Выкрутасы Застройщика

[Гость Покупатель]

Уважаемые Знатоки

Собрался приобрести права по квартире в строящемся здании у третьих лиц, не у застройщика. Удивлен был тем что вмстно обычного четырехстороннего договора ДУ продавец предъявил мне некий инвестиционный договор от 2013 (!) года второй стороной выступает Проектная компания застройщика. Изучив ЗАкон РК "О долевом участии в жилищном строительстве) был удивлен что данный закон не запрещает иных гражданскоправовоых структур участия граждан как договор ДУ.

Посоветуйте насколько законны

[Гость Покупатель]

й такого договор?

[Гость Покупатель]

Помогите пожалуйста!!!!

[Гость ПОКУПАТЕЛЬ]

SOS!!! ошеня срочно! уважаемые знатоки помогите пожалуйста!!!

[Гость Покупатель]

Все еще не нашел ответа!!!

[S.Sholpan]

чтобы уйти от типового, утвержденного постановлением Правительства, договора застройщики разработали свои договоры (инвестиционные, предварительные и т.п.) ГК это не запрещено,

[Aldar-Kose]

чтобы уйти от типового, утвержденного постановлением Правительства, договора застройщики разработали свои договоры (инвестиционные, предварительные и т.п.) ГК это не запрещено,

Вроде бы недавно было какое-то поручение о том, что запретить такие договора.

[Гость бывший дольщик]

После принятия нового закона о долевом участии застройщики вместо ДДУ заключают предварительные или инвестиционные договоры. ДДУ лучше защищает дольщика, неустойка по ДДУ в случае полугодовой просрочки составляет от миллиона тенге. Неустойка за просрочку по инвестиционному договору составляет копейки. Предварительный договор кажется вообще какая-то ерунда. ДДУ основан на законе о долевом участии, инвестиционный на гражданском кодексе, а предварительный на чем? В общем застройщики сново дурят народ.

[Aldar-Kose]

После принятия нового закона о долевом участии застройщики вместо ДДУ заключают предварительные или инвестиционные договоры. ДДУ лучше защищает дольщика, неустойка по ДДУ в случае полугодовой просрочки составляет от миллиона тенге. Неустойка за просрочку по инвестиционному договору составляет копейки. Предварительный договор кажется вообще какая-то ерунда. ДДУ основан на законе о долевом участии, инвестиционный на гражданском кодексе, а предварительный на чем? В общем застройщики сново дурят народ.

согласно последних поправок в закон о ДДУ вроде бы все договора независимо от названия попадают в сферу его действия

Изменено 11 Декабря 2013 пользователем Aldar-Kose

[Attorney1]

Сейчас почти все строительные компаний действуют по такой схеме. В принципе во всех этих договорах (предварительный, инвестиционный) прослеживается схожесть с условиями договора о долевом участии. Делают они это для того, чтобы не подпадать под закон о долевом строительстве, так как там кабальные условия для строительных организации предусматривающее наличие депозита и др. условий. По закону о долевом участии, начиная с 13.07.2012 года любое привлечение денежных средств для строительства домов приравнивается к долевому строительству и подпадает под закон о долевом строительстве. Таким образом, можно заметить что договор (предварительный) был заключен датой не позже 13.07.2012 года.

Что касается ответственности, в предварительных договорах должны быть предусмотрены все штрафные санкции: включая за несвоевременное строительство, за несвоевременную оплату, разницу в площадях и т.д. То есть продавец полностью должен нести ответственность за окончание строительства в срок и за качество строительства.

А вот уже размеры штрафных ставок в этих договорах Продавцы могут ставить по своему усмотрению. И вы в праве до подписания такого договора, требовать изменения размеров штрафных санкции если требуется.

Схема выглядит примерно так (для предварительных договоров, соглашений о перемене лиц в обязательстве):

1) заключается предварительный договор между Продавцом (Застройщиком) и Покупателем (обычно это юр.лицо созданное застройщиком занимающееся продажей квартир и осуществляющее функцию "барьера")

2) заключается предварительный договор (или соглашение о перемене лиц в обязательстве) между Покупателем и Третьим лицом (настоящим покупателем, то есть Вами) по которому вам переходит все права и обязанности в т.ч. право требования на квартиру.

3) заключается акт приема-передачи квартиры после строи.готовности для передачи третьему лицу квартиры чтобы последний сделал чистовую отделку в течение 2-3 месяцев (сейчас что бы ввести дом в эксплуатацию необходима полная чистовая отделка всего дома и если вы несвоевременно завершите ремонт, вам могут применить штрафные санкции и застройщик может снять с себя ответственность за несвоевременную сдачу)

4) после сдачи дома в эксплуатацию, заключается окончательный договор с участием нотариуса. (регистрацию права собственности вы можете произвести сразу же у нотариуса в онлайн режиме)

А теперь советы:

1) Если вы приобретаете квартиру в строящемся доме, убедитесь в добросовестности застройщика и его репутации.

2) При заключении договора, убедитесь что там предусмотрена ответственность Застройщика перед вами за своевременное и качественное строительство, за разницу в площадях квартиры после официального замера. Убедитесь что предоставленный срок для осуществления ремонта хватит вам с запасом. Постарайтесь полностью понять по какой схеме работает Застройщик при продаже квартир. потребуйте для ознакомления все договора касающиеся продажи квартиры.

3) После подписания акта приема-передачи завершите ремонт в установленный срок и закажите тех.паспорт на квартиру.

4) после подписания основного договора зарегистрируйте право собственности и во время заключите договора с организациями оказывающими коммунальные услуги, чтобы оплачивать по факту. Поймите с какой даты вы должны оплачивать коммунальные услуги (обычно это указывается в договоре или в акте приема-передачи). Знайте, что поставщики коммунальных услуг будут вам начислять ком.услуги с даты оговоренной в договоре или акте п/п.

[Гость Sem]

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста. Купили квартиру у застройщика без посредников,квартира с черновой отделкой, договор намерения купли-продажи,по договору порядок передачи квартиры начинается с акта приема-передачи для отделки внутренних работ( т.е. ремон, сроки окончания ремонта не оговорены ) , до акта ввода дома в эксплуатацию. При вручении акта приема передачи покупателю в каком состоянии должен быть дом ( завершено строительство здания, положена кровля, выстроено подъездное крыльцо, завершена внутренняя отделка подъезда, подключен ли дом к комуникациям, свет, вода, отопление, канализация.). Состояние квартиры естественно по договору( это знаю ).

[Гость Sem]

И могу ли я не подписывать акт приема передачи, если всего перечисленного кроме кровли нет ? И как это сделать по правилам законности, что бы не было ошибок приема с моей стороны.

[Attorney1]

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста. Купили квартиру у застройщика без посредников,квартира с черновой отделкой, договор намерения купли-продажи,по договору порядок передачи квартиры начинается с акта приема-передачи для отделки внутренних работ( т.е. ремон, сроки окончания ремонта не оговорены ) , до акта ввода дома в эксплуатацию. При вручении акта приема передачи покупателю в каком состоянии должен быть дом ( завершено строительство здания, положена кровля, выстроено подъездное крыльцо, завершена внутренняя отделка подъезда, подключен ли дом к комуникациям, свет, вода, отопление, канализация.). Состояние квартиры естественно по договору( это знаю ).

Все правильно, если вы купили квартиру с черновой отделкой, как правило, акт приема передачи подписывается до сдачи дома в эксплуатацию. Целью акта приема-передачи в основном является передача квартиры для выполнения чистовой отделки, оплаты коммунальных услуг, а также передача бремени содержания и риска случайной гибели квартиры. Таким образом, исходя от целей акта приема-передачи, при передаче, квартира должна находится на стадий строительной готовности, то есть в квартире должны быть завершены все работы, предусмотренные в договоре (внутренняя черновая отделка, двери, окна, стяжка полов, подведены все инженерно-технические коммуникации то есть в квартире должна быть вода, свет, отопление, канализация). Строительная готовность согласно СНИПу - состояние объекта, при котором выполнены все проектные решения и готовность к сдаче гос.комиссии. Как минимум Застройщик должен подписать Акт рабочей комиссии. Если кровли нет, то это уже не строительная готовность, как вы будете делать ремонт, если у вас нет крыши?

Кроме того, в акте приема-передачи обычно все застройщики вносят условие, что на момент подписания квартира находится в полной готовности, что вы претензии не имеете, все готово и все работает. Таким образом прежде чем подписать акт приема-передачи, убедитесь что условия договора в части состояния готовности дома и квартиры выполнены и вы можете делать ремонт. Единственное, чистовая отделка подъезда может быть не выполнена, так как после выполнения ремонта жильцами, подъезд будет нуждаться в косметическом ремонте.

Помните, при передаче квартиры по акту приема-передачи, вам может переходить бремя содержания и риск случайной гибели, но не право собственности. Право собственности вы можете зарегистрировать только после заключения основного договора у нотариуса.

И еще, если вы затеяли делать перепланировку (возведение, снос, любых стен, перегородок, любые конструктивные изменения), заранее, до подписания акта приема-передачи согласуйте с Застройщиком документарно. Ни в коем случае не делайте перепланировку самостоятельно, это может привести к нежелательным последствиям.

[Гость Sem]

Attorney1

Большое спасибо за ответ и соответственно помощь. И еще вопрос: могу ли я не подписывать акт приема передачи, если всего перечисленного( свет вода отопление ) нет еще, кроме кровли, крышу закрыли ? И как это сделать по правилам законности, что бы не было ошибок приема с моей стороны.

[Гость Sem]

А в Казахстанском законодательстве предусмотрен так называемый "Смотровой лист" или "Акт дефектов", "Дефектная ведомость" ( различные названия бывают ) перед подписанием акта приема передачи ?

[Attorney1]

Прежде чем подписать, прочитайте внимательно. Подписывать или нет ваше право. Смотрите свой договор, обязанности, ответственность, расторжение, когда подписывать акт, что будет если не подпишете и т.д.

Что бы не было ошибок, прочитайте внимательнее то что я писал ранее.

Если есть дефекты, то вы можете не подписывать акт, или можете в самом акте в обоих экземплярах указать существующие дефекты и срок их устранения (можно ручкой).

[Гость Sem]

Attorney1

Благодарю. Так все таки нужно подписать с указанием дефектов, или я могу написать что я отказываюсь подписывать до момента исправления всех этих дефектов. Просто например, если нет отопления я не смогу делать ремонт т.к. холодно. То зачем мне её принимать т.к. все равно ни чего не сделать.

[Гость бывший дольщик]

Aldar-koce, согласно последним поправкам предварительный договор купли-продажи приравнен к ДДУ?

[Aldar-Kose]

Aldar-koce, согласно последним поправкам предварительный договор купли-продажи приравнен к ДДУ?

Думаю, да. Но все-таки, посоветуйтесь с кем-нибудь еще. Я еще не сталкивался с этой практикой после внесения изменений

Республики Казахстан

О долевом участии в жилищном строительстве

(с

изменениями и дополнениями по состоянию на 03.07.2013 г.)

Статья 1

8) долевое участие в жилищном строительстве - отношения сторон, при которых одна сторона обязуется построить жилое здание и передать по результатам другой стороне долю в виде жилого помещения;

Статья 2. Законодательство Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве

Пункт 3 изложен в редакции Закона РК от 03.07.13 г. № 121-V (см. стар. ред.)

3. Настоящий Закон распространяется на все отношения, подпадающие под долевое участие в жилищном строительстве, за исключением государственных закупок и закупок, производимых компаниями с государственным участием по покупке ста процентов жилья и когда стопроцентное финансирование осуществляют банки второго уровня на основании открытой кредитной линии.

[Attorney1]

Aldar-koce, согласно последним поправкам предварительный договор купли-продажи приравнен к ДДУ?

Если предмет предварительного договора соответствует ст.1п.8 закона о долевом участии, то ДА. (а также если предварительный договор заключен после 03.07.2013г.)

Статья 1 п. 8 закона о долевом участии в жилищном строительстве: "долевое участие в жилищном строительстве – отношения сторон, при которых одна сторона обязуется построить жилое здание и передать по результатам другой стороне долю в виде жилого помещения".

[Гость бывший дольщик]

Cпасибо! Будем знать.

[Гость Sem]

Здравствуйте. Подскажите, можно ли как то законно оформить перепланировку квартиры, до ввода дома в эксплуатацию( квартира в новостройке ). В договоре с застройщиком прописаны пункты, что запрещается перепланировка. За ранее спасибо.

[Attorney1]

Здравствуйте. Подскажите, можно ли как то законно оформить перепланировку квартиры, до ввода дома в эксплуатацию( квартира в новостройке ). В договоре с застройщиком прописаны пункты, что запрещается перепланировка. За ранее спасибо.

Можно, если БТИ не сделал первичный замер и тех.паспорт для жилого дома. Порядок официального замера такой: Сперва БТИ готовит тех.паспорт НА ВЕСЬ ДОМ (первичный замер). Последующий замер происходит по заявлению собственника квартиры и БТИ готовит тех.паспорт на КВАРТИРУ. Если вторичный замер не совпадет с первичным получится незаконная перепланировка.

Вам необходимо обратиться к застройщику с заявлением произвести в вашей квартире перепланировку, в случае положительного ответа вам необходимо будет закрепить это дополнительным соглашением к договору. Имейте ввиду, что после перепланировки, у вас может изменится площадь квартиры и тем самым изменится стоимость квартиры.

[Гость Дольщик]

Если предмет предварительного договора соответствует ст.1п.8 закона о долевом участии, то ДА. (а также если предварительный договор заключен после 03.07.2013г.)

Статья 1 п. 8 закона о долевом участии в жилищном строительстве: "долевое участие в жилищном строительстве – отношения сторон, при которых одна сторона обязуется построить жилое здание и передать по результатам другой стороне долю в виде жилого помещения".

Подскажите пжл. если мы заключили предварительный договор купли-продажи квартиры в январе 2013 года, по которому застройщик обязался достроить и передать квартиру во 2 квартале 2013 года, но по сегодняшний день не исполнил свои обязательства, то мы подпадает под Закон "ДДУ"?

[Brant]

по которому застройщик обязался достроить и передать квартиру во 2 квартале 2013 года, но по сегодняшний день не исполнил свои обязательства, то мы подпадает под Закон "ДДУ"?

Считаю, что "да".