Как избежать рисков при покупке унаследованной квартиры в залоге

[Гость АМ]

Здравствуйте, уважаемые профессионалы, хотелось бы поделиться ситуацией и спросить совета по множеству сложных вопросов. Мы заинтересованы в покупке квартиры, которая находится в залоге у ипотечной компании. Сделка сопряжена с вопросами залога, наследования и рисками.

 

Хозяин квартиры несколько лет назад взял кредит в ипотечной компании и не очень исправно платил, и в прошлом году скончался. У него остались три дочери, одна из них - несовершеннолетняя и проживает в другом городе с матерью, супругой покойного отца семейства. Мы ведём переговоры с остальными двумя дочерями. Они утверждают, что все трое отказались от прав на квартиру в пользу их матери. Мать, по их словам, вступившая в права наследования, планирует прибыть в наш город в начале следующей недели и выступать продавцом.

Вместе с дочерями мы посетили ипотечную компанию и уточнили статус кредита. Компания подтвердила наличие кредита и известила нас, что в настоящее время кредит заморожен. Накопившаяся с момента смерти отца семейства задолженность будет исключена. Остаточная стоимость кредита на несколько десятков тысяч долларов меньше запрашиваемой стоимости квартиры.

Мы планируем следующее. Когда хозяйка квартиры прибудет в город, мы заключим договор, но точно не знаем какой. Ипотечная компания разморозит кредит, и мы его погасим. Залог будет снят, и мать семейства, получив права на квартиру, передаст их нам. Мы осуществим доплату хозяйке до оговорённой стоимости квартиры, чтобы завершить покупку.

 

У нас несколько вопросов:

1.      С какими реальными рисками сопряжена вся сделка, особенно нас тревожит момент, когда право на квартиру от ипотечной компании должно перейти к хозяйке. Всё ли улажено с наследованием на самом деле? Как закрепить юридически, чтобы она была обязана перевести право на квартиру на нас, покупателей?

2.      Непонятно, как следует заключать договор с хозяйкой, нужно ли включить ипотечную компанию и сделать трёхсторонний договор? Где следует заключать этот договор - у нотариуса или в ипотечной компании? От чьего имени погасить весь кредит? Мы хотим погасить от своего имени.

3.      Мы не знаем, требуется личное присутствие несовершеннолетней дочери в нашем городе для осущствления сделки. Они утверждают, что она посетит филиал той ипотечной компании в её городе и письменно подтвердит отказ от прав на квартиру. Мы думаем, что возможно им придётся просить разрешения на продажу квартиры от имени несовершеннолетней дочери в местных органах опеки по месту проживания в её городе.

4.      На данный момент, какие документы мы имеем право попросить откопировать или хотя бы показать, как покупатели? Свидетельство о браке, решение о наследстве и письменные отказы совершеннолетних дочерей? Документы на квартиру? Может ли ипотечная компания предоставить справку о полной стоимости задолженности и имеете соответствую справку с информацией? Но всё это второстепенные переживания, мы просто хотим знать, что станем владельцами без препятствий.

 

Мы надеемся, что хозяева действительно не являются аферистами, а просто хотят продать квартиру и погасить кредит. В то же время, хочется застраховаться от опасностей и правильно понять, как предпринять каждый шаг сделки.

 

Приятной пятницы и добрых выходных! Спасибо, если сможете помочь!

[Александр К]

Самое главное - смотрите документы на каждом этапе (купля-продажи/приватизация квартиры, кредитный договор (если дадут), свидетельство о рождении дочерей, свидетельство о наследовании и т.д.). Сделку с матерью обязательно оформляйте у нотариуса, там же можете оформить её отказ от претензий к Вам при погашении залога. Обязательно возьмите отказные от дочерей.

[Гость Убик]

Мы надеемся, что хозяева действительно не являются аферистами, а просто хотят продать квартиру и погасить кредит. В то же время, хочется застраховаться от опасностей и правильно понять, как предпринять каждый шаг сделки.

 

 

Обратитесь к юристам, оказывающим услуги по сопровождению подобных сделок.

Самостоятельно объективно оценивать правильность шагов, на основе советов и рекомендаций, вам будет сложно.

С учетом цены вопроса - не каждый день ведь приобретаешь квартиру - и цены возможных последствий, лучше потратиться и получить качественную услугу.

[KZ Lawyer]

Удостоверьтесь о надлежащем оформлении права собственности за наследником - супругой покойного.

Безопаснее будет получить согласие ипотечной компании (ИК) на продажу продавцом - наследником и выкупить недвижимость без снятия залога (цена сделки равна стоимости недвижимости за минусом долга).

В этом случае необходимо будет ИК предоставить гарантию, что Вы в обязательном порядке погасите долг.

После совершения сделки с продавцом и перехода права собственности к Вам, Вы спокойно можете расчитаться с ИК.

Изменено 5 Декабря 2014 пользователем KZ Lawyer