Последствия признания договора аренды недействительным

[Гость Элина]

Доброго дня коллеги!

Ситуация такая: в 2010г. был заключен договор аренды жилого дома на 10 лет, договор был заключен в простой письменной форме, гос. регистрация не осуществлялась. Согласно договора аренды арендная плата выплачивается в размере 100% за все 10 лет. Сумма арендных платежей была выплачена в полном объеме, но без расписки. Прошло 5 лет и Арендодатель решил продать указанный жилой дом, в связи с чем подал иск о признании договора аренды недействительным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 157 ГК при нарушении требований, предъявляемых к форме, содержанию и участникам сделки, а также к свободе их волеизъявления, сделка может быть признана недействительной по иску заинтересованных лиц, надлежащего государственного органа либо прокурора.

Согласно пункту 3 статьи 157 ГК при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре возместить стоимость в деньгах.

Внимание вопрос: суд если вынесет решение о признании договора аренды недействительным, должен ли он обязать стороны возвратить Арендатора жилище, а Арендодателя сумму арендных платежей за 5 лет, либо после нужно подавать другой иск о взыскании суммы долга на основании данного решения и п. 3 ст. 157 ГК РК?

Буду очень благодарна за Ваши ответы.

 

[Ruslan M.]

Договор аренды сроком действия более 1-го года подлежит обязательной регистрации. Поэтому договор на 10 лет могут признать недействительным.

Но главное вопрос: как теперь доказать, что деньги за аренду были переданы по договору аренды в полном объеме, чтобы вернуть уплаченное?

З.Ы. Если докажите, что арендодатель деньги получал, то он обязан их вернуть за неиспользуемый срок аренды. Кроме того, он попадает под налоговую, так не платил налог доход с аренды, включая штрафы и пеню за 5 лет.

 

[Орал]

Вернуть уплаченное не получится.

[Элина]

Орал, почему не получится, потому что нет расписки?

[Элина]

Нас в принципе устраивает, что если Арендатору вернут уплаченное, он согласен выселиться. Стоит ли признавать иск?

[Элина]

Доброе утро, господа форумчане, неужели никто не сталкивался с подобной ситуацией? Пожалуйста, посоветуйте как быть

[Дмитрий Горбунов]

отсутствие регистрации не влечет признание сделки недействительной. это можно сделать и сейчас, уплатив предусмотренный законом адмштраф.а какие основания недействительности приведены в иске?

что касается возврата денег за часть неиспользованного времени пользования, то, имхо, это вполне реально, как возврат неосновательного обогащения.

Орал видимо имеет ввиду последствия расторжения договора, указанные в ГК.

кроме того, собственник вправе продать переданное в аренду имущество вместе с имеющимися обременениями, возникшими из договора аренды, что означает, что к новому собственнику перейдут все обязанности арендодателя по договору аренды. для арендатора же ничего не изменится.

[Элина]

Так все-таки меня мучает вопрос, если все-таки договор признают недействительным все полученное по сделке вернуть сторонами судья решает в данном решении или же нужно потом подавать повторный иск о взыскании всей денежной суммы? Либо на решение о признании договора недействительным берется исполнительный лист и подается заявление об изменении способа исполнения решения суда, путем взыскания денежной суммы с арендодателя?

[Александр Чашкин]

Орал, почему не получится, потому что нет расписки?

​Рискну предположить, что Орал имел в виду не расписки, а то обстоятельство, что признание сделки недействительной, как правило, влечет двустороннюю реституцию.

В соответствии с этим, не только арендодатель обязан будет возвратить арендатору полученные по недействительному договору арендные платежи, но и арендатор должен будет возвратить арендодателю стоимость фактически полученного в рамках недействительного договора временного права владения и пользования имущества. Полагаю очевидным, что стоимость такого владения и пользования сопоставима с размером арендных платежей.

Поэтому, я тоже считаю, что признание недействительным договора аренды, ранее аккуратно исполнявшегося обеими сторонами, как правило, не влечет возврат арендодателем полученных за аренду платежей.

[Дмитрий Горбунов]

Признание сделки недействительной - неимущественное требование, потому оплачивается госпошлиной в размере 50% от МРП. Требование о возвращении сторон в первоначальное положение=о применении последствий недействительности сделки - отдельное имущественное требование, которое может совмещаться в одном иске с требованием о признании сделки недействительной, оплачиваемое из расчета 1% от стоимости возвращаемого актива (для физлиц). Естественно, что право выбора принадлежит истцу, коим вы по делу не являетесь, по крайней мере до тех пор, пока не обратитесь к истцу с встречным иском...

Вы так и не указали, какие основания для признания сделки недействительной указаны в иске арендодателя...

[Элина]

Истец вначале указывает в иске, что он не получает от арендатора арендных платежей, потом указывает, что сделка не зарегистрирована. Дмитрий, а с каким встречным иском я могу обратиться к истцу  в настоящее время? Только с иском о признании сделки состоявшейся, я же не могу пока требовать всю сумму сделки назад, пока договор аренды еще не признан недействительным.

Александр, позволю себе с Вами не согласиться. Еще раз цитирую: согласно пункту 3 статьи 157 ГК при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре возместить стоимость в деньгах. Таким образом, Арендатор возвращает дом, а Арендодатель возвращает арендную плату.

Как следует из п. 8 ст. 157 ГК РК, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законодательными актами или не вытекает из существа или содержания сделки. Если Арендатор должен будет возвратить арендодателю стоимость фактически полученного в рамках недействительного договора временного права владения и пользования имущества, то есть арендные платежи, то по факту сделка должна быть признана состоявшейся. То есть одно, исключает другое.

[Дмитрий Горбунов]

неполучение арендных платежей не является основанием для признании сделки недействительной, равно как и отсутствие регистрации. так что перспектива удовлетворения такого иска - невеликая. но расслабляться не стоит - отсутствие доказательств 100% предоплаты серьезно увеличивает шансы арендодателя взыскать арендную плату за период пользования + расторгнуть договор аренды.

что касается встречного иска - зачем признавать состоявшейся существующую и исполняемую сделку? не вижу смысла. можно попытаться понудить арендодателя зарегистрировать сделку, в случае, если он уклоняется от этого. только приведет ли это к устраивающему вас результату, с учетом указанного выше? как вы собираетесь доказывать факт 100% предоплаты?

[Александр Чашкин]

Александр, позволю себе с Вами не согласиться. Еще раз цитирую: согласно пункту 3 статьи 157 ГК при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре возместить стоимость в деньгах. Таким образом, Арендатор возвращает дом, а Арендодатель возвращает арендную плату.

Попробую пояснить свое видение вопроса.

​Арендатор получает по договору аренды не предмет аренды, а [временное] право владения и пользования предметом аренды в течение срока аренды или, можно сказать иначе, временное владение и пользование имуществом.

Это временное право или "временное владение и пользование имуществом", само по себе, является имуществом (имущественным правом, назовем его дальше "Имущество'") имеющим собственную стоимость. Вот это самое Имущество', полученное по недействительной сделке аренды, арендатор, imho, должен возвратить арендодателю со своей стороны в обмен на уплаченные арендные платежи.

В противном случае, у несостоявшегося арендодателя, являющегося собственником предмета аренды, возникнет по отношению к арендатору право требования суммы неосновательного обогащения, поскольку арендатор, владея и пользуясь предметом аренды [принадлежащим арендодателю] бесплатно сберег свои деньги, то есть обогатился за счет арендодателя.

Поскольку, как правило, стоимость Имущества' сопоставима с размером арендных платежей, то я и говорю, что признание недействительным договора аренды, ранее аккуратно исполнявшегося обеими сторонами, как правило, не влечет возврат арендодателем полученных за аренду платежей.

Все сказанное выше относимо не только к случаям признания недействительным договора аренды, но, часто, и к последствиям недействительности договоров подряда (в части стоимости принятых заказчиком работ), и к последствиям недействительности договоров возмездного оказания услуг, и к др.различным случаям сделок, когда фактически полученное заказчиком не может быть возвращено.

 

Изменено 3 Апреля 2015 пользователем Александр Чашкин

[Элина]

Большое спасибо Вам за ответы

[79as]

относительно регистрации договора аренды.

Статья 7. Правовое значение государственной регистрации

1. Права (обременения прав) на недвижимое имущество в соответствии со статьями 4, 5 и 6 настоящего Закона, подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Законом и иными законодательными актами.

 

Статья 5. Государственная регистрация обременений прав на недвижимое имущество

Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения прав на недвижимое имущество:

1) право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением;

 

поскольку аренда является обременением права, следует ли понимать, что договор аренды, заключенный сроком более года в любом случае будет действительным, и арендодатель имел полное право на получение арендных платежей в рамках не зарегистрированного договора аренды.

регистрация нужна для арендатора, в целях закрепления его обременения на недвижимое имущество?

 

[Александр Чашкин]

поскольку аренда является обременением права, следует ли понимать, что договор аренды, заключенный сроком более года в любом случае будет действительным, и арендодатель имел полное право на получение арендных платежей в рамках не зарегистрированного договора аренды.

IMHO, это не простой и спорный вопрос:

С одной стороны, право арендодателя на получение арендных платежей возникает по факту предоставление предмета аренды в пользование арендатору.

Но с другой стороны, право арендодателя на получение арендных платежей является крреспондирующим праву арендатора временно владеть и пользоваться имуществом. Если без гос.регистрации договора аренды недвижимости сроком более года не возникло право арендатора, то как мы можем полагать, что возникло корреспондирующее ему право арендодателя?

 

[S-75]

Добрый день,

ситуация следующая: между юр. лицами был заключен договор аренды на 5 лет, согласно условиям договора обеспечительный взнос арендатор должен был доплатить,  так как основная часть взноса была зачтена по ранее заключенному договору аренду, который прекратил действие. Через 9 месяцев с момента заключения договора арендатор расторг договор путем уведомления, что предусмотрено договором. При этом договор аренды не был зарегистрирован в деп Юсте. Может ли при данных обстоятельствах арендатор не доплачивать взнос по расторгнутому и не зарегистрированному договору. Обязанность регистрации лежала на арендодателе.