Cуществуют ли договора безвозмездной аренды?

[Karkela]

Магазин оформлен на мужа.

Сейчас муж свою предпринимательскую деятельность в нашем городке закрывает.

Если я оформлю свое ИП то, каким образом нужно составить договор аренды помещения (т.е. магазина, который оформлен на него), чтобы как можно меньше платить налогов?или вообще не отчитываться?

Существуют ли договора безвозмездного пользования? или, возможно, по доверенности я могу пользоваться помещением магазина для своего ИП?

[Гость Гость]

Договор безвозмездного пользования (но не безвозмездной аренды) существует. Он называется договор ссуды. Но в вашем случае он создаст не меньше, а больше налоговых проблем. Вы вообще для чего хотите взять этот магазин? чтобы заниматься предпринимательской деятельностью? Делайте нормальную аренду.

[Karkela]

Договор безвозмездного пользования (но не безвозмездной аренды) существует. Он называется договор ссуды. Но в вашем случае он создаст не меньше, а больше налоговых проблем. Вы вообще для чего хотите взять этот магазин? чтобы заниматься предпринимательской деятельностью? Делайте нормальную аренду.

Муж закрывает свое ИП в нашем городе и открывает в соседнем. Он работает по патенту. Когда он уедет в магазине буду работать я. Чтобы не устанавливать кассовый аппарат, я тоже оформлю свое ИП и буду работать по патенту в этом же магазине.

Как вы посоветуете заключить договор аренды магазина у мужа? как бы смешно это не звучало.

[Q100]

в случае заключения безвозмездного договора, у безвозмездно приобретшей стороны возникает доход в размере стоимости такого имущества, в том числе работ и услуг (ст.96 НК РК).

[Karkela]

в случае заключения безвозмездного договора, у безвозмездно приобретшей стороны возникает доход в размере стоимости такого имущества, в том числе работ и услуг (ст.96 НК РК).

Поняла. Значит нужно все же оформить договор аренды. А какую минимальную сумму можно указать? И как должен будет муж отчитываться в налоговой в качестве арендодателя? Налоги нужно будет платить с аренды?

[Q100]

... А какую минимальную сумму можно указать? ...

чтобы не было вопросов у налоговой, реальную рыночную.

... Налоги нужно будет платить с аренды?

обязательно.

[Karkela]

Но ведь мы муж и жена. О какой рыночной стоимости может идти речь? Указать-то можно и рыночную, только платить ее никто никому не будет, а налоги придется платить. Ерунда какая-то получается. Только лишняя трата денег и заморочек с отчетностью. Есть ли какой-то другой вариант?

[Гость Гость]

Но ведь мы муж и жена. О какой рыночной стоимости может идти речь? Указать-то можно и рыночную, только платить ее никто никому не будет, а налоги придется платить. Ерунда какая-то получается. Только лишняя трата денег и заморочек с отчетностью. Есть ли какой-то другой вариант?

смешно или не смешно, муж или не муж, но по закону вы два самостоятельных ИП, два субъекта права, между которыми существуют правовые отношения. Вам надо было изначально создавать семейное предпринимательство (или сейчас перерегистрироваться), чтобы внутри семьи договоры не заключать. или действовать от его имени по трудовому договору и доверенности, например. Но если вы все-таки решите заключать договор между собой, то сделайте по той стоимости, о которой мы говорим. Вам же будет лучше.

[Karkela]

Вам надо было изначально создавать семейное предпринимательство (или сейчас перерегистрироваться),

семейное предпринимательство только для фермеров, так нам сказали в налоговом комитете

[Ирина Локтионова]

Karkela, а ваш муж приобрел магазин до брака с вами или в тот период, когда вы уже были в браке?

[Karkela]

Karkela, а ваш муж приобрел магазин до брака с вами или в тот период, когда вы уже были в браке?

Магазин строили вместе уже будучи в браке

[МаМа]

Если вы магазин строили во время брака, значит он является вашей совместной собственностью.

Правоустанавливающим документом на построенный магазин должен быть акт ввода в эксплуатацию. Если в акте как собственник указан ваш муж, это еще не значит, что вы не являетесь собственником этого магазина. Значит, вам как собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

[Александр Чашкин]

Если в акте как собственник указан ваш муж, это еще не значит, что вы не являетесь собственником этого магазина. Значит, вам как собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Совершенно согласен!

Дополнительно, хочу отметить, что для предоставления имущества в аренду арендодатель не обязательно должен быть собственником имущества. При этом арендодатель - не собственник, вполне может действовать при предоставлении имущества в наем от своего собственного имени.

[Ирина Локтионова]

Вот этот момент меня давно интересует. Можно поподробнее: на каком основании кто-то, если он не собственник, может распоряжаться чужим имуществом? И доход от аренды чьим будет - собственника или арендодателя- не собственника, т.е. налоги кому платить надо будет?

[Q100]

... Можно поподробнее: на каком основании кто-то, если он не собственник, может распоряжаться чужим имуществом? ...

поверенный, на основании доверенности собственника /ст.543 ГК/.

... И доход от аренды чьим будет - собственника или арендодателя- не собственника, т.е. налоги кому платить надо будет?

поскольку собственник имущества, выступающего в качестве объекта аренды, не меняется, предположу, что доход возникнет у собственника.

а уж оплачивать может кто угодно, лишь бы на соответствующий иин, кбк и кнп.

[Александр Чашкин]

Вот этот момент меня давно интересует.

Здесь 2 совершенно разных вопроса.

Более простым и конкретным представляется 2й вопрос:

Доход от аренды всегда будет доходом арендодателя (лица, непосредственно получающим арендные платежи), за исключением случая, когда этот доход в соответствии с условиями договора между собственником и арендодателем является доходом собственника. В качестве такого "исключения" предлагаю пример, когда в качестве арендодателя выступает комиссионер, действующий на основании договора комиссии, заключенного им с собственником.

Как вам известно, и в налоговых целях (по нормам НК РК) в доход и в облагаемый оборот комиссионера будет включаться только его комиссионное вознаграждение.

И при отсутствии отношений между собственником и арендодателем доход будет получать арендодатель. Более того, при отсутствии правомерных оснований у арендодателя на сдачу этого имущества в аренду - доход будет получать арендодатель. Он будет обязан и платить налоги с оборота и/или дохода.

Представьте ситуацию: у меня есть пустующая квартира, а вы, как-то раздобыв ключи сдаете ее в аренду. По ГК у вас нет прав сдавать это имущество в аренду, но по факту - вы это сделали и получаете доход независимо от моих собственных прав. Поэтому представляется справедливым, что налоговые обязанности в связи с такой арендой будут возникать у вас, а не у меня.

По первому вопросу:

общие нормы ст.543 ГК определяют возможный круг наймодателей:

Право сдачи имущества в наем принадлежит его собственнику.

Наймодателями могут быть также лица, уполномоченные законодательными актами и собственником сдавать имущество внаем.

Уполномочение таковое может быть совершенно огромной массой способов: от устного поручения, доверенности и до заключения подходящих ГП-договоров: коммерческого представительства, поручения, комиссии, безвозмездного пользования, доверительного управления и др.

И последнее: казахстанское гражданское законодательство презумпирует действительность любого гражданско-правового договора. Отсюда следует, что договор найма, заключенный наймодателем, не имеющим соответствующих полномочий, является действительным до тех пор, пока он не будет признан недействительным вступившим в законную силу постановлением суда.

[Гость Талгат]

в случае заключения безвозмездного договора, у безвозмездно приобретшей стороны возникает доход в размере стоимости такого имущества, в том числе работ и услуг (ст.96 НК РК).

ого, вот это ошибка у нас, мы гкп, и арендовали для нашего пункта в сельской местности дом на безвозмездной основе у физичесого лица, тогда получается мы должны были платить налоги по стоимости дома?

[Q100]

... получается мы должны были платить налоги по стоимости дома?

от стоимости аренды дома. Изменено 14 Ноября 2013 пользователем Жай It Q-100

[Ирина Локтионова]

Александр Чашкин, странно это как-то: вы цитируете ГК, где говорится, что "право сдачи имущества в наем принадлежит его собственнику", и тут же делаете вывод, что сдавать в наем имущество может кто угодно и даже не имеющий соответствующих полномочий.

Воистину, логика юристов недоступна для понимания простых смертных...

Изменено 14 Ноября 2013 пользователем Kenga

[Brant]

Можно поподробнее: на каком основании кто-то, если он не собственник, может распоряжаться чужим имуществом?

вы цитируете ГК, где говорится, что "право сдачи имущества в наем принадлежит его собственнику",

Из ГК:

Статья 543. Наймодатель

Право сдачи имущества внаем принадлежит его собственнику. Наймодателями могут быть также лица, уполномоченные законодательными актами или собственником сдавать имущество внаем.

Статья 551. Пределы распоряжения нанимателем нанятым имуществом

1. Наниматель вправе с согласия наймодателя сдавать нанятое имущество в поднаем (субаренду), передавать свои права и обязанности по договору имущественного найма другому лицу (перенаем), предоставлять нанятое имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать эти права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ, акционерных обществ или взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательными актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед наймодателем остается наниматель.

[Александр Чашкин]

Александр Чашкин, странно это как-то

Ничего странного не вижу.

Я указал, кто имеет право выступать наймодателем в соответствии с указаниями Закона - собственники и лица, уполномоченные законодательными актами или собственниками.

К этому я добавил, что, даже, если сделку по сдаче в аренду имущества заключит лицо, не имеющее права выступать наймодателем, то эта сделка будет действительной до тех пор, пока ее недействительность не будет установлена решением суда:

казахстанское гражданское законодательство презумпирует действительность любого гражданско-правового договора. Отсюда следует, что договор найма, заключенный наймодателем, не имеющим соответствующих полномочий, является действительным до тех пор, пока он не будет признан недействительным вступившим в законную силу постановлением суда.

Рассказывал об этом нюансе вам только для иллюстрирования утверждения, что доход от аренды получает именно фактический арендодатель, а не собственник (за указанными выше исключениями).

Не все юридически значимые действия являются юридически правомерными. Однако, из этого обстоятельства не следует, что юридически неправомерные действия не могут повлечь за собой фактические и юридические последствия.

Посмотрим пример: человек угнал (неправомерно завладел) автомашину такси. Управляя угнанным такси увидел голосующих на обочине людей и подвез их, куда они хотели, взяв с пассажиров деньги. Фактически, здесь, человек, неправомерно использующий автомашину такси, оказал услугу перевозки.

Имел право угонщик использовать угнанную машину при оказании услуг? Нет, не имел.

Оказал угонщик услугу перевозки гражданам? Оказал.

Кто получил доход от оказания этой услуги: собственник такси или угонщик?

Посмотрим другой пример, предусмотренный законодательством - неосновательное получение или сбережение имущества (ст.ст.953-959 ГК РК).

Из п.1 ст.958 ГК следует, что лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, может получать доходы от этого чужого имущества. Норма устанавливает правило возврата таковых доходов законному владельцу имущества с определенного момента:

Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

[Александр Чашкин]

Из ГК:

Не поясните: к чему было это сообщение?

Первая ваша цитата уже приводилась А вторая цитата, вообще, не относима к вопросу предоставления имущества в аренду, поскольку регламентирует передачу имущества в субаренду.

[Brant]

Первая ваша цитата уже приводилась

Судя по вопросу Кенги, она не дочитала ту цитату, что приводилась выше.. Я повторил и даже вторую часть выделил жирным.

А вторая цитата, вообще, не относима к вопросу предоставления имущества в аренду, поскольку регламентирует передачу имущества в субаренду.

Но она, имхо, иллюстрирует то, что при определённых условиях распорядиться имуществом может и не собственник. Кенге ведь это было непонятно:

на каком основании кто-то, если он не собственник, может распоряжаться чужим имуществом?

Изменено 15 Ноября 2013 пользователем Brant

[Ирина Локтионова]

Я все дочитала. Мне оказалось трудным для понимания последнее утверждение:

договор найма, заключенный наймодателем, не имеющим соответствующих полномочий, является действительным до тех пор, пока он не будет признан недействительным вступившим в законную силу постановлением суда.

В месте с этим заявлением:

Представьте ситуацию: у меня есть пустующая квартира, а вы, как-то раздобыв ключи сдаете ее в аренду. По ГК у вас нет прав сдавать это имущество в аренду, но по факту - вы это сделали и получаете доход независимо от моих собственных прав. Поэтому представляется справедливым, что налоговые обязанности в связи с такой арендой будут возникать у вас, а не у меня.

я поняла это так: если некто украдет ключи у хозяина пустующей квартиры и будет сдавать ее в аренду, то это будет считаться вполне законным. И этот некто еще должен налоги платить с аренды на вполне законных основаниях. Ну, по крайней мере, до тех пор, пока собственник не подаст на него в суд и суд не признает вора виновным. Согласитесь, выглядит как-то абсурдно.

Но теперь мне стало понятно, что я сама виновата, не совсем точно сформулировав вопрос, поэтому дискуссия ушла немного в другую сторону.

На самом деле меня интересует немного другой момент, который был только слегка затронут в ответах.

Прежде всего, меня интересуют только законные способы сдачи в аренду, чтобы обходилось без судов и следствий.

По первому вопросу:

общие нормы ст.543 ГК определяют возможный круг наймодателей:

Уполномочение таковое может быть совершенно огромной массой способов: от устного поручения, доверенности и до заключения подходящих ГП-договоров: коммерческого представительства, поручения, комиссии, безвозмездного пользования, доверительного управления и др.

Например, в Налоговом кодексе подробно расписано про договора учредительного управления имуществом: кто является получателем дохода, кто должен платить налоги и сдавать налоговую отчетность - доверительный управляющий или учредитель доверительного управления.

А если, например, мать оформляет на сына (или на подругу) нотариально заверенную доверенность "на сдачу в аренду".

Кто в этом случае должен платить налог с дохода в виде арендной платы и отчитываться в НУ? В налоговом кодексе такой вариант не рассматривается вообще.

Исходя из ответов Александра Чашкина, я делаю вывод, что тот, кто получает эти деньги. Означает ли это, что в доверенности должно быть подробно написано типа:

"Доверяю сдавать принадлежащую мне на праве собственности квартиру в аренду и распоряжаться деньгами, полученными от сдачи в аренду деньгами по собственному усмотрению"

или

"Доверяю осуществлять все действия по сдаче принадлежащей мне на праве собственности квартиры в аренду (заключать договора аренды, получать арендную плату и др.) без права распоряжения деньгами, полученными от сдачи в аренду."

В общем, я хотела сформулировать так, чтобы в первом случае доход принадлежал доверяемому лицу, а во втором - доверителю.

Но чем в таком случае нотариально заверенная доверенность отличается от того же договора доверительного управления? С точки зрения уплаты налогов выходит, нет никакой разницы, оформить доверенность или заключить договор доверительного управления?

[Святогор]

Еще хотелось бы отметить в нашем национальном законодательстве такой институт как "представительство без полномочий". То есть если лицо не являясь собственником либо каким иным правообладателем имущества сдаст его в аренду, а собственник не будет этого оспаривать, то такая сделка действительна. Статья 165 ГК РК.

Изменено 15 Ноября 2013 пользователем Святогор