риск случайной гибели или случайного повреждения переходит к дольщику.

Статья 11. Изменение и расторжение договора

1. В случае, если строительство жилого здания не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик, не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока, обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

2.Если окончание строительства переносится по вине застройщика на срок свыше трех месяцев и дольщик с этим согласен, то изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком доли в жилом здании дольщику осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Республики Казахстан.

В случае, если окончание строительства переносится по вине застройщика на срок свыше трех месяцев и дольщик с этим не согласен, он вправе потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии со статьей 20 настоящего Закона.

3. Если, в соответствии с договором уплата цены договора производится дольщиком путем внесения единовременного платежа, просрочка внесения платежа на срок более пятнадцати календарных дней является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора или одностороннего отказа от исполнения договора, если иное не предусмотрено договором о долевом участии в строительстве жилья. При этом застройщик вправе потребовать от дольщика уплаты неустойки в соответствии со статьей 21 настоящего Закона.

4. В случае, если уплата цены договора должна производиться дольщиком путем внесения нескольких последовательных платежей в предусмотренный договором период, систематическое (два и более раз) нарушение дольщиком сроков внесения платежей в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения одного платежа более чем на пятнадцать календарных дней, являются основаниями для предъявления застройщиком требования о расторжении договора или для одностороннего отказа от исполнения договора, если иное не предусмотрено договором о долевом участии в строительстве жилья. При этом застройщик вправе потребовать от дольщика уплаты неустойки в соответствии со статьей 21 настоящего Закона.

5. По соглашению застройщика и дольщика цена договора может быть изменена после его заключения, если договором и дополнительными соглашениями к нему предусмотрены случаи и условия ее изменения.

6. Уступка дольщиком права требования по договору о долевом участии в строительстве жилья допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового дольщика в порядке, установленном Гражданским кодексом Республики Казахстан.

7. Уступка дольщиком права требования по договору о долевом участии в строительстве жилья допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами акта о передаче соответствующей доли в возведенном жилом здании.

8. В случае существенного нарушения требований к качеству своей доли, дольщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии со статьей 20 настоящего Закона.

Статья 12. Передача доли в жилом здании

1. Застройщик обязан передать дольщику его долю в возведенном жилом здании не позднее срока, который предусмотрен договором.

Передача застройщиком доли и принятие ее дольщиком осуществляются сторонами по передаточному акту.

2. Передача дольщику его доли осуществляется застройщиком не ранее получения им разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта.

3. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию всего жилого здания, застройщик вправе досрочно исполнить обязательства по передаче долей соответствующим дольщикам.

4. Дольщик, получивший сообщение застройщика о завершении строительства, и о готовности доли в жилом здании к передаче, обязан приступить к ее принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

2. Дольщик, до подписания акта о передаче ему его доли, вправе потребовать от застройщика указать в акте о передаче несоответствие его доли требованиям, указанным в настоящем Законе или в договоре либо отказаться от подписания передаточного акта.

6. Если иное не установлено договором, при уклонении дольщика от принятия своей доли в жилом здании в предусмотренный пунктом 4 настоящей статьи срок, или при отказе дольщика от ее принятия (за исключением случая, указанного в пункте 5 настоящей статьи), застройщик, по истечении десяти рабочих дней со дня, предусмотренного договором для передачи соответствующей доли, вправе расторгнуть договор и вернуть денежные средства дольщику, кроме неустойки (пени), причитающейся согласно договору застройщику в возмещение убытков, понесенных им из-за этого.

Статья 13. Государственная регистрация права собственности на долю в жилом здании

1. Право собственности дольщика на соответствующую долю в жилом здании подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном законодательным актом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и настоящим Законом.

2. Основаниями для государственной регистрации права собственности дольщика являются: разрешение на ввод в эксплуатацию жилого здания, в состав которого входит соответствующая доля, свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимости, договор о долевом участии в строительстве жилья, акт о передаче этой доли в жилом здании.

3. Застройщик передает нотариально заверенные копии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания, свидетельства о государственной регистрации объекта недвижимости, договора о долевом участии в строительстве в регистрирующий орган для государственной регистрации прав собственности дольщиков не позднее чем через десять рабочих дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания.

4. Регистрирующий орган при отсутствии законных причин отказа в государственной регистрации права собственности на долю в жилом здании обязан выдать дольщику свидетельство о ее государственной регистрации в течение десяти рабочих дней.

5. У дольщика, при возникновении права собственности на долю в жилом здании, одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в жилом здании, которое не может быть отчуждено или передано отдельно от права собственности на соответствующую долю в объекте возведенной недвижимости.

Государственная регистрация возникновения права собственности на долю в жилом здании одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Статья 14. Особенности рекламы, связанной с организацией возведения жилых зданий на началах долевого участия в строительстве

1. Распространение рекламы, связанной с организацией возведения жилых зданий на началах долевого участия в строительстве, во всех случаях должно сопровождаться указанием места обязательной публикации информации о застройщике и об объекте строительства, предусмотренной статьей 9 настоящего Закона.

2. При производстве, размещении и распространении рекламы с целью привлечения денежных средств дольщиков для возведения жилого здания, не допускается реклама жилых зданий до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство «нулевого» этапа.

3. Запрещается реклама для привлечения денежных средств дольщиков в период приостановления действия лицензии застройщика уполномоченным органом.

Глава 3. Государственное регулирование и контроль в сфере долевого участия в строительстве жилья

Статья 15. Органы государственного регулирования и контроля в сфере долевого участия в строительстве жилья

1. Государственное регулирование в сфере долевого участия в строительстве жилья осуществляет Правительство Республики Казахстан.

2. Государственный контроль за соблюдением законодательства Республики Казахстан в сфере долевого участия в строительстве жилья осуществляет уполномоченный орган.

3. Иные центральные и местные государственные органы осуществляют контроль и надзор в сфере долевого участия в строительстве жилья в пределах их полномочий, установленных законами.

Статья 16. Основные принципы государственного регулирования и контроля в сфере долевого участия в строительстве жилья

Основными принципами государственного регулирования и контроля деятельности в сфере долевого участия в строительстве жилья являются:

1) законность;

2) демократизм, вовлечение населения в осуществление жилищной политики государства;

3) защита прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в строительстве жилья;

4) развитие рынка долевого участия в строительстве жилья как направления государственной жилищной политики;

5) эффективное использование потенциала застройщиков Республики Казахстан;

6) прозрачность деятельности по организации долевого участия в строительстве жилья;

7) добросовестная конкуренция.

Статья 17. Компетенция Правительства Республики Казахстан

Правительство Республики Казахстан:

1) проводит государственную жилищную политику в сфере долевого участия в строительстве жилья;

2) осуществляет руководство деятельностью уполномоченного органа;

3) утверждает форму типового договора о долевом участии в строительстве жилья;

4) определяет порядок и формы отчетности застройщиков о деятельности, связанной с привлечением денежных средств дольщиков;

5) определяет порядок мониторинга деятельности застройщиков по организации долевого участия в строительстве жилья.

Статья 18. Компетенция уполномоченного органа

Уполномоченный орган:

1) выдает лицензии на осуществление деятельности по организации возведения жилых зданий путем привлечения денежных средств дольщиков;

2) осуществляет мониторинг деятельности застройщиков по привлечению денежных средств для долевого участия в строительстве жилья;

3) устанавливает сроки отчетности застройщиков об использовании привлеченных денежных средств дольщиков;

4) ежеквартально проверяет соблюдение требования о наличии собственного капитала застройщика на конец финансового года в объеме не менее 8 процентов от привлеченных денежных средств по неисполненным договорам долевого участия в строительстве жилых зданий;

5) получает от уполномоченных государственных органов документы и информацию о деятельности застройщиков;

6) направляет застройщикам предписания об устранении нарушений настоящего Закона в устанавливаемые сроки, а также принимает решения о применении к нарушителям предусмотренных законодательством мер в связи с допущенными нарушениями.

7) обращается в суд с заявлениями о приостановлении или отзыве лицензии застройщика на осуществление деятельности по организации возведения жилых зданий за счет привлечения денежных средств дольщиков в случаях, предусмотренных настоящим Законом.

Глава 4. Ответственность в сфере долевого участия в строительстве жилья

Статья 19. Нарушение требований к организации долевого участия в строительстве жилья

1. В случае привлечения денежных средств физического или юридического лица для создания жилого здания с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у лица может возникнуть право собственности на долю в строящемся объекте недвижимости, субъектом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Законом, физическое или юридическое лицо может потребовать от данного субъекта немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты сумм, в порядке предусмотренном статьей 353 Гражданского кодекса Республики Казахстан.

2. В случае несоблюдения застройщиком установленных настоящим Законом требований к информации о застройщике, дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные дольщиком по договору, и возместить понесенные им убытки согласно законодательству.

Статья 20. Ответственность застройщика по договору о долевом участии в строительстве жилья

1. В случае нарушения застройщиком предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в объекте недвижимости, застройщик уплачивает дольщику неустойку (пеню), исходя из официальной ставки рефинансирования Национального Банка Республики Казахстан, действующей на день исполнения обязательства, от суммы, уплаченной дольщиком по договору долевого участия в строительстве жилья.

Эти правила применяются, если иной размер неустойки не установлен законодательными актами или договором.

2. В случае, если доля в объекте недвижимости принята с отступлениями от условий договора или с иными недостатками, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Статья 21. Ответственность дольщика по договору о долевом участии в строительстве жилья

1. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа, дольщик уплачивает застройщику неустойку (пеню), исходя из официальной ставки рефинансирования Национального Банка Республики Казахстан, действующей на день исполнения обязательства, от суммы, подлежащей уплате дольщиком по договору о долевом участии в строительстве жилья.

Эти правила применяются, если иной размер неустойки не установлен законодательными актами или договором.

2. Дольщик в силу договора о долевом участии в строительстве жилья не является заказчиком подрядных работ и не несет ответственности за финансовые и прочие риски при осуществлении строительства жилого здания.

Статья 22. Освобождение от ответственности

1. Застройщик и дольщик освобождаются от выполнения своих обязательств в соответствии с настоящим Законом на период действия непреодолимой силы (форс-мажор).

2. Под обстоятельствами непреодолимой силы понимаются: чрезвычайные ситуации природного и техногенного характера, объявление в установленном законодательством порядке военного или чрезвычайного положения, незаконные забастовки, принятие уполномоченными государственными органами в установленном порядке актов, запрещающих или препятствующих выполнению обязательств застройщиком и дольщиком, наступление прочих обстоятельств, неподвластных воле сторон и делающих невозможным или существенно затрудняющим исполнение ими обязательств по заключенному договору.

Надлежащим доказательством наличия вышеуказанных обстоятельств могут служить только официальные свидетельства, выданные компетентными государственными органами.

3. Сторона, для которой возникла невозможность исполнения обязательств, предусмотренных договором, должна в пятидневный срок уведомить другую заинтересованную сторону о наступлении обстоятельств непреодолимой силы.

Неизвещение или несвоевременное извещение о наступлении обстоятельств непреодолимой силы влечет за собой утрату права стороны ссылаться на эти обстоятельства.

4. После прекращения действия обстоятельств непреодолимой силы исполнение сторонами своих обязательств в соответствии с договором о долевом участии в строительстве жилья должно быть продолжено в полном объеме.

Если любое из вышеперечисленных обстоятельств непосредственно повлияет на исполнение обязательств в срок, который установлен в договоре, этот срок соразмерно отодвигается на время действия соответствующего обстоятельства.

5. В случае действия обстоятельств непреодолимой силы сроком более двух месяцев, стороны могут провести дополнительные переговоры и оформить принятые решения путем подписания дополнительного соглашения к договору, а также предпринять необходимые меры для взаиморасчетов.

Статья 23. Контроль деятельности застройщика уполномоченным органом

1. В случае нарушения застройщиком требований настоящего Закона, а также принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов, неисполнения предписаний уполномоченного органа, уполномоченный орган вправе:

1) требовать от застройщиков устранения выявленных нарушений;

2) направлять застройщикам обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений настоящего Закона, а также принятых в соответствии с ним подзаконных актов;

3) принимать меры, необходимые для привлечения застройщика (его должностных лиц) к ответственности, установленной настоящим Законом и законодательством Республики Казахстан об административных правонарушениях и уголовных преступлениях.

2. Застройщик, которому направлено предписание уполномоченного органа в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, вправе обжаловать его в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.

3. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств по договору долевого участия в строительстве жилья, в случаях, если:

1) более чем на тридцать дней им задержано представление отчетности, предусмотренной настоящим Законом;

2) застройщиком не соблюдается требование к размеру его собственного капитала на конец финансового года в объеме не менее 8 процентов от привлеченных денежных средств по договору долевого участия в строительстве жилых зданий;

3) застройщиком не соблюдаются иные требования настоящего Закона при условии, что в течение года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные законодательством меры административного воздействия.

4. В случае неоднократного (два и более раз) нарушения застройщиком положений настоящего Закона, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с заявлением об отзыве лицензии у застройщика в принудительном порядке.

Глава 5. Введение Закона в действие

Статья 24. Введение в действие настоящего Закона

1. Настоящий Закон вводится в действие с 1 января 2007 года.

2. Действие настоящего Закона не распространяется на отношения долевого участия в строительстве жилья, которые возникли до введения в действие настоящего Закона.

3. Если разрешение на очередной этап строительства жилого здания путем долевого участия было выдано застройщику до введения в действие настоящего Закона, то лицензия на осуществление им деятельности по привлечению денежных средств дольщиков для завершения строительства жилого здания не требуется.

Президент

Республики Казахстан Н. Назарбаев

[Гость кирпич]

Спасибо за инфу, выручили. :smile:

[Гость Toutankhamon]

мне кажется, что в заголовке необходимо указать, что это все-таки законопроект, чтобы люди не думали, что вы выставили готовый проект, и не стали его уже использовать в работе. с уважением,

[Гость Строитель]

Этот закон очень однобокий, поскольку распространяется только на жилье. А если строительство коммерческой недвижимости (бизнес-центры)? Получается ситуация опять не отрегулирована. Надо воткнуть в этот закон более общие формулировки, распространяющиеся на все объекты недвижимости.

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

мне кажется, что в заголовке необходимо указать, что это все-таки законопроект, чтобы люди не думали, что вы выставили готовый проект, и не стали его уже использовать в работе. с уважением,

Думаю, если люди не заметят как называется тема, а также того, что в документе нет никаких реквизитов, не прочитают, что в теме вообще написано, то и этого не заметят :smile:

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

Проект

Закон Республики Казахстан

О долевом участии в жилищном строительстве

Внесен на рассмотрение Мажилиса Парламента РК постановлением Правительства РК от 3 июня 2006 года № 502

Настоящий закон регулирует общественные отношения, связанные с возведением жилых зданий путем привлечения денежных средств физических и юридических лиц для долевого участия в их строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве.

Глава 1. Общие положения

Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Законе

В настоящем Законе используются следующие основные понятия:

1) гарантийный срок - время, на протяжении которого застройщик гарантирует сохранение качества показателей объекта строительства, указанных в проектно-сметной документации и возможность эксплуатации объекта строительства (жилого здания и т.д.) в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве;

2) договор о долевом участии в жилищном строительстве (договор) - договор, заключаемый между застройщиком и дольщиком и регулирующий правоотношения, связанные с возведением жилых зданий, путем привлечения денежных средств дольщиков;

3) долевое участие в жилищном строительстве - отношения сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве по привлечению (застройщиком) и предоставлению (дольщиком) денежных средств в целях строительства жилых зданий;

4) дольщик - физическое или юридическое лицо, которое денежными средствами участвует в возведении жилых зданий для удовлетворения своих потребностей в жилье;

5) доля в жилом здании - входящее в состав возведенного жилья по договору долевого участия в жилищном строительстве жилище, передаваемое дольщику на праве частной собственности, при возникновении которого одновременно возникает право общей долевой собственности на общее имущество в жилом здании;

6) жилое здание по договору о долевом участии в жилищном стооительстве - строение, состоящее из жилищ, а также иных частей, являющихся общим имуществом;

7) застройщик - юридическое лицо, осуществляющее деятельность по привлечению денежных средств дольщиков для организации возведения жилых зданий на земельных участках, принадлежащих ему на праве собственности;

8) разрешение на ввод в эксплуатацию - утверждение акта государственной приемочной комиссии о приемке жилого здания инстанцией, назначившей комиссию;

9) регистрирующие органы - органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

10) уполномоченный орган - местные исполнительные органы областей (города республиканского значения, столицы);

11) цикл нулевой - комплекс строительно-монтажных работ по возведению частей зданий или сооружений и инженерных коммуникаций, расположенных ниже условной проектной отметки, принимаемой за ноль.

Статья 2. Законодательство Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве

1. Законодательство Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве основывается на Конституции Республики Казахстан и состоит из норм Гражданского кодекса, настоящего Закона и иных нормативных правовых актов Республики Казахстан.

2. Законодательство Республики Казахстан о жилищных отношениях, а также регулирующее архитектурную, градостроительную и строительную деятельность, распространяется на отношения долевого участия в жилищном строительстве в части, не урегулированной настоящим Законом.

3. Отношения, не основанные на договоре о долевом участии в жилищном строительстве, связанные с инвестированием в строительство объектов недвижимости, а также с индивидуальным жилищным строительством, регулируются Гражданским кодексом Республики Казахстан.

4. Если международным договором, ратифицированным Республикой Казахстан, установлены иные правила, чем те, которые содержатся в настоящем Законе, то применяются правила международного договора.

Глава 2. Государственное регулирование и контроль

в сфере долевого участия в жилищном строительстве

Статья 3. Компетенция уполномоченного органа

Уполномоченный орган:

1) осуществляет мониторинг деятельности застройщиков по организации долевого участия в жилищном строительстве;

2) ежеквартально осуществляет проверку соблюдения требований о наличии собственного капитала застройщика на конец отчетного квартала в объеме не менее 12 процентов от привлеченных денежных средств по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве и проверку соблюдения требований по срокам возведения жилых зданий, движения денежных средств, полученных от дольщиков, в соответствии проектно-сметной документации;

3) запрашивает и получает в установленном порядке необходимые документы и материалы;

4) выносит предписания об устранении выявленных нарушений настоящего Закона, а также принимает решение о применении к застройщикам принудительных мер, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан;

5) приостанавливает или отзывает в судебном порядке лицензию застройщика на осуществление деятельности по организации возведения жилых зданий за счет привлечения денежных средств дольщиков в случаях, предусмотренных в законодательных актах Республики Казахстан;

6) осуществляет учет договоров о долевом участии в жилищном строительстве.

Статья 4. Контроль деятельности застройщика уполномоченным органом

1. В случае нарушения застройщиком требований настоящего Закона, а также принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов, уполномоченный орган вправе:

1) требовать от застройщиков устранения выявленных нарушений;

2) направлять застройщикам обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений настоящего Закона, а также принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов;

3) принимать меры, необходимые для привлечения застройщика (его должностных лиц) к ответственности, установленной настоящим Законом и иными законодательными актами Республики Казахстан.

2. Застройщик, которому направлено предписание уполномоченного органа в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, вправе обжаловать его в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.

3. Действие лицензии застройщика может быть приостановлено сроком до шести месяцев в следующих случаях:

1) застройщиком не соблюдается требование к размеру его собственного капитала на конец финансового года в объеме не менее 12 процентов от привлеченных денежных средств по договору долевого участия в жилищном строительстве;

2) застройщиком не соблюдаются иные требования настоящего Закона при условии, что в течение года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные законодательством меры административного воздействия.

Глава 3. Организация долевого участия в жилищном строительстве

Статья 5. Застройщик

1. Застройщик осуществляет свою деятельность путем инвестирования собственных и/или заемных средств, а также денежных средств дольщиков для возведения жилых зданий.

Застройщик в целях строительства жилых зданий на началах долевого участия вправе заключать договоры подряда и поручения.

Застройщик, в целях исполнения обязательств перед дольщиками, не вправе обременять земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости, в качестве обеспечения исполнения обязательств перед третьими лицами.

2. Иностранные организации осуществляют деятельность по организации возведения жилых зданий путем привлечения денежных средств дольщиков только посредством учреждения юридического лица на территории Республики Казахстан.

3. Застройщик обязан осуществить страхование своей гражданско-правовой ответственности по отношению к средствам дольщиков на условиях, которое определяется соглашением сторон.

Статья 6. Договор о долевом участии в жилищном строительстве

Типовой договор о долевом участии в жилищном строительстве утверждается Правительством Республики Казахстан.

По договору о долевом участии в жилищном строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить жилое здание и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику его долю в жилом здании по условиям договора; а другая сторона (дольщик) обязуется внести денежные средства, в размерах и порядке, обусловленных договором.

Статья 7. Информация, предоставляемая застройщиком

1. Застройщик предоставляет для ознакомления лицу, обратившемуся с целью заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве, следующую информацию:

1) о фирменном наименовании и месте нахождения застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации (перерегистрации) застройщика;

3) свидетельство налогоплательщика;

4) статистическую карточку;

5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности в жилищном строительстве;

6) лицензию на организацию возведения жилых зданий путем привлечения денежных средств дольщиков;

7) о проектах строительства объектов жилой недвижимости, которые застройщик осуществил в течение двух лет, предшествующих опубликованию информации о застройщике, с указанием места нахождения указанных объектов, сроков их ввода в эксплуатацию.

8) об объекте строительства.

2. Информация об объекте строительства включает:

1) разрешение на строительство по этапам;

2) указание местоположения и описание объекта в соответствии с проектной документацией;

3) сведения об этапах строительства и сроках его завершения;

4) наименование генерального подрядчика.

3. Информация о застройщике и об объекте строительства подлежит обязательному опубликованию в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Республики Казахстан.

Статья 8. Форма и обязательные условия договора о долевом участии в жилищном строительстве

1. Договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается в письменной форме на основании типового договора, утвержденного Правительством Республики Казахстан, подлежит учету и считается заключенным с момента такого учета.

2. Обязательными условиями договора являются:

1) определение для дольщика в соответствии с проектной документацией его доли в жилом здании, подлежащей передаче ему застройщиком после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию;

2) срок передачи застройщиком доли в жилом здании дольщику;

3) цена договора, то есть сумма денежных средств, подлежащих внесению дольщиком, исходя из расчета за квадратный метр общей площади в его доле;

4) гарантийный срок на жилое здание, возведенное по договору о долевом участии в жилищном строительстве;

5) обязательное приложение к договору части архитектурной проектной документации (план отдельной полезной площади жилища, этажность), относящейся к квартире в жилом здании, подлежащей передаче дольщику;

6) указание величины неустойки (пени) в случае нарушения застройщиком предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в объекте недвижимости;

7) указание величины неустойки (пени) в случае нарушения дольщиком установленного договором срока внесения платежа;

3. Гарантийный срок на жилое здание не может быть менее трех лет со дня приемки объекта в эксплуатацию.

4. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор не может быть поставлен на учет.

5. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан. Застройщик не вправе отказать таким наследникам в переходе прав и обязанностей участника долевого строительства.

Статья 9. Заключение договора долевого участия в жилищном строительстве

1. Застройщик вправе заключать договор о долевом участии в жилищном строительстве после того, как ему в установленном законом порядке предоставлен земельный участок под строительство жилого здания, либо дано разрешение на использование под строительство участка, принадлежащего застройщику на праве собственности и после завершения нулевого цикла застройки объекта строительства. Договор с дольщиками может заключаться только до выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания.

2. Договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается застройщиком с дольщиками при наличии у него собственного капитала на момент заключения договора в объеме не менее 12 процентов от привлеченных денежных средств по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве.

Статья 10. Учет договоров о долевом участии в жилищном строительстве

1. Договор о долевом участии в жилищном строительстве, изменения в него, а также уступка права требования по договору подлежат учету в уполномоченных органах по месту нахождения возводимого жилого здания.

2. Для учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве, изменений в него, а также уступки права требования по договору, застройщиком представляются документы с указанием площадей долей и их местоположения в возводимом жилом здании.

Застройщик обязан предоставить дольщику выписку об учетной записи договора о долевом участии в жилищном строительстве в течении десяти рабочих дней после учета в уполномоченном органе.

При учете договоров, изменений в него, а также уступки права требования по договору, производится обязательная проверка на предмет наличия ранее поставленных на учет прав третьих лиц на долю. При наличии таких прав, в учете договора отказывается.

3. Учет договоров долевого участия в жилищном строительстве застройщиком производится с представлением, кроме документов, указанных в пункте 2, уполномоченному органу разрешения на строительство или его этапа.

4. Учет договоров производится в течение пяти рабочих дней со дня подачи документов в уполномоченный орган.

5. В случае одностороннего отказа от исполнения договора, в уполномоченный орган стороной-инициатором представляется заявление об учете одностороннего отказа от исполнения договора. При этом сторона-инициатор обязана письменно уведомить об одностороннем отказе от исполнения договора другую сторону в течение десяти календарных дней.

Статья 11. Исполнение обязательств

1. Уплата дольщиком цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленные договором периоды.

Застройщик обязан расходовать денежные средства дольщика для целей, связанных с возведением жилого здания, в строительстве которого участвует дольщик.

2. Денежные обязательства дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве.

3. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами акта о передаче дольщику соответствующей доли в жилом здании и получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Статья 12. Изменение и расторжение договора

1. По соглашению застройщика или дольщика условия договора могут быть изменены после его заключения, если договором и (или) дополнительными соглашениями к нему предусмотрены случаи и условия ее изменения.

В случае если дольщик, заключивший договор о долевом участии в жилищном строительстве на нулевом цикле, уплачивает цену договора единовременным платежом, то дальнейшее изменение цены не допускается.

2. Уступка дольщиком права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового дольщика в порядке, установленном Гражданским кодексом Республики Казахстан.

3. Уступка дольщиком права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве допускается с момента учета договоров до момента подписания сторонами акта о передаче соответствующей доли в возведенном жилом здании.

4. В случае нарушения обязательных условий договора о долевом участии в жилищном строительстве в том числе требований к качеству своей доли, дольщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты неустойки в соответствии со статьей 16 настоящего Закона, а также возмещение убытков в соответствии с Гражданским Кодексом Республики Казахстан.

Статья 13. Передача доли в жилом здании

1. Застройщик обязан передать дольщику его долю в возведенном жилом здании не позднее срока, который предусмотрен договором.

Передача застройщиком доли и принятие ее дольщиком осуществляются сторонами по передаточному акту.

2. Передача дольщику его доли осуществляется застройщиком не ранее получения им разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта.

3. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию всего жилого здания, застройщик вправе досрочно исполнить обязательства по передаче долей соответствующим дольщикам.

4. Дольщик, получивший письменное уведомление застройщика о завершении строительства, и о готовности доли в жилом здании к передаче, обязан приступить к ее принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного уведомления.

5. Дольщик до подписания акта о передаче ему его доли, вправе потребовать от застройщика указать в акте о передаче несоответствие его доли требованиям, указанным в настоящем Законе или в договоре, а застройщик внести в акт данные сведения, либо отказаться от подписания передаточного акта.

6. Если иное не установлено договором, при уклонении дольщика от принятия своей доли в жилом здании в предусмотренный пунктом 4 настоящей статьи срок, или при отказе дольщика от ее принятия (за исключением случая, указанного в пункте 5 настоящей статьи), застройщик, по истечении десяти рабочих дней со дня, предусмотренного договором для передачи соответствующей доли, вправе расторгнуть договор и вернуть денежные средства дольщику, кроме неустойки (пени), причитающейся согласно договору застройщику в возмещение убытков, понесенных им из-за этого.

Статья 14. Особенности рекламы, связанной с организацией возведения зданий на началах долевого участия в жилищном строительстве

1. Реклама жилых зданий с целью привлечения денежных средств дольщиков для возведения жилого здания до выдачи разрешения на строительство нулевого цикла не допускается.

2. Запрещается реклама для привлечения денежных средств дольщиков в период приостановления действия лицензии застройщика уполномоченным органом.

Глава 4. Ответственность в сфере долевого

участия в жилищном строительстве

Статья 15. Нарушение требований к организации долевого участия в жилищном строительстве

В случае предоставлении застройщиком неполной и недостоверной информации, установленной настоящим Законом, дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные дольщиком по договору, и возместить понесенные им убытки согласно Гражданскому Кодексу Республики Казахстан.

Статья 16. Ответственность сторон по договору о долевом участии в жилищном строительстве

1. В случае нарушения застройщиком предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в объекте недвижимости, застройщик уплачивает дольщику неустойку (пеню), в размере 0,1 % от суммы, уплаченной дольщиком по договору долевого участия в жилищном строительстве за каждый день просрочки.

2. Дольщик, обнаруживший в течении гарантийного срока после приемки результатов работы отступления в ней от договора или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты застройщиком, обязан известить об этом застройщика в десятидневный срок по их обнаружении.

3. В случае, если доля в объекте недвижимости принята с отступлениями от условий договора или с иными недостатками, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в согласованный сторонами срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

4. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа, дольщик уплачивает застройщику неустойку (пеню), в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы, подлежащей уплате дольщиком в установленный договором период.

5. Дольщик в силу договора о долевом участии в жилищном строительстве не несет ответственности за финансовые и прочие риски при осуществлении строительства жилого здания.

Глава 5. Заключительные и переходные положения

Статья 17. Переходные положения

1. Действие настоящего Закона не распространяется на отношения долевого участия в жилищном строительстве, которые возникли до введения в действие настоящего Закона.

2. Если разрешение на очередной этап строительства жилого здания путем долевого участия было выдано застройщику до введения в действие настоящего Закона, то лицензия на осуществление им деятельности по привлечению денежных средств дольщиков для завершения строительства жилого здания не требуется.

Статья 18. Введение в действие настоящего Закона

1. Настоящий Закон вводится в действие с 1 января 2007 года.

Президент

Республики Казахстан

[Гость Toutankhamon]

Разногласия с проектом Закона о долевом участии в строительстве

Текст проекта закона составлен неграмотно, с грубейшими грамматическим ошибками, юридически неграмотно, нормы закона противоречат законодательству Республики Казахстан.

Изначально проект Закона должен называться как «О долевом участии в строительстве». Необходимо учесть, что на территории Республики Казахстан строительные организации (Застройщики) осуществляют строительство любого объекта, которое не обязательно должно быть зданием и тем более - жилым. В этих целях застройщик вправе заключать договора о долевом участии в строительстве не только с физическими, но и юридическими лицами, а также индивидуальными предпринимателями.

Ст.1.п.2. Застройщик – юридическое лицо, осуществляющее лицензируемую деятельность по организации возведения жилых зданий на земельных участках, принадлежащих ему на праве собственности или на правах аренды с использованием собственных и/или заемных средств, заключающее в целях привлечения денежных средств договоры о долевом участии в строительстве с физическими и юридическими лицами, а также иные договоры для осуществления строительства и иных видов деятельности в соответствии с действующим законодательством Республики Казахстан. Трактовка изначального написания настоящего пункта говорит о том, что деятельность по строительству с использованием привлекаемых по договорам о долевом участии денежных средств должна быть лицензируемой в дополнение к изначальному лицензированию строительства как вида деятельности.

Ст.1.п.4. настоящий Закон не должен строго регламентировать строгое качество возводимого объекта. В тексте Закона нет ссылок на понятие общего имущества. Иным словом, если возводимый объект не будет подпадать под требуемые параметры настоящего пункта, действие настоящего Закона не будут распространяться на участников договора о долевом участии в строительстве.

Ст.1.п.5 выражен не точно. доля в жилом здании – входящая в состав возведенного (на момент заключения договора объект может быть еще не возведен) жилья (слово жилье не отражает специфику здания или иного объекта) по договору долевого участия в строительстве, отдельная жилая единица (нет понятия отдельной жилой единицы, это может быть человек, комната, квартира, этаж, здание и т.п.), передаваемая дольщику на праве частной собственности, при возникновении которого (трудно идентифицировать объект принадлежности) одновременно возникает право общей долевой собственности на общее имущество в жилом здании (при этом Закон не уточняет, что Застройщик имеет право использовать полученные денежные средства не только на осуществление строительства непосредственно предмета договора о долевом участии, то есть одной квартиры или иного объекта, но и использование в осуществлении строительства всего комплекса, если по проекту строительства количество зданий и/или иных объектов более одной единицы);

Ст.2.п.3. не верное написание договора о долевом участии в строительстве. Изначально предназначение настоящего Закона являлось регулирование строительства, основанного на договорах о долевом участии в строительстве, защита прав долевых участников и застройщика, а не обсуждение специфики норм строительства жилья.

Ст.5. Согласно Указу Президента Республики Казахстан, имеющему силу закона, от 25 декабря 1995 года № 2727 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Статья 2. Объекты государственной регистрации

1. Объектами государственной регистрации в порядке, установленном настоящим Указом, являются права на недвижимое имущество. Регистрации подлежат:

1) право собственности;

2) право хозяйственного ведения;

3) право оперативного управления;

4) право землепользования на срок свыше года;

5) право пользования на срок свыше года;

6) право доверительного управления на срок свыше года;

7) залог;

8) рента;

9) иные права на недвижимое имущество, а также обременение прав на недвижимое имущество.

2. Регистрации подлежат также изменение и прекращение прав (обременений) на недвижимое имущество в результате сделок и иных юридических фактов.

3. Действие настоящего Указа не распространяется на воздушные и морские суда, а также иные приравненные к недвижимым вещам объекты (пункт 2 статьи 117 Гражданского кодекса Республики Казахстан).

При этом - недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, а также здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ст.2 Указа).

Исходя из этого регистрирующий орган не может осуществлять регистрацию Договора о долевом участии в строительстве, то есть прав и обязательств на еще не существующее недвижимое имущество. Следовательно такой договор должен вступать в силу после его подписания Сторонами договора.

Ст.6.п.1. неверное написание пункта, вводящее в заблуждение. По моему мнению написание такого пункта должно быть примерно так:

Застройщик, действующий на основании лицензии, выданной уполномоченным государственным органом, осуществляет деятельность по организации возведения жилых зданий (по моему мнению - любого объекта) на земельных участках, принадлежащих ему на праве собственности или на правах аренды (распоряжения, временного владения, общей долевой собственности) путем вложения собственных и/или заемных средств, а также привлечения дополнительных средств юридических и физических лиц по договору о долевом участии в строительстве в соответствии с требованиями настоящего Закона.

Ст.6.п.1.параграф 2. Закон не должен строго регламентировать права Застройщика на заключение ТОЛЬКО договоров подряда и поручения, тем самым ограничивая права и свободы Застройщика, регламентирующих Конституцией, Гражданским Кодексом и иными нормативно-правовыми актами Республики Казахстан, а также международными договорами и соглашениями, ратифицированных надлежащим образом Республикой Казахстан.

Ст.6. п.2. настоящий пункт говорит о том, что деятельность Застройщика с привлечением средств Дольщика (ов) должна быть строго лицензируема дополнительной лицензией, отличной от лицензии на право осуществления строительства и иных видов деятельности, связанной со строительством.

Следовательно, возникает вопрос, почему такой вид деятельности должен подлежать обязательному лицензированию? Юридическое лицо для осуществления строительных видов деятельности итак получает лицензию, для чего вторая, которая должна быть выдана, видимо, Агентством по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций. Такой вид деятельности не может быть приравнен к банковскому виду деятельности по признакам, указанным в Законе Республики Казахстан от 31 августа 1995 года № 2444 «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан». Договор о долевом участии в строительстве должен пониматься как договор поручения Долевого участника осуществить строительство объекта или его часть, при этом осуществляя взнос денежных средств как оплату за осуществление строительных работ, плату за часть земельного участка, находящегося под объектом строительства. В данном случае Застройщик при надлежащем исполнении своих обязательств не осуществляет возврат полученных денежных средств, тем более с выплатой интереса (процентов).

Ст.6.п.4. В настоящем пункте Законом предусматривается дискриминация Застройщика по месторасположению, что противоречит Конституции Республики Казахстан.

Ст.7.п.1. в настоящем пункте идет ссылка на закон, но какой именно не указывается.

Ст.7.п.2. необходимо вообще удалить. Полное противоречие.

Ст.8. условия настоящей статьи неприменимы, как и условия ст.5 настоящего Закона, описанные выше.

Ст.8.п.3. что значит «по ходатайству»? невозможна регистрация прав на еще несуществующий объект.

Ст.8.п.5. почему регистрация Договора о долевом участии должна производиться дольше, чем регистрация уже существующего объекта? Одним из основополагающих условий Центров по недвижимости является выезд техника на Объект регистрации и произведение замеров Объекта регистрации. В общем, полное противоречие.

Ст.8.п.5. Застройщик не может быть инициатором регистрации Договора о долевом участии в уполномоченном регистрирующем органе. Им является долевой участник (дольщик). В единый реестр не может быть занесено право на несуществующий объект.

Ст.8.п.6. полный бред.

Ст.9. помимо грамматических ошибок, недопустимых в НПА, хотелось бы заметить следующее:

Ст.9.п.1.пп.5. Застройщик не должен предоставлять всем желающим аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. При осуществлении строительства за счет заемных средств баланс Застройщика может быть отрицательным, что может отрицательно повлиять на имидж Застройщика, а также на принятие решения Долевым участником (Дольщиком).

Ст.9.п.1.пп.6. считаю, что такой лицензии не должно быть как таковой. В таком случае должна быть лицензия на возведение любого объекта для любых целей и назначений с привлечением денежных средств как юридических, так и физических лиц, а также отдельно для каждого вида лиц, что само по себе является неразумным.

Ст.9.п1.пп.7. неприменимо. Полный бред. Следует исключить.

Ст.9.п.1.пп.8. полный неграмотный бред. Следует исключить.

Ст.9.п.2. в случае подписания договора о долевом участии на нулевом уровне строительства, Застройщик не может показать разрешения на все уровни строительства. А если даже допустить мысль о лицензии, то такая информация вообще не должна предоставляться в обязательном порядке. Генерального подрядчика может и не быть, что будет являться нарушением Застройщика настоящего Закона, хотя настоящим Законом не предусматривается обязательное наличие генерального подрядчика как обязательное условие настоящего Закона.

Ст.9.п.3. полный бред. Почему настоящий Закон обязывает Застройщика публиковать о себе информацию в зарегистрированных периодических изданиях ассоциации застройщиков Республики Казахстан. А что, если Застройщик не является членом такой ассоциации? если настоящим Законом Застройщики делятся по месторасположения, то есть по юридическому адресу с обязательным условием размером уставного капитала, то необходимо строго указывать в каких изданиях с какой периодичностью и какая информация должна быть опубликована. И вообще этот пункт полный бред. Считаю его необходимо исключить.

Ст.10.п.3. противоречит ст.1.п.3. настоящего Закона.

Ст.10.п.4. необходимо удалить просто молча, чтобы никто не видел, что он вообще был.

Ст.10.п.5. настоящий пункт должен быть расписан грамотно. Хотя бы юристом.

Ст.11.п.1. следует исключить. Такие условия должны быть регламентированы сторонами, а не диктоваться законом. Впрочем как и все другие условия Ст.11.

Ст.12.п.3. следует ли об этом писать в таком виде? Застройщик вправе досрочно исполнить принятые на себя обязательства по Договору о долевом участии.

Ст.12. в целом. Автор – выпей ЙАДУ!!! Грамматически неправильно составлены предложения, нет никаких ссылок, юридически неправильно составлен текст статьи, нумерация. Условия ст.12 регламентируются изначально Договором о долевом участии в строительстве в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан и другими НПА.

Ст.13. это изначально регламентируется другими НПА. Если автор не может правильно указать НПА, то о чем может идти речь?

Ст.14. должна быть исключена полностью и без разговоров. Даже потому, что Застройщик может осуществлять строительство сам и уже в процессе строительства заключать договора о долевом участии в строительстве.

Ст.15. уполномоченным органом не может быть Агентство по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций РК.

Ст.16. при чем тут государственная политика РК? Застройщик вправе по своему усмотрению осуществлять строительство при наличии лицензии на право осуществления видов строительной деятельности. О каком демократизме идет речь, если условиями настоящего Закона подразумевается дискриминация Застройщика. Пункт 5 противоречит идеи настоящего Закона. Настоящий Закон не осуществляет прозрачность деятельности по организации деятельности долевого участия в строительстве. И при чем тут конкуренция?

Ст.17. п.4. на основании чего Застройщик должен отчитываться перед Правительством РК о деятельности, связанной с привлечением денежных средств долевых участников. Чем договор о долевом участии отличается от других договоров? Почему и на основании чего Застройщик должен дополнительно отчитываться и почему перед Правительством? В каком порядке и формах?

Ст.18. удалить как таковую. Такой мониторинг отвлечет всех долевых участников, тк компетентные органы обязательно будут требовать информацию о доходах и формировании денежных средств у долевых участников. Компетентные органы не вправе следить и проверять информацию, указанную в п.3 и п.4 ст.18.,

Ст.18.Пункты 5, 6, и 7 не должны входить в компетенцию уполномоченного органа. Это прерогативы Долевых участников.

Ст.20. должна быть исключена, тк такие нормы регламентируются Гражданским кодексом Республики Казахстан.

Ст.22. такое ощущение, что Автор просто скатал условия форс-мажора с обычного договора. ст.22 – исключить, тк ее условия регламентируется другими НПА.

Ст.23. исключить без разговоров. Условия противоречат действующему законодательству РК.

Ст.24. Все условия настоящей статьи противоречат действующему законодательству! Как такое может быть допущено?

По идее, если Застройщик начал строительство без предполагаемой дополнительной лицензии, то он должен быть вправе его закончить, а не получать на каком-то уровне.

Кроме того, я ничего не написал о том, что настоящий закон предполагает разглашение коммерческой тайны, банковской тайны, даже больше он принуждает ее раскрывать всем и всегда, что ставит под угрозу деятельность Застройщика.

При составлении этого текста в настоящий Закон мной не были учтены интересы банков как инвесторов, банков как участников, банков источников финансирования, банков как заемщиков

Изменено 19 Июня 2006 пользователем Toutankhamon

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

Интересно, но есть ли актуальность- проект, внесенный в Мажилис состоит из 18 статей.

Есть ли замечания уже к нему?

[Гость Toutankhamon]

опа. вы хотите сказать, что я не туда смотрел? какой ужас. ну ничего. я и его прожую. только время нужно чуть -чуть.

Изменено 19 Июня 2006 пользователем Toutankhamon

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

Ок, ждем- думаю, многим тема интересна, может еще кто выскажется.

[Гость Toutankhamon]

Ок, ждем- думаю, многим тема интересна, может еще кто выскажется.

жаль утраченного времени. а мне этот проект из базы вытащили. жаль я ваш пост не посмотрел. ну да ладно. уже жую. :suspect:

[Crick]

Сегодня узнал по слухам что вышел новый закон о долевом строительстве, который утвержден Парламентом.

К сожалению об этом узнал и шеф, рвет и мечет, нужен закон коллеги помогите дайте ссылку на нпа или скинте на форум умоляю......

ЛЮДИ отзовитесь

Особенно Лоскутов Игорь Юрьевич

Хотябы проект!!!!

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

Проект, который есть в этой теме (имейте в виду -их на первой странице два, так правительственный тот, что пониже) сегодня вроде должен был принять Парламент- так что в законченном виде он будет опубликован наверно, не раньше чем через дней 10-14.

[Crick]

Огромное СПАСИБО

[Гость Sabka]

президент подписал закон о долевом участии в жилищном строительстве. Чес сказать, с замиранием сердца жду публикации окончательной редакции... неужели закон пропустили в той кошмарной редакции и с тем наиужаснейшим и вовсе не законотворческим стилем изложения?!!!

нервы сдают ждать, Игорь Юрьевич, пож-ста, если есть, разместите принятую версию закона, а также изменений и дополнений в законодательство в связи с его принятием.

еще было бы здорово посмотреть окончательную принятую редакцию закона о внесении изменений и дополнений в законодательство по вопросам арендного жилья. там в рамках этого закона внесли изменения в закон об инвестиционных фондах.....