Порядок и последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости

[Lakedemon81]

Добрый день, господа юристы

прошу обсудить следующую тему

Ситуация сложная

Лицо намеревается приобрести жилой дом, двухэтажный, новый. Дом находится в залоге.

Покупатель и продавец приходят к договоренности

Договор заключают сами, без нотариального удостоверения, от руки

Условия договора

Покупатель оплачивает первоначальный взнос - 10 тыс уе, получает ключи, делает ремонт дома. Оставшаяся часть долга после первоначального взноса выплачивается уплатой кредита в банк, ежемесячно, взносами, от имени заемщика (продавца).

Покупатель сделал ремонт, начинает оплачивать кредит, через два месяца понимает, что не потянет. Предлагает договор расторгнуть договор, вернуть деньги - первоначальный взнос и за ремонт, взносы не возвращаются, продавец ключи забрал, деньги не возвращает.

Вопрос - что делать? Договориться не получается. Только через суд. Какую позицию занять.

[Lakedemon81]

В случае обращения в суд с требованием о расторжении договора какие юридические последствия будут от того, что истец и виноват в неисполнении договора. В их договоре о последствиях расторжении договора не говориться. Будет ли взыскана с продавца сумма произведенного ремонта и первоначального взноса?

[Улисс]

Лицо намеревается приобрести жилой дом, двухэтажный, новый. Дом находится в залоге.

Покупатель и продавец приходят к договоренности

Договор заключают сами, без нотариального удостоверения, от руки

Известно, что договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации.

К тому же дом в залоге.

Получается не заключили ваши стороны еще договор купли-продажи недвижимости.

[Гость М.Ю.]

Известно, что договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации.

К тому же дом в залоге.

Получается не заключили ваши стороны еще договор купли-продажи недвижимости.

Сейчас не с момента регистрации, а с момента консенсуса. Ладно когда "штатские" такое пишут, но юристы то должны это знать.

Можно, например, попытаться признать недействительным договор. Залог всё-таки на доме.

[Lakedemon81]

Да, он не был зарегистрирован, но он все равно влечет юридические последствия, договоренность была достигнута, деньги (часть) оплачена, ключи переданы. Вот какие последствия этого волеизъявления?

Сейчас не с момента регистрации, а с момента консенсуса. Ладно когда "штатские" такое пишут, но юристы то должны это знать.

Можно, например, попытаться признать недействительным договор. Залог всё-таки на доме.

По идее только банк может такой иск инициировать. Его же права нарушены.

[Lakedemon81]

Что думаете об одностороннем отказе от исполнения договора? Какие в этом случае юридические последствия? В плане возврата к первоначальному состоянию

[Lakedemon81]

Вот как я вижу ситуацию, правильно ли?

Договор заключен, но не зарегистрирован.

По идее нарушает императивные нормы - продается залоговое имущество, хотя, думаю прямого запрета в законе нет, точнее не помню, будем посмотреть.

Если договор заключен, пусть не зарегистрирован, для его расторжения нужно соблюдать 401 ст. ГК РК, правильно же?

И главное - при расторжении будет ли у нас право требовать возврата исполненного по сделке? слишком уж однозначен п. 4 ст.403 ГК Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения или изменения договора, если иное не установлено законодательными актами или соглашением сторон.

[Batoka]

А если первоначальные 10 тыс. у.е. продавец потребует признать задатком? Ремонт недвижимости, как я понял, покупателем отражен в договоре. А возврат денег за произведенные улучшения? Отсюда следует, что продавец не обязан возвращать деньги за ремонт. А если признают задатком, то дальше еще интереснее будет. Проблематично, но интересно. Удачи в решении. В процессе и по окончании дела можно будет знать результат?

[Дмитрий Горбунов]

Сейчас не с момента регистрации, а с момента консенсуса.

"....откуда дровишки?..." (с. Некрасоу)

[Paladin]

"....откуда дровишки?..."

ст. 393 ГК

Изменено 20 Августа 2013 пользователем Paladin

[Гость М.Ю.]

Вообще конечно для покупателя юридически правильным способом защиты будет способ, предусмотренный ст.413 ГК, а не признание сделки недействительной.

[N E O]

Вот как я вижу ситуацию, правильно ли?

Договор заключен, но не зарегистрирован.

По идее нарушает императивные нормы - продается залоговое имущество, хотя, думаю прямого запрета в законе нет, точнее не помню, будем посмотреть.

Если договор заключен, пусть не зарегистрирован, для его расторжения нужно соблюдать 401 ст. ГК РК, правильно же?

И главное - при расторжении будет ли у нас право требовать возврата исполненного по сделке? слишком уж однозначен п. 4 ст.403 ГК Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения или изменения договора, если иное не установлено законодательными актами или соглашением сторон.

1. Ваш договор содержит условие, что Продавец уведомил Покупателя о том, что недвиж. имущество находится в залоге? Если нет, тогда можно попытаться сделать "акцент" на это обстоятельство. Поскольку: 1) Продавец не вправе был совершать какую-либо сделку с этим имуществом без согласия залогодержателя и 2) для Покупателя эта инфа является существенной, при заключении сделки. Не исключено, что Покупатель оплачивая кредит за Продавца не был уведомлен о том, что недвиж. имущество в залоге (т.е. не заключил бы этот договор купли-продажи зная о залоге). Делайте акцент не на расторжении договора, а на признание его недействительным (ст.158, 159 и 315 ГК). И тогда вопрос с возвратом денег решите.

2. Судя по Вашей картине, договор не содержит условия, позволяющего определить механизм перехода права собственности на недвиж. имущество. Да, Покупатель должен оплачивать кредит за Продавца, но собственником при этом остается Продавец (до момента погашения кредита, что ли?) Думаю, это дополнительно обстоятельство, которое может быть признано существенным для заключения договора.

3. Проанализируйте ст. 155 ГК. Возможно, Вы зацепитесь за "совершенность" сделки, применительно к решению вопроса о последствиях при расторжении договора.

4. Валюта договора у.е.? Если да, проанализируйте статью 13 Закона о валютном регулировании. Возможно Вам удастся применить ее к Вашему случаю.

Как то так..........

P.S. В Вашем случае еще надо понять, Покупатель сам оплачивал кредит за Продавца (внесением денег в банк) или передавал их Продавцу, для оплаты за кредит (есть ли расписка)? Необходимо определить перспективу возврата этих денег.

Изменено 20 Августа 2013 пользователем N E O

[Дмитрий Горбунов]

всегда полагал, что "сделка" и "договор" - это тождественные понятия. ГК

Статья 148. Односторонние сделки и договоры

1. Сделки могут быть односторонними и двух - или многосторонними (договоры).

2. Односторонней считается сделка, для совершения которой, в соответствии с законодательством или соглашением сторон, необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

3. Для совершения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Также полагал, что "совершить сделку" то же самое, что "совершить договор" или "заключить договор". Соответственно, сделка купли-продажи недвижимого имущества считается совершенной=договор к-п н.и. считается заключенным с момента госрегистрации сделки (договора)...

Статья 155. Регистрация сделок

1. Сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами обязательной государственной или иной регистрации, считаются совершенными с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Так все-таки, откуда дровишки, почему сейчас консенсус главнее регистрации?...

[Brant]

Думаю, потому, что сейчас регистрируется право, а не сделка.

ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

[Дмитрий Горбунов]

Эта версия мне нравится больше ))) Спасибо!

[Гость тито]

157. 3. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить стоимость подлежащего возврату имущества, стоимость пользования имуществом, выполненных работ или оказанных услуг в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены настоящим Кодексом. полагаю это плюс для покупателя, хотя он заведомо знал о залоге и необходимости нотариального совершения сделки и регистрации прав на недвижимость. У продавца мог быть шанс не возвращать задаток, но не в этом случае. Юридически надо было просто сделать перевод долга в банке на покупателя, допик на залог, договор купли прожажи и регистрация в юстиции.

[Улисс]

Сейчас не с момента регистрации, а с момента консенсуса. Ладно когда "штатские" такое пишут, но юристы то должны это знать.

Можно, например, попытаться признать недействительным договор. Залог всё-таки на доме.

Предложение признать недействительным незарегистрированный договор купли-продажи недвижимого имущества тоже, не выглядит советом юриста. :rolleyes:

[Гость Гостья]

А вот интересно на ст.393 ГК РК ссылаются здесь..а что в свете всего этого значит п.1 данной статьи "Договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям. "

[Lakedemon81]

Благодарю за мысли, господа юристы

Суть одна - для возврата всех уплаченных ден. средств по договору необходимо признать договор недействительным.

Обсуждения по поводу совершена уже сделка или нет, по моему, бесперспективны.

Мне понравилась мысль по поводу валютного регулирования. По договору все суммы в долларах США. по идее такая сделка прямо запрещена законом - т.е. 158 ГК. Как вам такой вариант, есть у кого практический опыт.

Еще мысль, наш договор, по нашим казахстанским понятиям заключали мужчины. Причем собственником предмета сделки является супруга продавца, хотя о ней вообще в договоре ни слова. Может за это как то зацепиться?

[Lakedemon81]

Так же, договором предусмотрено, что продавец после оплаты покупателем кредита (т.е. через 10 лет, какая блин чушь) переоформляет техпаспорт дома на покупателя. Так же указано, что стороны договорились о стоимости дома - 100 тыс. дол-в. Остаток по кредиту на день сделки - 80 тыс. Таким образом в случае погашения кредита сумма уплаченная покупателем будет в разы больше суммы стоимости дома.

[Lakedemon81]

А все таки, если обнаглеть и подать иск о расторжении договора в связи с нарушением императивных норм (статья 158 ГК) со ссылкой на нарушения требований к предмету залога

Статья 315. Пользование и распоряжение предметом залога

2. Если иное не предусмотрено законодательными актами или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога в собственность, в хозяйственное ведение или в оперативное управление, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Как суд на нас посмотрит, являемся ли мы вообще по данному иску надлежащим истцом

[Lakedemon81]

Или как думаете, получится банк заинтересовать с таким иском обратиться, его то точно удовлетворят

[Улисс]

Обсуждения по поводу совершена уже сделка или нет, по моему, бесперспективны.

На мой взгляд, без ответа на этот вопрос, вряд ли удастся сформировать какую-либо обоснованную позицию.

Вот например, что по этому поводу говорят мэтры гражданского права:

в частности Сулейменов М.К:

ГК не предусматривает норм о ничтожных сделках, исходя из концепции признания всех сделок оспоримыми. Но при этом необходимо более четко урегулировать вопросы несовершенных (незаключенных) договоров (содержащих нарушение законодательно установленных требований к участникам и сторонам договора, порядку заключения, регистрации, содержанию и т. д., которое не позволяет признать договор заключенным), их соотношение с недействительными сделками. Следует проработать вопрос о целесообразности закрепления в общих положениях о недействительности сделок возможности предъявления требований о применении последствий недействительных сделок к случаям несовершенных (незаключенных) договоров, которые могут заявляться любым заинтересованным лицом.

или Ильясова К. М.:

В отношении сделок, подлежащих в соответствии с законодательными актами обязательной государственной или иной регистрации, установлено, что они считаются совершенными с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами (п. 1 ст. 155 ГК).

Между тем несовершенные и недействительные сделки являются разными понятиями, основания и последствия недействительности и несовершения сделки - также разные. Согласно п. 1 ст. 157 ГК признание сделки недействительной осуществляется в судебном порядке. В отношении сделок, которые нельзя считать совершенными в связи с несоблюдением требований о регистрации, нотариальном удостоверении или иных установленных требований, мы полагаем, что данное положение неприменимо.

Напротив, предметом иска должно быть признание таких сделок совершенными. Смешение понятий «недействительная» и «несовершенная» сделки, на мой взгляд, создает условия для противоречивой судебной и иной правоприменительной практики, что, безусловно, увеличивает риски участников гражданского оборота.

[N E O]

Благодарю за мысли, господа юристы

Суть одна - для возврата всех уплаченных ден. средств по договору необходимо признать договор недействительным.

Обсуждения по поводу совершена уже сделка или нет, по моему, бесперспективны.

Мне понравилась мысль по поводу валютного регулирования. По договору все суммы в долларах США. по идее такая сделка прямо запрещена законом - т.е. 158 ГК. Как вам такой вариант, есть у кого практический опыт.

Еще мысль, наш договор, по нашим казахстанским понятиям заключали мужчины. Причем собственником предмета сделки является супруга продавца, хотя о ней вообще в договоре ни слова. Может за это как то зацепиться?

Используйте всё в совокупности:

1. Валюта договора (доллары США);

2. Договор заключен без согласия залогодержателя. В договоре не указывались сведения об обременении правами третьих лиц;

3. Не решен вопрос связанный с переходом право собственности на имущество. Интересно, если к примеру, теоретически, продавец умрет, тогда имущество перейдет по наследству к третьим лицам. И тогда Покупатель может остаться не удел, оплатив к тому моменту часть задолженности Продавца перед банком.

4. Мужчины подписывали договор (они же наверное МУЖЬЯ ). Должна была либо Продавец (супруга) подписывать договор, либо уполномоченное ею лицо. А такого лица, я подозреваю, нет. И еще, супруга Покупателя согласна с такой сделкой?? Давал согласие мужу на заключение такого договора?

[Lakedemon81]

Только что статью Ильясовой как раз читал. Она как раз и говорит о том, что в случае расторжения договора все исполненное не возвращается, хоть это по ее мнению и спорно.

В неисполнении сделки виновата наша сторона. В любом случае необходимо планировать только путь по признанию сделки недействительной, нам нужны данные последствия признания ее недействительной.