Изготовление отчета об оценке стоимости земельного участка, отчуждаемого для государственных нужд, по заказу лица, не участвующего в деле

[Асеке Басеке]

По делам о принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд

Обычно в обоснование своих исковых требований по размеру выплаты  денежной компенсации за принудительно отчуждаемый для государственных нужд земельный участок представители местных исполнительных органов (как правило, они же и подписывают сами иск, не имея на то полномочий по доверенности от истца на подписание от своего имени иска), ссылаются  на отчет л ретроспективной оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, подготовленный оценочной компанией.

Большой тактической ошибкой, допускаемой юристами, защищающих интересы самих собственников земельных участков по такого рода делам, является то  обстоятельство, что, как правило, юристы не просят суд истребовать у местного исполнительного органа гражданско-правовой договор на оказание услуг, на основе которого оценщиком и был подготовлен отчет об оценке.  Я полагаю, что настаивать перед судом о предоставлении истцом такого документа есть острая необходимость, поскольку, всем известно, отчет об оценке существенно влияет на установление судом в решении  размера выкупной цены за земельный участок.

А вот, когда такой договор получаешь на руки и читаешь, то узнаешь очень интересные вещи.

Оказывается, сам истец  в лице ГУ никакого отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка не заказывает, а поручает либо своему подведомственному ГКП на праве хозяйственного ведения, а иногда и вовсе частному ТОО.

У меня в практике даже был случай, когда ГУ делегировало таким договором большую часть своих функций по проведению процедуры принудительного отчуждения земельного участка для государственных нужд, помимо самой оценки земельного участка,  такому ТОО, несмотря на то, что директор этого ТОО был осужден приговором суда за махинации, связанные с получением денег по выкупной цене на лиц, которые еще в начале 90-х годов 20 века  переехали из Казахстана в другие зарубежные государства, а само ТОО числилось в реестре должников по исполнительным производствам на сайте Министерства юстиции РК. Молоденькая прокурорша, ничего толком  не соображая, вовсю поддерживала в суде интересы ГУ. Сейчас ТОО признано по решению суда банкротом. Но тогда деньги с этой аферы по отчуждению земельных участков для государственных нужд  поимели и руководство ГУ, и заместитель директора  ТОО,  выступавший вместо осужденного директора, который преспокойно продолжал работать в этом же ТОО. Кроме самой районной  прокуратуры, которая со своей идиотской позицией на суде осталась здесь в дураках, возможно, по вине молоденькой и неопытной прокурорши в звании младшего советника юстиции.

Я в своем ходатайстве о признании недопустимым доказательством отчета об оценке написал примерно так.

«…Приобщенный к делу вышеуказанный документ является недопустимым доказательством и подлежит исключению из материалов дела по следующим основаниям.

В соответствии с частью 3 статьи  65 ГПК РК обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Частью 2 статьи 63 ГПК РК  определен исчерпывающий перечень объектов, которые могут быть признаны доказательствами: объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей, заключения экспертов, вещественные доказательства, протоколы  процессуальных действий, протоколы  судебных заседаний, аудио-, видеозаписей, данные, полученные путем использования систем видеоконференцсвязи, отражающих ход и результаты процессуальных действий,  иные источники.

Как следует из материалов дела, руководство ГКП «Городская недвижимость» на праве хозяйственного ведения   на стадии подготовки дела к судебному разбирательству не заявляло  суду первой инстанции ходатайство  о  привлечении его к участию в деле  в в качестве  третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора,  на стороне истца. Не заявляло  ходатайство о привлечении ГКП «Городская недвижимость» на праве хозяйственного ведения к  участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора,  по делу также  и представитель ГУ  Отчик Н.В. Такие  ходатайства в деле отсутствует.

Нет в деле и определения суда, вынесенного  по результатам рассмотрения данных ходатайств   о привлечении ГКП «Городская недвижимость» на праве хозяйственного ведения к  участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

Отсюда следует, что отчет об оценке рыночной стоимости отчуждаемого земельного участка изготовлен по заказу лица,  не участвующего в деле.

Проведение лицом, не участвующим в деле, во внесудебном порядке на основании гражданско-правового договора с привлеченным специалистом оценки в действительности не является экспертизой по существу спора, а выражает лишь мнение привлеченного специалиста относительно рыночной стоимости отчуждаемого для государственных нужд земельного участка и представляет ценность только лишь для самого заказчика оценки.

Следовательно, такой отчет не может быть квалифицирован судом в качестве иного доказательства по делу, тем более, при наличии указанных выше обстоятельств, исключающих гарантию достоверности заключения…»

Вот такова моя позиция.

[Асеке Басеке]

Хотелось бы знать. Есть ли среди Вас несогласные с такой точкой зрения и почему не согласны? Откликнитесь.

[Асеке Басеке]

Означат ли это молчание полным согласием с доводами, что я привел выше? Неужели все правильно?

 

[Victen]

По мне так любая независимая экспертиза, проведённая по заказу кого угодно соответствующими специалистами, экспертизой и является. По существу это спора или не по существу, главное ведь - определение рыночной цены участка.

[Асеке Басеке]

То есть, Ваша логика на практике будет выглядеть следующим образом.

Допустим Вы истец. Законом предусмотрено в обязаловку к Вашему иску присобачить заключение об оценке стоимости объекта.

Естественно, Вы такое заключение прикладываете. Но, пардон, простите, оппонент негодует. Оппонент утверждает, что этот отчет по оценке сделали не Вы, а по заказу другого лица, который даже не участвует в деле.

А в отчете об оценке, допустим , на листе 5 в разделе «Ограничения» имеется важная оговорка о том, что «Оценщик не несет ответственности в случае  использования его отчета  третьими лицами, не указанными в договоре на проведение оценки».   

Тут  как быть?

[Victen]

Ну так тут уже речь заходит об ответственности оценщика перед третьими лицами. Но перед непосредственным заказчиком он ответственность ведь несёт в любом случае. Значит он ручается за свою оценку. Значит она достоверна. В это же вся соль.

[Асеке Басеке]

Вот что я написал по этому поводу. Смотрите ниже.

«…В соответствии с частью 3 статьи  65 ГПК РК обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Частью 2 статьи 63 ГПК РК  определен исчерпывающий перечень объектов, которые могут быть признаны доказательствами: объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей, заключения экспертов, вещественные доказательства, протоколы  процессуальных действий, протоколы  судебных заседаний, аудио-, видеозаписей, данные, полученные путем использования систем видеоконференцсвязи, отражающих ход и результаты процессуальных действий,  иные источники.

Согласно пункту 1 статьи 52 ГПК РК третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования на предмет спора, могут вступить в процесс до вынесения судом первой инстанции решения по делу, если оно может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон на стороне истца или ответчика. Они могут быть привлечены к участию в деле по ходатайству сторон и других лиц, участвующих в деле, или по инициативе суда.

Как следует из материалов дела, представитель ГУ  по доверенности   на стадии подготовки дела к судебному разбирательству не заявляло  суду первой инстанции ходатайство  о  привлечении  ГКП «Городская недвижимость»  на праве хозяйственного ведения  к участию в деле  в качестве  третьего лица,  не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора,  на стороне истца. Не заявляли суду аналогичного   ходатайства и другие участники гражданского процесса. Такие  ходатайства в деле  вообще отсутствуют.

Нет в деле и определения суда, вынесенного  по результатам рассмотрения данных ходатайств   о привлечении ГКП «Городская недвижимость» на праве хозяйственного ведения к  участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

Отсюда следует, что отчет об оценке рыночной стоимости отчуждаемого земельного участка изготовлен по заказу лица,  не участвующего в деле.

Проведение лицом, не участвующим в деле,  на основании договора о государственных закупках услуг  с привлеченным специалистом оценки стоимости   в действительности не является экспертизой по существу спора, а выражает лишь мнение привлеченного специалиста относительно рыночной стоимости отчуждаемого для государственных нужд земельного участка и представляет практическую ценность прежде всего только  для самого заказчика оценки. 

Указанное обстоятельство документально подтверждается тем,  на листе 5 отчета об оценке в разделе «Ограничения» имеется важная оговорка о том, что «Оценщик не несет ответственности в случае его использования третьими лицами, не указанными в договоре на проведение оценки».

В данном случае истец ГУ «Управление жилья города Астаны» не указан в качестве  стороны  по договору о государственных закупках услуг. Поэтому использование им довольно сомнительного по содержанию отчета об оценке  в обоснование своей позиции, касающейся стоимости с*****го имущества,  является абсолютно незаконной…

исполнение данного вида  работ.   

Оспариваемый отчет об оценке от 15.08.2016 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку не отвечает принципам объективности и достоверности

Согласно статье 3 Закона РК от 30 ноября 2000 года «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» основными принципами оценочной деятельности являются объективность и достоверность.

Приказом Министра юстиции РК от 25 февраля 2015 года № 115 «О некоторых вопросах оценочной деятельности» утверждены:

Требования к форме и содержанию отчета об оценке согласно приложению 1 к настоящему приказу:

Стандарт оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества» согласно приложению 3 к настоящему приказу;

Стандарт оценки «Базы и типы стоимости» согласно приложению 4 к настоящему приказу.

Также приказом Министра юстиции РК от 28 июня 2012 года № 240 утвержден Стандарт оценки «Оценка отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд».

К существенным недостаткам этого отчета по оценке следует отнести следующее.

Не выяснен источник получения информации по объектам аналогам

Оценщик приводит ссылку на источник информации, которая не позволяет сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, копии материалов и распечаток ссылки в Отчете на источник не содержат его выходные данные, что не позволяет проверить источник информации.

Отчет об оценке  не содержит информации о характере использования объектов-аналогов, а также конкретных показателей их технического состояния (процент износа, материалы стен и перекрытий), которые также оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки.

Кроме того, местоположение объектов-аналогов не содержит указания на конкретный адрес (улицу, дом), вследствие чего корректировка на местоположение оценщиком не производилась, в то время как данный критерий оказывает существенное значение на рыночную стоимость.

Не выяснен вопрос, связанный с наличием на земельном участке инженерных сетей и коммуникаций

Оценщиком без достаточных оснований не выяснялся и не учитывался при определении рыночной стоимости вопрос, связанный с наличием на земельном участке коммуникаций, при том, что данная характеристика в Отчете об оценке отнесена к числу наиболее важных факторов стоимости объекта оценки

Тем не менее, при оценке стоимости земельного участка должно быть учтено наличие фактической возможности подключения к инженерным коммуникациям (при наличии согласованных разрешений), предполагаемая возможность подключения к коммуникациям (при прохождении их по периметру участка, но отсутствии согласований на подключение к нему), либо отсутствие возможности подключения к коммуникациям (при отсутствии таковых вблизи земельного участка), что существенным образом влияет на стоимость объектов недвижимого имущества.

Следует отметить, что рядом с нашим  домом расположен на земельном участке  по улице Жубанова, 10 «а» большой жилой комплекс «Кампус», который подключен к отоплению, водопроводу, канализации, электроснабжению, что свидетельствует о наличии не предполагаемой, как полагает оценщик, а о фактической возможности подключения к инженерным сетям.

Непринятие оценщиком во внимание вышеуказанных показателей свидетельствует о том, что  корректировка значений единиц сравнения для объектов аналогов без учета существенных факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов оценки, не позволяет достоверно установить рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Не выяснен вопрос, связанный с наличием на земельном участке плодово-ягодных насаждений

Следует также отметить, что наличие плодово-ягодных насаждений оценщиком также объективно не устанавливалось.

Так, в нарушение подпункта 6) пункта 10 Требований к форме и содержанию отчета об оценке, утвержденных приказом Министра юстиции РК от 28 февраля 2015 года № 115, в отчете не были приведены качественные и количественные характеристики плодово-ягодных насаждений.

Лицо, имеющее специальные познания в области растениеводства, для производства осмотра плодово-ягодных насаждений не привлекалось.

Между тем, рыночная стоимость данных объектов должна быть в таком случае определена с учетом продолжительности периода восстановления производства, стоимости насаждения, стоимости работ по посадке, количества насаждений, их возраста, периодичности плодоношения, урожайности, продолжительности репродуктивного периода, цены продукции.

При таких обстоятельствах отчет об оценке, подготовленный оценщиком ТОО «Бизнес Партнер Консалт»,  не может быть признан достоверным доказательством, подтверждающим определение действительной рыночной стоимости принадлежащего  собственникам долей земельного участка со строениями. 

Поскольку данный документ представлен суду лицом, не участвующим в деле, ходатайство о приобщении к материалам дела указанного отчета на стадии подготовки дела не было заявлено, то в этой связи отчет об оценке от 15 августа 2016 года  подлежит исключению из материалов дела и возвращению в ГКП «Городская недвижимость» на праве хозяйственного ведения..

Это обстоятельство  было выявлено моим представителем по доверенности непосредственно при ознакомлении в здании районного суда с материалами настоящего дела.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ГПК РК доказательства, полученные с нарушением закона, признаются не имеющими юридической силы и не могут быть положены в основу судебного решения, а также использоваться при доказывании любого обстоятельства, имеющего значение для дела. Такие доказательства могут быть использованы при доказывании факта нарушений и виновности лиц, их допустивших…»

[Асеке Басеке]

Изучая судебную практику по гражданским делам, связанным с принудительным отчуждением земельных участков для государственных нужд, сложившейся в судах столицы, я пришел в ужас от состояния судебных актов, принимаемых по такого рода делам.

Судьям зачастую бывает  просто наплевать, что большую часть полномочий по проведению процедуры принудительного отчуждения земельных участков для государственных нужд местные исполнительные органы передают в ведение «своих» частных коммерческих структур.

В 2014-2015 году был даже массовый случай передачи  столичным Управлением пассажирского транспорта функций  по составлению и вручению уведомления о принудительном изъятии земельных участков собственникам земельных участков от частной оценочной компании. Уведомления собственникам с предложением о размере выкупной цены  подписывал от своего имени  заместитель директора оценочной компании, поскольку директор оценочной компании имел уже вступивший в законную силу приговор суда за свои аферы, связанные с получением компенсаций от государства по «мертвым душам». Даже столичная прокуратура на эти факты никак не отреагировала.

Поэтому я решил заняться поиском других, главное, нестандартных способов борьбы в судлебных баталиях с таким беспределом.

В первую очередь я заострил внимание на отчеты по оценке стоимости отчуждаемых земельных участков    

Вообще-то, что греха таить, я эту идею относительно установления факта изготовления отчета об оценке объекта оценки по заказу лиц-организаций, не участвующих в деле, выкрал из российских судебных актов. Вот потому и решил апробировать эту идею у нас, в столице.

[Асеке Басеке]

УР-р-р-р-ра!!! Ур-р-р-р-ра!!!

Заявленное мной ходатайство о признании отчета об оценке стоимости земельного участка, представленного лицом, не участвующим в деле, недопустимым доказательством по делу районный суд уна сегодняшнем судебном заседании был вынужден полностью удовлетворить, как и ряд других заявленных мной по делу ходатайств.

В итоге – районный суд огласил на этом же судебном заседании  резолютивную часть своего определения об оставлении искового заявления акимата о принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд без рассмотрения.

Победа!!!

[Victen]

Рад за вас, но ведь это же лишь первый раунд!

 

[Асеке Басеке]

3 часа назад, Victen сказал(а):

Рад за вас, но ведь это же лишь первый раунд!

 

Вы правы. Это действительно был первый успешно завершенный раунд в многоходовой комбинации, задуманной мной по делу.

Вы знаете, что в рамках вынесенного определения об оставлении иска без рассмотрения можно потребовать от акимата возмещения издержек, понесенных ответчиком в связи с ведением дела (компенсация расходов на оплату услуг представителя, возмещение расходов, понесенных на проведение экспертизы) ? Эту идею я тоже позаимствовал у россиян.

[Асеке Басеке]

Не успели прогреметь победные фанфары, возвещающие о вынесении судом определения об оставлении иска акимата без рассмотрения, как сегодня днем домой к моим клиентам прибежал представитель ГКП «Городская недвижимость», который пытался всучить им под роспись свежеиспеченное уведомление о принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд.

Что интересно, принес работник только уведомление, но к уведомлению  не был даже приложен проект договора о выкупе земельного участка для государственных нужд с доказательствами его согласования с городским маслихатом.

Я подавал в суд до этого встречный иск о признании незаконными действий ГУ «Управление жилья города Астаны» по проведению до этого процедуры принудительного отчуждения земельного участка для государственных нужд (отсутствие доказательств соблюдения истцом предварительного досудебного порядка, использование истцом отчета по оценке стоимости земельного участка, подготовленного по заказу лица, не участвующего в деле и т.д.), но судья отказал в принятии, мотивируя его тем, что ответчик  уже привел аналогичные основания в своих предыдущих ходатайствах об оставлении иска без рассмотрения.

Может быть, реанимировать этот иск, подав его в общем порядке в суд? Может быть, пусть акимат сосредочит все усилия на то, чтобы отбиться от этого иска? Избежим тогда подачи со стороны акимата нового иска? Как Вы думаете? Посоветуйте, что делать с точки зрения тактики.

Совет Ваш, коллеги, нужен мне очень срочно, поскольку в понедельник надо уже что-то срочно предпринимать. Помогите с тактическими ходами.

[Асеке Басеке]

Неужели нет ни у кого свежих мыслей? Странно.

[LinkoJlnEib]

В 14.01.2017 at 12:33, Асеке Басеке сказал(а):

Неужели нет ни у кого свежих мыслей? Странно.

 

В  итоге Вы все равно сами ответите на свой же  вопрос спустя некоторое время!)  Ваши посты читаю, но подсказать никак не могу) 

[Асеке Басеке]

И снова у меня появилось дело по иску ГУ "Управление жилья города Астаны" к моим доверителям о принудительном изъятии земельного участка для государственных нужд. Иск они подали в районный суд 2 августа 2017 года. При этом истец снова ссылается на отчет об оценке недвижимого имущества, составленный оценщиком 29 декабря 2016 года  на основании договора о государственных закупках услуг от 7 декабря 2016 года, заключенного с ГКП "Городская недвижимость" на ПХВ. Это ГКП "Городская недвижимость" также, как и в предыдущем случае, не является согласно пункту 1 статьи 43 ГПК РК лицом, участвующим деле.

При этом в силу пункта 12 Требований к форме и содержанию отчета об оценке, утвержденных приказу Министра юстиции Республики Казахстан от 25 февраля 2015 года № 115 (далее – Требования), итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если от даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Учитывая, что с момента составления оценщиком отчета об оценке стоимости недвижимого имущества прошло уже 8 месяцев, то данный отчет об оценке не может быть использован для оценки имущества моих доверителей.

Как горох об стенку! Почему снова они наступают на те же грабли?

[Сов]

Осторожно, "специалисты"!

Потому и наступают. Ведь второй раз оценку проводить - это же по шапке кто-то получит за пропуск срока 6 месяцев и не подачу иска и опять же через тендер госзакупки делать. Потому подают как есть, в надежде что ответчик предоставит свой отчет, а этот оспорит.