форс-мажор по аренде

[1nDiGo]

Добрый день всем! И сразу же суть дела.

В договоре аренды между ЮЛ имеется условие, что если обстоятельство непреодолимой силы продолжается более 90 дней, любая сторона вправе расторгнуть договор уведомив другую сторону за 15 дней.

Арендатор уведомил Арендодателя о расторжении договора аренды в связи с форс-мажором ссылаясь на Указ Президента РК о введении ЧП с 16-го марта 2020 года, а также и на режим карантина.

И тут же складывается первый вопрос. То, что ЧП является форс-мажор это бесспорный и общеизвестный факт! но относится ли режим карантина к нему? Полазил в сети, и мнения тут расходятся. То что, относится и наоборот.

Второй вопрос. Также известно, что ЧП было прекращено в мае 2020 года, но с продолжением режима карантина, который также периодически прерывался и возобновлялся (2, 4 недели). Как будут исчисляться количество дней форс-мажора (90 дней)? За фактическое количество дней с учетом перерывов или всё же без? 

И исчисляется ли с 16-го марта 2020 года? когда как в регионе деятельность сторон была приостановлена лишь 3-го апреля 2020 года, согласно областному постановлению глав. сан. врача.

и тритий вопрос. Арендатор хочет недобросовестно уклониться от уплаты арендной платы за время ведения им коммерческой деятельности (хоть и мало) в перерывы ЧП и карантина, когда как форс-мажор освобождает только от ответственности (неустойка, штраф, пеня и т.п.).

Изменено 24 Августа 2020 пользователем 1nDiGo

[ОТТО 1945]

7 минут назад, 1nDiGo сказал:

но относится ли режим карантина к нему?

режим ЧП было признано государством как форс-мажор, но этого не было сделано в отношении карантина, соответственно, карантин не является форс-мажором (по крайнем мере пока)

8 минут назад, 1nDiGo сказал:

За фактическое количество дней с учетом перерывов или всё же без? 

необходимо считать период с момента начала ЧП и его официального прекращения 

10 минут назад, 1nDiGo сказал:

и тритий вопрос. Арендатор хочет недобросовестно уклониться от уплаты арендной платы за время ведения им коммерческой деятельности (хоть и мало) в перерывы ЧП и карантина.

дайте им письменный ответ, что готовы считать форс мажором период ЧП, а карантин нет, если он считает иначе, пусть докажет это руководствуясь ссылками на НПА или иные доказательства, но это должен быть обязательно довод государства

[Адал]

12 минут назад, 1nDiGo сказал:

И тут же складывается первый вопрос. То, что ЧП является форс-мажор это бесспорный и общеизвестный факт! но относится ли режим карантина к нему? Полазил в сети, и мнения тут расходятся. То что, относится и наоборот.

Относится. По линии Атамекена относительно быстро можно получить сертификат о форс-мажоре, причем бесплатно. Но необходимо доказать невозможность исполнения договора и что карантин и режим ЧП реально вас коснулся. Получение сертификата не отменяет право требования арендодателя, а лишь является аргументом в суде, в случае, если дойдет до такого.

13 минут назад, 1nDiGo сказал:

Второй вопрос. Также известно, что ЧП было прекращено в мае 2020 года, но с продолжением режима карантина, который также периодически прерывался и возобновлялся (2, 4 недели). Как будут исчисляться количество дней форс-мажора (90 дней)? За фактическое количество дней с учетом перерывов или всё же без? 

Как договоритесь или смотрите, что напишут в сертификате. Если вы представляете сторону арендодателя, то мало что сможете сделать, если вам предоставят такой сертификат. Лично у меня возникала такая ситуация, только я арендатором был. Арендодатель решила по дням посчитать когда мы приходили на работу, а когда нет, и затребовать за все "рабочие" дни, даже когда был режим ЧП. Немного пободались и разошлись полюбовно - припугнул, что пойду делать сертификат, а так же жаловаться куда положено. В общем - шумихи не захотели. Взвесив все за и против арендодатель решил не связываться с судом. С другой стороны требование теоретически подпадает под возможность Исполнительной Надписи нотариуса, но, думаю, если вы к ним обратитесь - откажут.

51 минуту назад, 1nDiGo сказал:

и тритий вопрос. Арендатор хочет недобросовестно уклониться от уплаты арендной платы за время ведения им коммерческой деятельности (хоть и мало) в перерывы ЧП и карантина, когда как форс-мажор освобождает только от ответственности (неустойка, штраф, пеня и т.п.).

Это решать уже будет суд. Если докажут причинно-следственную связь между карантином или режимом ЧП, то могут не только освободить от выплат неустойки, но и арендную плату убрать на периоды, указанные в сертификате. Обоснование - вы должны были сами ограничить доступ в помещение арендатору на период ЧП и карантинов, если деятельность арендатора была запрещена. Практики как таковой на такие случаи еще не сформировалось, но если копнуть - арендодателей, сдающих свои помещения, скажем под сауны, где предоставляются услуги жриц древнейшей профессии, тоже наказывают, хотя в договорах четко прописано, что арендодатель не несет ответственности за деятельность арендатора.

[1nDiGo]

49 минут назад, Адал сказал:

но и арендную плату убрать на периоды

Тут я с Вами не соглашусь.

Наступление обстоятельств непреодолимой силы не освобождает стороны от исполнения обязательств (поставки товара, оказания услуги, оплаты аренды и т.д.). Стороны могут рассчитывать лишь на разумную отсрочку его исполнения и на освобождение от штрафных санкций за несвоевременное исполнение. Это всё.

[Адал]

2 часа назад, 1nDiGo сказал:

Тут я с Вами не соглашусь.

Я бы тоже не согласился. Но от наших судов что угодно можно ожидать. Скажут им стоять на стороне арендаторов - хоть в лепешку расшибись, такую ахинею напишут в решении, что туши свет. Практики же нет еще по таким делам, так что как повезет.

[ОТТО 1945]

55 минут назад, Адал сказал:

Скажут им стоять на стороне арендаторов - хоть в лепешку расшибись, такую ахинею напишут в решении, что туши свет.

интересно и кто такое скажет судам? партия арендаторов? смысл давать послабления одним предпринимателям за счет других предпринимателей 

[Адал]

6 минут назад, ОТТО 1945 сказал:

интересно и кто такое скажет судам? партия арендаторов? смысл давать послабления одним предпринимателям за счет других предпринимателей 

1. Государство освободило предпринимателей от некоторых налогов по СНР для малого и среднего бизнеса. 

2. Арендодателям, подпадающим под определенные критерии убрали налоги на имущество и землю.

3. Дали льготу по ОСМС и вОСМС

4. Арендодателям (и не только), имеющим кредиты в БВУ и МФО дали возможность просить отсрочку по платежам на неработоспособные периоды (причем не только режим ЧП, если деятельность попадала под локдаун или другие ограничения - банки это тоже обязаны принимать во внимание)

Логика такая - мы вам дали поблажки от государства, теперь и вы идите на встречу своим арендаторам. 

[ОТТО 1945]

1 минуту назад, Адал сказал:

Логика такая - мы вам дали поблажки от государства, теперь и вы идите на встречу своим арендаторам. 

ну и где логика?, государство оказывает содействие если не всем, то большей части предпринимателей, которые оказались под ударом и за ЧС, соответственно, если государство и скажет что-то судьям, то явно не принимать решения только в пользу арендаторов, почему? потому, что арендаторы лишь малая часть предпринимателей, а что делать тогда арендодателям? которые между прочим тоже несут нехилые убытки, потому что никто платить не может, предлагаете их добить, стереть как класс  

[Адал]

22 минуты назад, ОТТО 1945 сказал:

 предлагаете их добить, стереть как класс  

Я уже предложил. в

41 минуту назад, ОТТО 1945 сказал:

партия арендаторов?

))) НПП "Атамекен", которые как раз-таки занимаются такими вопросами. Много нюансов решил благодаря им.

Лично моя позиция - нужно договариваться между арендодателем и арендатором без суда. 

вы правы

26 минут назад, ОТТО 1945 сказал:

 то явно не принимать решения только в пользу арендаторов,

Будет рассматриваться в совокупности кто больше пострадал. Исходя из этого делаться рекомендации, с какой стороны "прилетит" уже не важно. Тот же сан. врач может выпустить постановление и связать это с чрезвычайными полномочиями, а через неделю отменить свое же постановление, или как недавно было - в течение нескольких дней меняли официальную публикацию "на лету".

Но и отстаивать 100% право требования арендодателей тоже не правильно. Откуда у арендаторов деньги, если им фактически запретили работать под угрозой огромных штрафов?

Если вас не устраивает мера поддержки арендодателей от государства можете сами обратиться в НПП "Атамекен" с инициативой. Вопросы решаются по мере их поступления, как видите громче кричали сначала арендаторы - поэтому решали сначала их вопросы.

[Адал]

Топикстартеру на заметку. Как будет выглядеть "плохой" сценарий, если Арендатор (А-Р) и Арендодатель (А-Л) не договорились:

1. А-Л пишет досудебную претензию к А-Р с требованием погасить,к примеру, месячную (30 календарных дней) арендную плату, т.к. выявил, что суммарно столько дней А-Р появлялся на работе, несмотря на карантин или режим ЧП.

2. А-Р отвечает на досудебку ссылкой на постановление такое-то о режиме ЧП и постановления во время локдауна и выборочных запретов деятельности. Свое появление на арендуемой площади объясняет тем, что "проверял сохранность имущества" своего и переданного по договору А-Л, проводил любые другие действия, не связанные с предпринимательской деятельностью, в том числе, ввиду того, что А-Л не перекрыл доступ к помещению, как того подразумевали положения о режиме ЧП . Т.е. А-Л несет солидарную ответственность в нарушении положений о режиме ЧП. Собственно А-Р таким образом заботился об интересах А-Л, чтобы их обоих не наказали.

P.S. многие кстати не поняли, что нужно было делать во время режима ЧП. Яркий пример тех, кто сделал правильно - алматинская барахолка. Они напрочь закрыли вход не только для посетителей, но и для арендаторов. Потом особо отчаянные арендаторы по ночам, договорившись с охраной, вывозили свой товар с контейнеров. Но официальная позиция администрации рынка была - "ЗАКРЫТО ДЛЯ ВСЕХ" без исключений.

3. А-Л не соглашается с доводами А-Р и идет нанимать юриста для подачи искового в суд. (опаньки, пошли расходы А-Л уже)

4. Суд возвращает исковое с пометкой "не использованы все возможности досудебного урегулирования, в частности не прибегли к услугам медиаторов и ИН нотариуса"

5. А-Л бегает по нотариусам, те почитав договорное требование и увидев сертификат о форс-мажоре наотрез отказываются исполнять ИН. Происходит чудо и А-Л находит нотариуса, который соглашается написать письменный отказ для суда. (читайте мою ветку, я на эти грабли недавно нарвался)

6. А-Л бегает по медиаторам, которые взяв свой гонорар (опаньки, еще расходы А-Л) - пишут отказ для суда, что медиация невозможна

7. Собрав все справки для суда А-Л наконец-таки добивается рассмотрения дела в СМЭС по месту нахождения недвижимости. (Опаньки, еще расходы А-Л на пошлину)

8. Спустя месяц-полтора (суды сейчас загружены, это тоже общеизвестный факт), наконец доходит очередь до рассмотрения дела.

А тут уже сталкиваемся с ситуацией, когда:

В договоре наверняка указано, что помещение должно использоваться по назначению, к примеру, салон красоты. Невозможность использования по назначению влечет расторжение договора с возмещением фактически понесенных затрат. Т.е. А-Л должен доказать, сколько он понес затрат на коммунальные, оплату охраны и т.п. - упущенная прибыль во внимание не принимается вообще никак.

А-Р легко доказывает, что он не мог вести свою деятельность ввиду запрета от таких-то инстанций, т.е. фактически не получил свою часть по договору от А-Л.

Что сделает суд?

Примет сторону А-Л??? Т.е. признает, что А-Р с молчаливого согласия А-Л нарушал режим ЧП и постановления о "локдауне" и запрете деятельности? Очень маловероятно. Хорошо хоть в компетенцию суда не войдет впаять обоим 425ую или какая там сейчас "модная" статья?

Примет сторону А-Р? Частично признает право требования фактически понесенных затрат. А этого можно было достичь и без суда, если стороны адекватные. Этот сценарий более вероятен.

 

И в конце не забудьте еще про % юриста и % ЧСИ)))

 

Ну как-то так.

 

Изменено 24 Августа 2020 пользователем Адал

[1nDiGo]

Ну все же мы склонный к мнению г-на ОТТО 1945, о том, что к форс-мажору относится только ЧП, который продолжался в стране непрерывно 56 дней, а карантин к такому не относится.

Так как, согласно Закону РК от 03.07.2020 года №359-VI «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам ипотечных займов в иностранной валюте, совершенствования регулирования субъектов рынка платежных услуг, всеобщего декларирования и восстановления экономического роста», были внесены изменения в п. 2 ст. 359 ГК РК об обстоятельствах непреодолимой силы, а именно в перечень добавлено только чрезвычайное положение.

Кроме того, если все же учесть, что локдаун относится к форс-мажорным обстоятельствам, то он все равно беспрерывно не длился более 90 дней.

[Адал]

37 минут назад, 1nDiGo сказал:

Ну все же мы склонный к мнению г-на ОТТО 1945, о том, что к форс-мажору относится только ЧП, который продолжался в стране непрерывно 56 дней, а карантин к такому не относится.

Так как, согласно Закону РК от 03.07.2020 года №359-VI «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам ипотечных займов в иностранной валюте, совершенствования регулирования субъектов рынка платежных услуг, всеобщего декларирования и восстановления экономического роста», были внесены изменения в п. 2 ст. 359 ГК РК об обстоятельствах непреодолимой силы, а именно в перечень добавлено только чрезвычайное положение.

Кроме того, если все же учесть, что локдаун относится к форс-мажорным обстоятельствам, то он все равно беспрерывно не длился более 90 дней.

Могу только пожелать удачи!

Во всей этой заварушке с карантинами я на стороне арендаторов, а не арендодателей. Хотя сам являюсь и тем и тем одновременно. Как арендодатель тоже потерял доход с аренды, но мои кредиты благополучно приостановили, поэтому обвинять кого-то в потере прибыли на фоне массовости глупо. А как арендатор привел данный расклад своим бывшим арендодателям и разошлись полюбовно. 

[Юрэк]

39 минут назад, 1nDiGo сказал:

Ну все же мы склонный к мнению г-на ОТТО 1945, о том, что к форс-мажору относится только ЧП, который продолжался в стране непрерывно 56 дней, а карантин к такому не относится.

Кроме того, если все же учесть, что локдаун относится к форс-мажорным обстоятельствам, то он все равно беспрерывно не длился более 90 дней.

Если постановлением Главного санитарного врача в период карантина была запрещена коммерческая деятельность арендатора (например - кинотеатры, бары, рестораны и т.п.), а доходы арендатор формировались в основном за счет этой деятельности, то фактически это форс-мажор. И длится он уже пятый месяц подряд.

[1nDiGo]

49 минут назад, Адал сказал:

Во всей этой заварушке с карантинами я на стороне арендаторов, а не арендодателей. Хотя сам являюсь и тем и тем одновременно. Как арендодатель тоже потерял доход с аренды, но мои кредиты благополучно приостановили, поэтому обвинять кого-то в потере прибыли на фоне массовости глупо. А как арендатор привел данный расклад своим бывшим арендодателям и разошлись полюбовно. 

Естественно, как добросовестный арендодатель, мы в период "всей этой заварушки" не начисляли арендаторам плату, поэтому считаю, что арендодатель пострадал тут больше всех.

48 минут назад, Юрэк сказал:

Если постановлением Главного санитарного врача в период карантина была запрещена коммерческая деятельность арендатора (например - кинотеатры, бары, рестораны и т.п.), а доходы арендатор формировались в основном за счет этой деятельности, то фактически это форс-мажор. И длится он уже пятый месяц подряд.

К счастью в ТЦ нет кинотеатров, баров, ресторанов и т.п., а этим постановлением приостанавливалось больше деятельность самого ТЦ, а не арендаторов.

[ris]

В 24.08.2020 в 17:58, Адал сказал:

имеющим кредиты в БВУ и МФО дали возможность просить отсрочку по платежам на неработоспособные периоды

есть такое постановление Агенства по рег фин рынка, и там вроде бы как либо рефинанс, либо отсрочка, либо каникулы (могу ошибаться), но и то для определенного списка сегментов МСБ

В 24.08.2020 в 12:27, 1nDiGo сказал:

но относится ли режим карантина к нему

в моем случае отнесли, без сертификатов и прочего, благо в договоре среди обстоятельств относящихся к ОНС, были приписаны акты нормативного и ненормативного характера, в том числе акты индивидуального характера, на основании чего нужно было только доказать отсутствие возможности заниматься пред-ской деятельностью в полной мере необходимой для исполнения обязательств перед кредиторами и третьими лицами, причиной которых являются ограничения по ПГСВ....

 

Изменено 28 Августа 2020 пользователем ris
ошибка

[Kosolapyi]

А как же п.1 ст. 374 ГК? Форс-мажор не распространяется на денежные обязательства. Арендодатель может ссылаясь на этот пункт требовать исполнения денежных обязательств (оплата аренды). А вот пеню, соответственно, требовать не может.

[ОТТО 1945]

2 часа назад, Kosolapyi сказал:

А как же п.1 ст. 374 ГК? Форс-мажор не распространяется на денежные обязательства. Арендодатель может ссылаясь на этот пункт требовать исполнения денежных обязательств (оплата аренды). А вот пеню, соответственно, требовать не может.

думается мне, что статья 374 ГК. это не о форс-мажоре, почитайте пункт 2 статьи 359 ГК РК, тогда увидите разницу

[Kosolapyi]

В 08.01.2021 в 14:47, ОТТО 1945 сказал:

думается мне, что статья 374 ГК. это не о форс-мажоре, почитайте пункт 2 статьи 359 ГК РК, тогда увидите разницу

Ок. Тем не менее форс-мажор освобождает только от ответственности. От уплаты арендных платежей не освобождает, конечно, если иное не предусмотрено договором. 

[Адал]

Если точка была закрыта и у арендаторов не было возможности осуществлять свою деятельность - то очень спорно все. Лично я против, чтобы арендаторы оплачивали полную стоимость аренды в период карантина. Владельцы помещений конечно могут требовать оплату в полной мере, но если все-таки дойдет до суда, то большая вероятность, что суд встанет на сторону арендаторов и присудит оплату только тех затрат арендодателя, которые он сможет доказать (охрана, коммуналка и т.п.)

 

[ОТТО 1945]

2 минуты назад, Адал сказал:

Если точка была закрыта и у арендаторов не было возможности осуществлять свою деятельность - то очень спорно все. Лично я против, чтобы арендаторы оплачивали полную стоимость аренды в период карантина. Владельцы помещений конечно могут требовать оплату в полной мере, но если все-таки дойдет до суда, то большая вероятность, что суд встанет на сторону арендаторов и присудит оплату только тех затрат арендодателя, которые он сможет доказать (охрана, коммуналка и т.п.)

 

суд должен отталкиваться от закона, чем судья будет обосновывать решение в пользу арендаторов? чувством справедливости? согласен ситуация неприятная, но если нет правового механизма и нет отмашки от государства в виде обещания возместить разницу арендодателям, типа вы на 50% понизьте аренду, а мы вам или налом или налогами зачтем, а раз нет, то живем, чем есть 

[Адал]

2 часа назад, ОТТО 1945 сказал:

суд должен отталкиваться от закона, чем судья будет обосновывать решение в пользу арендаторов? чувством справедливости? согласен ситуация неприятная, но если нет правового механизма и нет отмашки от государства в виде обещания возместить разницу арендодателям, типа вы на 50% понизьте аренду, а мы вам или налом или налогами зачтем, а раз нет, то живем, чем есть 

В порядке ст. 284 может признать, что условия не были соблюдены. Тогда на основании ст.374 п.2 или ст. 375 п.1 арендодателю могут быть присуждены фактические затраты на исполнение обязательства

[ОТТО 1945]

12 минут назад, Адал сказал:

В порядке ст. 284 может признать, что условия не были соблюдены. Тогда на основании ст.374 п.2 или ст. 375 п.1 арендодателю могут быть присуждены фактические затраты на исполнение обязательства

и где вы увидели неисполнение обязательств арендодателем? или вы имеете ввиду арендатора? как-то у вас все за уши натянуто, прям ну очень, арендодатель свое обязательство выполнил, помещение передал, никакой гос. акт на это не повлиял, на обязательство арендатора также прямого влияния нет, только косвенно, у арендатора обязанность платить арендную плату, ну и как постановление сан. врача повлияло на это?  

[likew]

В 26.08.2020 в 09:09, 1nDiGo сказал:

Естественно, как добросовестный арендодатель, мы в период "всей этой заварушки" не начисляли арендаторам плату, поэтому считаю, что арендодатель пострадал тут больше всех.

Да, у нас все адекватные  или вообще убрали плату, или же по минимуму - за свет, охрану и т.д

Те, кто не снял аренду - там предприниматели съехали и теперь только вывеска - аренда.

[Адал]

4 часа назад, ОТТО 1945 сказал:

и где вы увидели неисполнение обязательств арендодателем? или вы имеете ввиду арендатора? как-то у вас все за уши натянуто, прям ну очень, арендодатель свое обязательство выполнил, помещение передал, никакой гос. акт на это не повлиял, на обязательство арендатора также прямого влияния нет, только косвенно, у арендатора обязанность платить арендную плату, ну и как постановление сан. врача повлияло на это?  

А это уже решит суд. Хотелось бы увидеть именно решение суда по этому делу, а не голословные умозаключения. Мне уже давно опыт подсказывает читать  только после заголовка "Решил". А все что было сказано до этого момента - пустая трата времени, если это не касается именно собственного дела. 

[ОТТО 1945]

1 минуту назад, Адал сказал:

А это уже решит суд. Хотелось бы увидеть именно решение суда по этому делу, а не голословные умозаключения. Мне уже давно опыт подсказывает читать  только после заголовка "Решил". А все что было сказано до этого момента - пустая трата времени, если это не касается именно собственного дела. 

уважаемый, вы закон неправильно применяете, какой суд, о чем вы, если судья применит те нормы, которые вы указали, то такого судью надо за несоответствие гнать в шею