Перейти к контенту
КАЗАХСТАНСКИЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ФОРУМ

Рекомендуемые сообщения

Коллеги прошу высказать своё мнение по следующему вопросу. Я сейчас рассматриваю договор о долевом участии в строительстве в одном "супер" доме. Стоимость квартиры в нём огромна (в млн. $), а сам договор составлен, как обычно, в стиле полной защиты застройщика. В данный договор включено следующее условие: "Дольщик согласен соблюдать правила преимущественной покупки при отчуждении им квартиры"!!! Приложением к договору, как его неотъемлемая часть, идёт примерная форма устава КСК (на которую дольщик при подписании договора уже сейчас даёт согласие), в котором прописано, что члены кооператива и сам кооператив пользуются преимущественным перед третьими лицами правом покупки квартир при их продаже членами кооператива!!! :shocked: Естественно мой клиент сказал, что его это не устраивает, его квартира, что хочет, то и делает. Да к тому же представляете что такое получить отказ от 100 и более других собственников квартир в этом доме?

Согласно п. 3 ст. 188 Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в т.ч. отчуждать это имущество другим лицам. В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о жилищных отношениях "Собственник жилища вправе свободно, по своему усмотрению, продавать его, определяя условия продажи, дарить, обменивать, завещать другим лицам, отдавать в залог, распоряжаться иным образом, не запрещенным законодательными актами, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей".

Однако, юристы застройщика (вернее привлекаемая им известная в РК иностранная юрфирма) утверждают, что обозначив в договоре вышеуказанным способом право преимущественной покупки, дольщик добровольно тем самым даёт своё согласие на это. А раз так, то мол никакого нарушения законодательства нет.

А как думаете вы, уважаемые коллеги? есть в данном случае нарушение законодательства (ограничение права собственности)?

Изменено пользователем Эвитта
Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

  • Ответы 54
  • Created
  • Последний ответ

Top Posters In This Topic

А для чего это вообще застройщику? Ведь итак понятно, что пролетаррии, от которых хотят оградить себя жильцы такого дома не купять квартиру, стоиомсть которой млн. дол.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

ДУМАЮ, ЗДЕСЬ ЮРИСТЫ ЗАСТРОЙЩИКА ВСЕ ЖЕ ОГРАНИЧИВАЮТ ПРАВО ДОЛЬЩИКА, ПРИДУМАВ ДАННЫЙ ПУНКТ...ВЫ САМИ ДАЕТЕ ССЫЛКУ НА СТАТЬИ ЗоЖО, А ЗАКОН КАК ВЫ ЗНАЕТЕ НЕ ИМЕЕТ ОБРАТНОЙ СИЛЫ..ТАК ЧТО ГОТОВЬТЕ ПРОТОКОЛ РАЗНОГЛАСИЙ С ОБОСНОВАНИЕМ ДАННОГО ПУНКТА ПО НПА!!!

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

ИМХО незаконно будет такое ограничение прав собственника.

Статья 2. Основные начала гражданского законодательства

...

2. Граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

...

Статья 8. Осуществление гражданских прав

...

2. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

В соответствии с п. 2 ст. 46 Закона РК от 16 апреля 1997 года № 94-I "О жилищных отношениях"

По решению учредительного собрания кооператива собственников помещений (квартир) в устав могут быть включены и другие положения, не противоречащие законодательству.

А у Вас: "члены кооператива и сам кооператив пользуются преимущественным перед третьими лицами правом покупки квартир при их продаже членами кооператива!!!", что прямо противоречит приведенным Вами нормам.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Дольщик согласен соблюдать правила преимущественной покупки при отчуждении им квартиры

При желании между дольщиком при застройке и собственником готового жилья можно проложить ба-альшую пропасть.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Договорных способов ограничения права собственности сейчас существует очень много (аренда, залог, сервитут и т.д.). Практически любой договор в отношении имущества будет означать его обременение в том или ином объеме.

Речь наверное о том, является ли право преимущественной покупки только законной категорией, или может также возникать из договора.

На мой взгляд, все же такое соглашение противоречить закону не будет. Вспомните о договоре о совместной деятельности. В нем режим общей долевой собственности и участники также имеют право преимущественной покупки доли. Получается, право преимущественной покупки существует в договорном режиме.

По аналогии можно рассматривать и КСК как одну из форм управления кондоминиумом. А кондоминиум в свою очередь – это особая форма собственности.

Поэтому я не склонен считать незаконным такой способ возникновения права преимущественной покупки.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Договорных способов ограничения права собственности сейчас существует очень много (аренда, залог, сервитут и т.д.).

Биржан, но ведь и аренда, и залог, и сервитут предусмотрены законодательством.
Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Биржан, но ведь и аренда, и залог, и сервитут предусмотрены законодательством.

Конечно. Но ведь никто не мешает "придумать" свой договор. Свобода договора то еще действует.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Конечно. Но ведь никто не мешает "придумать" свой договор. Свобода договора то еще действует.

Свобода договора, однако ограничивается тем, что условия не должны противоречить законодательству. Эвитта в первом посте процитировала права собственника, ограничивать которые просто так, по договору, без наличия законодательных оснований, считаю недопустимым. :poklon:

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Только что вернулась со встречи с юристами застройщика. Они стоят на своём, что мол дольщик, подписав договор в такой редакции, таким образом выразит свою волю на ограничение его права собственности. А вообще я так поняла, что берут они из западных примеров, там мол такое действует. Но ведь западное и наше две совершенно разные вещи!

Я вот что подумала, а что будет являться для признания договора купли-продажи квартиры недействительным в данном случае? Что-то не могу подобрать подходящего случая в ГК...

Далее, раз это обременение недвижимого имущества (а это таковым и является), то значит должно пройти регистрацию в БТИ. Без регистрации данное условие недействительно. Они о регистрации в БТИ даже и не заикались. Значит сами будут виноваты если что :poklon:

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Свобода договора, однако ограничивается тем, что условия не должны противоречить законодательству. Эвитта в первом посте процитировала права собственника, ограничивать которые просто так, по договору, без наличия законодательных оснований, считаю недопустимым. :poklon:

А какое требование законодательства такой договор нарушает? :ahez:

Имхо, поскольку ни прямого запрета, ни разрешения на такой договор в законодательстве не найти, все рассуждения по данному вопросу обречены на общую констатацию принципов и возможно аналогий.

Я лишь выскажу свое видение. Таким путем будущие собственники квартир вступают в некое объединение и обязуются, что отчуждение квартир будет производиться с учетом воли остальных членов по их приобретению. Причем такое объединение создается по собственному и свободному усмотрению лиц, в него вступающих. Никакой принудиловки здесь нет. Получается, что собственник ограничивает свои права своим же волеизъявлением. Повторюсь, такой характеристикой обладают практически все договоры, касающиеся имущества.

Прямая аналогия есть с простым товариществом и некоторыми юридическими лицами. То же самое ограничение имущественного права. Конструкция в целом схожа, лишь с некоторыми отклонениями. В частности, право преимущественной покупки возникает не напрямую из договора между собственниками квартир, а косвенно из договора с застройщиком. Но это законодательству же не противоречит, обычная модель договора в пользу третьего лица, вернее третьих лиц.

Более того, собственники связаны между собой еще и имущественно. Кондоминиум предполагает, что собственники квартир сообща обладают долевой собственностью на все помещения жилого комплекса, за минусом индивидуальных квартир.

Таким образом, свободное объединение – свободный договор – никакого противоречия законодательству. :poklon:

Изменено пользователем Биржан
Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Противоречие есть п. 2 ст. 31 Закона РК "О жилищных отношениях"

2. Каждый из собственников помещений вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности.

Если бы было дополнение "если иное не устанволено соглашением..." то другое дело. А когда мы установим в договоре, что распоряжение квартирой возможно только при условии получения отказа других членов кооператива, то в этом и заключается противоречие вышеуказанному пункту. Ну и потом кооператив для чего создаётся? Для обслуживания общих частей дома и только. Причём здесь раздельная собственность? Как кооператив может в это вмешиваться??? Это всё равно, что Петров с Сидоровым договоряться, что Сидоров должен отдать деньги Иванову, в то время как Сидоров Иванову ничего не должен и ничего от него не хочет.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Противоречие есть п. 2 ст. 31 Закона РК "О жилищных отношениях"

Если бы было дополнение "если иное не устанволено соглашением..." то другое дело. А когда мы установим в договоре, что распоряжение квартирой возможно только при условии получения отказа других членов кооператива, то в этом и заключается противоречие вышеуказанному пункту.

Разве это противоречие? :poklon:

Такое же положение предусматривает ГК

Статья 188. Понятие и содержание права собственности

1. Право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Здесь тоже нет оборота про соглашение сторон. Но все три правомочия могут быть ограничены таким соглашением.

Пункт 3 этой же статьи:

3. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать это имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Все верно, все указанные правомочия принадлежат собственнику. Но опять же соглашение собственника может все эти правомочия ограничить.

Ну и потом кооператив для чего создаётся? Для обслуживания общих частей дома и только. Причём здесь раздельная собственность? Как кооператив может в это вмешиваться??? Это всё равно, что Петров с Сидоровым договоряться, что Сидоров должен отдать деньги Иванову, в то время как Сидоров Иванову ничего не должен и ничего от него не хочет.

Вмешиваться будет не кооператив, а иные собственники, которым это право предоставит сам собственник по заключенному им договору. :poklon:

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Гость Toutankhamon

а вы не смотрели на эту проблему со стороны ипотеки. к примеру, Дольщик заключает с Банком договор займа на покупку квартиры (в данном случае на долевое участие). в залог он выставляет свое право на квартиру в будущем, то есть Банк, в чем-то возьмет за жабры Застройщика. при подписании довогора залога Дольщик также подпишет договор цессии с Банком и предоставит право требования на квартиру.

Вам не кажется, что это уже идет в разрез с требованием вашего, т е ихнего КСК? ведь это будет являться прямым нарушением Дольщиком своего обязательства по преимуществу.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

а вы не смотрели на эту проблему со стороны ипотеки. к примеру, Дольщик заключает с Банком договор займа на покупку квартиры (в данном случае на долевое участие). в залог он выставляет свое право на квартиру в будущем, то есть Банк, в чем-то возьмет за жабры Застройщика. при подписании довогора залога Дольщик также подпишет договор цессии с Банком и предоставит право требования на квартиру.

Вам не кажется, что это уже идет в разрез с требованием вашего, т е ихнего КСК? ведь это будет являться прямым нарушением Дольщиком своего обязательства по преимуществу.

А зачем дополнительно к договору залога нужен договор цессии? :poklon:

Да и в случае приобретения квартиры (после ее создания как вещи) банком в случае невозвращения займа - это будет не продажа собственником, а реализация банком права залога.

Но идея в целом правильная. Банк после приобретения квартиры дальше может релизовать ее по своему усмотрению кому угодно, право преимущественной покупки преодолено. :poklon:

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Гость Toutankhamon

А зачем дополнительно к договору залога нужен договор цессии? :ahez:

Да и в случае приобретения квартиры (после ее создания как вещи) банком в случае невозвращения займа - это будет не продажа собственником, а реализация банком права залога.

Но идея в целом правильная. Банк после приобретения квартиры дальше может релизовать ее по своему усмотрению кому угодно, право преимущественной покупки преодолено. :poklon:

мда. кое-кому на выходных по-моему делать было совсем нечего :poklon:

цессия нужна банку для того, чтобы в случае невыполнения заемщиком своих обязательств перед банком по займу без усилий перенять право требования завершения строительства застройщиком, и после этого, как правильно заметили, реализовать ее по своему усмотрению. :good:

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

цессия нужна банку для того, чтобы в случае невыполнения заемщиком своих обязательств перед банком по займу без усилий перенять право требования завершения строительства застройщиком, и после этого, как правильно заметили, реализовать ее по своему усмотрению. :poklon:

Тутанхамон, а в какой момент Вы думаете такая цессия будет заключаться?

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Гость Toutankhamon

Тутанхамон, а в какой момент Вы думаете такая цессия будет заключаться?

у меня есть такие проекты. банки заключают договора цессии сразу. он заключается между застройщиком, заемщиком и банком при подписании договора о долевом участии, банковского займа.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

А нельзя ли здесь принять во внимание тот факт, что в момент заключения договора на долевое финансирование еще нет ни КСК, ни собственников квартир-членов кооператива, т.е. застройщик выступает от имени третьих лиц, еще не существующих в природе и поэтому не имеющих юридических возможностей уполномочить застройщика представлять их интересы? После передачи построенного жилья взаимоотношения между застройщиком и дольщиком прекращаются (за исключением некоторых моментов, например, гарантийных обязательств).

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

А нельзя ли здесь принять во внимание тот факт, что в момент заключения договора на долевое финансирование еще нет ни КСК, ни собственников квартир-членов кооператива, т.е. застройщик выступает от имени третьих лиц, еще не существующих в природе и поэтому не имеющих юридических возможностей уполномочить застройщика представлять их интересы? После передачи построенного жилья взаимоотношения между застройщиком и дольщиком прекращаются (за исключением некоторых моментов, например, гарантийных обязательств).

Действительно застройщик в договоре пытается зафиксировать будущие действия дольщика несмотря на то, что сам не будет участвовать в этом как сторона.

Так что согласие дольщика с условием о преимущественной покупке квартиры в договоре о долевом финансировании не может быть использовано в последующем третьими лицами, так как они не являются сторонами данного договора. А права застройщика прекратятся после передачи квартиры дольщику. :poklon:

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Гость Toutankhamon

А нельзя ли здесь принять во внимание тот факт, что в момент заключения договора на долевое финансирование еще нет ни КСК, ни собственников квартир-членов кооператива, т.е. застройщик выступает от имени третьих лиц, еще не существующих в природе и поэтому не имеющих юридических возможностей уполномочить застройщика представлять их интересы? После передачи построенного жилья взаимоотношения между застройщиком и дольщиком прекращаются (за исключением некоторых моментов, например, гарантийных обязательств).

вопрос был поставлен таким образом, что при подписании договора о долевом участии, дольщик дает согласие, что в будущем... и тому подобное. при этом стороны договора понимают, что на момент подписания нет ничего ни дома, ни кск, ни квартиры.

при этом моя уважаемая Эвитта совсем забыла про свою тему. я уже несколько дней жду ее реакцию, а ее все нет :)

Действительно застройщик в договоре пытается зафиксировать будущие действия дольщика несмотря на то, что сам не будет участвовать в этом как сторона.

Так что согласие дольщика с условием о преимущественной покупке квартиры в договоре о долевом финансировании не может быть использовано в последующем третьими лицами, так как они не являются сторонами данного договора. А права застройщика прекратятся после передачи квартиры дольщику. :poklon:

не все так просто,как вам может показаться :poklon:

Изменено пользователем Toutankhamon
Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

вопрос был поставлен таким образом, что при подписании договора о долевом участии, дольщик дает согласие, что в будущем... и тому подобное. при этом стороны договора понимают, что на момент подписания нет ничего ни дома, ни кск, ни квартиры.

при этом моя уважаемая Эвитта совсем забыла про свою тему. я уже несколько дней жду ее реакцию, а ее все нет :)

Тогда вопрос: как застройщик после прекращения договора о долевом участии сможет требовать от дольщика выполнения этого условия?

Не может же застройщик передать право требовать исполнения этого условия третьим лицам?

Далее, собственники квартир после их оформления на себя могут избрать иную форму управления кондоминиумом, и никакой застройщик не вправе будет изменить это решение.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Гость Toutankhamon

Тогда вопрос: как застройщик после прекращения договора о долевом участии сможет требовать от дольщика выполнения этого условия?

Не может же застройщик передать право требовать исполнения этого условия третьим лицам?

Далее, собственники квартир после их оформления на себя могут избрать иную форму управления кондоминиумом, и никакой застройщик не вправе будет изменить это решение.

в принципе я понимаю вашу позицию и мысль. но вод после подписания договора долевого участия, после того, как сформируется КСК и все с ним подпишут договор, КСК будет ссылаться на это согласие. хотя это можно будет переделать потом... мне надо подумать, с вашего позволения, просто работы своей многовато :poklon: не успеваю.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Join the conversation

You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.
Note: Your post will require moderator approval before it will be visible.

Гость
Ответить в этой теме...

×   Вы вставили отформатированный текст.   Удалить форматирование

  Допустимо не более 75 смайлов.

×   Ваша ссылка была автоматически заменена на медиа-контент.   Отображать как ссылку

×   Ваши публикации восстановлены.   Очистить редактор

×   Вы не можете вставить изображения напрямую. Загрузите или вставьте изображения по ссылке.

  • Недавно просматривали   0 пользователей

    • Ни один зарегистрированный пользователь не просматривает эту страницу.
  • Upcoming Events

    No upcoming events found
  • Recent Event Reviews


×

Важная информация

Правила форума Условия использования