Чердаки, подвалы, мансарды, общая собственность

[Гость Oksana_999]

Кто может подсказать?

Можно ли выкупить подвал в жилом доме.

И как это сделать, где можно посмотреть последние подзаконные акты.

Информация очень разная, кто то заявляет что кондоминимум является собственностью КСК, кто то –собственностью ТерКома. Законна ли будет сделка покупки подвала и кто правомочен продать подвал?

Заранее благодарю.

[Timson]

Oksana,

Во-первых: кондоминиум неможет являться  чьей-то собственностью, потому что это форма собственности:    

Статья 31 Закона РК "О жлищных отношениях"  1. В жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений, образуется особая форма собственности - кондоминиум.

Поэтому общая собственность участников кондоминиума не может принадлежать:

-  КСК, потому что КСК это орган управления и он не может продавать   общее имущество участников кондоминиума (в прниципе в данном случае может быть Договор аренды, который заключается с КСК но при этом обязательное согласие всех собственников квартир)

- Теркому, если Дом только не является  комунальной собственностью.

На мой взгляд с точки зрения Закона единственный путь приобретения подвала в собственность это выкуп всех квартир в доме одним собственником, если такое возможно поскольку:

  ст 31 п 3. Доля каждого собственника помещений в общем имуществе неотделима от раздельной (индивидуальной) собственности на принадлежащее ему помещение. Размер доли, если иное не предусмотрено соглашением собственников, определяется отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома. Такая доля не может быть выделена в натуре.

Хотя существуют такие случаи когда КСК вместе  с Теркомом, продавали подвалы одному из участников кондоминиума, а то и вовсе левому, но такие сделки существуют до тех пор, пока за них "кто-нибудь" основательно "не возьмется".

[Гость горЕ]

Согласен, только есть еще навалом т.н. подвалов, которые изначально, со времен социализма принадлежали не жильцам, а разного рода организациям.

Насчет них, имхо, терком вполне волен распоряжаться.

[Гость MAPC]

На мой взгляд, если жильцы дома не создали и не зарегистрировали кондоминиум, то они не являются собственниками чердачных, подвальных помещений, лестничных клеток и пр. К КСК эти объекты тоже не имеют отношения и остаются в коммунальной собственности. Поэтому в этом случае нужно обращаться в акимат или терком по госимуществу (в зависимости от того как в данном городе решен вопрос о полномочиях в распределении объектов коммунальной собственности - здесь в законах есть двоякость). В первом случае Вам предоставят подвал, во втором Вы его будете скорее всего выкупать.

А если жильцы дома оформили кондоминиум, то уже они распоряжаются своим имуществом. Необходимо выяснить форму управления кондоминиумом и полномочия по распоряжению собственностью. Т.е. спокойно выкупать у кондоминиума, с его подписи (руководитель, какой-либо орган или все жильцы) разрешения. А госструктуры могут только переоформить часть земельного участка и согласовать реконструкцию, перепланировку, размещение в нем чего-либо. По крайней мере наш акимат вовсю педалит эти вопросы.

[Гость urist-usha]

В настоящее время это реально приобрести встроенное подвальное помещение, но для этого необходимо 100 % согласие всех собственников (и проживавших с ними) квартир.

Добрый совет: данное согласие зарегистрировать у нотариуса; провести общее собрание выбрать представителя и возложить на него обязательства по подписанию договора купли-продажи.

А в самом договоре необходимо указать не препятствовать к доступу коммунальных служб внутридомовой разводке.

[Timson]

В настоящее время это реально приобрести встроенное подвальное помещение, но для этого необходимо 100 % согласие всех собственников (и проживавших с ними) квартир.

Добрый совет: данное согласие зарегистрировать у нотариуса; провести общее собрание выбрать представителя и возложить на него обязательства по подписанию договора купли-продажи.

А в самом договоре необходимо указать не препятствовать к доступу коммунальных служб внутридомовой разводке.

Юра, что значит встроенное подвальное помещение?

Я считаю, что участники кондоминиума немогут продать подвал, даже при всем своем желании, потому что существует такая вот статья:

п 6. ст 31 Закона РК "О жилищных отношениях" Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно от помещения, принадлежащего ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности.

[Гость urist-usha]

Юра, что значит встроенное подвальное помещение?

 Timson существует два вида подвальных помещений: встроенных и пристроенных, последнее с ними попроще построил вот и ты собственник, кто построил. А вот со встроенными - немого сложней. Встроенный, с момента строительства дома, по проекту. А Пристроенный после ввода в эксплуатацию жилого дома.

Рассмотрим пример:

Многоэтажный дом (20 квартир), каждый собственник жилища имеет в собственности (раздельной) свою квартиру, и долю в общем имуществе (встроенный подвал). Доля составляет 1/20 в данном случае.

В пункте 6 статьи 31 говориться об одном собственнике, а в нашем случае их 20. Один собственник продать свою долю в помещении не вправе, а все 20 долей (подразумевается все собственники) это реально, так как – это уже 100% помещение, и законом это не запрещено.

[Timson]

Юра, позволю себе несогласиться с Вами.

Вы упорно игнорируете п.3 ст.31Закона:

Доля каждого собственника помещений в общем имуществе неотделима от раздельной (индивидуальной) собственности на принадлежащее ему помещение. Размер доли, если иное не предусмотрено соглашением собственников, определяется отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома. Такая доля не может быть выделена в натуре.

Обратите внимание, что во-первых  доля в общем имуществе неотделима от раздельной собственности, во-вторых такая доля не может быть выделена в натуре и поэтому даже если все "двадцать" дадут  согласие на продажу подвала, нотариус заверит а центр по недвижимости зарегистрирует, вышупомянутая статья дает основания для признания данной сделки недействительной.

[Гость urist-usha]

вышупомянутая статья дает основания для признания данной сделки недействительной.

для кого это нужно?????    и какая под этим база    

статья 212 пункты 1 и 2 ГК РК дают такое право собственникам

новый собственник довольный есть помещение, жильцы тоже не против - за подвалом смотрят, да и расходы на его содержание платить не надо

Доля – это часть чего либо, в нашем случае которую нельзя выделить в натуру.

Поэтому свою долю, собственник продать не может, а полностью помещение – это возможно.

Ваши возражения можно будет принять, только в том случае если 19 согласны продать одному покупателю, а 1 – второму. Да то тогда можно и признать сделку не действительной и все вытекающие последствия.........

[В.К.]

...доля в общем имуществе неотделима от раздельной собственности, во-вторых такая доля не может быть выделена в натуре и поэтому даже если все "двадцать" дадут  согласие на продажу подвала, нотариус заверит а центр по недвижимости зарегистрирует, вышупомянутая статья дает основания для признания данной сделки недействительной...

Приходилось заниматься.

Вааще, - бардак у нас в этих правоотношениях. В частности, по поводу регистрации этой самой общей долевой собственности, т.е. регистрации кондоминиумов. По моим подсчетам, неофициальным (поскольку официальных данных не существует, - КРС при Минюсте не может их собрать в силу фактической обособленности ЦПН-ов в регионах и их саботаже указаний КРС-а), - так вот, по моим данным в РК зарегистрировано не более чем 20 - 25 процентов от общего количества кондоминиумов.

Ну, и соответственно, - как вообще с недвижимостью; зарегистрировано, - есть право; не зарегистрировано, - нет права.

ПО сути, все эти подвалы, чердаки, лестничные марши, обшарпанные фасады в незарегистрированных в качестве кондоминиумов жилых домах, - образно выражаясь, "висят в воздухе", не принадлежат ни-ко-му!!! Об этом постоянно и неустанно говорил и говорит Валентин Иванович Макалкин, бысш. депутат Мажилиса (в новом созыве избрали его или нет, - чегой-то не в курсе).

Так что Oksana_999, во-первых, выясните, не зарегистрирован ли подвал в ЦПН в качестве чьей-то собственности (гос .коммунальной или частной, - если несколько ранее это право как-то приобрели). Если нет, - то зарегистрирован ли дом, в котором Вы или Ваш доверитель собирается выкупить подвал, в кач. кондоминиума, поскольку иначе Вы вообще никакой сделки не сможете заключить, в силу п.2 ст.32 ЗоЖО

Регистрация объекта кондоминиума должна производиться собственниками помещений либо уполномоченными ими лицами. До такой регистрации сделки участников кондоминиума либо органа, управляющего объектом кондоминиума, связанные с общей собственностью, не приобретают юридической силы.

Что касается вышепроцитированного мнения Timson - а, - Вы не совсем правы. Если все 20 участников кондоминиума дадут письменное согласие на, -

1. Отделение подвала (части подвала) от общей долевой собственности участников кондоминиума (п.4 ст.31 ЗоЖО)

2. Перерасчет долей в общей долевой собственности (ОДС), с учетом,

- уменьшения объема ОДС,

- появления нового участника кондоминиума (владельца отделенной части ОДС,  превратившейся в индивидуальную долю)

3. Изменение границ между индивидуальными помещениями участников и ОДС (п.3 ст.41 ЗоЖО),

- ежели все эти факторы учесть при оформлении тех самых письменных согласий, - то в принципе, можно считать  такую сделку более или менее совершенной с учетом требований закона.

Сложная и запутанная схема, не правда ли? А иначе тут невозможно, - вот такой у нас Закон "О жилищных отношениях". Сплошные неясности, двусмысленности и противоречия.

[Timson]

Владимир, что касается бардака согласен.

Но в отношении  "20" нет, хотя  я понимаю о чем Вы с Юрой хотите сказать.

Согласие всех двадцати, и есть в отдельности согласие каждого  на отчуждение своей доли в общем имуществе, но Закон говорит доля каждого собственника в общем имуществе неотделима от раздельной собственности, т.е. что бы произвести отчуждение доли в общем имуществе нужно продать "раздельную сосбственность" - .

Вот к примеру еще одно мнение:

В отличие от прав участника общей долевой собственности, предусмотренных ст. ст. 212 и 218 Гражданского кодекса, участник кондоминиума не имеет права ни самостоятельно распоряжаться своей долей в кондоминиуме, ни требовать ее выдела из общего имущества .

    Таким образом это - так называемая идеальная доля в имуществе, главное назначение которой - определить размер участия каждого собственника в расходах по содержанию общего имущества.

    Общее имущество находится в распоряжении и в общем пользовании участников кондоминиума. Общее имущество имеет сугубо подсобное назначение - обеспечивать нормальную эксплуатацию жилого дома. К такому имуществу относятся лестницы, подъезды, подвал, чердак, крыша, лифт, внеквартирные сети коммунального обслуживания и т. п. Закон включает в состав общего имущества земельный придомовой участок, независимо оттого, принадлежит он участникам кондоминиума на праве собственности или праве постоянного землепользования. Земельный участок является неделимым, как и все общее имущество.

    В-четвертых, индивидуальная собственность участника кондоминиума и его доля в общем имуществе связаны неразделимой общностью юридической судьбы. Нельзя ни продать, ни купить квартиру, принадлежащую участнику кондоминиума, не продавая и не покупая при этом полную долю такого участника в общей собственности. Нельзя также переуступить кому-либо право на часть доли или на полную долю в общей собственности кондоминиума, не переуступая при этом право на помещение, находящееся в индивидуальной собственности данного участника кондоминиума. Если участник кондоминиума распоряжается частью такого помещения, например, продает ее, то к покупателю переходит соразмерная часть доли в общем имуществе.

    Это отрывок из Работы, которая выполнена в рамках программы Научно-исследовательского института частного права Казахского государственного юридического университета авторским коллективом:

    М. К. Сулейменов (руководитель) - член-корреспондент Академии наук Республики Казахстан, доктор юридических наук, профессор;

    Ю. Г. Басин - доктор юридических наук, профессор, заслуженный деятель науки Республики Казахстан;

    И.У. Жанайдаров - доктор юридических наук;

    С.Ю. Жанайдарова;

    К. М. Ильясова - кандидат юридических наук;

    Ф.С. Карагусов - кандидат юридических наук;

    Р. А. Маметова - кандидат юридических наук;

    Е.Б. Осипов - кандидат юридических наук;

    Б. В. Покровский - кандидат юридических наук;

    Г. Т. Утегенова;

    А. И. Худяков - доктор юридических наук.

[Гость urist-usha]

:)

[Гость urist-usha]

 это уже делалось и не раз

[В.К.]

Да я и не оспариваю мнение о невозможности выделения идеальной доли в ОДС кондоминиума.

Тем более, мнение таких авторитетных и умных людей. Единственно, что хочется сказать, - если те же люди, каждый из которых индивидуально, - "ума палата" (без иронии!), - совместно писали ЗоЖО, - то в таком случае совместно они работали как лебедь, рак и щука из басни Крылова.

Я говорю о перерегистрации кондоминиума с изменением объема ОДС и границ между ИС и ОДС (выделении подвала из состава ОДС). Запретов на это в законе нету.

При таком раскладе подвал перестает быть объектом ОДС, верно? И может быть отчужден по согласию остальных участников...

[Гость urist-usha]

Владимир К.  

[Гость MAPC]

ИМХО новый владелец подвала при этом тоже становится участником кондоминиума. Подвал выводится из общей собственности и становится его личной собственностью, а остальные подсобные общие помещения (лестничные клетки, пролеты, чердаки) остаются в общей собственности, в т.ч. и у собственника подвала.

[В.К.]

ИМХО новый владелец подвала при этом тоже становится участником кондоминиума. Подвал выводится из общей собственности и становится его личной собственностью, а остальные подсобные общие помещения (лестничные клетки, пролеты, чердаки) остаются в общей собственности, в т.ч. и у собственника подвала.

Совершенно верно, MAPC.

Хотя хотелось бы сказать, что схема все-же достаточно "вязкая" для реализации на практике, и вызвано это главным образом несовершенством и противоречивостью Закона "О жилищных отношениях".

Кстати, несколько ранее Nalogovik задал аналогичные вопросы в расширенном объеме, в теме ВОПРОСЫ НА ЗАСЫПКУ. Почему-то на эту тему никто не среагировал. Возможно, что-то народ испугало, - может стиль постановки вопроса,

Вопросы возникли в связи с необходимостью единообразной правоприменительной практикой

Хде-то я уже что-то такое читал...Неоднократно...Соответственно, почему-то напрашиваются предположения о специфике деятельности.

Ну да ладно. Грамотные фискалы и мытари нужны этой стране, если человек пытается разобраться, - значит, по крайне мере, не будет тупо и безграмотно "душить" предпринимателей, - становой хребет нашей экономики!!!

Он будет делать это умно и грамотно! :D

Не обижайтесь, Nalogovik , плз,  - всегда есть место шутке!

И в каждой шутке есть доля шутки! :D

[Гость Dinamo]

Купил квартиру, у старых владельцев был подвал с дверью, точнее одна комнатушка в подвале, который им достался от одной женщине жившей в этом доме и уехавшей. Теперь соседи узнали что старые вледльцы квартиры сьехали, созвонились с той женщиной которая отдала этот подвал продавцам, и та теперь говорит чтоб я подвал отдал соседям.

В договорах окупли ничего про подвал не сказано.

Чьим теперь считается этот подвал ?

Мне он очень нуже т.к квартира маленькая и много вещей можно было хранить в этом подвале, также этот подвал был одним из весомых аргументов когда я решал брать эту квартиру или нет.

Мне кажется по справедливости подвал мой, и уступать я его не собираюсь.

[Гость Dinamo]

нет советов  :(

[Гость малинка]

Ст. 31 Закона "О жилищных отношениях".   Те части дома, которые не находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), принадлежат собственникам помещений на праве собственности. Доля каждого собственника помещений в общем имуществе неотделима от раздельной (индивидуальной) собственности на принадлежащее ему помещение. Размер доли, если иное не предусмотрено соглашением собственников, определяется отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома. Такая доля не может быть выделена в натуре. Переход права собственности на помещение (помещения) к другому лицу влечет переход к приобретателю соответствующей доли в общем имуществе.

Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно от помещения, принадлежащего ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности.

Подвал считается общим. Думаю, можно не отдавать. Там же еще есть стайки - они кому-то тоже принадлежат? Пусть ставят вопрос о полном разделе подвала - в кондоминиуме.

[Timson]

Din, в соответствии с п. 2 ст. 34 Закона РК "О жилищных отношениях"

Собственник помещения в кондоминиуме наряду с другими собственниками имеет право пользоваться общим имуществом, а также земельным участком.

Ограничения в указанном праве могут быть установлены соглашением собственников помещений либо решением органа управления объектом кондоминиума.

Т.е. если право пользования какой-либо частью общего имущества именно за Вами не закреплено, то Ваши соседи пользуются такими же правами на подвал как и Вы.

Закрепляется это право, согласно закону, либо соглашением между собственниками либо решением КСК.

Так же см. п.4 ст.34  

Собственники помещений вправе использовать закрепленные за ними части общего имущества ограниченного пользования на условиях, установленных соглашением собственников помещений либо решением органа управления объектом кондоминиума.

[Гость Dinamo]

Большое всем спасибо

извиняюсь за безграматность

что такое "кондоминиум" ?

[Timson]

Большое всем спасибо

извиняюсь за безграматность

что такое "кондоминиум" ?

Закон РК "О жилищных отношениях"

Статья 31. Образование и прекращение кондоминиума

    1. В жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений, образуется особая форма собственности - кондоминиум.

    2. Каждый из собственников помещений вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности.

    Те части дома, которые не находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), принадлежат собственникам помещений на праве собственности.

    Земельный участок при жилом доме может принадлежать собственникам помещений на праве общего землепользования.

См.: Решение Акимата города Алматы от 23 марта 1999 года N 274 О предоставлении участникам кондоминиума(ов) права общей долевой собственности на земельные участки в г. Алматы.

    3. Доля каждого собственника помещений в общем имуществе неотделима от раздельной (индивидуальной) собственности на принадлежащее ему помещение. Размер доли, если иное не предусмотрено соглашением собственников, определяется отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома. Такая доля не может быть выделена в натуре.

    4. В случае, если помещения пристраиваются к объекту кондоминиума или отделяются от него, размеры долей в общем имуществе пересчитываются.

    5. Переход права собственности на помещение (помещения) к другому лицу влечет переход к приобретателю соответствующей доли в общем имуществе.

    6. Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно от помещения, принадлежащего ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности.

    7. Кондоминиум может быть прекращен при переходе прав собственности на все помещения и общее имущество в жилом доме к одному собственнику (физическому, юридическому лицу, государству), или при изъятии (выкупе) земельного участка для государственных надобностей, или повреждении (разрушении) большей части жилого дома в результате чрезвычайной ситуации.

[Гость олжас]

Высшим органом объекта кондоминимума является общее собрание.Для решения вопроса о отчуждении(в аренду или в частную собственность )нужно согласие 2\3 участников кондоминимума.Все должно быть запротоколированно и нотариально зарегистрированно.С решением общего собрания,если оно действительно было,будет считаться любой суд. Я так думаю  

[Marina S]

Уважаемые господа юристы!

В нашем доме возник спор по поводу права собственности на подвальное помещение. В сентябре 2004 года мы зарегистрировали объект кондоминиума. Для его регистрации оформлялся технический паспорт мест общего пользования, куда вошел и спорный подвал. Тем не менее, в декабре 2004 года Терком по Акту передает в собственность некоего ТОО наш подвал, затем это ТОО продает его физ. лицу, а физ.лицо опять продает его ТОО.

Понятно, что жителей это возмутило и мы подали иск в суд о признании сделок недействительными, ссылаясь на то, что в соответствии со ст.31 Закона О жилищных отношениях "те части дома, которые находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование...), принадлежат собственникам помещений на праве собственности."

Наш дом ранее был ведомственным домом завода Кирова. И главный аргемент ответчиков - подвалы, в том числе и наш, является государственной собственностью. Якобы, в акте приема-передачи дома (когда дом передавался с баланса Завода нашему кооперативу) указано только, что передается 1 и 2 этаж дома (вообще дом у нас 3-х этажный, на первом этаже бывшая поликлиника завода). Схема примерно такая: Завод Кирова создает ТОО и в качестве взноса в уставный капитал вносит имущество в виде нашего подвала (причем было это в 1999 году). Все это время все жили не тужили, КСК пользовалось подвалом, а в декабре 2004 года это ТОО, на основании Акта приема-передачи, оформленного с Теркомом, регистрирует на себя право собственности на подвал.

Пожалуйста, если у кого-то были похожие ситуации, прошу Вас сообщить исход. Или кто-то может помочь советом, буду очень признательна.