Можно ли признать договор аренды не действительным

[ogay]

Добрый день, форумчане, подскажите пожалуйста...

Такая ситуация между ТОО "1" и ТОО "2" был заключен договор аренды нежилого помещения. 

в договоре, в разделе оплаты написано следующее: "Размер арендной платы в месяц, подлежащей уплате Арендатором будет составлять n-ую сумму тенге с учетом НДС. Арендная плата определяется из стоимости 1 кв. метра арендуемой площади в долларах США, из расчета 12 долларов США за 1 кв. метр арендуемой площади в месяц с учетом НДС. Стороны настоящим констатируют, что цена за объект, указанная в настоящем договоре в долларах США носит оценочный характер. Все расчеты, в рамках настоящего Договора, Стороны совершают в национальной валюте РК - тенге."

так же есть след. пункт: "Настоящий договор вступает в силу с даты подписания Акта-приема передачи и действует в течение 11 месяцев". На данный момент Акт - приема передачи не подписан.

У меня возникли следующие вопросы, можно ли (если можно как) признать договор не действительным из за долларов США? или каким образом можно расторгнуть договор? 

ЗЫ от договора хочу отказаться из-за сложившийся ситуации с долларом....

[Urbanus]

 

 

У меня возникли следующие вопросы, можно ли (если можно как) признать договор не действительным из за долларов США? или каким образом можно расторгнуть договор? 

ЗЫ от договора хочу отказаться из-за сложившийся ситуации с долларом....

1. Этот вопрос уже обсуждался, поищите по поисковику. Если не ошибаюсь, то при долгосрочных обязательствах можно применять привязку к доллару при расчете в тенге.

2. Условия расторжения договора должны быть предусмотрены договором, посмотрите. В противном случае вы можете воспользоваться правом обратиться в судебные органы для расторжения договора.

Здесь обсуждалась привязка к доллару

[ogay]

1. Этот вопрос уже обсуждался, поищите по поисковику. Если не ошибаюсь, то при долгосрочных обязательствах можно применять привязку к доллару при расчете в тенге.

2. Условия расторжения договора должны быть предусмотрены договором, посмотрите. В противном случае вы можете воспользоваться правом обратиться в судебные органы для расторжения договора.

Здесь обсуждалась привязка к доллару

А долгосрочный это если более 12 мес? у меня договор 11 мес.

[Nikich]

да, долгосрочный, это - год и более.

[Ahmetova]

да, долгосрочный, это - год и более.

Это с т.з. бухучета и финансовой отчетности. В гражданском законодательстве нет определения долгосрочности.

[Александр Чашкин]

В гражданском законодательстве нет определения долгосрочности.

Определения-то нет, но в соответствии с аналогией пп.1) п.1 ст.200 ГК РК "долгосрочными" следует признавать отношения, длящиеся в течение более 3-летнего периода времени.

...я так подумал.  

Изменено 22 Сентября 2015 пользователем Александр Чашкин

[Ahmetova]

Там же аренда. Для ГП. 

А что есть долгосрочное обязательство скажите? Без бухучета. 

Вот. Спорили уже. Давно. http://forum.zakon.kz/topic/167798-привязка-к-доллару-в-договоре-на-оказание-услуг/?page=2#comment-1290415

 

[Элина]

Акт приема передачи не подписан, а по факту имущество передавалось?

Статья 547. Предоставление имущества нанимателю

1. Наймодатель обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

2. Имущество сдается внаем вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (документами, удостоверяющими комплектность, безопасность, качество имущества, порядок эксплуатации и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них наниматель не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему наймодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора.

3. Если наймодатель не предоставил нанимателю сданное внаем имущество в указанный в договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок, наниматель вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 355 настоящего Кодекса, либо потребовать расторжения договора.

Если имущество не предоставлено, можно расторгнуть договор на основании п. 3 ст. 547 ГК РК

[Ahmetova]

А я всё думаю - как расторгать не вступивший в силу договор? Ну хотя он сам по себе есть. И вроде как обязывает. По крайней мере обязывает к подписанию акта приема-передачи, после которого он и вступит в силу. 

[Александр Чашкин]

Там же аренда. 

И что?  Здесь тоже - аренда!

Вы сказали: "В гражданском законодательстве нет определения долгосрочности." Я согласился, но отметил, что в одном месте ГК упоминает, что долгосрочной является аренда сроком более 3-х лет. И предложил использовать эту норму ГК в качестве аналогии (ст.5 ГК) в целях определения "долгосрочности".  

 

Правда, долгосрочность из ст.200 входит в противоречие с долгосрочностью из ст.460... Так будем применять 200-ю долгосрочность к "арендным" обязательствам, а 460-ю - к обязательствам "поставочным". 

 

А что есть долгосрочное обязательство скажите? Без бухучета. 

С учетом разночтений упомянутых выше норм ст.ст.200 и 460, боюсь, что однозначного ответа я не дам, даже без бухучета.

К примеру, посмотрим нормативные акты в финансовых областях: сроки до года считаются короткими, от года и до 3-х лет - средними, более трех лет - долгими.

 

У меня возникли следующие вопросы, можно ли (если можно как) признать договор не действительным из за долларов США? или каким образом можно расторгнуть договор? 

ЗЫ от договора хочу отказаться из-за сложившийся ситуации с долларом....

у меня договор 11 мес.

Если право отказаться от договора не предусмотрено специально условиями договора вы не можете, не нарушая Закон и договор, отказаться от исполнения договора до окончания его срока.

[Ahmetova]

И что?  Здесь тоже - аренда!

 

Логично))

Но. Вы думаете долгосрочная аренда и долгосрочное обязательство это одно и то же? 

Индексацию законодатель разрешает применять к долгосрочным обязательствам. Любым долгосрочным обязательствам. 

 

[Элина]

А я всё думаю - как расторгать не вступивший в силу договор? Ну хотя он сам по себе есть. И вроде как обязывает. По крайней мере обязывает к подписанию акта приема-передачи, после которого он и вступит в силу. 

Почему же не вступивший?

Статья 393. Существенные условия договора

1. Договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые признаны существенными законодательством или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

2. Если в соответствии с законодательными актами для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

В главе про аренду ничего нет, про том, что если имущество не передали, договор считается незаключенным.

Например, в ст. 542 ГК закреплено: «В договоре имущественного найма должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта имущественного найма.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в имущественный наем, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным».

Или в ст. 583 ГК закреплено: «Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным».

[Александр Чашкин]

А я всё думаю - как расторгать не вступивший в силу договор? 

Рассматриваем случай "незарегистрированного" договора аренды сроком более 12 месяцев.

Если использовать терминологию буквально: договор "вступил в силу", но юридические права арендатора временно владеть и пользоваться имуществом по этому договору не возникли.

[Ahmetova]

так же есть след. пункт: "Настоящий договор вступает в силу с даты подписания Акта-приема передачи и действует в течение 11 месяцев". На данный момент Акт - приема передачи не подписан.

[Георгий]

А вообще-то фактически оплата происходила? За какой период времени? Досрочное расторжение есть в условиях договора аренды?

[Ahmetova]

Рассматриваем случай "незарегистрированного" договора аренды сроком более 12 месяцев.

Если использовать терминологию буквально: договор "вступил в силу", но юридические права арендатора временно владеть и пользоваться имуществом по этому договору не возникли.

раньше регистрировали сделки с недвижкой. до регистрации не было сделки как бы. 

сейчас регистрируют права на недвижимость. 

следовательно, в приведенном вами примере, договор как раз таки вполне вступил себе в силу, осталось только зарегистрировать права (то есть проставить печать юстиции на договоре). с даты проставления такой печати права и возникнут. регистрация сделки и регистрация прав разные вещи же. 

а в случае ТС - договор в силу не вступил. есть некоторая разница, согласитесь? 

р.с. по мне что-то слишком много аналогий)) ну аналогии со ст. 200, аналогии с незарегистрированным договором. 

Изменено 22 Сентября 2015 пользователем Ahmetova

[Георгий]

Если признать договор аренды недействительным только при условии, что расчет в долларах - думаю, что не получится. А если и получится, суд обяжет стороны вернуть полученное по сделке, а если Вы пользовались имуществом, на этом и всё.

Изменено 22 Сентября 2015 пользователем Георгий
ошибочное слово

[Элина]

Опять обращаюсь к 2. ст. 393 ГК РК: "Если в соответствии с законодательными актами для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества".

А в нашей ситуации законодательством для заключения договора обязательная передача имущества не предусмотрена. В данном пункте нет слов "или предусмотрено договором", следовательно может быть предусмотрено только законодательными актами.

А теперь снова п.1 ст. 393 ГК РК: "Договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям".

Следовательно данный договор считается заключенным, даже без подписания акта приема- передачи.

[Ahmetova]

Опять обращаюсь к 2. ст. 393 ГК РК: "Если в соответствии с законодательными актами для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества".

А в нашей ситуации законодательством для заключения договора обязательная передача имущества не предусмотрена. В данном пункте нет слов "или предусмотрено договором", следовательно может быть предусмотрено только законодательными актами.

А теперь снова п.1 ст. 393 ГК РК: "Договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям".

Следовательно данный договор считается заключенным, даже без подписания акта приема- передачи.

А как же сделки, заключенные под условием? 

Если признать договор аренды недействительным только при условии, что расчет в долларах - думаю, что не получится. 

ну почему же. я бы не была такой  категоричной. практика судебная, к сожалению, очень разная. 

[Георгий]

А как же сделки, заключенные под условием? 

ну почему же. я бы не была такой  категоричной. практика судебная, к сожалению, очень разная. 

да Вы правы, поэтому и написал - думаю (не категорично)

Добрый день, форумчане, подскажите пожалуйста...

Такая ситуация между ТОО "1" и ТОО "2" был заключен договор аренды нежилого помещения. 

в договоре, в разделе оплаты написано следующее: "Размер арендной платы в месяц, подлежащей уплате Арендатором будет составлять n-ую сумму тенге с учетом НДС. Арендная плата определяется из стоимости 1 кв. метра арендуемой площади в долларах США, из расчета 12 долларов США за 1 кв. метр арендуемой площади в месяц с учетом НДС. Стороны настоящим констатируют, что цена за объект, указанная в настоящем договоре в долларах США носит оценочный характер. Все расчеты, в рамках настоящего Договора, Стороны совершают в национальной валюте РК - тенге."

так же есть след. пункт: "Настоящий договор вступает в силу с даты подписания Акта-приема передачи и действует в течение 11 месяцев". На данный момент Акт - приема передачи не подписан.

У меня возникли следующие вопросы, можно ли (если можно как) признать договор не действительным из за долларов США? или каким образом можно расторгнуть договор? 

ЗЫ от договора хочу отказаться из-за сложившийся ситуации с долларом....

А вообще-то есть такое понятие - свобода договора. Откажитесь от его исполнения в письменной форме

Статья 545. Срок договора имущественного найма

1. Договор имущественного найма заключается на срок, определенный договором.

2. Если договор имущественного найма заключен без указания срока, он считается заключенным на неопределенный срок.

Каждая из сторон вправе отказаться от такого договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца - при найме недвижимого имущества и за один месяц - при найме иного имущества, если законодательными актами или договором не установлено иное.

 

или, если сроки поджимают, укажите, с какого числа какого месяца вы освобождаете помещение

также для сведения:

Статья 556. Изменение и расторжение договора имущественного найма по требованию одной из сторон

1. По требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть изменен или расторгнут досрочно в судебном порядке в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами или договором.

[Александр Чашкин]

в случае ТС - договор в силу не вступил. есть некоторая разница, согласитесь? 

По буквальному значению условий договора, вроде как не вступил. Но я предпочту не делать окончательного вывода, не зная фактических обстоятельств исполнения договора до настоящего момента: была ли аренда де-факто, оплачивалась ли она, оформлялись ли какие-то документы по этой аренде?...

А по существу вопроса ТСа, подозрваю, что в случае фактически исполняемой аренды - любые требования арендатора в "расторжению" договора наткнутся на иск о понуждении к оформлению акта.

Изменено 22 Сентября 2015 пользователем Александр Чашкин

[Элина]

А как же сделки, заключенные под условием? 

 

Статья 150. Сделки, совершенные под условием

1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Так сама сделка все равно же совершена, права и обязанности наступят только после подписания акта приема-передачи.

[Ahmetova]

По буквальному значению условий договора, вроде как не вступил. Но я предпочту не делать окончательного вывода, не зная фактических обстоятельств исполнения договора до настоящего момента: была ли аренда де-факто, оплачивалась ли она, оформлялись ли какие-то документы по этой аренде?...

А по существу вопроса ТСа, подозрваю, что в случае фактически исполняемой аренды - любые требования арендатора в "расторжению" договора наткнутся на иск о понуждении к оформлению акта.

Согласна. 

Ну, значит, договор как таковой есть. 

И, пожалуй, Элина права. Договор таки вступил в силу. Поскольку сделка, совершенная под условием, ставит возникновение прав и обязанностей в зависимость от этого самого условия. Но не само заключение договора. И формулировка соответствующего пункта договора просто изначально не верна.  

Получается, два варианта. Расторгать или признавать недействительным. Второй вариант предпочтительней.   

[Александр Чашкин]

Второй вариант предпочтительней.   

По какому основанию? 

[Ahmetova]

По какому основанию? 

Ну, попытка не пытка. Суды у нас кто в лес, кто по дрова. Сама по индексации судилась. Сплошной вынос мозга. Закончилось мировым соглашением в итоге.