Перейти к контенту
КАЗАХСТАНСКИЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ФОРУМ

Рекомендуемые сообщения

Добрый день всем! И сразу же суть дела.

В договоре аренды между ЮЛ имеется условие, что если обстоятельство непреодолимой силы продолжается более 90 дней, любая сторона вправе расторгнуть договор уведомив другую сторону за 15 дней.

Арендатор уведомил Арендодателя о расторжении договора аренды в связи с форс-мажором ссылаясь на Указ Президента РК о введении ЧП с 16-го марта 2020 года, а также и на режим карантина.

И тут же складывается первый вопрос. То, что ЧП является форс-мажор это бесспорный и общеизвестный факт! но относится ли режим карантина к нему? Полазил в сети, и мнения тут расходятся. То что, относится и наоборот.

Второй вопрос. Также известно, что ЧП было прекращено в мае 2020 года, но с продолжением режима карантина, который также периодически прерывался и возобновлялся (2, 4 недели). Как будут исчисляться количество дней форс-мажора (90 дней)? За фактическое количество дней с учетом перерывов или всё же без? 

И исчисляется ли с 16-го марта 2020 года? когда как в регионе деятельность сторон была приостановлена лишь 3-го апреля 2020 года, согласно областному постановлению глав. сан. врача.

и тритий вопрос. Арендатор хочет недобросовестно уклониться от уплаты арендной платы за время ведения им коммерческой деятельности (хоть и мало) в перерывы ЧП и карантина, когда как форс-мажор освобождает только от ответственности (неустойка, штраф, пеня и т.п.).

Изменено пользователем 1nDiGo

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
7 минут назад, 1nDiGo сказал:

но относится ли режим карантина к нему?

режим ЧП было признано государством как форс-мажор, но этого не было сделано в отношении карантина, соответственно, карантин не является форс-мажором (по крайнем мере пока)

8 минут назад, 1nDiGo сказал:

За фактическое количество дней с учетом перерывов или всё же без? 

необходимо считать период с момента начала ЧП и его официального прекращения 

10 минут назад, 1nDiGo сказал:

и тритий вопрос. Арендатор хочет недобросовестно уклониться от уплаты арендной платы за время ведения им коммерческой деятельности (хоть и мало) в перерывы ЧП и карантина.

дайте им письменный ответ, что готовы считать форс мажором период ЧП, а карантин нет, если он считает иначе, пусть докажет это руководствуясь ссылками на НПА или иные доказательства, но это должен быть обязательно довод государства

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
12 минут назад, 1nDiGo сказал:

И тут же складывается первый вопрос. То, что ЧП является форс-мажор это бесспорный и общеизвестный факт! но относится ли режим карантина к нему? Полазил в сети, и мнения тут расходятся. То что, относится и наоборот.

Относится. По линии Атамекена относительно быстро можно получить сертификат о форс-мажоре, причем бесплатно. Но необходимо доказать невозможность исполнения договора и что карантин и режим ЧП реально вас коснулся. Получение сертификата не отменяет право требования арендодателя, а лишь является аргументом в суде, в случае, если дойдет до такого.

13 минут назад, 1nDiGo сказал:

Второй вопрос. Также известно, что ЧП было прекращено в мае 2020 года, но с продолжением режима карантина, который также периодически прерывался и возобновлялся (2, 4 недели). Как будут исчисляться количество дней форс-мажора (90 дней)? За фактическое количество дней с учетом перерывов или всё же без? 

Как договоритесь или смотрите, что напишут в сертификате. Если вы представляете сторону арендодателя, то мало что сможете сделать, если вам предоставят такой сертификат. Лично у меня возникала такая ситуация, только я арендатором был. Арендодатель решила по дням посчитать когда мы приходили на работу, а когда нет, и затребовать за все "рабочие" дни, даже когда был режим ЧП. Немного пободались и разошлись полюбовно - припугнул, что пойду делать сертификат, а так же жаловаться куда положено. В общем - шумихи не захотели. Взвесив все за и против арендодатель решил не связываться с судом. С другой стороны требование теоретически подпадает под возможность Исполнительной Надписи нотариуса, но, думаю, если вы к ним обратитесь - откажут.

51 минуту назад, 1nDiGo сказал:

и тритий вопрос. Арендатор хочет недобросовестно уклониться от уплаты арендной платы за время ведения им коммерческой деятельности (хоть и мало) в перерывы ЧП и карантина, когда как форс-мажор освобождает только от ответственности (неустойка, штраф, пеня и т.п.).

Это решать уже будет суд. Если докажут причинно-следственную связь между карантином или режимом ЧП, то могут не только освободить от выплат неустойки, но и арендную плату убрать на периоды, указанные в сертификате. Обоснование - вы должны были сами ограничить доступ в помещение арендатору на период ЧП и карантинов, если деятельность арендатора была запрещена. Практики как таковой на такие случаи еще не сформировалось, но если копнуть - арендодателей, сдающих свои помещения, скажем под сауны, где предоставляются услуги жриц древнейшей профессии, тоже наказывают, хотя в договорах четко прописано, что арендодатель не несет ответственности за деятельность арендатора.:contract:

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
49 минут назад, Адал сказал:

но и арендную плату убрать на периоды

Тут я с Вами не соглашусь.

Наступление обстоятельств непреодолимой силы не освобождает стороны от исполнения обязательств (поставки товара, оказания услуги, оплаты аренды и т.д.). Стороны могут рассчитывать лишь на разумную отсрочку его исполнения и на освобождение от штрафных санкций за несвоевременное исполнение. Это всё.

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
2 часа назад, 1nDiGo сказал:

Тут я с Вами не соглашусь.

Я бы тоже не согласился. Но от наших судов что угодно можно ожидать. Скажут им стоять на стороне арендаторов - хоть в лепешку расшибись, такую ахинею напишут в решении, что туши свет. Практики же нет еще по таким делам, так что как повезет.

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
55 минут назад, Адал сказал:

Скажут им стоять на стороне арендаторов - хоть в лепешку расшибись, такую ахинею напишут в решении, что туши свет.

интересно и кто такое скажет судам? партия арендаторов? смысл давать послабления одним предпринимателям за счет других предпринимателей 

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
6 минут назад, ОТТО 1945 сказал:

интересно и кто такое скажет судам? партия арендаторов? смысл давать послабления одним предпринимателям за счет других предпринимателей 

1. Государство освободило предпринимателей от некоторых налогов по СНР для малого и среднего бизнеса. 

2. Арендодателям, подпадающим под определенные критерии убрали налоги на имущество и землю.

3. Дали льготу по ОСМС и вОСМС

4. Арендодателям (и не только), имеющим кредиты в БВУ и МФО дали возможность просить отсрочку по платежам на неработоспособные периоды (причем не только режим ЧП, если деятельность попадала под локдаун или другие ограничения - банки это тоже обязаны принимать во внимание)

Логика такая - мы вам дали поблажки от государства, теперь и вы идите на встречу своим арендаторам. 

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
1 минуту назад, Адал сказал:

Логика такая - мы вам дали поблажки от государства, теперь и вы идите на встречу своим арендаторам. 

ну и где логика?, государство оказывает содействие если не всем, то большей части предпринимателей, которые оказались под ударом и за ЧС, соответственно, если государство и скажет что-то судьям, то явно не принимать решения только в пользу арендаторов, почему? потому, что арендаторы лишь малая часть предпринимателей, а что делать тогда арендодателям? которые между прочим тоже несут нехилые убытки, потому что никто платить не может, предлагаете их добить, стереть как класс  

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
22 минуты назад, ОТТО 1945 сказал:

 предлагаете их добить, стереть как класс  

Я уже предложил. в

41 минуту назад, ОТТО 1945 сказал:

партия арендаторов?

))) НПП "Атамекен", которые как раз-таки занимаются такими вопросами. Много нюансов решил благодаря им.

Лично моя позиция - нужно договариваться между арендодателем и арендатором без суда. 

вы правы

26 минут назад, ОТТО 1945 сказал:

 то явно не принимать решения только в пользу арендаторов,

Будет рассматриваться в совокупности кто больше пострадал. Исходя из этого делаться рекомендации, с какой стороны "прилетит" уже не важно. Тот же сан. врач может выпустить постановление и связать это с чрезвычайными полномочиями, а через неделю отменить свое же постановление, или как недавно было - в течение нескольких дней меняли официальную публикацию "на лету".

Но и отстаивать 100% право требования арендодателей тоже не правильно. Откуда у арендаторов деньги, если им фактически запретили работать под угрозой огромных штрафов?

Если вас не устраивает мера поддержки арендодателей от государства можете сами обратиться в НПП "Атамекен" с инициативой. Вопросы решаются по мере их поступления, как видите громче кричали сначала арендаторы - поэтому решали сначала их вопросы.

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Топикстартеру на заметку. Как будет выглядеть "плохой" сценарий, если Арендатор (А-Р) и Арендодатель (А-Л) не договорились:

1. А-Л пишет досудебную претензию к А-Р с требованием погасить,к примеру, месячную (30 календарных дней) арендную плату, т.к. выявил, что суммарно столько дней А-Р появлялся на работе, несмотря на карантин или режим ЧП.

2. А-Р отвечает на досудебку ссылкой на постановление такое-то о режиме ЧП и постановления во время локдауна и выборочных запретов деятельности. Свое появление на арендуемой площади объясняет тем, что "проверял сохранность имущества" своего и переданного по договору А-Л, проводил любые другие действия, не связанные с предпринимательской деятельностью, в том числе, ввиду того, что А-Л не перекрыл доступ к помещению, как того подразумевали положения о режиме ЧП . Т.е. А-Л несет солидарную ответственность в нарушении положений о режиме ЧП. Собственно А-Р таким образом заботился об интересах А-Л, чтобы их обоих не наказали.

P.S. многие кстати не поняли, что нужно было делать во время режима ЧП. Яркий пример тех, кто сделал правильно - алматинская барахолка. Они напрочь закрыли вход не только для посетителей, но и для арендаторов. Потом особо отчаянные арендаторы по ночам, договорившись с охраной, вывозили свой товар с контейнеров. Но официальная позиция администрации рынка была - "ЗАКРЫТО ДЛЯ ВСЕХ" без исключений.

3. А-Л не соглашается с доводами А-Р и идет нанимать юриста для подачи искового в суд. (опаньки, пошли расходы А-Л уже)

4. Суд возвращает исковое с пометкой "не использованы все возможности досудебного урегулирования, в частности не прибегли к услугам медиаторов и ИН нотариуса"

5. А-Л бегает по нотариусам, те почитав договорное требование и увидев сертификат о форс-мажоре наотрез отказываются исполнять ИН. Происходит чудо и А-Л находит нотариуса, который соглашается написать письменный отказ для суда. (читайте мою ветку, я на эти грабли недавно нарвался)

6. А-Л бегает по медиаторам, которые взяв свой гонорар (опаньки, еще расходы А-Л) - пишут отказ для суда, что медиация невозможна

7. Собрав все справки для суда А-Л наконец-таки добивается рассмотрения дела в СМЭС по месту нахождения недвижимости. (Опаньки, еще расходы А-Л на пошлину)

8. Спустя месяц-полтора (суды сейчас загружены, это тоже общеизвестный факт), наконец доходит очередь до рассмотрения дела.

А тут уже сталкиваемся с ситуацией, когда:

В договоре наверняка указано, что помещение должно использоваться по назначению, к примеру, салон красоты. Невозможность использования по назначению влечет расторжение договора с возмещением фактически понесенных затрат. Т.е. А-Л должен доказать, сколько он понес затрат на коммунальные, оплату охраны и т.п. - упущенная прибыль во внимание не принимается вообще никак.

А-Р легко доказывает, что он не мог вести свою деятельность ввиду запрета от таких-то инстанций, т.е. фактически не получил свою часть по договору от А-Л.

Что сделает суд?

Примет сторону А-Л??? Т.е. признает, что А-Р с молчаливого согласия А-Л нарушал режим ЧП и постановления о "локдауне" и запрете деятельности? Очень маловероятно. Хорошо хоть в компетенцию суда не войдет впаять обоим 425ую или какая там сейчас "модная" статья?

Примет сторону А-Р? Частично признает право требования фактически понесенных затрат. А этого можно было достичь и без суда, если стороны адекватные. Этот сценарий более вероятен.

 

И в конце не забудьте еще про % юриста и % ЧСИ)))

 

Ну как-то так.

 

Изменено пользователем Адал

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Ну все же мы склонный к мнению г-на ОТТО 1945, о том, что к форс-мажору относится только ЧП, который продолжался в стране непрерывно 56 дней, а карантин к такому не относится.

Так как, согласно Закону РК от 03.07.2020 года №359-VI «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам ипотечных займов в иностранной валюте, совершенствования регулирования субъектов рынка платежных услуг, всеобщего декларирования и восстановления экономического роста», были внесены изменения в п. 2 ст. 359 ГК РК об обстоятельствах непреодолимой силы, а именно в перечень добавлено только чрезвычайное положение.

Кроме того, если все же учесть, что локдаун относится к форс-мажорным обстоятельствам, то он все равно беспрерывно не длился более 90 дней.

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
37 минут назад, 1nDiGo сказал:

Ну все же мы склонный к мнению г-на ОТТО 1945, о том, что к форс-мажору относится только ЧП, который продолжался в стране непрерывно 56 дней, а карантин к такому не относится.

Так как, согласно Закону РК от 03.07.2020 года №359-VI «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам ипотечных займов в иностранной валюте, совершенствования регулирования субъектов рынка платежных услуг, всеобщего декларирования и восстановления экономического роста», были внесены изменения в п. 2 ст. 359 ГК РК об обстоятельствах непреодолимой силы, а именно в перечень добавлено только чрезвычайное положение.

Кроме того, если все же учесть, что локдаун относится к форс-мажорным обстоятельствам, то он все равно беспрерывно не длился более 90 дней.

Могу только пожелать удачи!

Во всей этой заварушке с карантинами я на стороне арендаторов, а не арендодателей. Хотя сам являюсь и тем и тем одновременно. Как арендодатель тоже потерял доход с аренды, но мои кредиты благополучно приостановили, поэтому обвинять кого-то в потере прибыли на фоне массовости глупо. А как арендатор привел данный расклад своим бывшим арендодателям и разошлись полюбовно. 

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
39 минут назад, 1nDiGo сказал:

Ну все же мы склонный к мнению г-на ОТТО 1945, о том, что к форс-мажору относится только ЧП, который продолжался в стране непрерывно 56 дней, а карантин к такому не относится.

Кроме того, если все же учесть, что локдаун относится к форс-мажорным обстоятельствам, то он все равно беспрерывно не длился более 90 дней.

Если постановлением Главного санитарного врача в период карантина была запрещена коммерческая деятельность арендатора (например - кинотеатры, бары, рестораны и т.п.), а доходы арендатор формировались в основном за счет этой деятельности, то фактически это форс-мажор. И длится он уже пятый месяц подряд.

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
49 минут назад, Адал сказал:

Во всей этой заварушке с карантинами я на стороне арендаторов, а не арендодателей. Хотя сам являюсь и тем и тем одновременно. Как арендодатель тоже потерял доход с аренды, но мои кредиты благополучно приостановили, поэтому обвинять кого-то в потере прибыли на фоне массовости глупо. А как арендатор привел данный расклад своим бывшим арендодателям и разошлись полюбовно. 

Естественно, как добросовестный арендодатель, мы в период "всей этой заварушки" не начисляли арендаторам плату, поэтому считаю, что арендодатель пострадал тут больше всех.

48 минут назад, Юрэк сказал:

Если постановлением Главного санитарного врача в период карантина была запрещена коммерческая деятельность арендатора (например - кинотеатры, бары, рестораны и т.п.), а доходы арендатор формировались в основном за счет этой деятельности, то фактически это форс-мажор. И длится он уже пятый месяц подряд.

К счастью в ТЦ нет кинотеатров, баров, ресторанов и т.п., а этим постановлением приостанавливалось больше деятельность самого ТЦ, а не арендаторов.

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
В 24.08.2020 в 17:58, Адал сказал:

имеющим кредиты в БВУ и МФО дали возможность просить отсрочку по платежам на неработоспособные периоды

есть такое постановление Агенства по рег фин рынка, и там вроде бы как либо рефинанс, либо отсрочка, либо каникулы (могу ошибаться), но и то для определенного списка сегментов МСБ

В 24.08.2020 в 12:27, 1nDiGo сказал:

но относится ли режим карантина к нему

в моем случае отнесли, без сертификатов и прочего, благо в договоре среди обстоятельств относящихся к ОНС, были приписаны акты нормативного и ненормативного характера, в том числе акты индивидуального характера, на основании чего нужно было только доказать отсутствие возможности заниматься пред-ской деятельностью в полной мере необходимой для исполнения обязательств перед кредиторами и третьими лицами, причиной которых являются ограничения по ПГСВ....

 

Изменено пользователем ris
ошибка

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Гость
Ответить в этой теме...

×   Вы вставили отформатированный текст.   Удалить форматирование

  Допустимо не более 75 смайлов.

×   Ваша ссылка была автоматически заменена на медиа-контент.   Отображать как ссылку

×   Ваши публикации восстановлены.   Очистить редактор

×   Вы не можете вставить изображения напрямую. Загрузите или вставьте изображения по ссылке.

Зарузка...

  • Недавно просматривали   0 пользователей

    Ни один зарегистрированный пользователь не просматривает эту страницу.

  • Upcoming Events

    No upcoming events found
  • Recent Event Reviews

×

Важная информация

Правила форума Условия использования