Смысл залоговой стоимости?

[Гость БукиВеди]

Уважаемые коллеги, подскажите, для чего в договоре залога наряду с независимой оценкой банком указывается залоговая стоимость предмета залога?

[Биржан Жарасбаев]

Вопрос наверное надо ставить по-иному. В чем смысл такой "независимой" оценки?

По п. 1 ст. 302 ГК оценка предмета залога является существенным условием договора залога. Именно условием договора, т.е. вопросом, согласовываемым обеими сторонами в режиме свободного волеизьявления. Это вопрос принципа. Поэтому я опускаю моменты, касающиеся диктования условий договора банком.

В этом контексте, что есть "независимая" оценка банка?

[Golem]

Вопрос наверное надо ставить по-иному. В чем смысл такой "независимой" оценки?

По п. 1 ст. 302 ГК оценка предмета залога является существенным условием договора залога. Именно условием договора, т.е. вопросом, согласовываемым обеими сторонами в режиме свободного волеизьявления. Это вопрос принципа. Поэтому я опускаю моменты, касающиеся диктования условий договора банком.

В этом контексте, что есть "независимая" оценка банка?

Я понял, что вопрос стоит так, для чего Банки указывают помимо рыночной стоимости залогового имущества, выведенную на основании оценки, произведенной лицензированным независимым оценщиками еще и свою, так называемую залоговую стоимость.

В статье 302 ГК не говорится об оценке как о существенном условии договора залога, Вы перепутали со статьей 307 ГК. При этом следует отметить, что ст.299 ГК РК гласит о том, что общие правила о залоге, содержащиеся в ГК распространяются на недвижимое имущество только в случаях, когда Законом об ипотеке не предусмотрены иные правила. Ст. 7 про оценку залога вообще ничего не говорит. Но дело в том, что законодательством предусмотрена обязательная независимая оценка предмета залога при ипотечном кредитовании, МЮ своими письмами разъясняет что и в любом другом случае, если Банк и Заемщик/Залогодатель указали в договоре стоимость предмета залога, то его оценку должен осуществлять независимый, имеющий лицензию оценщик. В банковской практике сложилось, что в договоре залога указано буквально следующее: "Рыночная стоимость предмета залога на основании акта оценки №__ от __ выполненного Пупкиным Васей, лицензия № ___ составляет 1 млн тугриков, Залоговая стоимость определенная по соглашению сторон составляет 500 тугриков".

Мое мнение, что банки указывают залоговую стоимость для того, чтобы не выдать 1 млн., а всего 450 тугриков. :biggrin:

[MARYA-X]

ув. Голем, Вы несколько ошибаетесь. вкратце могу сказать, что любой банк устанавливает залоговую стоимость помимо рыночной для того, чтобы покрыть свои риски. не буду расписывать из чего складывается тот или иной коэффициент, который используется для выведения залоговой стоимости (рыночная цена * на коэфф. = залоговая стоимость). поскольку это есть комм. страшная тайна)))))

Залог должен обеспечивать требование банка в том его объеме, какой оно имеет к моменту фактического удовлетворения, включая основной долг, начисленное и неуплаченное просроченное вознаграждение, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, неустойку (штраф, пеню), необходимые издержки по содержанию заложенного имущества, а также возмещению расходов по взысканию задолженности.

Залоговая стоимость от оценочной будет отличаться в сторону уменьшения на сумму перечисленных издержек по содержанию залогового имущества, сумму износа будущего периода, недополученных процентов как за период действия договора залога, так и за время реализации и других возможных рисков (хищения, порчи залогового имущества). В случае дефолта залоговое имущество подвергается процедуре реализации, которая должна быть осуществлена в сжатые сроки согласно действующему законодательству. Таким образом, залоговая стоимость имущества объективно ниже его оценочной стоимости.

В связи с вышесказанным при определении залоговой стоимости возникает необходимость применения к оценочной стоимости понижающего коэффициента (ко-эффициента ликвидности), значение которого зависит от того, насколько быстро и выгодно предмет залога может быть реализован на торгах. Например, депозит, помещенный в банк, имеет высокую степень ликвидности, так как при необходимости он может быть в оперативном порядке направлен на погашение ссудной задолженности. Завод или оборудование, принятые в качестве залога, менее ликвидны, так как с продажей такого имущества могут возникнуть определенные сложности. Залог, который имеет высокий уровень колебаний цен или ограниченный спрос на рынке, представляет одну из наиболее рискованных форм обеспечения.

Таким образом, каждый предмет залога имеет свой коэффициент ликвидности и в каждом конкретном случае определяется отдельно.

[Биржан Жарасбаев]

Да. Имелась в виду ст. 307.

Если предположить, что залоговая стоимость необходима только для определения размера выдаваемого кредита или гарантии, то имхо, юридическим это понятием не назовешь. Поскольку неуказание этой суммы в договоре ничего не изменит. По большому счету цифра эта в договоре должна быть в любом случае – как размер обеспечиваемого залогом обязательства.

Предполагаю, что банки указывают ее в договоре только для своих целей. Но повторюсь, при указании конкретного размера обеспечиваемого обязательства, особого правового значения залоговая стоимость не имеет. Как впрочем, не имеет и основная оценка предмета залога, поскольку является приблизительной цифрой (если не считать ее существенным условием). Окончательное значение всегда иметь будет сумма, вырученная от реализации заложенного имущества. Это четко прослеживается, в частности, в ситуации с банкротством залогодателя.

[Гость БукиВеди]

Предполагаю, что банки указывают ее в договоре только для своих целей. Но повторюсь, при указании конкретного размера обеспечиваемого обязательства, особого правового значения залоговая стоимость не имеет. Как впрочем, не имеет и основная оценка предмета залога, поскольку является приблизительной цифрой (если не считать ее существенным условием). Окончательное значение всегда иметь будет сумма, вырученная от реализации заложенного имущества. Это четко прослеживается, в частности, в ситуации с банкротством залогодателя.

Хотелось бы узнать у банковских юристов какие это цели? Есть ли вообще смысл указывать в договоре залога залоговую стоимость наряду с рыночной? Как правило независимая оценка, зафиксированная в договоре залога, остается неизменной в течение действия этого договора, а вот залоговую стоимость банки иногда изменяют. Эти изменения оформляются дополнительными соглашениями, которые в соответствующих случаях необходимо регистрировать в уполномоченных гос.органах. Уважаемые юристы банков, скажите, так ли необходимо указание в договоре залога залоговой стоимости предмета залога. Нет залоговой стоимости - нет необходимости в осуществлении к-л дополнительных действий (например в той же регистрации доп.соглашений). Плюсы, по-моему очевидные: банковские работники могут заниматься решением иных задач, которых не сомневаюсь, хватает, и клиенты оценят более спокойную жизнь без лишней траты времени на ту же самую регитсрацию.

[MARYA-X]

Хотелось бы узнать у банковских юристов какие это цели? Есть ли вообще смысл указывать в договоре залога залоговую стоимость наряду с рыночной? Как правило независимая оценка, зафиксированная в договоре залога, остается неизменной в течение действия этого договора, а вот залоговую стоимость банки иногда изменяют. Эти изменения оформляются дополнительными соглашениями, которые в соответствующих случаях необходимо регистрировать в уполномоченных гос.органах. Уважаемые юристы банков, скажите, так ли необходимо указание в договоре залога залоговой стоимости предмета залога. Нет залоговой стоимости - нет необходимости в осуществлении к-л дополнительных действий (например в той же регистрации доп.соглашений). Плюсы, по-моему очевидные: банковские работники могут заниматься решением иных задач, которых не сомневаюсь, хватает, и клиенты оценят более спокойную жизнь без лишней траты времени на ту же самую регитсрацию.

а что, разве в моем сообщении не прослеживаются цели банков при установлении залоговой стоимости, и необходимость для банка установления такой стоимости?! :signthankspin:

[Гость БукиВеди]

а что, разве в моем сообщении не прослеживаются цели банков при установлении залоговой стоимости, и необходимость для банка установления такой стоимости?!

Скажите, а в чем банк проиграет, если в договоре залога не будет отражена залоговая стоимость?

[LQQ]

Хотелось бы узнать у банковских юристов какие это цели? Есть ли вообще смысл указывать в договоре залога залоговую стоимость наряду с рыночной? Как правило независимая оценка, зафиксированная в договоре залога, остается неизменной в течение действия этого договора, а вот залоговую стоимость банки иногда изменяют. Эти изменения оформляются дополнительными соглашениями, которые в соответствующих случаях необходимо регистрировать в уполномоченных гос.органах. Уважаемые юристы банков, скажите, так ли необходимо указание в договоре залога залоговой стоимости предмета залога. Нет залоговой стоимости - нет необходимости в осуществлении к-л дополнительных действий (например в той же регистрации доп.соглашений). Плюсы, по-моему очевидные: банковские работники могут заниматься решением иных задач, которых не сомневаюсь, хватает, и клиенты оценят более спокойную жизнь без лишней траты времени на ту же самую регитсрацию.

можно рассуждать так:

во первых, оценка действительна лишь на момент проведения самой оценки. Кроме того, можно заинтересовать оценщика в повышении самой стоимости имущества, то в таком случае банк пострадает.

во вторых, если клиент берет небольшую сумму займа, и при этом предоставляет залог в несколько раз превышающий сам заем, то комиссия банка будет исходить от стоимости имущества, в таком случае можно применить большой коэфицент понижения (пойдя на встречу клиенту) и тем, самым по усмотрению сторон снизить залоговую стомость. И овцы целы и волки сыты.

в третьих, на сколько знаю при реализации имущества, пляшут от залоговой стоимости установленной сторонами, а не от рыночной установленной оценщиком.

[MARYA-X]

Скажите, а в чем банк проиграет, если в договоре залога не будет отражена залоговая стоимость?

если в общих чертах, то если банки не будут устанавливать залоговую стоимость, я бы ее иными словами назвала "стоимость с учетом рисков", то существует риск (повторяюсь, сорри) неверного учета и расчета обеспеченности обязательства. для избежания подобных рисков существуют и контрольные проверки состояния/наличия залогового имущества. в случае установления необходимости по результатам таких проверок и проводят переоценку предметов залога.

позволю себе не согласиться с LQQ по третьему вопросу (хотя конечно могу говорить только относительно своей компании):

в случае проведения процедуры внесудебной реализации залогового имущества при составлении плана продажи доверенным лицом, стартовые цены объектов продажи по английскому методу торгов при первой продаже устанавливаются в размере не ниже текущей рыночной стоимости, а при продаже по гол-ландскому методу торгов стартовые цены устанавливаются не ниже текущей рыночной стоимости, с уста-новлением минимальной цены не ниже залоговой стоимости, рассчитанной на момент принятия банком в залог реализуемого имущества. и для этого залоговая стоимость тоже нужна....

[LQQ]

позволю себе не согласиться с LQQ по третьему вопросу (хотя конечно могу говорить только относительно своей компании):

полностью согласен :signthankspin:

[Александр (в кв.)]

полностью согласен

Именно на сумму залоговой стоимости считается обеспеченным сумма выданного кредита. Или другой пример, например, при обращении взыскания на залоговое имущество, залогодержатель не вправе продавать предмет залога ниже залоговой стоимости. А когда предмет залога переходит в собственность залогодержателя, то возмещение долга учитывается только на залоговую стоимость предмета залога. Либо в случае банкротства должника, залогодержатель имеет право стаь кредитором залоговой очереди только на сумму залоговой стоимости предмета залога, указанного в договоре залога.

[Гость БукиВеди]

в третьих, на сколько знаю при реализации имущества, пляшут от залоговой стоимости установленной сторонами, а не от рыночной установленной оценщиком.

Можно поинтересоваться, на каком НПА основывается Ваше знание?

если в общих чертах, то если банки не будут устанавливать залоговую стоимость, я бы ее иными словами назвала "стоимость с учетом рисков", то существует риск (повторяюсь, сорри) неверного учета и расчета обеспеченности обязательства. для избежания подобных рисков существуют и контрольные проверки состояния/наличия залогового имущества. в случае установления необходимости по результатам таких проверок и проводят переоценку предметов залога.

А если банк установил залоговую стоимость для указанных Вами целей, но не указал эту стоимость в договоре залога, то чем банк рискует?

в случае проведения процедуры внесудебной реализации залогового имущества при составлении плана продажи доверенным лицом, стартовые цены объектов продажи по английскому методу торгов при первой продаже устанавливаются в размере не ниже текущей рыночной стоимости, а при продаже по гол-ландскому методу торгов стартовые цены устанавливаются не ниже текущей рыночной стоимости, с уста-новлением минимальной цены не ниже залоговой стоимости, рассчитанной на момент принятия банком в залог реализуемого имущества. и для этого залоговая стоимость тоже нужна....

Я так понимаю указанный порядок установлен и регулируется внутренними нормативными документами Вашей компании, но не является требованием законодательства.

Именно на сумму залоговой стоимости считается обеспеченным сумма выданного кредита. Или другой пример, например, при обращении взыскания на залоговое имущество, залогодержатель не вправе продавать предмет залога ниже залоговой стоимости. А когда предмет залога переходит в собственность залогодержателя, то возмещение долга учитывается только на залоговую стоимость предмета залога.

Можно ссылку на НПА относительно Ваших утверждений об обеспеченности кредита на сумму залоговой стоимости?

в случае банкротства должника, залогодержатель имеет право стаь кредитором залоговой очереди только на сумму залоговой стоимости предмета залога, указанного в договоре залога.

Не согласен с Вашим толкованием ст.79 Закона "О банкротстве". Но даже если предположить, что так оно и есть, не ставит ли банк сам себя в невыгодное положение, указывая в договоре залога помимо рыночной ещё и залоговую стоимость? Изменено 29 Ноября 2006 пользователем БукиВеди

[LQQ]

Добрый день,

опять по залоговой стоимости!

если в договоре залога указано лишь залоговая стоимость имущества установленная сторонами, но в принципе на момент заключения договора оценка была осуществлена оценщиком. Можно ли данный договор признать не действительным? с одной стороны в ст.307 конкретно указано, что в договоре должно быть указана оценка имущества, т.е. соответственно данная оценка должна подтверждаться отчетом оценщика, но все таки залоговая стоимость - стоимость актива в целях обеспечения ипотечного кредита, т.е. рыночная стоимость ипотечного кредита, выявляемая Банком и согласованная с клиентом (оценщик не сможет определить залоговую стоимость без фин анализа).

Уважаемые коллеги как думаете?

[ҒАНИ]

Добрый день,

опять по залоговой стоимости!

если в договоре залога указано лишь залоговая стоимость имущества установленная сторонами, но в принципе на момент заключения договора оценка была осуществлена оценщиком. Можно ли данный договор признать не действительным? с одной стороны в ст.307 конкретно указано, что в договоре должно быть указана оценка имущества, т.е. соответственно данная оценка должна подтверждаться отчетом оценщика, но все таки залоговая стоимость - стоимость актива в целях обеспечения ипотечного кредита, т.е. рыночная стоимость ипотечного кредита, выявляемая Банком и согласованная с клиентом (оценщик не сможет определить залоговую стоимость без фин анализа).

Уважаемые коллеги как думаете?

Думаю так: залоговая стоимость в договоре залога определяется соглашением сторон и может отличаться от оценки независимой стороны. Залоговая стоимость нужна для определения предела размера удовлетворения кредитора из предмета залога при обращении взыскания на предмет залога. При обращении взыскания будут учитывать не оценку независимого оценщика, а договорную залоговую стоимость. Определяя залоговую стоимость (оценивая предмет залога) в договоре, стороны изъявляют свою волю. Данный договор нельзя признать недействительным, если не обнаружено факта мошенничества, при котором, в данном случае основанием будут служить другие факторы, относящиеся к мнимости или притворности сделки. Разница в оценки, в таком случае может рассматриваться в качестве одного из свидетельств.

[LQQ]

Спб McBiten за ответ, хотелось бы узнать есть еще какие нибудь мнения уважаемые юристы?

если в суде поднимиться этот вопрос в любом случае положение дела будет двоякое, и все будет зависить от внутреннего убеждения судьи...

как на счет этого думают юристы банков? :smile:

[LQQ]

Думаю так: залоговая стоимость в договоре залога определяется соглашением сторон и может отличаться от оценки независимой стороны. Залоговая стоимость нужна для определения предела размера удовлетворения кредитора из предмета залога при обращении взыскания на предмет залога. При обращении взыскания будут учитывать не оценку независимого оценщика, а договорную залоговую стоимость. Определяя залоговую стоимость (оценивая предмет залога) в договоре, стороны изъявляют свою волю. Данный договор нельзя признать недействительным, если не обнаружено факта мошенничества, при котором, в данном случае основанием будут служить другие факторы, относящиеся к мнимости или притворности сделки. Разница в оценки, в таком случае может рассматриваться в качестве одного из свидетельств.

Статья 307. Содержание и форма договора о залоге

1. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. соответственно - оценка является действительной лишь в том, случае ели она произведена субъектом имеющим лицензию, т.е. оценщиком, а не сторономи. Если в договоре залога будет указана рыночная стоимость оцененная оценщиком и залоговая соглашением сторон, то в таком случае договор будет соотвтетсвовать требованию зак-ва. Скорее всего так я думаю?