Применение ст.7 Закона "Об ипотеке".

[Гость БукиВеди]

Уважаемые коллеги, в соответствии со ст.7 Закона «Об ипотеке» условие об оценке предмета залога не является существенным для данного вида договоров. Однако, пока не видел ни одного договора ипотеки, где бы банками не указывалась оценка предмета залога. Скажите, может быть кто-то на практике использует блага, предоставленные вышеназванной статьей и не указывает оценку в ипотечном договоре и соответственно не производит дополнительную регистрацию в случае изменения оценки?

[Вовун]

Уважаемые коллеги, в соответствии со ст.7 Закона «Об ипотеке» условие об оценке предмета залога не является существенным для данного вида договоров. Однако, пока не видел ни одного договора ипотеки, где бы банками не указывалась оценка предмета залога. Скажите, может быть кто-то на практике использует блага, предоставленные вышеназванной статьей и не указывает оценку в ипотечном договоре и соответственно не производит дополнительную регистрацию в случае изменения оценки?

Статья 307. Содержание и форма договора о залоге

1. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество, и допустимость его использования.

3. Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

[друг]

а вы не смотрели данную норму:

часть 1 статьи 307 ГК РК в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество, и допустимость его использования.

[Гость БукиВеди]

а вы не смотрели данную норму:

часть 1 статьи 307 ГК РК в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество, и допустимость его использования.

Статья 307. Содержание и форма договора о залоге

1. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество, и допустимость его использования.

3. Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

А Вы не смотрели вот эту норму из Закона «Об ипотеке»?:

Статья 2. Сфера применения настоящего Закона

1. Настоящим Законом регулируются отношения, возникающие при применении ипотеки имущества как способа обеспечения обязательств. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Республики Казахстан, применяются к ипотеке имущества, если настоящим Законом не установлены иные правила. В случае противоречия между настоящим Законом и другими законодательными актами в части регулирования ипотеки имущества применяются нормы настоящего Закона.

Указанным Законом установлены иные правила. В ст.7 Закона «Об ипотеке» приведен исчерпывающий перечень содержания ипотечного договора. В этот перечень оценка предмета ипотеки не входит.

[Вовун]

А Вы не смотрели вот эту норму из Закона «Об ипотеке»?:

Статья 2. Сфера применения настоящего Закона

1. Настоящим Законом регулируются отношения, возникающие при применении ипотеки имущества как способа обеспечения обязательств. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Республики Казахстан, применяются к ипотеке имущества, если настоящим Законом не установлены иные правила. В случае противоречия между настоящим Законом и другими законодательными актами в части регулирования ипотеки имущества применяются нормы настоящего Закона.

Указанным Законом установлены иные правила. В ст.7 Закона «Об ипотеке» приведен исчерпывающий перечень содержания ипотечного договора. В этот перечень оценка предмета ипотеки не входит.

А вот эту норму Вы видели:

Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года Об оценочной деятельности в Республике Казахстан

Статья 6. Виды оценки

1. Видами оценки являются обязательная и инициативная.

2. Обязательная оценка в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан проводится:

3) для ипотечного кредитования;

[Гость БукиВеди]

А вот эту норму Вы видели:

Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года Об оценочной деятельности в Республике Казахстан

Статья 6. Виды оценки

1. Видами оценки являются обязательная и инициативная.

2. Обязательная оценка в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан проводится:

3) для ипотечного кредитования;

Видели-видели и отчет об оценке независимого оценщика всегда готовы предоставить по первому требованию. Однако, возвращаемся к вопросу: зачем оценку указывать в ипотечном договоре, если Закон позволяет не делать этого? Если кто-нибудь применяет себе во благо вышеуказанные положения Закона "Об ипотеке", пожалуйста откликнитесь.

[Schekspir]

зачем оценку указывать в ипотечном договоре, если Закон позволяет не делать этого?

ст.7 Закона РК "Об ипотеке недвижимого имущества" не устанавливает исчерпывающего перечня существенных условий договора. Так как там есть п.5 "иные условия, относительно которых по заявлению любой из сторон в ипотечном договоре должно быть достигнуто соглашение и которые не запрещены законодательством". 

Кроме того есть всетаки субординация между кодексами и законами.

[Гость БукиВеди]

ст.7 Закона РК "Об ипотеке недвижимого имущества" не устанавливает исчерпывающего перечня существенных условий договора. Так как там есть п.5 "иные условия, относительно которых по заявлению любой из сторон в ипотечном договоре должно быть достигнуто соглашение и которые не запрещены законодательством". 

Кроме того есть всетаки субординация между кодексами и законами.

Предположим, ни от одной из сторон не поступало заявления о необходимости указания оценки в договоре ипотеки недвижимого имущества. У кого-нибудь есть доводы против такого решения сторонами вопроса?

Что касается субординации между кодексами и законами:

ГК РК Статья 299. Понятие залога

2. Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на земельные участки и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом Республики Казахстан об ипотеке недвижимости. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда Законом Республики Казахстан об ипотеке не установлены иные правила.

[Гость БукиВеди]

Похоже, что ст.7 Закона РК "Об ипотеке недвижимого имущества" на пракике у нас не применяется . Интересно мнение банковских юристов, может быть у вас имеются серьезные доводы против применения указанной нормы?

[Schekspir]

Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда Законом Республики Казахстан об ипотеке не установлены иные правила.

В том то и дело, что Законом Республики Казахстан об ипотеке иные правила не установлены.

Если бы там было прямо сказано, что в договоре ипотеки недвижимого имущества указание оценки не является обязательным, то можно говорить - установлены иные правила.

А так как закон об ипотеке просто оставляет это без комментариев, значит применяется ГК.

[Гость БукиВеди]

В том то и дело, что Законом Республики Казахстан об ипотеке иные правила не установлены.

Если бы там было прямо сказано, что в договоре ипотеки недвижимого имущества указание оценки не является обязательным, то можно говорить - установлены иные правила.

А так как закон об ипотеке просто оставляет это без комментариев, значит применяется ГК.

В том то и дело, что в ст.7 Закона "Об ипотеке" установлены требования по содержанию ипотечного договора. Условие об оценке предмета залога в это содержания не входит. Указывая прямо, что является необязательным для договора ипотеки недвижимого имущества, необходимо "воткнуть" добрую часть ГК РК.

Кроме того, из Письма Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан от 2 августа 2003 года № 11-1-4/2830/2 следует, что только исходя из диспозитивности ст.7 стороны ипотечного договора могут включить условие об оценке.

И ещё одна цитата из Комментария к ст.307 Гражданского кодекса РК:

Статьей 7 Указа об ипотеке недвижимого имущества установлен иной перечень существенных условий для ипотеки недвижимого имущества. Возможность установления иного перечня существенных условий вытекает из приоритетности норм специального законодательного акта об ипотеке перед нормами ГК при регулировании отношений по ипотеке недвижимого имущества (см. комментарий к п. 2 ст. 299 ГК).

В отличие от норм настоящей статьи, к существенным условиям ипотечного договора не отнесено условие об оценке предмета ипотеки. Данное исключение сделано сознательно. Признавая наличие стоимости у предмета ипотеки (недвижимое имущество не может не иметь стоимости), законодатель исходил из того, что производство оценки не является необходимым при заключении договора об ипотеке. Оценка может производиться по требованию одной из сторон ипотечного договора, но отсутствие такого требования никак не влияет на действительность ипотечного договора. В случае же заявления одной из сторон ипотечного договора требования об оценке оно признается существенным условием, недостижение соглашения по которому влечет последствия, предусмотренные ст. 393 ГК (см. комментарий к ст. 393 ГК).

[Tyler Durden™]

Добрый день!

Учитывая, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые признаны существенными законодательством или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, то, признавая, что банкам необходимо обеспечить выполнение обязательства, а ипотека, если не ошибаюсь - один из видов обеспечение обязательства, последние будут оценивать предмет ипотеки!!!

Относительно возможности не оценивать предмет ипотеки можно говорить только в ракурсе применимости этого на практике, а практика диктует, что оценивать надо ...

[Гость БукиВеди]

Относительно возможности не оценивать предмет ипотеки можно говорить только в ракурсе применимости этого на практике, а практика диктует, что оценивать надо ...

Это Закон "Об оценочной деятельности" диктует необходимость оценки при ипотечном кредитовании. Практика показывает, что практически все банки отражают результаты этой оценки в ипотечных договорах при том, что законодательство позволяет этого не делать.

Уважаемые коллеги, позвольте ещё раз спросить: есть ли среди банков пионеры кредитования, не указывающие в договорах ипотеки недвижимого имущества оценку предмета залога?

[Tyler Durden™]

Угу, и я о том же ...

таким образом этот вопрос сам собой должен был сняться ...

(мое скромное ИМХО)

[Вовун]

Скажите, может быть кто-то на практике использует блага, предоставленные вышеназванной статьей и не указывает оценку в ипотечном договоре и соответственно не производит дополнительную регистрацию в случае изменения оценки?

БукиВеди, а в чем смысл изменения оценки после заключения Договора залога?

Могу сказать. что мы на практике у оценщиков стоимость предмета оценки не оценивали, указывали в Договоре залога согласованную сторонами стоимость заложенного имущества. Но речь шла не об ипотечном кредитовании.......

[Гость БукиВеди]

БукиВеди, а в чем смысл изменения оценки после заключения Договора залога?

Могу сказать. что мы на практике у оценщиков стоимость предмета оценки не оценивали, указывали в Договоре залога согласованную сторонами стоимость заложенного имущества. Но речь шла не об ипотечном кредитовании.......

Предположим, Вам в банке открыли кредитную линию. Размер предоставленного Вами обеспечения исходя из данных независимой оценки покрывал сумму основного обязательства. Прошло два года и Вам понадобилось увеличить размер кредитной линии до N-ной суммы. Данные оценки двухгодичной давности свидетельствуют о том, что Вашего обеспечения недостаточно для покрытия этой N-ной суммы. Но дело в том, что за два года Ваша недвижимость значительно выросла в цене. Вы производите переоценку, фиксируете её в дополнительном соглашении и по требованию Банка направляетесь регистрировать доп.соглашение в ЦПН. В связи с этим и хотелось бы избежать лишних затрат времени и средств, используя при этом положения ст.7 Закона "Об ипотеке".

Что касается Вашего случая, где в договоре залога указана согласованная сторонами стоимость заложенного имущества - если указание оценки необходимо, то я тоже считаю, что наиболее справедливой будет оценка, возникшая в условиях свободного рынка, т.е. установленная соглашением сторон договора, а не оценка хотя бы и независимого оценщика. Однако, в Мин.Юст. (см. выше ссылку на письмо) считает, что оценку вправе производить только квалифицированный оценщик.

[Вовун]

Предположим, Вам в банке открыли кредитную линию. Размер предоставленного Вами обеспечения исходя из данных независимой оценки покрывал сумму основного обязательства. Прошло два года и Вам понадобилось увеличить размер кредитной линии до N-ной суммы. Данные оценки двухгодичной давности свидетельствуют о том, что Вашего обеспечения недостаточно для покрытия этой N-ной суммы. Но дело в том, что за два года Ваша недвижимость значительно выросла в цене. Вы производите переоценку, фиксируете её в дополнительном соглашении и по требованию Банка направляетесь регистрировать доп.соглашение в ЦПН. В связи с этим и хотелось бы избежать лишних затрат времени и средств, используя при этом положения ст.7 Закона "Об ипотеке".

Ну так по любому Доп.соглашение регистрировать же придётся. Ведь меняется размер обязательства, обеспеченного залогом, а это - существенное условие догвоора залога.

[Гость БукиВеди]

Ну так по любому Доп.соглашение регистрировать же придётся. Ведь меняется размер обязательства, обеспеченного залогом, а это - существенное условие догвоора залога.

А если Вас сначала просят сбегать зарегистрировать доп. соглашение об изменении оценки, увеличивают размер основного обязательства и теперь просят зарегистрировать доп. соглашение в связи с этим изменением?

[Вовун]

А если Вас сначала просят сбегать зарегистрировать доп. соглашение об изменении оценки, увеличивают размер основного обязательства и теперь просят зарегистрировать доп. соглашение в связи с этим изменением?

Прикольно

Но мне кажется, что убедить банк в целесообразности составления одного Доп.соглашения к договору залога в части изменения оценки заложенного имущества и суммы основного обязательтсва будет проще, чем доказать банку отсутствие необходимости указания в Договоре залога оценки предмета залога.

[Гость БукиВеди]

Прикольно

Но мне кажется, что убедить банк в целесообразности составления одного Доп.соглашения к договору залога в части изменения оценки заложенного имущества и суммы основного обязательтсва будет проще, чем доказать банку отсутствие необходимости указания в Договоре залога оценки предмета залога.

Судя по тому, что никто не откликнулся о применении на практике ст.7 Закона "Об ипотеке", так оно, наверное, и есть.

Спасибо всем за обсуждение вопроса. :ahez:

[Гость RMAS]

Судя по тому, что никто не откликнулся о применении на практике ст.7 Закона "Об ипотеке", так оно, наверное, и есть.

Спасибо всем за обсуждение вопроса.

ЭТА ТЕМА СТАРА КАК МИР

Письмо Комитета регистрационной службы Министерства юстиции

Республики Казахстан от 2 августа 2003 года N 11-1-4/2830/2

Национальный банк Республики Казахстан

Комитет регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан, рассмотрев Ваше обращение от 7 июля 2003 года за N 21045/3438юр по вопросу регистрации договоров залога, сообщает следующее. Согласно части 1 статьи 307 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК РК) в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество и допустимость его использования. Несоблюдение данных правил влечет недействительность договора о залоге.

Требованиям указанной статьи обязательно должен соответствовать договор о залоге движимого имущества, в противном случае, согласно пункту 1 статьи 11 Закона РК "О регистрации залога движимого имущества" предусмотрено право регистрирующего органа отказать в его регистрации.

Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на земельные участки и другой недвижимости регулируется Указом Президента РК, имеющим силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" (далее - Указ об ипотеке). Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РК, применяются к ипотеке в случаях, когда Указом об ипотеке не установлены иные правила (статья 299 ГК РК).

Согласно статье 7 Указа об ипотеке в ипотечном договоре должны быть указаны имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя и залогодержателя, а также должника, если залогодатель (вещный поручитель) не является должником по основному обязательству, существо основного обязательства, его размер и сроки исполнения; опись и место нахождения заложенного недвижимого имущества, наименование права, в силу которого недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, иные условия, относительно которых по заявлению любой из сторон в ипотечном договоре должно быть достигнуто соглашение и которые не запрещены законодательством.

Если залогодатели и залогодержатели, руководствуясь диспозитивными нормами статьи 7 Указа об ипотеке, при заключении ипотечного договора практикуют совместным соглашением включать в него условие о стоимости предмета ипотеки, то такое условие, в соответствии с нормами пункта 1 статьи 393 ГК РК, признается существенным для заключаемых договоров. Такие договоры считаются заключенными, когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Однако законодатель, допуская согласование существенных условий по желанию сторон договора, не говорит о возможности определения стоимости предмета ипотеки по соглашению сторон.

Это и не может быть допустимо, так как в соответствии с пунктом 10 статьи 10 Закона РК "О лицензировании", статьей 20 Закона РК "Об оценочной деятельности в Республике Казахстана (далее - Закон об оценочной деятельности) деятельность по оценке имущества подлежит лицензированию и осуществляется оценщиком - физическим или юридическим лицом, имеющим соответствующую лицензию, которое для ее получения должно отвечать определенным квалификационным требованиям предъявляемым к образованию, опыту работы физических лиц, как работающих самостоятельно, так и состоящих в штате юридического лица. При осуществлении деятельности по оценке, оценщик определяет возможную рыночную или иную стоимость объекта оценки.

Так же, как установлено подпунктом 3 пункта 2 статьи 6 Закона об оценочной деятельности, обязательная оценка в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан проводится для ипотечного кредитования.

Ипотека недвижимого имущества - это вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. Законом РК от 3 июня 2003 года за N 427 "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам ипотечного кредитования" в Указе об ипотеке было изменено определение "ипотечного договора - соглашение сторон об установлении ипотеки в обеспечение основного обязательства", а также введены новые термины "ипотечный заем банковский заем, обеспеченный ипотекой недвижимого имущества" и "ипотечный жилищный заем - ипотечный заем, предоставляемый в целях строительства жилища либо его покупки и (или) ремонта".

То есть, при ипотечном кредитовании (выдаче банком ипотечного заема либо ипотечного жилищного заема) (статья 6 Закона об оценочной деятельности) проводится обязательная оценка объекта недвижимости, залог которого обеспечивает исполнение основного обязательства.

Из изложенного следует, что указание оценки предмета ипотеки может содержаться в договоре ипотеки недвижимого имущества, при согласовании его как существенного условия договора. Но, независимо от указания оценочной стоимости в ипотечном договоре, во всех случаях оценка предмета ипотеки обязательна и должна производиться оценщиком, имеющим соответствующую лицензию, что является императивной нормой действующего законодательства.

Статья 155 ГК РК регулирует регистрацию сделок с недвижимым имуществом, подлежащих в соответствии с законодательными актами государственной регистрации, в число которых входит и залог. Также указанная статья допускает возможность отказа в регистрации со ссылкой на нарушение требований законодательства.

Нарушение вышеописанных норм законодательства об ипотеке и об оценочной деятельности и выявляется при представлении на регистрацию ипотечных договоров. Также, обращаем Ваше внимание, что статьей 22 Закона об оценочной деятельности, установлено, что лица, нарушившие законодательство об оценочной деятельности, несут ответственность в соответствии с законами Республики Казахстан.

Настоящий ответ на Ваше обращение не является официальным разъяснением, так как в соответствии со статьей 15 Закона РК "Об органах юстиции" органы юстиции по поручению Правительства и Премьер-Министра, а так же по собственной инициативе осуществляют официальное разъяснение только нормативных правовых актов Правительства.

И.о. Председателя Н. Ыбырайым

Письмо Министерства юстиции Республики Казахстан от 22 ноября 2003 года N

11-3-8/4146/8163/и

Ассоциация финансистов Казахстана г. Алматы, ул. Айтеке би, 67

Министерство юстиции Республики Казахстан, рассмотрев Ваше письмо N 12-2/842 от 21 октября 2003 года касательно проблемных вопросов, возникающих при регистрации договоров залогов, сообщает следующее.

1. Согласно подпункту 3) пункта 2 статьи 6 Закона Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" (далее - Закон об оценочной деятельности) обязательная оценка в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан проводится для ипотечного кредитования.

Оценщиком в соответствии с подпунктом 7) статьи 2 Закона об оценочной деятельности является физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Согласно подпункту 1-1) статьи 2 Закона об оценочной деятельности оценка подразумевает под собой определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Под понятием оценочная деятельность в соответствии с подпунктом 4) статьи 2 Закона об оценочной деятельности понимается предпринимательская деятельность, осуществляемая оценщиками, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости на определенную дату, если иное не предусмотрено законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона Республики Казахстан от 17 апреля 1995 года "О лицензировании" (далее - Закон о лицензировании) установлено, что осуществление деятельности, требующей лицензирования, допускается лишь при наличии лицензии.

В соответствии с пунктом 1 статьи 307 Гражданского Кодекса Республики Казахстан (далее - Гражданский Кодекс) в договоре залога должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество, и допустимость его использования.

Несоблюдение правил, содержащихся в пункте 1 статьи 307 Гражданского Кодекса, влечет недействительность договора о залоге.

Таким образом, необходимость проведения оценки предмета залога является одним из условий договора залога.

Требованиям указанной статьи Гражданского Кодекса обязательно должен соответствовать договор о залоге движимого имущества, в противном случае, согласно пункту 1 статьи 11 Закона Республики Казахстан от 30 июня 1998 года "О регистрации залога движимого имущества" предусмотрено право регистрирующего органа отказать в его регистрации.

Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на земельные участки и другой недвижимости согласно статье 299 Гражданского Кодекса регулируется Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу Закона, от 23 декабря 1995 года N 2723 "Об ипотеке недвижимого имущества" (далее - Указ об ипотеке). Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда Указом об ипотеке не установлены иные правила.

Вместе с тем, статьей 7 Указа об ипотеке определены требования к содержанию ипотечного договора, в числе которых не предусматривается обязательная оценка имущества.

Однако, если залогодатели и залогодержатели, руководствуясь диспозитивными нормами статьи 7 Указа об ипотеке, при заключении ипотечного договора практикуют совместным соглашением включать в него условие о стоимости предмета ипотеки, то такое условие, в соответствии с нормами пункта 1 статьи 393 Гражданского Кодекса, признается существенным для заключаемых договоров. Такие договоры считаются заключенными когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Однако допустимость согласования существенных условий по желанию сторон договора, не подразумевает о возможности определения стоимости предмета ипотеки по соглашению сторон.

Это и не может быть допустимо, поскольку, как было упомянуто выше, деятельность по оценке имущества подлежит лицензированию и осуществляется оценщиком - физическим или юридическим лицом, имеющим соответствующую лицензию, которое для ее получения должно отвечать определенным квалификационным требованиям, предъявляемым к образованию, опыту работы физических лиц, как работающих самостоятельно, так и состоящих в штате юридического лица.

Из изложенного следует, во-первых: указание в договоре залога оценки предмета залога обязательно при залоге движимого имущества; во-вторых: в иных случаях - может содержаться в договоре ипотеки недвижимого имущества, при согласовании его как существенного условия для залога объектов недвижимости, но во всех случаях стоимость заложенного имущества определяется квалифицированным оценщиком, имеющим соответствующую лицензию.

Статья 155 Гражданского Кодекса регулирует регистрацию сделок с недвижимым имуществом, подлежащих в соответствии с законодательными актами государственной регистрации, в число которых входит и залог. Также указанная статья допускает возможность отказа в регистрации со ссылкой на нарушение требований законодательства.

Как было сказано Президентом Республики Казахстан Назарбаевым Н.А. на одиннадцатом форуме предпринимателей Казахстана, необходимо дать новый импульс для развития в нашей стране бизнеса, усовершенствовав взаимоотношения государства и предпринимателей. Из этого следует, что регистрирующим органом должны создаваться благоприятные условия для развития экономики страны, то есть особое внимание должно уделяться развитию предпринимательства.

В действующем законодательстве Республики Казахстан не предусмотрено представление в регистрирующий орган отчетов об оценке предмета залога для регистрации залога имущества. Соответствующее разъяснение будет дано всем РГП "Центры по недвижимости".

2. Касательно не соответствия норм Земельного Кодекса другим нормативным правовым актам Республики Казахстан.

Оценочная деятельность является предпринимательской деятельностью и согласно подпункту 7) статьи 2 Закона об оценочной деятельности осуществляется исключительно оценщиками, то есть физическими и юридическими лицами, имеющими лицензию на осуществление оценочной деятельности.

При этом, в соответствии с подпунктом 6) статьи 2 Закона об оценочной деятельности оценщиком по результатам проведенной оценки составляется отчет об оценке, то есть передаваемое заказчику письменное сообщение оценщика о результатах работы по оценке по форме, установленной уполномоченным органом, каковым по Земельному Кодексу является акт оценочной стоимости недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.

Однако, согласно пункту 6 статьи 79 Земельного Кодекса акт оценочной стоимости недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, и сведения о наличии (отсутствии) обременений на земельный участок или на право землепользования для залога земельного участка или права землепользования выдается органами регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном порядке.

После принятия Земельного Кодекса исключительным правом заниматься оценкой объектов недвижимого имущества, расположенного на земельном участке для залога земельного участка или права землепользования, стали обладать республиканские государственные предприятия "Центры по недвижимости". Следовательно, РГП "Центры по недвижимости" занимают доминирующее положение и имеют решающую роль в сфере оценки недвижимого имущества, расположенного на земельном участке для залога земельного участка или права землепользования.

При этом в соответствии со статьей 13 Закона Республики Казахстан от 19 января 2001 года "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности" государственным органам запрещается принимать акты и (или) совершать действия, которые ограничивают хозяйственную самостоятельность, создают дискриминирующие или, напротив, благоприятствующие условия деятельности отдельным субъектам рынка, если такие акты или действия имеют либо могут иметь своим результатом ограничение конкуренции.

Вышеизложенное свидетельствует о наличии противоречий норм права различных нормативных правовых актов в сфере оценочной деятельности.

Учитывая, что оценочная деятельность должна способствовать формированию конкурентной рыночной среды, Министерство юстиции Республики Казахстан не настаивает на преимущественном праве проведения оценки объектов недвижимого имущества, расположенного на земельном участке для залога земельного участка или права землепользования, органами регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Письмо с изложением позиции Министерства юстиции Республики Казахстан по данному вопросу было направлено в Агентство Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами.

Вице-Министр юстиции Республики Казахстан С. Бекбосунов

[Вовун]

Однако допустимость согласования существенных условий по желанию сторон договора, не подразумевает о возможности определения стоимости предмета ипотеки по соглашению сторон.

Это и не может быть допустимо, поскольку, как было упомянуто выше, деятельность по оценке имущества подлежит лицензированию и осуществляется оценщиком - физическим или юридическим лицом, имеющим соответствующую лицензию, которое для ее получения должно отвечать определенным квалификационным требованиям, предъявляемым к образованию, опыту работы физических лиц, как работающих самостоятельно, так и состоящих в штате юридического лица.

Из изложенного следует, во-первых: указание в договоре залога оценки предмета залога обязательно при залоге движимого имущества; во-вторых: в иных случаях - может содержаться в договоре ипотеки недвижимого имущества, при согласовании его как существенного условия для залога объектов недвижимости, но во всех случаях стоимость заложенного имущества определяется квалифицированным оценщиком, имеющим соответствующую лицензию.

Они там чё, с дубу рухнули? :shuffle:

Изменено 2 Апреля 2009 пользователем Вовун

[Вовун]

Продолжаем тему.

Вот ещё одно письмо:

Письмо Министерства юстиции Республики Казахстан от 22 ноября 2003 года N

11-3-8/4146/8163/и

Ассоциация финансистов Казахстана г. Алматы, ул. Айтеке би, 67

Министерство юстиции Республики Казахстан, рассмотрев Ваше письмо N 12-2/842 от 21 октября 2003 года касательно проблемных вопросов, возникающих при регистрации договоров залогов, сообщает следующее.

1. Согласно подпункту 3) пункта 2 статьи 6 Закона Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" (далее - Закон об оценочной деятельности) обязательная оценка в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан проводится для ипотечного кредитования.

Оценщиком в соответствии с подпунктом 7) статьи 2 Закона об оценочной деятельности является физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Согласно подпункту 1-1) статьи 2 Закона об оценочной деятельности оценка подразумевает под собой определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Под понятием оценочная деятельность в соответствии с подпунктом 4) статьи 2 Закона об оценочной деятельности понимается предпринимательская деятельность, осуществляемая оценщиками, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости на определенную дату, если иное не предусмотрено законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона Республики Казахстан от 17 апреля 1995 года "О лицензировании" (далее - Закон о лицензировании) установлено, что осуществление деятельности, требующей лицензирования, допускается лишь при наличии лицензии.

В соответствии с пунктом 1 статьи 307 Гражданского Кодекса Республики Казахстан (далее - Гражданский Кодекс) в договоре залога должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество, и допустимость его использования.

Несоблюдение правил, содержащихся в пункте 1 статьи 307 Гражданского Кодекса, влечет недействительность договора о залоге. Таким образом, необходимость проведения оценки предмета залога является одним из условий договора залога.

Требованиям указанной статьи Гражданского Кодекса обязательно должен соответствовать договор о залоге движимого имущества, в противном случае, согласно пункту 1 статьи 11 Закона Республики Казахстан от 30 июня 1998 года "О регистрации залога движимого имущества" предусмотрено право регистрирующего органа отказать в его регистрации.

Господа банковские юристы, разъясните.

К примеру, мы продаем новые а/м. Покупатель для его приобретения берет потребительский кредит, автомобиль передается в залог банку. И неужели его ещё обязывают делать независимую оценку товара (предмета залога)? И если мы являемся эксклюзивным продавцом данной марки а/м в РК, какую ещё рыночную стоиомсть а/м может определить оценщик, кроме как указанную в Договоре купле-продажи? :sarcasm:

[Legal Сonsultant]

Продолжаем тему.

Вот ещё одно письмо:

Господа банковские юристы, разъясните.

К примеру, мы продаем новые а/м. Покупатель для его приобретения берет потребительский кредит, автомобиль передается в залог банку. И неужели его ещё обязывают делать независимую оценку товара (предмета залога)? И если мы являемся эксклюзивным продавцом данной марки а/м в РК, какую ещё рыночную стоиомсть а/м может определить оценщик, кроме как указанную в Договоре купле-продажи?

Нормальная практика. Получается по зак-ву такая оценка обязательна.

Статья 6. Виды оценки

1. Видами оценки являются обязательная и инициативная.

2. Обязательная оценка в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан проводится:

1) для налогообложения объектов недвижимости физических лиц, не используемых в предпринимательской деятельности, а также для определения оценочной стоимости земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств;

2) для приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду (аренду с последующим выкупом);

3) для ипотечного кредитования;

4) для выкупа и изъятия имущества у собственника для государственных нужд;

5) для определения стоимости имущества должника, когда он или взыскатель возражают против произведенной судебным исполнителем оценки;

6) для определения стоимости имущества, поступившего в государственную собственность;

7) в иных случаях.

По поводу оценки рыночной стоимости, действительно, оценщик будет опираться только на ваши данные, если идет речь именно о рыночной стоимости:

2) иная стоимость - иная, кроме рыночной, стоимость объекта оценки;

[JUSTINIAN]

Господа банковские юристы, разъясните.

К примеру, мы продаем новые а/м. Покупатель для его приобретения берет потребительский кредит, автомобиль передается в залог банку. И неужели его ещё обязывают делать независимую оценку товара (предмета залога)? И если мы являемся эксклюзивным продавцом данной марки а/м в РК, какую ещё рыночную стоиомсть а/м может определить оценщик, кроме как указанную в Договоре купле-продажи?