Договор с КСК оплата с общей площади?

[Гость Руслан]

Доброе утро! При сдаче квартиры в новом доме. Мы должны подписать договор с КСК. Возникает вопрос договор будем заключать с указанием общей или жилой площади. И потом оплату будем производить например с общей, получается что и за балкон и за лоджию мы тоже должны платить? Помогите пожалуйста, посоветуйте как все сделать правильно. Приобретаю жилье по предварительному договору в первые. Сказали что нужно указать замечания я отметил только три отопление слабое, вода еле бежит и балконы недоделаны. Дом уже сдается. Теперь мы должны подписать договор с КСК? Как дальше что там темный лес?

[Гость Руслан]

Дело в том что я заключил предварительный договор со строительной компанией (оплата 100%). Квартира сдается с чистовой меня пригласили указать замечание отметил только три отопление слабое, вода еле бежит и балконы недоделаны. Не проверил работает ли вытяжка на двери балконов нет ручек. Далее процедура то есть я заключаю договор с КСК (какую площадь надо указывать полезную или общую). Получаю разрешение на заселение. Со строительной компании заключаю основной договор. Далее обращаюсь в ЦОН для оформления в начале тех паспорта а затем всех других право устанавливающих документов. Верно? Может я что упустил. Буду очень признателен за все советы. Делаю это впервые. Хотелось бы все сделать правильно

[Гость Felix]

Если что-то упустили при обозрении квартиры, не страшно. Согласно нормам ГК РК, Закона об архитектурной деятельности, срок гарантии не менее года после сдачи построенного имущества в эксплуатацию. Поэтому обратиться к застройщику за гарантией качаства успеете, если обнаружили дополнительные дефекты, недостатки. Вообще заключить договор с КСК Вы можете после перхода к Вам права собственности на квартиру, т.е. после заключения договора купли-продажи. Хотя, что у Вас на это счет предусмотрено условиями предварительного согалешния, Вам лучше знать. Тех.паспорт на квартиру оформляется как правило до заключения договора купли-продажи квартиры. Если сделка будет нотариальная, нотариус затребует тех.паспорт. После заключения договора купли-продажи на квартиру, обращаетесь в регистрирующий орган через ЦОН за регистрацией права собственности на квартиру.

[Brant]

Вообще заключить договор с КСК Вы можете после перхода к Вам права собственности на квартиру, т.е. после заключения договора купли-продажи. Хотя, что у Вас на это счет предусмотрено условиями предварительного согалешния, Вам лучше знать.

Думаю, это не зависимо от того, что написано в предварительном договоре.

И Договор с каким КСК - стронним? И о чём? Если по содержанию общего имущества, то об этом можно вести речь только после регистрации ОК.

[DjeSoP]

Размеры затрат каждого собственника определяются отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений в жилом доме, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, к общей площади жилого дома, если иное не установлено соглашением собственников.

п.3 ст.18 Закона о жилищных отн-ях

[DjeSoP]

Полезная площадь жилища (квартиры) определяется как сумма жилой и нежилой площади жилища, т.е. без учета площади балкона

[Brant]

Размеры затрат каждого собственника определяются отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений в жилом доме, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, к общей площади жилого дома, если иное не установлено соглашением собственников.

Да, конечно, есть такая норма.

Но есть, в частности, и такая:

Статья 32. Регистрация объекта кондоминиума

1. Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством Республики Казахстан о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Выше я не спроста спрашивал, какой предмет договора? Об оплате коммунальных услуг или по содержанию общего имущества? Если по общему имуществу, то, простите, у них пока что ещё юридически не установлено, что входит в состав этого имущества, право на это имущество ещё не возникло (ОК не зарегистрирован), откуда тогда обязанность по его содержанию?

В этих вопросах перескакивать вопрос регистрации ОК нельзя. Иначе сразу идёт несоответствие законодательству.

[Гость Felix]

Да, конечно, есть такая норма.

Но есть, в частности, и такая:

Выше я не спроста спрашивал, какой предмет договора? Об оплате коммунальных услуг или по содержанию общего имущества? Если по общему имуществу, то, простите, у них пока что ещё юридически не установлено, что входит в состав этого имущества, право на это имущество ещё не возникло (ОК не зарегистрирован), откуда тогда обязанность по его содержанию?

В этих вопросах перескакивать вопрос регистрации ОК нельзя. Иначе сразу идёт несоответствие законодательству.

Не думаю, что в случае ТС речь идет о регистрации кондоминиума и избрание органа управления объектом кондоминиума. У застройщиков сейчас в построенных жилых комплексах как правило есть своя компания (обслуживающая объект), с которой жильцы и заключают договоры на обслуживание общего имущества и пр. И в договорах (предварительных, долевого участия) обязательства покупателя по заключению такого договора с обслуживающей организацией прописываются застройщиками сразу. Сталкивался со спорами, где жильцы вновь построенных комплексов жаловались и отказывались заключать договоры с такими "КСК".

[Brant]

Не думаю, что в случае ТС речь идет о регистрации кондоминиума и избрание органа управления объектом кондоминиума.

Необходимо по законодательству. Я как раз писал о том, что вопрос регистрации ОК им не обойти, если хотят в соответствии с законодательством.

У застройщиков сейчас в построенных жилых комплексах как правило есть своя компания (обслуживающая объект), с которой жильцы и заключают договоры на обслуживание общего имущества и пр.

Вот в выделенном собака и порылась. Насчёт общего имущества (и необходимости регистрации ОК) я написал выше:

у них пока что ещё юридически не установлено, что входит в состав этого имущества, право на это имущество ещё не возникло (ОК не зарегистрирован), откуда тогда обязанность по его содержанию?

В этих вопросах перескакивать вопрос регистрации ОК нельзя. Иначе сразу идёт несоответствие законодательству.

[Brant]

И в договорах (предварительных, долевого участия) обязательства покупателя по заключению такого договора с обслуживающей организацией прописываются застройщиками сразу. Сталкивался со спорами, где жильцы вновь построенных комплексов жаловались и отказывались заключать договоры с такими "КСК".

Такие обязательства противоречат законодательству. Тем более в предварительном договоре, потому как:

Статья 390. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Обязательство у сторон есть заключить основной договор, но пока нет обязательства заключить с кем-то другой договор.

Изменено 20 Декабря 2013 пользователем Brant

[Attorney1]

Доброе утро! При сдаче квартиры в новом доме. Мы должны подписать договор с КСК. Возникает вопрос договор будем заключать с указанием общей или жилой площади. И потом оплату будем производить например с общей, получается что и за балкон и за лоджию мы тоже должны платить? Помогите пожалуйста, посоветуйте как все сделать правильно. Приобретаю жилье по предварительному договору в первые. Сказали что нужно указать замечания я отметил только три отопление слабое, вода еле бежит и балконы недоделаны. Дом уже сдается. Теперь мы должны подписать договор с КСК? Как дальше что там темный лес?

По закону о жилищных отношениях: "Не позже чем через месяц после регистрации объекта кондоминиума собственники помещений должны решить вопрос о форме управления объектом кондоминиума". Соответственно договор с органом управления объектом кондоминиума возможно заключить после регистрации объекта кондоминиума.

Такими формами могут быть:

1) непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати;

2) кооператив собственников помещений (квартир);

3) управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными или наемными физическими лицами - управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами;

4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

Однако договор можно заключить и раньше, за это ответственности не будет. можно в договоре прописать "стороны согласились что после регистрации кондоминиума кск Застройщик будет оказывать услуги по ______". лишь бы договор был заключен датой позже чем решение участников кондоминиума.

По поводу решения участников кондоминиума и оплаты, участники кондоминиума должны решить и составить протокол и там можно указать с жилой или общей площади:

По тому же закону, Обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещения (квартир) требуют следующие вопросы:

1) связанные с выбором или изменением формы управления объектом кондоминиума;

2) утверждения размеров взносов на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума;

3) принятия решения о заключении, об изменении или о расторжении договора управления объектом кондоминиума....

[Attorney1]

Дело в том что я заключил предварительный договор со строительной компанией (оплата 100%). Квартира сдается с чистовой меня пригласили указать замечание отметил только три отопление слабое, вода еле бежит и балконы недоделаны. Не проверил работает ли вытяжка на двери балконов нет ручек. Далее процедура то есть я заключаю договор с КСК (какую площадь надо указывать полезную или общую). Получаю разрешение на заселение. Со строительной компании заключаю основной договор. Далее обращаюсь в ЦОН для оформления в начале тех паспорта а затем всех других право устанавливающих документов. Верно? Может я что упустил. Буду очень признателен за все советы. Делаю это впервые. Хотелось бы все сделать правильно

Что бы все сделать правильно, обратитесь к застройщику с вашими вопросами и тщательно прочитайте предварительный договор. В нем обычно прописывается вся последовательность и сроки ваших действий. А вообще как правило, последовательность такая: предварительный договор - акт приема-передачи квартиры - тех.паспорт - [основной договор - регистрация права собственности (сейчас можно сделать сразу у нотариуса) - протокол собрания участников - договор с органом управления кондоминиума (кск)] - действия в квадратной скобке могут сделать в один момент

[Brant]

Что бы все сделать правильно, обратитесь к застройщику с вашими вопросами и тщательно прочитайте предварительный договор. В нем обычно прописывается вся последовательность и сроки ваших действий. А вообще как правило, последовательность такая: предварительный договор - акт приема-передачи квартиры - тех.паспорт - [основной договор

Я всё-таки считаю (норму законодательства я цитировал выше), что по предварительному договору у сторон есть только одно обязательство - заключить основной договор на определённых условиях.

[В.В.]

Да, конечно, есть такая норма.

Но есть, в частности, и такая:

Выше я не спроста спрашивал, какой предмет договора? Об оплате коммунальных услуг или по содержанию общего имущества? Если по общему имуществу, то, простите, у них пока что ещё юридически не установлено, что входит в состав этого имущества, право на это имущество ещё не возникло (ОК не зарегистрирован), откуда тогда обязанность по его содержанию?

В этих вопросах перескакивать вопрос регистрации ОК нельзя. Иначе сразу идёт несоответствие законодательству.

А кто должен по вашему содержать это имущество , если жители уже им по факту пользуются и от его состояния зависит их благополучие ?

[Brant]

А кто должен по вашему содержать это имущество , если жители уже им по факту пользуются и от его состояния зависит их благополучие ?

Должны голову не морочить, а регистрировать ОК.

Хотя по факту и пользуются, и содержат.

Изменено 20 Декабря 2013 пользователем Brant

[Attorney1]

Я всё-таки считаю (норму законодательства я цитировал выше), что по предварительному договору у сторон есть только одно обязательство - заключить основной договор на определённых условиях.

Мы немного отошли от темы вопроса, но я вам отвечу)

- Предметом предварительного договора купли-продажи имущества является: передача квартиры путем заключения в будущем основного договора.

- В обязательствах сторон предварительного договора уже прописываются все остальные условия при котором должен быть заключен основной договор. туда входит своевременная внесение оплаты покупателем, принятие квартиры по акту п/п после получения уведомления, проведение официального замера (тех.паспорт) и т.д....

Вы от части правы, только "заключение основного договора" является основным обязательством и по предметом договора, а обязанности сторон для заключения основного договора в будущем не ограничиваются одним условием.

[Brant]

Исходя из п.1 ст. 390 ГК, предмет предварительного договора - обязательство по заключению в будущем основного на определённых условиях, как то:

своевременная внесение оплаты покупателем, принятие квартиры по акту п/п после получения уведомления, проведение официального замера (тех.паспорт) и т.д....

И все эти обязательства возникнут у сторон только после заключения основного договора, но не на основании предварительного.

Ещё такую сделку можно признать притворной.

Изменено 20 Декабря 2013 пользователем Brant

[В.В.]

И все эти обязательства возникнут у сторон только после заключения основного договора, но не на основании предварительного.

Ещё такую сделку можно признать притворной.

обязательства возникают по факту проживания , не заплатят и будут сидеть в холоде-голоде и нече будет признавать притворным

[Brant]

обязательства возникают по факту проживания , не заплатят и будут сидеть в холоде-голоде и нече будет признавать притворным

Оспадеее.....

То, что Вы процитировали, это мы с коллегой обсуждали вопрос по предварительному договору купли-продажи квартиры. Это совсем о другом.

[Attorney1]

Исходя из п.1 ст. 390 ГК, предмет предварительного договора - обязательство по заключению в будущем основного на определённых условиях, как то:

И все эти обязательства возникнут у сторон только после заключения основного договора, но не на основании предварительного.

Ещё такую сделку можно признать притворной.

НЕТ! если не понимаете, я могу отправить вам в личку несколько вариантов предварительных договоров.

[Brant]

НЕТ! если не понимаете, я могу отправить вам в личку несколько вариантов предварительных договоров.

Я так думаю.

В своих "предварительных" договорах Вы можете написать много чего (и обозвать его предварительным), но если конкретный "предварительный" договор содержит для сторон, кроме обязательства заключить основной договор, да, на определённых условиях, какие-то ещё обязательства, которые сторона должна исполнить (независимо от заключения/незаключения основного договора), то это уже не предварительный договор - смешанный, по сути основной (тогда признаки притворной сделки есть) и т.п.

[Attorney1]

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

вы сами себе уже ответили.

[Brant]

вы сами себе уже ответили.

А я ничего не спрашивал какбэ...

Вот на это, в основном, я возражал:

- В обязательствах сторон предварительного договора...

Не обязательствах, а обязательстве.

... прописываются все остальные условиЯ при котором должен быть заключен основной договор. туда входит своевременная внесение оплаты покупателем, принятие квартиры по акту п/п после получения уведомления, проведение официального замера (тех.паспорт) и т.д....

С этим согласен.

Вы от части правы, только "заключение основного договора" является основным обязательством

Если это чисто предварительный договор, то такое обязательство единственное. Условий (на которых должен быть заключён основной договор) там может быть много (несколько). Конечно, эти условия могут быть дополнены (или что-то исключено) по согласию сторон.

Вообще, основная моя мысль - условия, на которых должен быть заключён основной договор - это не обязательства (в рамках предварительного договора).

[Гость гость]

Смею предположить, что такие договоры предлагаются к заключению "Биайгрупп".

Помимо обязательств заключения договора на обслуживание, с нас еще взяли деньги за 6 месяцев вперед на стадии, когда даже фундамента "обслуживаемого" дома не было.

Конечно, пытались возразить, но таково было условие сделки. Пришлось выбирать и перевесила потребность в квартире на таких вот условиях.

[Attorney1]

А я ничего не спрашивал какбэ...

Вот на это, в основном, я возражал:

Не обязательствах, а обязательстве.

С этим согласен.

Если это чисто предварительный договор, то такое обязательство единственное. Условий (на которых должен быть заключён основной договор) там может быть много (несколько). Конечно, эти условия могут быть дополнены (или что-то исключено) по согласию сторон.

Вообще, основная моя мысль - условия, на которых должен быть заключён основной договор - это не обязательства (в рамках предварительного договора).

хорошо что вы все поняли)