Недействителен договор аренды соотвественно и договор субаренды

[studious woman]

Коллеги! Добрый день!

Прошу Вас подсказать - при признании договора аренды недействительным (имеется вступившее в законную силу решение суда), договор субаренды соответственно тоже признается недействительным (преюдиция)? Имеет ли право требования оплаты по договору субаренды арендодатель в таком случае? договор исполнен.

[ОТТО 1945]

1 час назад, AnnaAktau сказал(а):

Коллеги! Добрый день!

Прошу Вас подсказать - при признании договора аренды недействительным (имеется вступившее в законную силу решение суда), договор субаренды соответственно тоже признается недействительным (преюдиция)? Имеет ли право требования оплаты по договору субаренды арендодатель в таком случае? договор исполнен.

одна сторона (субарендодатель) передает право на имущество, которым обладает в силу заключенного договора аренды собственником, и если признать первый договор недействительным, то это влечет признание второго договора также недействительным, таким образом у арендатора и субарендодателя не возникло взаимных прав и обязанностей, а значит и требовать чего либо по такому договору нельзя.    

[studious woman]

5 минут назад, ОТТО 1945 сказал(а):

одна сторона (субарендодатель) передает право на имущество, которым обладает в силу заключенного договора аренды собственником, и если признать первый договор недействительным, то это влечет признание второго договора также недействительным, таким образом у арендатора и субарендодателя не возникло взаимных прав и обязанностей, а значит и требовать чего либо по такому договору нельзя.    

Даже все зависимости от того исполнена сделка или нет? Имеются акты выполненных работ....

 

[ОТТО 1945]

Только что, AnnaAktau сказал(а):

Даже все зависимости от того исполнена сделка или нет? Имеются акты выполненных работ....

 

вы продаете вещь, третьему лицу, право собственности на которое вам не принадлежит, полученные от продажи деньги, будут ли они законными? так и здесь, имущество арендодателю не принадлежало и у него нет право передавать его третьему лицу, и получать за это деньги, с момента когда первый договор был признан не заключенным (недействительным). 

[studious woman]

Только что, ОТТО 1945 сказал(а):

вы продаете вещь, третьему лицу, право собственности на которое вам не принадлежит, полученные от продажи деньги, будут ли они законными? так и здесь, имущество арендодателю не принадлежало и у него нет право передавать его третьему лицу, и получать за это деньги, с момента когда первый договор был признан не заключенным (недействительным). 

Спасибо за ответы

[Anacharsis]

Так вроде и статья 560 есть в ГК.

[studious woman]

20 часов назад, Anacharsis сказал(а):

Так вроде и статья 560 есть в ГК.

Вот что значит невнимательность! 

спасибо

[studious woman]

Коллеги

В 05.07.2016 at 17:23, ОТТО 1945 сказал(а):

вы продаете вещь, третьему лицу, право собственности на которое вам не принадлежит, полученные от продажи деньги, будут ли они законными? так и здесь, имущество арендодателю не принадлежало и у него нет право передавать его третьему лицу, и получать за это деньги, с момента когда первый договор был признан не заключенным (недействительным). 

Так это нужно признавать через суд?

В 05.07.2016 at 17:46, Anacharsis сказал(а):

Так вроде и статья 560 есть в ГК.

По 560 ГК РК что в суд обращаться? Как влечет недействительность? Допустим да, есть решение суда о признании договора аренды недействительным, но договоров субаренды заключен с другим лицом 

[ОТТО 1945]

5 минут назад, studious woman сказал(а):

Так это нужно признавать через суд?

без всякого суда, у вас же есть уже на руках решение о признании договора аренды недействительным, это решение служит основанием для признания договора субаренды недействительным.   

[Конус]

Уважаемые коллеги!

Прошу Вашей помощи в разъяснении ситуации.

Суть разногласий заключается в следующем.

Между субарендодателем ТОО  (далее – Субарендодатель) и субарендатором, физическим лицом (далее – Субарендатор) был заключен договор субаренды помещения на первом этаже торгового центра от 09 июня 2015 года на срок с 01 июля 2015 года по 31 мая 2016 года.

Субарендодателем перед окончанием срока действия договора субаренды был  предоставлен субарендатору для заключения новый договор субаренды, в котором Субарендодатель в одностороннем порядке изменил размер арендной платы в сторону его существенного повышения, которая составила .

Субарендатор 27 мая 2016 года произвел оплату 70 000 тенге по условиям старого договора

По новому Договору оплата должна производится с 25 по 27 числа каждого месяца.

По арендной плате в 150 000 тенге. Стоимость чрезмерно завышена.

Так, в крупных торговых центрах столицы, даже в "Меге" аренда 1 кв. м. составляет всего лишь  10 000 тенге.

Согласно пункту 1.1. Договора субарендатор  арендует площадь  11,5 кв. м.

Новый договор субаренды был подписан субарендатором, но уже с учетом предоставленного им контрагенту протокола разногласий.

Факт получения субарендодателем протокола разногласий при подписании нового Договора субаренды от 31 мая 2016 года подтверждается собственноручной подписью директора ТОО - субарндодателя о его получении, поставленной на втором экземпляре этого документа.

Субарендодатель считает, что у субарендатора имеется задолженность по арендной плате и требовать доплатить недостающую часть денег.

Субарендатор с этим не согласен по следующим причинам.

Правила об изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года. Условие об изменении размера арендной платы не могут касаться тех договоров, срок действия которых не превышает одного года. В силу пункта 3 статьи 546 Гражданского Кодекса РК размер платы за пользование имуществом могут изменяться не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

При этом законодательными актами могут быть предусмотрены иные минимальные сроки для пересмотра размера платы для отдельных видов имущественного найма, а также для найма отдельных видов имущества.

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора имущественного найма о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 273 Гражданского Кодекса РК), то по смыслу пункта 3 статьи 546 Гражданского Кодекса РК такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Следовательно, размер арендной платы в период действия договора имущественного найма, заключенного на срок менее одного года, не подлежит изменению.

В самом договоре отсутствует положение, предусматривающее право Субарендодателя на повышение размера арендной платы в одностороннем порядке.

Поэтому Субарендодатель с учетом требований пункта 2 статьи 557 Гражданского Кодекса РК должен был предоставить субарендатору документ (соглашение) об изменении размера арендной платы, чего им не было сделано.

Более того, увеличение размера арендной платы свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны Субарендодателя (в силу пункта 5 статьи 8 Гражданского Кодекса РК).

Между тем, размер арендной платы был изменен Субарендодателем в сторону увеличения и составил 150 000 (сто пятьдесят тысяч) тенге в месяц. Поскольку спорный договор заключен на срок менее одного года, в силу указанной нормы права условия договора, предусматривающие размер арендных платежей, не подлежали изменению.

Отсюда следует, что Субарендодатель в одностороннем порядке не может изменить твердый размер арендной платы.

Более того, Субарендодатель заключил договор субаренды с третьим лицом (ИП Казимовой), вычленив у субарендатора часть арендуемой им площади.

Следовательно, субарендатор в соответствии с пунктом 3 статьей 557 Гражданского Кодекса РК имеет право потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору с ним договору и возмещение убытков, причиненных отказом возобновить договор.

Субарендатор полагает, что в других торговых центрах больше двух конкурентам не разрешается торговать в одном и том же здании, поскольку это снижает торговлю и ущемляет интересы продавцов, увеличивает конкуренцию.

Не нарушает ли при этом субарендодатель  права предпринимателя?

         Субарендатор подал в суд иск со следующими требованиями:

о признании недействительным пункта договора субаренды в части одностороннего повышения Субарендодателем арендной платы;

о расторжении договора субаренды нежилого помещения в торговом центре, заключенный Субарендодателем с третьим лицом от 1 июня 2016 года с переводом всех прав и обязанностей по заключенному договору на основного субарендатора.

         Судья, хотя и приняла иск к производству, но на предварительной беседе заявила, что суд не может по закону рассматривать возникшие разногласия сторон при заключении договора.

         Права ли в данном случае судья?

Прошу откликнуться.

 

 

 

 

[Конус]

Сегодня узнали, что субарендодатель  подал встречный иск о расторжении договора аренды и взыскании недостающей суммы, который суд тоже принял к своему производству.

Получается, что субарендодатель, подав встречный иск, не хочет вообще входить в обсуждение условий договора субаренды.

Может быть, стоит запросить документы у основного арендодателя, который привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, давал или не давал он согласия субарендодателю на сдачу имущества в субаренду дополнительным лицам- субарендаторам?

[ОТТО 1945]

9 часов назад, Конус сказал(а):

Уважаемые коллеги!

первый договор у вас истек, соответственно его условия не действительны, в том числе и в части размера арендной платы, отправленный субарендодателем новый договор, есть оферта (предложение заключить новую сделку), но на новых условиях, субарендатор вправе принять или отказаться, по сути вами нарушена процедура подписания договора, вы сначала подписали договор, на новых условиях, а потом предлагаете внести в него изменения (путем отправки протокола разногласии), хотя процедура должна была быть прямо противоположной, сначала протокол и только после согласования договор, а теперь получается, что вы согласились с условиями договора, а потом вдруг передумали, но теперь, субарендодатель вправе отказаться от ваших предложении. так что суд прав, касательно вычленения части помещения, то были ли внесены соответствующие изменения в договор ? также, помещение по договору прописано достаточно четко, что бы можно было бы отделить его от остальных, аналогичных помещении?    

[Камилла]

Поддерживаю ОТТО! 

[Конус]

5 часов назад, ОТТО 1945 сказал(а):

первый договор у вас истек, соответственно его условия не действительны, в том числе и в части размера арендной платы, отправленный субарендодателем новый договор, есть оферта (предложение заключить новую сделку), но на новых условиях, субарендатор вправе принять или отказаться, по сути вами нарушена процедура подписания договора, вы сначала подписали договор, на новых условиях, а потом предлагаете внести в него изменения (путем отправки протокола разногласии), хотя процедура должна была быть прямо противоположной, сначала протокол и только после согласования договор, а теперь получается, что вы согласились с условиями договора, а потом вдруг передумали, но теперь, субарендодатель вправе отказаться от ваших предложении. так что суд прав, касательно вычленения части помещения, то были ли внесены соответствующие изменения в договор ? также, помещение по договору прописано достаточно четко, что бы можно было бы отделить его от остальных, аналогичных помещении?    

            Мы то вначале сунули субарендодателю протокол разногласий к договору, который та приняла и расписалась в получении, а уже потом подписали договор, но уже с учетом факта получения субарендодателем протокола разногласий. Разве здесь имеет место нарушение процедуры заключения договора?

На электронную почту нам до этого скинули до этого другой проект договора субаренды, где цена субарендных платежей была указана 96 000  тенге.

Вы спрашиваете нас о вычленениях части площади арендуемого помещения. А как вообще на практике решаются эти вопросы? Как вообще должны быть прописаны в тексте  договора эти вычленения части помещения? Как они примерно должны быть изложены?

[nastasiya]

47 минут назад, Конус сказал(а):

Мы то вначале сунули субарендодателю протокол разногласий к договору, который та приняла и расписалась в получении, а уже потом подписали договор, но уже с учетом факта получения субарендодателем протокола разногласий. Разве здесь имеет место нарушение процедуры заключения договора?

Принятие протокола разногласий еще не означает стопроцентное согласие с его пунктами. юридическую силу будет иметь лишь подписанный договор. если в нем не были учтены ваши замечания, но он с вашей стороны подписан, это означает, что вы согласились на условия второй стороны

[Конус]

4 минуты назад, nastasiya сказал(а):

Принятие протокола разногласий еще не означает стопроцентное согласие с его пунктами. юридическую силу будет иметь лишь подписанный договор. если в нем не были учтены ваши замечания, но он с вашей стороны подписан, это означает, что вы согласились на условия второй стороны

Неужели мы так серьезно  "прокололись"?

                  Судья предлагала  нам на предварительной беседе более тщательно  уточнить свои исковые требования.  После Ваших замечаний прихожу к выводу, что теперь нужно воспользоваться  предложением судьи, пока еще не поздно. 

         Но тут, естественно, возникает риторический вопрос. Как это лучше сделать? Какие требования следует сформулировать, не допуская при этом одновременного изменения предмета и основания иска?  

[ОТТО 1945]

1 час назад, Конус сказал(а):

Вы спрашиваете нас о вычленениях части площади арендуемого помещения. А как вообще на практике решаются эти вопросы? Как вообще должны быть прописаны в тексте  договора эти вычленения части помещения? Как они примерно должны быть изложены?

вы взяли в аренду условно 100 кв. м., если арендодатель намерен вернуть часть помещении себе, скажем 20 кв.м., то он должен обратится к вам с официальным письменным предложением пересмотреть условия договора и вернуть часть помещении, на что, вы были бы вправе ответить или согласием или отказом, в случай согласия, вы бы заключили дополнительное соглашение и внесли бы в договор соответствующие изменения, в части площади помещении и размера арендой платы, то есть без вашего согласия, никаких вычленении быть не может. 

 

9 минут назад, Конус сказал(а):

Неужели мы так серьезно  "прокололись"?

у вас есть подписанный договор (на условиях арендодателя) и не подписанный (а значит не имеющий юридической силы) протокол разногласии, по этому, довод арендодателя о наличии у вас задолженности правомерен, а ваши доводы нет. 

[Конус]

Я Вас прекрасно понял. Но я уже задал ранее вопрос. Это извечный вопрос, который в свое время часто поднимался для обсуждения  русской классической литературой 19 века.

ЧТО ДЕЛАТЬ? Помогите.

[ОТТО 1945]

1 минуту назад, Конус сказал(а):

Я Вас прекрасно понял. Но я уже задал ранее вопрос. Это извечный вопрос, который в свое время часто поднимался для обсуждения  русской классической литературой 19 века.

 

ЧТО ДЕЛАТЬ? Помогите.

 

Договариваться, причем письменно, укажите, что размер арендной платы чрезмерно высок, и вы не в состоянии платить такую сумму, предложите пересмотреть размер, укажите, что в противном случае вынуждены будете расторгнуть договор.  

[Конус]

Так дело уже итак в суде: Я спрашиваю конкретно по нашим действиям, как первоначального истца, в суде.  Какие измененные требования выдвинуть истцу, не изменяя одновременно предмета и основания иска? Что можно выдвинуть?

Договариваться, конечно, надо было до передачи спора в суд. А сейчас поздно, поскольку можем нарваться на удовлетворение судом встречного искового заявления о расторжении договора и взыскании задолженности.

А этого нам ну никак не хочется.

[ОТТО 1945]

29 минут назад, Конус сказал(а):

А этого нам ну никак не хочется.

давайте еще раз, что мы имеем:

1. подписанный вами, второй договор аренды по которому вы арендуете 11, 5 кв.м и платите арендную плату, размер которой вас не устраивает;

2. потом ваш арендодатель забирает часть помещении, без вашего на то согласия и подписания дополнительного соглашения

3. вы хотите поменять размер арендной платы и вернуть часть помещении которую у вас забрали;

значит в суде, вы должны доказать, что фактически вы арендуете меньшую площадь чем прописано в договоре, а значит уже этот факт указывает на необходимость изменения арендной платы в сторону уменьшения, по части оплаты, вам придется говорит, что вы намеревались подписать договор вместе с протоколом разногласии, то есть с теми условиями, что изложены в протоколе, а не в договоре, также можете привести в пример, размер арендной платы в аналогичных торговых точках, то есть показать необоснованность установленного арендодателем размера платы, касательно иска со стороны арендодателя, с требованиями взыскать долг и расторгнуть договор, то я думаю так, в части оплаты, вы можете привести те же доводы, что и в своем иске, занимаемая вами площадь, меньше указанного в договоре, а значит и размер платы должен быть меньше, что касается расторжения договора, то согласно пункту 2 статьи 401  ГК РК и п.1 ст. 556 ГК РК 

статья 401 ГК РК

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законодательными актами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

статья 556 ГК РК

1. По требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть изменен или расторгнут досрочно в судебном порядке в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами или договором.

2. По требованию наймодателя договор имущественного найма может быть расторгнут и имущество возвращено наймодателю в следующих случаях:

1) если наниматель пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение наймодателя о прекращении таких действий;

2) если наниматель умышленно или по неосторожности существенно ухудшает имущество;

3) если наниматель более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом;

4) если наниматель не производит капитального ремонта имущества в установленные договором найма сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательными актами или договором обязанность капитального ремонта лежит на нанимателе.

Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после предоставления нанимателю возможности исполнения своего обязательства в разумный срок.

то есть единственным аргументом арендодателя может быть, тот факт, что вы не платите арендную плату, однако, оплата все таки вами производится, пусть не в полном объеме, но все же, а значит арендодатель не может указывать, что вы существенно нарушаете условия договора (ст. 401) и не вносите плату более двух раз (ст. 556), поскольку вы опять же вносите плату, кроме того, у вас есть достаточно разумное объяснения вашей неполной оплаты, у вас нет того объема площади которое указано в договоре, вот как то так, кстати было бы разумно объединить оба ваших иска, все равно по сути предмет один и тот же, стороны те же. 

[Конус]

Ну,OTTO 1945, теперь я действительно ощутил в Ваших предложениях и советах настоящую немецкую обстоятельность. Вот действительно теперь воочию видишь и читаешь разумные доводы представителя настоящей европейской нации, в которых присутствуют здравый европейский смысл и логика.

Из всего того, что Вы сейчас изложили, вырисовываются будущие контуры измененных исковых требований, которые действительно ложатся в русло и не меняют существенно предмета и основания иска, чего я больше всего опасался.

Так, я думаю, что первое требование можно изложить  примерно так.

Об изменении условий договора в части уменьшения размера арендных платежей (в обоснование привести доводы относительно того, что субарендодатель забрал существенную часть от арендуемой площади, передав ее в субаренду третьим лицам)

 

.

Второе требование я думаю сформулировать как требование признать договор субаренды незаключенным.

Позиция такая – договор не заключен, так как не согласовано существенное условие договора. Договор субаренды помещения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор субаренды помещения аренды здания или сооружения считается незаключенным. 

 

Полагаю, что несогласованность сторон по существенным условиям является большим основанием для признания договора незаключенным, чем пропуск срока для акцепта..

Как Вам такая позиция?

[Конус]

Ой, опять я что-то намудрил. Может быть, второе требование должно быть не таким, а выглядеть иначе? Что-то не срастается

Еще раз хочу спросить. Есть ли смысл сыграть на том, что основной арендодатель не осведомлен и не давал согласия арендатору, который выступает по отношению к нам как субарендодатель?

[studious woman]

В 11.08.2016 at 12:53, ОТТО 1945 сказал(а):

без всякого суда, у вас же есть уже на руках решение о признании договора аренды недействительным, это решение служит основанием для признания договора субаренды недействительным.   

Преюдиция судебного акта имеет значение только при рассмотрении дела в суде, как мы сами можем признать договор субаренды недействительным по умолчанию?

[ОТТО 1945]

40 минут назад, studious woman сказал(а):

Преюдиция судебного акта имеет значение только при рассмотрении дела в суде, как мы сами можем признать договор субаренды недействительным по умолчанию?

ваш арендодатель утратил право передавать имущество в субаренду, потому, что договор аренды признан недействительным, вспомните положение статьи 560 ГК РК:

1. Если иное не предусмотрено договором имущественного найма, досрочное прекращение договора имущественного найма влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора поднайма.

2. Если договор имущественного найма по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является недействительным, недействительным является и заключенный в соответствии с ним договор поднайма.