Договор аренды, регистрация

[ОТТО 1945]

1 минуту назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

Так что с институтом незаключенности договора?

не совсем понял вопрос

[aslanKUATBEKOV]

1 минуту назад, ОТТО 1945 сказал(а):

не совсем понял вопрос

сделка, требующая обязательную госрегистрацию, считается заключенной или незаключенной? ст.155

[ОТТО 1945]

Только что, aslanKUATBEKOV сказал(а):

сделка, требующая обязательную госрегистрацию, считается заключенной или незаключенной? ст.155

 

1 минуту назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

сделка, требующая обязательную госрегистрацию, считается заключенной или незаключенной? ст.155

если нарушить условия пункта 1. статьи 155 ГК РК, то договор аренды все равно считается заключенным, а вот обременения, которые такой договор породил, нет. 

[aslanKUATBEKOV]

5 часов назад, ОТТО 1945 сказал(а):

если нарушить условия пункта 1. статьи 155 ГК РК, то договор аренды все равно считается заключенным, а вот обременения, которые такой договор породил, нет. 

И все-таки я не соглашусь.

Давайте порассуждаем трезво. Смысл тогда вообще статьи 155 в ГК?

Толкуем дословно. Отбросим пока по иерархии нижестоящие нормативные акты.

ГК РК. Общая часть. Статья 155. Регистрация сделок.   Сделок, а не прав или обременений. Сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами обязательной государственной или иной регистрации, считаются совершенными с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами. Совершенная сделка=заключенная сделка, если отталкиваться от правил русского языка. Тогда бы в ГК по-другому истолковали норму. например: 

Статья 155. Регистрация сделок.

1. Возникновение,  изменение и прекращение прав (обременении прав) на имущество, вытекающие из сделки, подлежащей в соответствии с законодательными актами обязательной государственной или иной регистрации, приобретают юридическую силу  с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Если на самом деле под ст.155 понимается регистрация прав (обременений), а не сама сделка, то тогда смысл ст.118 ГК? Зачем законодательно один и тот же смысл два раза предусматривать?

 Далее. Теперь сам Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество".

Изначально Закон был принят под названием " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с целью охватить цели и задачи и ст.118 и ст.155, но потом были внесены изменения и дополнения и убрали "сделки" по тексту.", но ГК-то остался.

 

[Элина]

6 часов назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

Сделок, а не прав или обременений.

обременение права на недвижимое имущество - любое ограничение права на недвижимое имущество, возникшее в порядке, предусмотренном законами Республики Казахстан или соглашением сторон и выражающееся в ограничении правомочия правообладателя на владение, пользование и (или) распоряжение недвижимым имуществом;

То есть регистрируется не право Арендатора на владение и пользование имуществом, а регистрируется ограничение права Арендодателя на владение и пользование недвижимым имуществом.

Если регистрируется договор купли-продажи, то регистрируется право собственности.

Статья 147. Понятие сделки

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

То есть сделка купли-продажи-установление права собственности на недвижимое имущество, регистрируется сделка=регистрируется право собственности. Сделка аренды-установление права аренды, но регистрируется не право аренды, а обременение-ограничение права Арендодателя на владение и пользование имуществом.

То есть сделки устанавливают установление, изменение или прекращение прав и обязанностей, но не обременений, в связи с чем п. 1 ст. 155 ГК РК к аренде не подходит.

[aslanKUATBEKOV]

1 час назад, Элина сказал(а):

обременение права на недвижимое имущество - любое ограничение права на недвижимое имущество, возникшее в порядке, предусмотренном законами Республики Казахстан или соглашением сторон и выражающееся в ограничении правомочия правообладателя на владение, пользование и (или) распоряжение недвижимым имуществом;

То есть регистрируется не право Арендатора на владение и пользование имуществом, а регистрируется ограничение права Арендодателя на владение и пользование недвижимым имуществом.

Дело не в самой регистрации, в регистрации права собственности, права землепользователя, сервитута и так далее,  а в самой сделке. Сделка, считается совершенной с момента регистрации! Смысл статьи 155 в том, чтобы дать понять сторонам, что есть определенные условия для такой сделки, чтоб она была признана заключенной, иначе смысл этой статьи бесполезен

Изменено 22 Июля 2016 пользователем aslanKUATBEKOV

[Элина]

48 минут назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

Дело не в самой регистрации, в регистрации права собственности, права землепользователя, сервитута и так далее,  а в самой сделке. Сделка, считается совершенной с момента регистрации! Смысл статьи 155 в том, чтобы дать понять сторонам, что есть определенные условия для такой сделки, чтоб она была признана заключенной, иначе смысл этой статьи бесполезен

Статья 155. Регистрация сделок

1. Сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами обязательной государственной или иной регистрации, считаются совершенными с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

государственная регистрация прав на недвижимое имущество (далее - государственная регистрация) - обязательная процедура признания и подтверждения государством возникновения, изменения или прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество и иных объектов государственной регистрации в правовом кадастре в порядке и сроки, установленные настоящим Законом и иными законами;

объект государственной регистрации - подлежащие государственной регистрации в правовом кадастре права и обременения прав на недвижимое имущество, а также юридические притязания;

 

Статья 4. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие права на недвижимое имущество:

1) право собственности;

2) право хозяйственного ведения;

3) право оперативного управления;

4) право землепользования на срок не менее одного года;

5) сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости на срок не менее одного года.

Иные права могут быть зарегистрированы по желанию правообладателей.

 

Статья 5. Государственная регистрация обременений прав на недвижимое имущество

Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения прав на недвижимое имущество:

1) право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением;

2) право доверительного управления, в том числе при опеке, попечительстве, в наследственных правоотношениях, банкротстве и другие;

3) залог;

4) арест;

5) ограничения (запрещения) на пользование, распоряжение недвижимым имуществом или на выполнение определенных работ, налагаемые государственными органами в пределах их компетенции;

6) иные обременения прав на недвижимое имущество, предусмотренные законами Республики Казахстан, за исключением преимущественных интересов.

В Законе нет не слова о регистрации СДЕЛКИ.

В старом Указе это было предусмотрено:

регистрация сделок - регистрация прав на недвижимое имущество, возникающих из сделок;

Регистрации подлежат также изменение и прекращение прав (обременений) на недвижимое имущество в результате сделок и иных юридических фактов.

Статья 3. Правовое значение государственной регистрации

1. Права на недвижимое имущество, перечисленные в подпунктах 1-8 пункта 1 статьи 2 настоящего Указа, возникают с момента их регистрации.

2. Иные права на недвижимое имущество возникают с момента совершения сделки или наступления иного юридического факта как основания возникновения таких прав, однако зарегистрированные заинтересованными лицами права имеют приоритет перед незарегистрированными.

То есть в старом Указе было все ясно и четко прописано. А теперь, как используя п.1 ст. 155 ГК РК, регистрировать сделки, если регистрация сделок законом не предусмотрена?

По ценным бумагам конкретно предусмотрена регистрация сделок:

Статья 36. Регистрация сделок с эмиссионными ценными бумагами

1. Сделки с эмиссионными ценными бумагами подлежат регистрации в соответствии с настоящим Законом и нормативными правовыми актами уполномоченного органа.

А по недвижимому имуществу регистрация сделок не предусмотрена.

[aslanKUATBEKOV]

2 минуты назад, Элина сказал(а):

В Законе нет не слова о регистрации СДЕЛКИ.

Я ж говорю, почитайте ст. 118 и ст. 155 ГК РК!

Раньше Закон назывался "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Во-вторых, самое главное - для чего это вообще все нужно? Давайте копнем еще глубже.

Одно из определений права - один из видов регуляторов общественных отношений; система общеобязательных, формально-определённых, гарантированных государством правил поведения. (Википедия).

То есть, в случае нарушения этого права, субъект может искать защиту нарушенных прав, в том числе в судебном порядке на основании закона в этом государстве. Ст. 155 ГК РК дает условие, что сделки, подлежащие государственной регистрации, именно СДЕЛКА, а не просто возникновение, изменение, прекращение прав, считается заключенной (совершенной) с момента регистрации. Как бы императив уже идет. То есть, нарушение этого правила влечет то ли недействительность, то ли незаключенность, смотря с какой стороны посмотреть. То, что наймодатель и наниматель заключили сделку между собой, которая требует регистрации, считается "междусобойчиком", то есть, регулятор их отношений для них самих. Но в случае нарушения договора, то за судебной защитой уже рискованно обращаться, так как она изначально противоречила закону. 

Например, я с соседом решили и договорились о сделке, что я "нанимаю" ее жену на выходные со всеми ее функциями: уборка, стирка, готовка, свидания, супружеский долг и так далее, а я плачу деньги. Заключили даже в письменной форме договор. Этот договор (может только некоторые его части) сразу по закону недействительны, так как его содержание заведомо противно  основам правопорядка или нравственности. Но для нас это по-прежнему договор и в случае нарушения положений этого договора, то защиту мы не сможем найти, так как сам договор был заведомо противоречащий закону.

Также и тут:  да, для них это договор, и все хорошо, раз все довольны и никто не против, но только  если кто-то сразу будет против или найдется вообще третье заинтересованное лицо, то ее с легкостью можно оспорить и незаконным признать и все по сделке - в первоначальное положение

 

[ОТТО 1945]

1 час назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

Дело не в самой регистрации, в регистрации права собственности, права землепользователя, сервитута и так далее,  а в самой сделке. Сделка, считается совершенной с момента регистрации! Смысл статьи 155 в том, чтобы дать понять сторонам, что есть определенные условия для такой сделки, чтоб она была признана заключенной, иначе смысл этой статьи бесполезен

тут надо просто понять следующее, заключенный договор аренды, сроком действия свыше одного года, создает вещные отношения (аренда недвижимости) и обременения на это недвижимое имущество, и если первое возникает с момента заключения договора, то второе возможно только после государственной регистрации и именно об этом статья 155 ГК РК, ведь по сути регистрируется не договор (как разновидность сделки), а порожденное им обременение.

[Элина]

9 минут назад, ОТТО 1945 сказал(а):

тут надо просто понять следующее, заключенный договор аренды, сроком действия свыше одного года, создает вещные отношения (аренда недвижимости) и обременения на это недвижимое имущество, и если первое возникает с момента заключения договора, то второе возможно только после государственной регистрации и именно об этом статья 155 ГК РК, ведь по сути регистрируется не договор (как разновидность сделки), а порожденное им обременение.

Мне кажется нужно приводить в соответствие ст. 155 ГК РК и Закон о гос.регистрации прав на недвижимое имущество. А то получается ГК предусматривает регистрацию сделок с недвижимым имуществом, а в Законе о регистрации сделок нет ни слова

[ОТТО 1945]

16 минут назад, Элина сказал(а):

Мне кажется нужно приводить в соответствие ст. 155 ГК РК и Закон о гос.регистрации прав на недвижимое имущество. А то получается ГК предусматривает регистрацию сделок с недвижимым имуществом, а в Законе о регистрации сделок нет ни слова

сначала я тоже так подумал, но, государственной регистрации подлежат не только сделки с недвижимостью, но и иные сделки, и Кодекс, как кодифицированный закон, охватывающий все гражданско-правовые отношения, должен учесть и их, а закон о гос.регистрации прав на недвижимое имущество, являясь нормой написанной под конкретные правоотношения, прописывает более четко, что именно подлежит регистрации, в конечном итоге, обременение это тоже часть сделки, так что думаю все правильно.   

[ОТТО 1945]

а вообще, я думаю статья 155 ГК РК, тут вообще не применима, поскольку есть статья 118 ГК РК, которая как раз говорит о регистрации прав, а не сделки, ведь по сути регистрации все равно подлежит именно обременение или право собственности, но не сама сделка. 

[Элина]

18 минут назад, ОТТО 1945 сказал(а):

а вообще, я думаю статья 155 ГК РК, тут вообще не применима, поскольку есть статья 118 ГК РК, которая как раз говорит о регистрации прав, а не сделки, ведь по сути регистрации все равно подлежит именно обременение или право собственности, но не сама сделка. 

Согласна с Вами, тогда, получается ст. 155 ГК РК применима только к сделкам с ценными бумагами?

[ОТТО 1945]

1 минуту назад, Элина сказал(а):

Согласна с Вами, тогда, получается ст. 155 ГК РК применима только к сделкам с ценными бумагами?

ну наверняка есть еще какие нибудь сделки, но в целом да. 

[Nikich]

по сути получается, что не зарегистрировав свое право, в частности право на аренду (пользование) имущества, у Арендатора существуют риски того, что Арендодатель в любое время может "выставить" арендатора из занимаемой площади, не смотря ни на оплату, ни на какие-либо иные особые условия договора.

фактически сделки и нет, если у сторон нет обязанности по соблюдению условий такой сделки. Отсюда и все негативные риски, как для Арендатора, так и для Арендодателя. 

[Светник]

Прочитала все очень внимательно. Любопытно, почему никто из участников обсуждения не смоделировал ситуацию по заключенности договора аренды недвижимого имущества с учетом интересов субарендатора, который принял имущество в субаренду по незарегистрированному договору аренды? Без регистрации так называемого обременения у арендатора отсутствует право на передачу в субаренду имущества, следовательно, такой договор субаренды может быть признан судом недействительной сделкой.

[ОТТО 1945]

15 минут назад, Светник сказал(а):

с учетом интересов субарендатора

вынужден с вами не согласится, все выше указанные доводы говорят о том, что договор не зарегистрированный в уполномоченном органе все равно имеет юридическую силу, поскольку факт регистрации (или отсутствие оного) обременении, на самом деле никак не влияют на договор, по причинам указанным выше, касательно права на передачу, то факт регистрации вообще никак не влияет на субаренду, поскольку право на передачу имущества в субаренду возникает у арендатора только в том случае, если такое право прописано в договоре, и именно по этому всегда необходимо запрашивать основной договор аренды, что бы удостоверится в наличие такого права.  

[Светник]

Да и я с вами не могу согласиться. Поздноватенько, однако, для подробных рассуждений..имею в вид время суток. Под рукой вот это постановление арбитражного суда РФ, склонна согласиться с его доводами, разумеется, с учетом норм нашего законодательства (вернее, их зеркального отражения).

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.docx

[ОТТО 1945]

22 минуты назад, Светник сказал(а):

Да и я с вами не могу согласиться. Поздноватенько, однако, для подробных рассуждений..имею в вид время суток. Под рукой вот это постановление арбитражного суда РФ, склонна согласиться с его доводами, разумеется, с учетом норм нашего законодательства (вернее, их зеркального отражения).

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.docx

в нашем случае речь идет не о регистрации договора, а о регистрации обременения, применяется статья 118 ГК РК, а не статья 155 ГК РК, а значит, не соблюдения требования о регистрации, влечет за собой не действительность именно регистрации обременения, но не договора, а это совсем другое.

[Светник]

22 часа назад, ОТТО 1945 сказал(а):

...значит, не соблюдения требования о регистрации, влечет за собой не действительность именно регистрации обременения, но не договора...

Отсутствие регистрации обременения влечет за собой недействительность регистрации обременения ? Если только в этом логика рассуждений, на которые вы ссылаетесь, а это , как ни странно, именно так и есть, то доводы, мягко говоря, неубедительны. Или обременение регистрируется без регистрации договора ( содержащего обременение)? 

[ОТТО 1945]

11 час назад, Светник сказал(а):

Отсутствие регистрации обременения влечет за собой недействительность регистрации обременения ? Если только в этом логика рассуждений, на которые вы ссылаетесь, а это , как ни странно, именно так и есть, то доводы, мягко говоря, неубедительны. Или обременение регистрируется без регистрации договора ( содержащего обременение)? 

это не логика рассуждении (что бы это не значило), это закон так говорит, в частности п.2. ст. 118 ГК РК и п.1 ст. 7 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, указывает:

ГК РК

2. Права (обременения прав) на недвижимое имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Кодексом и Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Закон 

1. Права (обременения прав) на недвижимое имущество в соответствии со статьями 4, 5 и 6 настоящего Закона, подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Законом и иными законодательными актами.

соответственно отсутствие или недействительность регистрации приводит к отсутствию регистрации обременения

теперь касательно договора, при регистрации обременения, регистрируется факт наложения на недвижимое имущество обременения в виде аренды сроком свыше одного года, сам договор не регистрируется, но сдается как документ, на основе которого и возникло обременение, и в пользу моего довода говорит редакция пункта 1 статьи 5 Закона о регистрации недвижимости, в котором указывается:

Статья 5. Государственная регистрация обременений прав на недвижимое имущество

Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения прав на недвижимое имущество:

1) право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением;

 как видите регистрируется именно обременение а не договор, а значит руководствоваться надо не статьей 155 ГК РК, а статьей 118 ГК РК, которая кстати так и называется "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество".

также не могу не ответить на ваш комментарии о "зеркальном отражении" (идентичности - я полагаю) законодательства РФ и Казахстана, на самом деле законодательства наших стран отличаются и по многим важным аспектам, в том числе и касательно нашего вопроса (о чем ниже), из приложенного вами поставления арбитражного суда я понял, что сделку с недвижимостью признали "ничтожной", руководствуясь статьями 609 и 433 ГК РФ из которых следует:

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Статья 433. Момент заключения договора

1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

и получается нет регистрации договора, значит договор не заключен, но в законодательстве Казахстан, нет нормы обязывающей регистрировать договор аренды, есть обязанность регистрировать право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, а значит приведенный вами пример в нашем случае не применим. 

    

[Nikich]

20 часов назад, ОТТО 1945 сказал(а):

 

и получается нет регистрации договора, значит договор не заключен, но в законодательстве Казахстан, нет нормы обязывающей регистрировать договор аренды, есть обязанность регистрировать право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, а значит приведенный вами пример в нашем случае не применим. 

    

мне вот думается, что законодатель не совсем точно выразился, имея в виду, как раз регистрацию договора, на основании которого у Сторон и возникают как права так и обременения... не думаю, что правильно разделять в данном случае, и акцентировать именно на правах (обременении)  

 

[Александр Чашкин]

10 минут назад, Nikich сказал(а):

мне вот думается, что законодатель не совсем точно выразился, имея в виду, как раз регистрацию договора

На самом деле, история изменений правового регулирования обсуждаемых вопросов  не позволяет полагать, что имела место ошибка законодателя: до принятия изменений законодательства Законом от 25.03.2011 регистрации подлежали как права, так и сделки. Упомянутые изменения устранили систему регистрации сделок, оставив только регистрацию прав (обременений прав).

Касательно действительности договора при отсутствии [зарегистрированных] прав у арендатора: не вижу оснований полагать или признавать договор недействительным. 

А вот права у арендатора по "незарегистрированному договору" не возникнут... только право требовать от арендодателя действий, необходимых для регистрации прав.

[Nikich]

не понятно это разграничение понятий, так как одного без другого и быть не может (в данном случае)...

интересно стало, какие тогда сделки подлежат регистрации согласно ст. 155 ГК РК, и пройдя по ссылке "законодательных актов", которыми предусмотрена регистрация, выдан список из 3 НПА: закон о ЦБ, о регистрации прав (обременений) на недвижку и закон о регистрации залога. 

так вот о регистрации сделок, говорится только в законе о ЦБ.

в двух других регистрации подлежат  - права (обременения) и залог (опять таки не договор залога)...

какой тогда смысл в этой ст. 155, если по большому счету она отсылает к регистрации прав?... к той же 118 можно сказать

 

[Светник]

 

"А вот права у арендатора по "незарегистрированному договору" не возникнут... только право требовать от арендодателя действий, необходимых для регистрации прав. "

Согласна. А право арендатора на передачу имущества  в субаренду по незарегистрированному договору долгосрочной аренды ? С правом получения дохода от такой субаренды, с правом возмещения ущерба и т.д.? 

Считаю, что субаренда в таком виде не будет иметь юридических последствий только после признания незарегистрированного договора аренды недействительной сделкой.