Порядок заключения договора КП и последующего залога между физ.лицами

[Burubek]

Здравствуйте!

Покупатель хочет приобрести земельный участок, но не имеет требуемой суммы. Есть вариант реализации участка за меньшую сумму с последующим возвратом оставшейся суммы по частям. Предполагается заключение договора залога.

Трудность заключается в понимании того, каким образом заключаются договора купли-продажи и залога. Почитал ГК касательно залога и понял, что договор залога заключается уже с собственником, т.е. после заключения договора КП.

У продавца возникло естественное желание обезопасить себя от нежелательных действий покупателя, выраженных в отчуждении ЗУ третьему лицу до заключения договора залога.

Объясните, пожалуйста, каким образом происходит регистрация договоров КП и залога в безопасной для продавца форме?

[Гость.]

Здравствуйте!

У продавца возникло естественное желание обезопасить себя от нежелательных действий покупателя, выраженных в отчуждении ЗУ третьему лицу до заключения договора залога.

Одна из возможных мер, применяемых в подобных случаях продажи в рассрочку, заключается в том, что договор купли-продажи заключается сейчас, а право собственности переходит на покупателя после уплаты всей суммы.

[Наумов Михаил]

Одна из возможных мер, применяемых в подобных случаях продажи в рассрочку, заключается в том, что договор купли-продажи заключается сейчас, а право собственности переходит на покупателя после уплаты всей суммы.

Однако, в сделках с недвижимостью, договор КП земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации и такая сделка считается свершенной с момента её регистрации, а по закону право на объект недвижимости возникает с момента таковой регистрации.

ИМХО лучше оформить все соглашением о задатке, в соглашении предусмотреть окончательный срок расчета, и при проведении полного расчета уже заключить договор КП. При получении задатка, собственник сохраняет свое право на предмет КП, и потенциальный покупатель не может его реализовать.

Либо подписать договор КП и сразу же при подписании договора КП подписать договор залога. Еще как вариант сразу в договоре КП указать условия о залоге, но это чисто теоретическое предложение.

[Гость.]

Однако, в сделках с недвижимостью, договор КП земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации и такая сделка считается свершенной с момента её регистрации, а по закону право на объект недвижимости возникает с момента таковой регистрации.

Регистрация сделок с недвижимостью отменена.

Регистрируются только права.

[Наумов Михаил]

Вы правы, в таком случае необходимо в договоре указывать момент перехода права собственности.

[Burubek]

Вы правы, в таком случае необходимо в договоре указывать момент перехода права собственности.

Так-так... С этого момента поподробнее, пожалуйста. Момент перехода права собственности регулируется договором? Это, как я понимаю, договор под условием? Такой договор зарегистрируют в юстиции?

[Burubek]

Если я верно понимаю, то договор купли-продажи взаимосвязан с договором залога. То есть в каждом из этих договоров будут ссылки на взаимосвязанный договор. В таком случае, в договоре КП будет элементы кредитного договора и уже это будет являться основанием для заключения договора залога в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредиту.

Но читая образцы договоров, нашел пункт, что должна проводиться обязательная оценка залога.

Между тем, в ГК ничего не нашел по этому поводу (может, плохо искал? )... Подскажите, из какого НПА вытекают эти требования?