сымбат Аренда

[Сымбат Асем]

Доброе утро!

Нужна помощь! Организация арендует маленькое помещение на 2 --этаже  в здании государственной учреждении. Мы платим за аренду,за  отопление и за горячую воду. Теперь хотели вы отказаться от горячий воды, однако  государственное предприятия  отпускающий передачу  тепловой энергии и горячей воды  сказали, что мы не можем отказаться от горячей воды,если откажем то надо и от отоплении отказаться. Как быть?

[-Сандугаш-]

Скорее всего данное условие арендодателя обусловлено техническими причинами. Есть ли у Вас свой счетчик на горячую воду? 

[Адильжан Аскар]

Добрый день! подскажите как разрешить ситуацию с арендодателем!

снимаем в аренду помещение у гос. учреждения, Договор действовал до 10 декабря. В настоящее время Арендодатель переходит на электронный формат взаимоотношений, и для перезаключения договора необходимо ЭЦП. Но при этом, у них какие то проблемы с введением в действие этой электронной системы, и продлить договор они не могут, при этом не дают ни каких письменных ответов и просто отмалчиваются..  

По условиям договора- "пролонгация осуществляется путем заключения дополнительного соглашения, на основании решения (приказа) Арендодателя, если до истечения установленного договором срока Арендатору не предоставлен письменный отказ в продлении срока.." 

Вопрос №1:  в ГК РК есть пункт 1 статьи 392  "При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом."

Исходя из требований данной статьи, правильно ли я понимаю!? что мы можем апеллировать тем, что в пункте Договора о порядке расторжения договора нет прямого смыслового текста о том, что мы должны сначала направить письменное предложение продлить договор! 

Вопрос №2 в арендуемом помещении осталось наше оборудование, фактически оно является техническим и мы там не находимся, обязаны ли мы оплачивать какие либо коммунальные платежи по уже недействующем договору?

Вопрос №3 в целом какие действия лучше предпринять? 

[ОТТО 1945]

1 час назад, Адильжан Аскар сказал(а):

Добрый день! подскажите как разрешить ситуацию с арендодателем!

снимаем в аренду помещение у гос. учреждения, Договор действовал до 10 декабря. В настоящее время Арендодатель переходит на электронный формат взаимоотношений, и для перезаключения договора необходимо ЭЦП. Но при этом, у них какие то проблемы с введением в действие этой электронной системы, и продлить договор они не могут, при этом не дают ни каких письменных ответов и просто отмалчиваются..  

По условиям договора- "пролонгация осуществляется путем заключения дополнительного соглашения, на основании решения (приказа) Арендодателя, если до истечения установленного договором срока Арендатору не предоставлен письменный отказ в продлении срока.." 

Вопрос №1:  в ГК РК есть пункт 1 статьи 392  "При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом."

Исходя из требований данной статьи, правильно ли я понимаю!? что мы можем апеллировать тем, что в пункте Договора о порядке расторжения договора нет прямого смыслового текста о том, что мы должны сначала направить письменное предложение продлить договор! 

Вопрос №2 в арендуемом помещении осталось наше оборудование, фактически оно является техническим и мы там не находимся, обязаны ли мы оплачивать какие либо коммунальные платежи по уже недействующем договору?

Вопрос №3 в целом какие действия лучше предпринять? 

думаю выход простой, тот факт, что вы еще там, указывает на намерение Арендодателя продолжать с Вами правоотношении, в данном случай это есть сделка (действие направленные на возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей), но для очистки совести, я бы посоветовал бы следующее:

я бы написал письмо арендодателю в котором указал бы все имеющуюся проблемы, такие как переход на электронный формат, технические проблемы, ваше желание продолжать взаимоотношения и в конце подытожил бы, что учитывая отсутствия от вас письменного отказа от пролонгации договора согласно договору (ссылка на статью договора обязательна) и отсутствие возражении со стороны Арендодателя (письменных), вы считаете договор пролонгированным на тех же условиях что и раньше, далее добавил бы, что по окончании технических проблем вы задокументируете пролонгацию договора и усе, этим письмом вы себя обезопасите от каких либо движении со стороны арендодателя. вообще в голове крутится какая то норма из ГК РК о том, что если стороны по окончанию срока действия не расторгают договор, он считается пролонгированным на тех же условиях, но пока не нашел. 

[Александр Чашкин]

1 час назад, Адильжан Аскар сказал(а):

Добрый день! подскажите как разрешить ситуацию с арендодателем!

По вопросу 1: Хочу заметить, что в силу п.1 ст.402 ГК соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и сам договор, если иное не предусмотрено... Таким образом, доп.соглашение о пролонгации договора, оформленного в письменной форме (на бумаге), должно совершаться в той же письменной форме  (на бумаге), а не в электронном виде (конечно, если стороны не договорились об ином).

Приведенное вами условие договора полагаю необходимым толковать следующим образом: если до истечения срока договора Арендодатель не уведомил письменно Арендатора об отказе в продлении срока, то Арендодатель обязан издать решение (приказ) о продлении срока договора в соответствии с которым впоследствии стороны заключат дополнительное соглашение о продлении срока договора. В таких условиях обязанности Арендатора делать оферту о продлении договора я не усматриваю.

Однако, есть норма второго предложения п.1 ст.557 ГК РК - рекомендую анализировать ситуацию с учетом ее наличия и обязательного характера.

В любом случае, полагаю, что вы можете обратиться письменно к Арендодателю с просьбой предоставить вам копию приказа (решения) о продлении договора, поскольку таковая необходима для оформления доп.соглашения.

По вопросу 2: то обстоятельство, что в помещении осталось ваше имущество означает, что помещение вы не освободили и продолжаете им владеть. Вы обязаны оплачивать аренду за все время фактического владения помещением, даже после истечения срока договора аренды в силу п.3 ст.561 ГК. 

Но в том обстоятельстве, что вы продолжаете пользоваться помещением, а Арендодатель не возражает против этого есть и "хороший момент" - обратите свое внимание на ст.558 ГК о возобновлении договора аренды.

По вопросу 3, в целом: лучше всего обратиться к юристу.

[Адильжан Аскар]

17 минуту назад, ОТТО 1945 сказал(а):

вообще в голове крутится какая то норма из ГК РК о том, что если стороны по окончанию срока действия не расторгают договор, он считается пролонгированным на тех же условиях, но пока не нашел. 

в договоре прописано, что по истечению указанного срока данный договор прекращает свое действие, за исключением продления срока договора... 

получается, что он автоматически без подписанного допика о пролонгации, прекращает свое действие..

13 минуты назад, Александр Чашкин сказал(а):

По вопросу 1: Хочу заметить, что в силу п.1 ст.402 ГК соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и сам договор, если иное не предусмотрено... Таким образом, доп.соглашение о пролонгации договора, оформленного в письменной форме (на бумаге), должно совершаться в той же письменной форме  (на бумаге), а не в электронном виде (конечно, если стороны не договорились об ином).

В любом случае, полагаю, что вы можете обратиться письменно к Арендодателю с просьбой предоставить вам копию приказа (решения) о продлении договора, поскольку таковая необходима для оформления доп.соглашения.

По вопросу 2: Но в том обстоятельстве, что вы продолжаете пользоваться помещением, а Арендодатель не возражает против этого есть и "хороший момент" - обратите свое внимание на ст.558 ГК о возобновлении договора аренды.

 

по вопросу 1: значит пока настаиваю на совершение сделки в той же форме, так как по условиями договора они обязаны были нас извещать о каких либо изменениях условий договора..

по вопросу 2: могу ли я расценивать как императивную норму закона? т.е. имеет большую юридическую силу чем их приказ о пролонгации?

[Александр Чашкин]

9 минут назад, Адильжан Аскар сказал(а):

получается, что он автоматически без подписанного допика о пролонгации, прекращает свое действие..

Да, это так, если договор не будет возбновлен на неопределенный срок в соответствии с нормами ст.558 ГК.

И, кроме того, никто и ничто не мешает сторонам договора сегодня заключить доп соглашение о пролонгации того договора и установить, что доп.соглашение применяется к отношениям сторон по договору с 11 декабря.

12 минуты назад, Адильжан Аскар сказал(а):

значит пока настаиваю на совершение сделки в той же форме, так как по условиями договора они обязаны были нас извещать о каких либо изменениях условий договора

Условия договора изменить в одностороннем порядке, как правило, - нельзя. Вы не настаивайте, а просто покажите контрагенту эту норму об общем порядке изменения договора, при этом, по возможности, не отказывайтесь сделать так, как это удобно контрагенту.

 

14 минуты назад, Адильжан Аскар сказал(а):

могу ли я расценивать как императивную норму закона? т.е. имеет большую юридическую силу чем их приказ о пролонгации?

Не понял вопроса: императивная норма закона, по определению, выше приказа какого-то юридического лица.

Однако, обратите внимание: продление срока договора (что оформляется доп.соглашением) и возобновление договора аренды (по нормам ст.558 ГК) - это совершенно различные юридические события.

[Адильжан Аскар]

23 минуты назад, Александр Чашкин сказал(а):

Да, это так, если договор не будет возбновлен на неопределенный срок в соответствии с нормами ст.558 ГК.

И, кроме того, никто и ничто не мешает сторонам договора сегодня заключить доп соглашение о пролонгации того договора и установить, что доп.соглашение применяется к отношениям сторон по договору с 11 декабря.

Условия договора изменить в одностороннем порядке, как правило, - нельзя. Вы не настаивайте, а просто покажите контрагенту эту норму об общем порядке изменения договора, при этом, по возможности, не отказывайтесь сделать так, как это удобно контрагенту.

 

Не понял вопроса: императивная норма закона, по определению, выше приказа какого-то юридического лица.

Однако, обратите внимание: продление срока договора (что оформляется доп.соглашением) и возобновление договора аренды (по нормам ст.558 ГК) - это совершенно различные юридические события.

в части императивной нормы, имелось ввиду что статья 558 ГК РК является обязательной, и выше внутреннего приказа.. Наверное я чушь смыслил... 

я как начинающий юрист, не могу понять, если это два различных события, я не могу пользоваться правом предусмотренным ст. 558 ГК РК? при наличии обязательного условия пролонгации - путем подписания дополнительного соглашения..

Изменено 29 Декабря 2015 пользователем Адильжан Аскар
грамматическая ошибка

[Адильжан Аскар]

3 часа назад, Александр Чашкин сказал(а):

По вопросу 1: Хочу заметить, что в силу п.1 ст.402 ГК соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и сам договор, если иное не предусмотрено... Таким образом, доп.соглашение о пролонгации договора, оформленного в письменной форме (на бумаге), должно совершаться в той же письменной форме  (на бумаге), а не в электронном виде (конечно, если стороны не договорились об ином).

 

Александр, по п.1 статьи 402 Соглашение об изменении и расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законо-ва, договора не вытекает иное...  

в редакции договора говориться что он прекращает свое действие по его истечению срока.... Таковое "прекращение срока" должно оформляться допиком? 

[Александр Чашкин]

17 час назад, Адильжан Аскар сказал(а):

если это два различных события, я не могу пользоваться правом предусмотренным ст. 558 ГК РК? при наличии обязательного условия пролонгации - путем подписания дополнительного соглашения..

Из того, что "это два различных события" следует: если не получится пролонгировать договор заключением доп.соглашения, то у вас еще останется возможность рассчитывать на возобновление договора аренды в соответствии со ст.558 ГК.

14 часа назад, Адильжан Аскар сказал(а):

по п.1 статьи 402 Соглашение об изменении и расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законо-ва, договора не вытекает иное...  

В вашем случае откуда-нибудь вытекает иное?

14 часа назад, Адильжан Аскар сказал(а):

в редакции договора говориться что он прекращает свое действие по его истечению срока.... Таковое "прекращение срока" должно оформляться допиком? 

Нет, никаких "допиков" не надо. Дополнительная информация - в п.3 ст.386 ГК.

Обратите внимание на термины: "прекращение действия", "истечение срока".

 

НО для случая договора аренды предусмотрено специальное правило статьи 558 ГК.

Отсюда: если после 10.12.2015 г. Арендодатель не возражает продолжению фактического пользования имуществом Арендатором, то ваш договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

[ОТТО 1945]

14 часа назад, Адильжан Аскар сказал(а):

Александр, по п.1 статьи 402 Соглашение об изменении и расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законо-ва, договора не вытекает иное...  

в редакции договора говориться что он прекращает свое действие по его истечению срока.... Таковое "прекращение срока" должно оформляться допиком? 

нет, есть еще норма в ГК РК которую вы кстати цитировали, договор необходимо толковать буквально, и толкуя ваш договор буквально, Ваш договор действовал до 10 декабря, а значить уже 11 декабря договор прекратил свое действие и никаких дополнительных соглашении делать не надо, другое дело, если бы Вы действительно прекратили бы свой правоотношения, то бухгалтерия подписала бы акт сверки, вы бы подписали акт приема-передачи имущества, тем самым закрыли бы договор, но как я уже писал, обе стороны вашего договора совершили сделку (то бишь предприняли действия на продолжения договора).