Можно ли доказать Устный договор? (об обмене квартирами и последующем оформлении)

[Гость Ахмадиль]

Здравствуйте, уважаемые форумчане и модераторы.

(Просьба к модератору: возможно ли переместить тему в Тематические разделы, в нужный, на Ваш взгляд, раздел. Заранее благодарен).

Ситуация следующая. 2002 год, лето, в г. Экибастуз живут две подружки, Анжела и Гуля.

У Анжелы 2-ком. кв., 5-й (последний) этаж, отдаленный район (ГОРЕМ), но сама Анжела там не живет, т.к. (по обстоятельствам) снимает 2-ком. кв. в районе, где живет ее мать (и Гуля). Квартира на ГОРЕМе пустует.

У Гули 1-ком. кв., 3-й этаж, почти центр (8-й мкр), в которой и живет (у обеих дети, мужья).

В июле они решаются обменяться квартирами. К этому решению убеждала Гулю Анжела. Гуля соглашается, т.к. это отчасти отвечает ее интересу - расширению жилплощади, хотя район ее не устраивал. Чем руководстовалась Анжела в принятии решения, известно только ей.

Решили, и Гуля в июле (приблизительно) 2002 г. переезжает в пустующую 2-ком. кв. на ГОРЕМе. Они обмениваются домовыми книгами и обещаниями, что оформления произведут позже, когда будут финансовые возможности, и не обманут друг друга.

Через несколько месяцев мать Анжелы дает ей деньги и та покупает 4-ком. кв., в том же районе, где живет мать. Взамен мать, с согласия Анжелы, оформляет на себя 1-ком. кв. (уже Анжелы, но только по устному договору). Но т.к. эта кв. все еще не оформлена на Анжелу, договор купли/продажи производится м/у матерью Анжелы и Гулей (Гуля не против, т.к. Анжела не против этого).

Проходит время, и Анжела продает 4-ком. кв., недорого, якобы на оборотный капитал, и начинает снимать квартиры.

Проходит еще время, она в этом, 2006 г. рожает, а вот к концу года извещает Гулю, что той надо освободить квартиру, объясняя это тем, что все это время она якобы сдавала Гуле квартиру (Гуля с оформлением квартиры на себя дотянула до сих пор) и вообще сейчас другие времена.

Мать Анжелы сейчас утверждает, что Гуля якобы брала деньги за свою квартиру при оформлении договора купли/продажи.

Гуля же не то что денег, а даже расписки никакой не удосужилась взять при этом.

Мой вопрос: можно ли Гуле выиграть дело и что нужно ей для этого делать (и/или не делать).

Заранее благодарен.

Ахмадиль, простой учитель.

21 дек. 2006 г.

Изменено 21 Декабря 2006 пользователем Ахмадиль

[Гость филин]

Дальнейший сюжет этой житейской истории, попади она в суд в виде обстоятельств к иску о признании сделки по обмену квартир состоявшейся и ее регистрации, будет почти целиком зависеть от того какие судьи вам встретятся в первой и апелляционной инстанциях. Так как ваше повествование очень оценочное. Вместе с тем судья, который отыскивает правовые отношения не в форме, а в доказательствах, которые предъявляет сама жизнь, может разобраться в деле по справедливому усмотрению. Посмотрите ГК (нет под рукой) - сделка по обмену исполнена при самом ее совершении, поэтому может быть устной, а раз так, то допускает свидетельские показания, да и другие доказательства имеются. Есть все основания считать, что подруги произвели обмен, так как фактически передали друг другу квартиры и документы, прожили по нескольку лет. Продажа жилья матери Анжелы была притворной, так как нет логики продавать квартиру, снимая другую у покупателя. В общем, ни пуха вам учитель. ...Только учите Гулю хорошему.

[БРАТ]

Статья 118. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

2. Право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок свыше года, право пользования на срок свыше года, залог недвижимости, рента на недвижимое имущество, право доверительного управления возникают с момента государственной регистрации.

3. Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации с соблюдением правил главы 4 настоящего Кодекса.

4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

5. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней является публичной. Орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

6. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо необоснованное уклонение от регистрации могут быть обжалованы в суд.

7. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом Законом Республики Казахстан о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 155. Регистрация сделок

1. Сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной или иной регистрации, в том числе сделки, создающие, изменяющие или прекращающие права, перечисленные в части первой пункта 2 статьи 118 настоящего Кодекса, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Отказ в регистрации должен быть оформлен в письменном виде и возможен лишь со ссылкой на нарушение требований законодательства.

2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Статья 238. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

2. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации или нотариального удостоверения, а при необходимости как нотариального удостоверения, так и государственной регистрации договора с момента его регистрации.

Таким образом, сделка по отчуждению недвижимости должна была быть совершена в письменной форме, при этом

Статья 153. Последствия несоблюдения письменной формы сделки

1. Несоблюдение простой письменной формы сделки, не влечет ее недействительности, но лишает стороны права в случае спора подтверждать ее совершение, содержание или исполнение свидетельскими показаниями.

Стороны, однако, вправе подтверждать совершение, содержание или исполнение сделки письменными или иными, кроме свидетельских показаний, доказательствами.

Таким образом, желательно если есть какие-либо письменные доказательства произведенного обмена...

[TOPGUN]

Думаю ситуация очень сложная. Все будет зависеть от доказательств которые Вы предоставите суду (кроме устных показаний)... Для дела все сгодится - квитанции об оплате ком. услуг, налога на недвижимость, расписки, записки и письма между продавцом и покупателем и прочие документы. И от судьи, который будет рассмартирвать ваше дело, и его "расположении" к Вам и ответчику тоже многое будет зависеть... Но все равно думаю у Вас будет больше шансов просто вернуть свою старую однокомнатную квартиру (это если Анжела ее дальше на продала...), чем настаивать на том что вы обменялись. Подайте иск о расторжении договора продажи Вашей квартиры маме Анжелы в связи с неисполнением покупателем своих обязательств по оплате стоимости квартиры и наложите арест на квартиру. Дп. расходы будут неизбежны. Найдите хорошего юриста и желательно "со связями" - в одиночку Вы не справитесь...

[Гость филин]

Статья 118. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

2. Право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок свыше года, право пользования на срок свыше года, залог недвижимости, рента на недвижимое имущество, право доверительного управления возникают с момента государственной регистрации.

3. Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации с соблюдением правил главы 4 настоящего Кодекса.

4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

5. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней является публичной. Орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

6. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо необоснованное уклонение от регистрации могут быть обжалованы в суд.

7. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом Законом Республики Казахстан о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 155. Регистрация сделок

1. Сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной или иной регистрации, в том числе сделки, создающие, изменяющие или прекращающие права, перечисленные в части первой пункта 2 статьи 118 настоящего Кодекса, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Отказ в регистрации должен быть оформлен в письменном виде и возможен лишь со ссылкой на нарушение требований законодательства.

2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Статья 238. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

2. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации или нотариального удостоверения, а при необходимости как нотариального удостоверения, так и государственной регистрации договора с момента его регистрации.

Таким образом, сделка по отчуждению недвижимости должна была быть совершена в письменной форме, при этом

Статья 153. Последствия несоблюдения письменной формы сделки

1. Несоблюдение простой письменной формы сделки, не влечет ее недействительности, но лишает стороны права в случае спора подтверждать ее совершение, содержание или исполнение свидетельскими показаниями.

Стороны, однако, вправе подтверждать совершение, содержание или исполнение сделки письменными или иными, кроме свидетельских показаний, доказательствами.

Таким образом, желательно если есть какие-либо письменные доказательства произведенного обмена...

Попробуем не согласиться с фатальной определенностью Братских утверждений. Перечень сделок, которые должны быть совершены в письменной форме, установлен ст.152 ГК. Согласно пп.2) п.1 данной статьи, исключение составляют сделки, исполняемые при самом их совершении. В нашем случае сделка по обмену квартирами исполнена обеими участницами с передачей правоустанавливающих документов. Следовательно, сделка не требует письменной формы и, исходя от обратного в положении п.1 ст.153 ГК - может подтверждаться свидетельскими показаниями.

Тонкое место в этом суждении то, что сделка с недвижимостью считается совершенной после ее государственной регистрации. При таком подходе исполнение сделки с недвижимостью не должно учитываться как доказательство, если она не была совершена (зарегистрирована).

Но и здесь широкое поле для толкования. п.2 ст.155 ГК предусматривает регистрацию по решению суда сделки, совершенной в надлежащей форме... То есть сделка еще не зарегистрирована, а по форме уже совершена. Следовательно,закон различает совершение сделки - в смысле начала возникновения прав и обязанностей и совершение сделки - как внешнее проявление волеизъявления. Если в пп.2) п.1 ст.152 ГК указан последний случай, то для обмена квартирами письменная форма не обязательна. Совокупность всех допустимых доказательств заключения данной сделки приравнивается к ее совершению в надлежащей форме, признание чего служит основанием для ее регистрации по решению суда.

Во всяком случае, согласно абзацу второму п.1 ст.153 ГК, доказательства могут быть не только свидетельскими и письменными. Фактические обстоятельства, признаваемые сторонами или подтвержденные по иному могут не менее сильно укреплять позицию истца.

В нашем случае имеется не оспариваемый сторонами факт одновременной передачи примерно равноценных квартир с документами, длительное (4 года) проживание в них, отсутствие договора найма или безвозмездного пользования жилищем с обеих сторон. Так на чью сторону должно склониться внутреннее убеждение судьи?

[TOPGUN]

Тонкое место в этом суждении то, что сделка с недвижимостью считается совершенной после ее государственной регистрации . При таком подходе исполнение сделки с недвижимостью не должно учитываться как доказательство, если она не была совершена (зарегистрирована).

Но и здесь широкое поле для толкования. п.2 ст.155 ГК предусматривает регистрацию по решению суда сделки, совершенной в надлежащей форме... То есть сделка еще не зарегистрирована, а по форме уже совершена.

Вы же сами себе противоречите...