не исполнение обязательств по договору

[Daur_Doka]

Здравствуйте ! Помогите решить вопрос. 

Приобрели недвижимое имущество  по предварительному договору купли-продажи у застройщика. По окончании строительства застройщик уклоняется от совершения сделки по передаче в собственность указанного имущества. Как признать за собой право собственности на имущество, как обязать застройщика исполнить обязательства по предварительному договору. На досудебные просьбы застройщик не реагирует или устно говорит обращайтесь в суд.

[ZhanelDanial]

6 минут назад, Daur_Doka сказал:

Здравствуйте ! Помогите решить вопрос. 

Приобрели недвижимое имущество  по предварительному договору купли-продажи у застройщика. По окончании строительства застройщик уклоняется от совершения сделки по передаче в собственность указанного имущества. Как признать за собой право собственности на имущество, как обязать застройщика исполнить обязательства по предварительному договору. На досудебные просьбы застройщик не реагирует или устно говорит обращайтесь в суд.

право собственности не перейдет по этому договору, вы только деньги отдали ему, сохраните квитанции и в суд, если претензии направляли, и он молчит тогда в суд. и еще такие договора предварительные по сути заменяют для застройщиков условия долевого строительства, там много мороки они на это не идут и прикрываются такими предварительными договорами.

 

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры?

Так, согласно п.1 ст.390 ГК РК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, исходя из вышеуказанного определения, можно сделать вывод, что предварительный договор купли-продажи квартиры – это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем, в определенный срок, договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных таким предварительным договором.

 

Особенности предварительного договора с застройщиком.

Особенность предварительного договора с застройщиком заключается в специфике такой категории договоров, как предварительные и здесь следует разобраться, в чем же состоит их принципиальное различие и для каких целей они заключаются.

Если по основному договору купли-продажи квартиры основная обязанность продавца заключается в передаче в собственность покупателя определенного объекта недвижимости, а основная обязанность покупателя заключается в оплате, оговоренной сторонами стоимости, то в предварительном договоре стороны только обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных в предварительном договоре. Таким образом, разница между договором купли-продажи квартиры и предварительным договором значительная.

Первым и наиболее Важным моментом, мы бы отметили, что такие предварительные договоры можно заключать только в отношении квартир, которые находятся в уже построенных и введенных в эксплуатацию домах. Иначе это будет долевое строительство, которое в Казахстане предполагает запрет на применение предварительных договоров купли-продажи в любой форме. Подробнее об этом чуть ниже.

 

Следует отметить, что заключать предварительные договоры имеет смысл, если стороны уже договорились о всех существенных условиях будущего договора, но остаются некоторые моменты (несущественные с точки зрения закона, либо требующие не значительного времени для их исправления), которые подлежат согласованию на стадии переговоров и для того, чтобы закрепить достигнутые договоренности и заключают предварительный договор.

 

Еще один случай, когда имеет смысл заключить предварительный договор – это когда продавцом данный объект недвижимости передан в аренду третьим лицам. И расторгнуть такой договор аренды он не может в связи с определенными обстоятельствами, но после истечения срока аренды, он готов продать недвижимость. В этом случае стороны, заключая предварительный договор, оговаривают условия, на которых будет заключен договор купли-продажи в будущем. Это поможет продавцу быть уверенным, что его объект недвижимости в определенный срок будет продан и покупатель будет уверен, что сможет приобрести квартиру на заранее оговоренных условиях.

 

Другой пример целесообразности заключения предварительного договора – это отсутствие в данный момент денежных средств у покупателя. Допустим у покупателя денежные средства отсутствуют, но через какое-то время он получит какой-то доход, возврат долга, или оформит кредит, что объективно позволит ему приобрести квартиру. В таком случае предварительный договор будет полезен сторонам.

 

На практике же большинство застройщиков заключают предварительные договоры не для той цели, для которой такие договоры задуманы законодателем, а для того лишь, чтобы избежать ответственности и обойти закон.

 

сейчас к застройщикам Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» предъявляет достаточно высокие требования, поэтому застройщики, не желая заключать договор о долевом участии, но все же желая получить денежные средства от дольщиков, заключают предварительные договоры.

 

При этом, покупатели по такому предварительному договору осуществляют платежи за недвижимость, фактически исполняют обязательства, как по основному договору, хотя как было указано выше по предварительному договору у стороны возникает обязанность только заключить в будущем договор на определённых условиях, основное же исполнение условий должно происходить после заключения договора купли-продажи. В связи с чем, крайне не рекомендуется заключать предварительный договор купли-продажи с застройщиком, если это продиктовано необходимостью обойти требования законодательства Республики Казахстан о долевом строительстве жилья.

 

Покупателю рекомендуется перед заключением сделки проверить права продавца на квартиру, имеющиеся обременения, документы на недвижимость, с целью минимизации будущих рисков.

 

Какие риски могут возникнуть при заключении такого вида договора.

Риск, связанный с уклонением от заключения основного договора.

Если сторона уклоняется от заключения будущего договора, другая сторона может взыскать понесенные ею убытки.

Так, согласно п.5 ст.390 ГК РК в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения, предусмотренного им договора, она обязана возместить другой стороне вызванные этим убытки, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

 

При этом, законодатель не разграничивает какие именно убытки должны быть возмещены потерпевшей стороне. По общему правилу, под убытками понимаются реальный ущерб и упущенная выгода. Поскольку в вышеуказанной норме не уточняются какие убытки вправе взыскать сторона, то можно требовать уплаты как реального ущерба, так и упущенной выгоды.

 

ГК РК в ст.390 не предусматривает возможность понуждения другой стороны к заключению договора.

Риск признания предварительного договора незаключенным.

Предварительный договор должен в обязательном порядке содержать – обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, а также существенные условия договора. Если первое условие трудностей не вызывает, то со вторым необходимо разобраться более детально.

Так, в соответствии с п.1 ст.393 ГК РК договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые признаны существенными законодательством или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Для договора купли-продажи квартиры существенными будут условия о предмете договора, т.е. об объекте недвижимости. Важно наиболее полно идентифицировать объект сделки, указать полный адрес, площадь (жилую, нежилую) и количество комнат. Также мы рекомендуем указать состояние квартиры, в которой она должна быть передана покупателю при заключении основного договора купли-продажи, если с мебелью, то с полным ее списком и описанием состояния мебели.

 

Риск двойной продажи.

Поскольку предварительные договоры в отличие от договора долевого участия не подлежат учету и регистрации в государственных органах, нет гарантии, что продавец одну и ту же квартиру не продал несколькими покупателям сразу.

Возможно ли расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

Да, расторгнуть предварительный договор или отказаться от исполнения возможно, но это во многом зависит от условий договора.

К предварительному договору применяются общие правила о договорах. Так, согласно п.1 ст.401 ГК РК изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и договором.

В соответствии с п.1 ст.404 ГК РК односторонний отказ от исполнения договора (отказ от договора) допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами или соглашением сторон.

Таким образом, при расторжении предварительного договора, либо отказе от исполнения необходимо руководствоваться порядком расторжения, прописанным в заключенном сторонами предварительном договоре купли-продажи.

Следует также отметить, что в случае, если расторжение предварительного договора не представляется возможным, то сторона может воспользоваться п.6 ст.390 ГК РК. (Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор)

 

Согласно п.6 ст.390 ГК РК обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

 

Но при этом, сторона, которая уклонилась от заключения в будущем основного договора, может быть привлечена к ответственности в виде требования о возмещении убытков, о чем было сказано выше.

 

Когда договор могут признать недействительным?

Несоблюдение формы договора.

Так, в соответствии с п.2 ст.390 ГК РК предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

 

Для договора купли-продажи квартиры установлена простая письменная форма. Соответственно, предварительный договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме. В случае несоблюдения требований по форме, такой договор является ничтожным.

 

По общим основаниям недействительности сделок, предусмотренных ст.159 ГК РК.

 

Предварительный договор купли-продажи может быть признан недействительным также по следующим основаниям:

 

если сделка преследует цели недобросовестной конкуренции или нарушает требования деловой этики;

если сделка совершена малолетним лицом (младше 14 лет), недееспособным лицом, лицом, ограниченным в дееспособности и т.д.;

если сделка совершена вследствие заблуждения, под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях;

если сделка совершена вследствие злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной;

если сделка совершена юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными ГК РК, иными законодательными актами Республики Казахстан или учредительными документами, либо с нарушением уставной компетенции его органа.

[Daur_Doka]

А с какими требованиями обращатся в суд? 

 

1. Исковое заявление об  исполнении обязательств по предварительному договору?

2. Исковое заявление о признании права осбственности на имущество ?

Нас устраивает имущество, признавать недействительным предварительный договор мы не собираемся, кроме того выдали ключи, и мы даже сделали ремонт, но право собственности так и нет.

[Daur_Doka]

Пойдет ли суд на признание права собственности, если застройщик не зарегестрировал данное имущество в цоне. Имеется тех.паспорт, акт ввода в эксплуатацию, но в собственность зарегестрировать не можем, так как цон требует правоустанавливающий документ ( договор передачи в собственность ) , который не заключает застройщик

 

[ZhanelDanial]

6 минут назад, Daur_Doka сказал:

Пойдет ли суд на признание права собственности, если застройщик не зарегестрировал данное имущество в цоне. Имеется тех.паспорт, акт ввода в эксплуатацию, но в собственность зарегестрировать не можем, так как цон требует правоустанавливающий документ ( договор передачи в собственность ) , который не заключает застройщик

 

 Исковое заявление об  исполнении обязательств по предварительному договору, и об обязании застройщика заключить договора купли--продажи,. Право собственности будет передано в рамках договора купли-продажи, который застройщик не хочет заключать. Опять же суд будет узнавать у застройщика по каким причинам невозможно заключение договора, там явно объективные причины есть. Если он докажет что заключение договора невозможно, то возместит вам ущерб, но придется вам ждать устранение проблем застройщиком, или расторгаться тогда, пусть возмещает то что взял у вас и убытки в связи с ремонтом. тогда придется искать новое жилье. 

[Daur_Doka]

вопросов нет