Кондоминиум для административного здания

[Гость ен]

доброе утро!

подскажите пожалуйста, кто знает, сталкивался:

есть отдельное административное здание, часть помещений будет продано

какое правовое положение здания? является ли здание кондоминиумом?

при продаже части здания (напр, этажей) как правильно указать в договоре? одновременно передается доля в земельном участке?

спасибо заранее!

[Гость ен]

подскажите, есть ли какие нибудь аналогичные акты ВС РК?

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 июля 2009 г. N 64

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ

ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ О ПРАВАХ СОБСТВЕННИКОВ

ПОМЕЩЕНИЙ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ЗДАНИЯ

В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее имущество здания или сооружения (далее - здание), в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.

1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

6. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

7. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

8. Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.

9. В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Председатель

Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

А.А.ИВАНОВ

Секретарь Пленума,

судья Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

Т.В.ЗАВЬЯЛОВА

[Эвитта]

Коллеги, данная тема осталась незамеченной, однако, по-моему, она довольна интересна. Действительно, законодательство РК не устанавливает, что право собственности на недвижимое имущество в форме кондоминиума может возникать только на жилые здания (п. 6 ст. 209 ГК РК):

6. Собственность на недвижимое имущество может возникать в форме кондоминиума, при котором отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей долевой собственности.

Доля каждого собственника в общем имуществе неотделима от его раздельной собственности на принадлежащую ему часть недвижимости.

Размер доли каждого собственника в общем имуществе и степень участия в расходах на его содержание зависят от размеров частей недвижимости, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

Особенности правового режима разных видов кондоминиума могут определяться законодательными актами.

Земельный кодекс РК (ст. 62):

Статья 62. Право на земельный участок при доме, в котором находятся несколько квартир и (или) нежилых помещений, и в других объектах кондоминиума

1. Земельный участок, необходимый для размещения, эксплуатации, содержания многоквартирного дома или иного объекта кондоминиума, переходит в установленном порядке в общую долевую собственность собственников помещений, находящихся в составе объекта кондоминиума.

...

2. Доля каждого собственника помещений (иного правообладателя) в общем имуществе не отделима от раздельной (индивидуальной) собственности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение. Размер доли, если иное не установлено соглашением участников кондоминиума, определяется отношением полезной площади жилого и площади нежилого помещения, находящегося в раздельной (индивидуальной) собственности (ином вещном праве), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума. Такая доля не может быть выделена в натуре (идеальная доля).

Закон РК "О гос.регистрации прав на недвижимое имущество":

15) объект кондоминиума - имущественный комплекс, состоящий из земельного участка (земельных участков), первичных и вторичных объектов, на который устанавливается в соответствии с законодательством Республики Казахстан собственность на недвижимое имущество в форме кондоминиума;

Кроме того, кондоминиум очень хорошо вписывается в ситуацию, когда в административном здании офисные помещения находятся в раздельной индивидуальной собственности физических и юридических лиц, а общие части здания и ЗУ - в их общей долевой собственности. Более того, на мой взгляд, это будет наиболее правильная форма собственности на такое здание.

В то же время, утверждённые Правила государственной регистрации объекта кондоминиума фактически предусматривают возможность регистрации только гидромелиоративного кондоминиума и кондоминиума в жилищном фонде. В частности, для регистрации последнего требуется:

4) размеры долей в общем имуществе, определенных в порядке, предусмотренном Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях;

Интересно, у кого-то есть уже практика регистрации права собственности на административное здание в форме кондоминиума? К сожалению, подходящей информации в интернете я не нашла. Скорее даже находила информацию, что уполномоченный орган не регистрирует права на административное здание в форме кондоминиума. Буду рада услышать любую полезную информацию по данному вопросы.

[Эвитта]

Коллеги, ни у кого нет мнения по поводу возможности регистрации прав на адм.здание в форме кондоминиума?

[Brant]

С этим согласен:

кондоминиум очень хорошо вписывается в ситуацию, когда в административном здании офисные помещения находятся в раздельной индивидуальной собственности физических и юридических лиц, а общие части здания и ЗУ - в их общей долевой собственности. Более того, на мой взгляд, это будет наиболее правильная форма собственности на такое здание.

Считаю, кондоминиум на административное здание должен регистрироваться по аналогии с кондоминиумом в жилищном фонде.

[Эвитта]

Спасибо за Ваше мнение, Brant.

[Brant]

Дополню.

Коллеги, ни у кого нет мнения по поводу возможности регистрации прав на адм.здание в форме кондоминиума?

Исходя из этого

6. Собственность на недвижимое имущество может возникать в форме кондоминиума, при котором отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей долевой собственности.

не вижу препятствий.

В то же время, утверждённые Правила государственной регистрации объекта кондоминиума фактически предусматривают возможность регистрации только гидромелиоративного кондоминиума и кондоминиума в жилищном фонде. В частности, для регистрации последнего требуется:

Здесь Вы в таком же порядке определяете размеры долей, никакого препятствия нет.

[Эвитта]

Спасибо за дополнение.

Здесь Вы в таком же порядке определяете размеры долей, никакого препятствия нет.

Если брать порядок определения долей, установленный законом о жилищных отношениях (ст. 31), то там, к сожалению, безальтернативно:

3. Доля каждого собственника помещений (иного правообладателя) в общем имуществе неотделима от индивидуальной (раздельной) собственности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение. Размер доли определяется отношением полезных площадей жилых и (или) нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности (иного вещного права), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума. Такая доля не может быть выделена в натуре.

В то время как ГК РК (п. 6 ст. 209) позволяет предусмотреть иной размер доли в общем имуществе на основании договора:

Размер доли каждого собственника в общем имуществе и степень участия в расходах на его содержание зависят от размеров частей недвижимости, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

Поэтому я больше склоняюсь к тому, что предусмотренный законом о госрегистрации прав на НИ перечень документов и информации, предоставляемых для регистрации объекта кондоминиума, носит общий характер и в случае кондоминиума не в жилищном фонде (например, есть ещё гидромелиоративный кондоминиум) нужно руководствоваться ГК РК, допускающим иной расчёт долей в общем имуществе на основании договора.

[Александр Чашкин]

Согласен, Эвитта: нормы ЗРК оЖО, регламентирующие вопросы кондоминиума, не должны распространяться на кондоминиумы, не содержащие жилые помещения.

Пункт 6 ст.209 ГК это прямо предполагает:

Особенности правового режима разных видов кондоминиума могут определяться законодательными актами.

[Эвитта]

Александр, спасибо за участие в теме. Т.е. я могу Ваш ответ в т.ч. толковать как то, что Вы согласны с возможностью образования кондоминиума в административном здании?

Я просто для себя обнаружила, что адм.здания в Алматы в форме кондоминиума не регистрируются почему-то (либо просто нет информации об этом). Раз нет практики - то регистрирующий орган "притормаживает" и считает, что кондоминиум может быть только на жилое здание. С этим я в корне не согласна.

[Александр Чашкин]

Александр, спасибо за участие в теме. Т.е. я могу Ваш ответ в т.ч. толковать как то, что Вы согласны с возможностью образования кондоминиума в административном здании?

Честно говоря, я вопрос этот счёл риторическим, Эвитта.

Конечно, согласен - IMHO, это прямо указано в нормах п.6 ст.209 ГК РК и ст.62 ЗК РК.

[Эвитта]

Честно говоря, я вопрос этот счёл риторическим, Эвитта.

Я тоже так думала сначала, Александр. Но оказалось, что не всё так просто в плане реализации на практике регистрации адм.здания как кондоминиума.

[Гость ен]

Я тоже так думала сначала, Александр. Но оказалось, что не всё так просто в плане реализации на практике регистрации адм.здания как кондоминиума.

Эвитта, спасибо, что проявили интерес к этой теме.

изначально вопрос возник у меня в связи с тем, что мы продаем площади - где офис, где этаж.

когда в нэте нашла постановление ВАС РФ, то немного озадачилась, получается в РФ продавать поэтажно нельзя, т.к. площади общего пользования по идее находятся в долевой собственности собственников "полезных" площадей.

небольшой пробел в законодательстве, к сожалению.

[Armani]

Уважаемые, юристы-практики, прошу поделиться мнениями по следующему вопросу: административное здание принадлежит на праве собственности двум АО (квазигоскомпании, руководствующиеся законом о госзакупках) и частному ТОО. Необходимо отремонтировать кровлю и др. общее имущество здания. Как оформить отношения между ними для совместного приобретения ремонтных работ: путем создания кондоминиума или иным образом?