Форма сделки. Государственная регистрация сделки.

[Гость Правовед]

Коллеги, всех с Новым Годом!

У меня возник практический вопрос и хотелось бы узнать Ваше мнение по данному поводу.

Наша компания собирается заключить предварительный договор на заключение договора аренды недвижимого имущества, сроком на два года.

Согласно п. 2 ст. 390 ГК РК, предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора...

Как всем известно, аренда недвижимого имущества, сроком более одного года, подлежит государственной регистрации.

Отсюда возникают следующие вопросы:

1. Необходимо ли регистрировать предварительный договор?

2. Относится ли государственная регистрация к соблюдению формы сделки?

Мое мнение следующее:

1. регистрировать нет необходимости;

2. государственная регистрация не относится к форме сделки;

У кого какие мнения? Кто-нибудь имеет опыт разрешения подобных дел в судах?

Заранее благодарю за Ваши ответы.

Изменено 15 Января 2007 пользователем Правовед

[Гость Freddy]

Все зависит от содержания предварительного договора. В случае если согласно условиям предварительного договора ваша компания оставляет за собой право арендовать (или не арендовать) недвижимое имущество по своему усмотрению, а арендодатель обязан предоставить недвижимое имуещство в аренду, если ваша компания воспользуется своим правом аренды, то представляется необходимым все же провести государственную регистрацию договора относительно объекта недвижимого имущества. Это укрепит ваше положение "в случае чего".

[kreslo]

Коллеги, всех с Новым Годом!

У меня возник практический вопрос и хотелось бы узнать Ваше мнение по данному поводу.

Наша компания собирается заключить предварительный договор на заключение договора аренды недвижимого имущества, сроком на два года.

Согласно п. 2 ст. 390 ГК РК, предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора...

Как всем известно, аренда недвижимого имущества, сроком более одного года, подлежит государственной регистрации.

Отсюда возникают следующие вопросы:

1. Необходимо ли регистрировать предварительный договор?

2. Относится ли государственная регистрация к соблюдению формы сделки?

Мое мнение следующее:

1. регистрировать нет необходимости;

2. государственная регистрация не относится к форме сделки;

У кого какие мнения? Кто-нибудь имеет опыт разрешения подобных дел в судах?

Заранее благодарю за Ваши ответы.

Очень беглый ответ, извините. По сути закона регистрируются права на недвижимость, в том числе права аренды. Исходя из определения предварительного договора никаких прав аренды Вы не приобретаете, а только права по предварительному договору, то есть в случае нарушения имеет право взыскать убытки или принудительное заключение основного договора.

[Гость Future]

Предварительный договор это по сути договор о заключении договора. При этом Предметом предв. договора, по моему мнению, являются не права на недвижимое имущество (что требует обязательной гос.регистрации), а обязательство о заключении договора в будущем на определенных условиях (что не требует обязательной регистрации). В связи с этим гос.регистрация предв.договора не требуется. По крайней мере, я так для себя определила в аналогичном практическом вопросе.

[Гость Гость]

Абсолютно согласен с Правоведом и Future. На мой взгляд при определении формы сделки законодателем имелась в виду письменная или устная форма сделки, а предварительный договор лишь обязывает стороны в будущем заключить какой - либо договор (договор аренды в частности). И более того, у меня большие сомнения, что данный предварительный договор будет принят к регистрации, в случае если Правовед все-таки решиться зарегистрировать его.

[Гость Freddy]

Предварительный договор это по сути договор о заключении договора. При этом Предметом предв. договора, по моему мнению, являются не права на недвижимое имущество (что требует обязательной гос.регистрации), а обязательство о заключении договора в будущем на определенных условиях (что не требует обязательной регистрации). В связи с этим гос.регистрация предв.договора не требуется. По крайней мере, я так для себя определила в аналогичном практическом вопросе.

Оставим практику в покое. Вы можете однозначно сказать, что предварительный договор, согласно которому Сторона А имеет право (и вправе воспользоваться им по своему усмотрению) на аренду недвижимого имущества Стороны Б, а Сторона Б обязана заключить договор аренды со Стороной А (предоставить Стороне А принадлежащее ей недвижимое имущество), если Сторона А изъявит желание воспользоваться своим правом?

Вы можете утверждать, что здесь право на недвижимое имущество не обременено предусмотренным предварительным договором "усмотрением" Стороны А?

[Tyler Durden™]

Я согласен с Freddy. Как мне кажется, в данном случае появляются обременения на недвижимом имуществе.

Однако, этот "предварительный договор" регистрировать не обязательно, более того, как отметил гость выше, скорее всего в ЦпРН откажут в его регистрации, так как права владения и пользования возникнут у арендатора только после заключения основного договора.

При всем при этом, как я уже отмечал, согласен с Freddy.

Таким образом,

1. - нет необходимости (в зависимости от желания арендатора)

2. - гос.регистрация не относится к форме сделки.

[Гость Александр Ягодкин]

Мое мнение следующее:

1. регистрировать нет необходимости;

2. государственная регистрация не относится к форме сделки;

Поддерживаю Ваше мнение :good_evil:

[Гость Правовед]

Оставим практику в покое. Вы можете однозначно сказать, что предварительный договор, согласно которому Сторона А имеет право (и вправе воспользоваться им по своему усмотрению) на аренду недвижимого имущества Стороны Б, а Сторона Б обязана заключить договор аренды со Стороной А (предоставить Стороне А принадлежащее ей недвижимое имущество), если Сторона А изъявит желание воспользоваться своим правом?

Вы можете утверждать, что здесь право на недвижимое имущество не обременено предусмотренным предварительным договором "усмотрением" Стороны А?

По моему мнению, согласно предварительному договору стороны обязаны (а не вправе) заключить в будущем основной договор и предметом этого предварительного договора является не недвижимое имущество, а основной договор.

Изменено 15 Января 2007 пользователем Правовед

[Гость Правовед]

Всем спасибо!

У меня возникло еще два вопроса:

1. Что Вы понимаете под понятием "совершенная сделка" в соответствии с п. 1. ст. 155 ГК РК?

Статья 155. Регистрация сделок

1. Сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной или иной регистрации, в том числе сделки, создающие, изменяющие или прекращающие права, перечисленные в части первой пункта 2 статьи 118 настоящего Кодекса, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

2. Что является моментом вступления в силу договора: момент согласования всех существенных условий в установленной форме или момент регистрации сделки?

Изменено 15 Января 2007 пользователем Правовед

[Tyler Durden™]

По моему мнению, согласно предварительному договору стороны обязаны (а не вправе) заключить в будущем основной договор и предметом этого предварительного договора является не недвижимое имущество, а основной договор.

хотелось отметить про "совершение сделки", но опоздал ...

хотя интересный вопрос, так как в пункте 2 ст. 155 говорится, что "Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации", при этом само "совершение сделки" согласно п.1 этой же статьи - это и есть государственная регистрация. Таким образом, гипотеза п.2 охватывает невозможные случаи ... :good_evil:

[Гость Александр Ягодкин]

Как мне кажется, в данном случае появляются обременения на недвижимом имуществе.

К сожалению не могу согласиться с этим утверждением. Никто не может понудить арендодателя заключить договор аренды в данном случае, насколько я помню общую часть ГК (к сожалению нет под рукой кодекса) при отказе от исполнения предварительного договора ответственность - возмещение убытков.

Следовательно, арендодатель вправе не заключать договор, а выплатить суммы убытков. Поэтому считаю, что это нельзя назвать обременением, т.к. при обременении собственник (владелец) обремененного имущества не может в одностороннем порядке избавиться от обременения.

:good_evil:

[Гость Правовед]

К сожалению не могу согласиться с этим утверждением. Никто не может понудить арендодателя заключить договор аренды в данном случае, насколько я помню общую часть ГК (к сожалению нет под рукой кодекса) при отказе от исполнения предварительного договора ответственность - возмещение убытков.

Следовательно, арендодатель вправе не заключать договор, а выплатить суммы убытков. Поэтому считаю, что это нельзя назвать обременением, т.к. при обременении собственник (владелец) обремененного имущества не может в одностороннем порядке избавиться от обременения.

Полностью согласен.

[Tyler Durden™]

К сожалению не могу согласиться с этим утверждением. Никто не может понудить арендодателя заключить договор аренды в данном случае, насколько я помню общую часть ГК (к сожалению нет под рукой кодекса) при отказе от исполнения предварительного договора ответственность - возмещение убытков.

Следовательно, арендодатель вправе не заключать договор, а выплатить суммы убытков. Поэтому считаю, что это нельзя назвать обременением, т.к. при обременении собственник (владелец) обремененного имущества не может в одностороннем порядке избавиться от обременения.

Насколько я помню принципы гражданского права ... сторона договора, в том числе и договора аренды может в любое время отказаться от договора с возмещением убытков, как Вы правильно отметили ...

То есть я не согласен с утверждением, что "при обременении собственник (владелец) обремененного имущества не может в одностороннем порядке избавиться от обременения".

а вообще, наверное, это надо обсудить за кружкой пива!

[ЭТО_ОН]

Добрый день всем!

Не читал ответов других оппонентов, выражу только свое мнение построенное на личном опыте.

Так как договор аренды заключаемый на срок 2 года подлежит обязательной регистрации, то соответственно и предварительный договор также подлежит обязательной регистрации.

Конечно, это ваше дело регистрировать или не регистрировать предварительный договор, но что касается формы сделки, то он подлежит регистрации. Просто у меня был опыт в суде, по признанию недействительным предварительного договора, как раз таки по основанию несоответствия формы предварительного договора основному договору, и его признали таки не действительным.

Поэтому, чтобы застраховать себя от такого риска, лучше его все таки зарегистрировать.

Удачи!

[Гость Freddy]

К сожалению не могу согласиться с этим утверждением. Никто не может понудить арендодателя заключить договор аренды в данном случае, насколько я помню общую часть ГК (к сожалению нет под рукой кодекса) при отказе от исполнения предварительного договора ответственность - возмещение убытков.

Следовательно, арендодатель вправе не заключать договор, а выплатить суммы убытков. Поэтому считаю, что это нельзя назвать обременением, т.к. при обременении собственник (владелец) обремененного имущества не может в одностороннем порядке избавиться от обременения.

Вообще-то можно заключить договор, включающий в себя как положения предварительного договора (обязанность потенциального арендодателя предоставить недвижимое имущество в аренду ), так и положения договора о намерениях (по своему усмотрению воспользоваться правом на аренду недвижимого имущества потенциальным арендатором. При этом потенциальный арендатор не будет нести каких-либо обязательств, если не захочет воспользоваться своим правом на аренду недвижимого имущества потенциального арендодателя). Вы думаете, что при таком раскладе, права потенциального арендодателя на принадлежащее ему недвижимое имущество также не обременяются?

[Гость Freddy]

Добрый день всем!

Не читал ответов других оппонентов, выражу только свое мнение построенное на личном опыте.

Так как договор аренды заключаемый на срок 2 года подлежит обязательной регистрации, то соответственно и предварительный договор также подлежит обязательной регистрации.

Конечно, это ваше дело регистрировать или не регистрировать предварительный договор, но что касается формы сделки, то он подлежит регистрации. Просто у меня был опыт в суде, по признанию недействительным предварительного договора, как раз таки по основанию несоответствия формы предварительного договора основному договору, и его признали таки не действительным.

Поэтому, чтобы застраховать себя от такого риска, лучше его все таки зарегистрировать.

Удачи!

Вот именно! :good_evil:

[Гость Александр Ягодкин]

Вообще-то можно заключить договор, включающий в себя как положения предварительного договора (обязанность потенциального арендодателя предоставить недвижимое имущество в аренду ), так и положения договора о намерениях (по своему усмотрению воспользоваться правом на аренду недвижимого имущества потенциальным арендатором. При этом потенциальный арендатор не будет нести каких-либо обязательств, если не захочет воспользоваться своим правом на аренду недвижимого имущества потенциального арендодателя). Вы думаете, что при таком раскладе, права потенциального арендодателя на принадлежащее ему недвижимое имущество также не обременяются?

Я думаю, что недвижимое имущество в данном случае не обременяется (об этом шла речь). А то, что договоры должны исполняться [именно так как стороны определили это в договоре], - незыблемое правило.

[Гость Freddy]

Я думаю, что недвижимое имущество в данном случае не обременяется (об этом шла речь). А то, что договоры должны исполняться [именно так как стороны определили это в договоре], - незыблемое правило.

А как насчет следующего?

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 25 декабря 1995 года № 2727

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

"...Статья 1. Термины и определения

Применяемые в настоящем Указе термины и определения означают следующее:

1) государственная регистрация - процедура учета регистрирующим органом права собственности и других прав, а также обременений на недвижимое имущество в порядке, установленном настоящим Указом...

...4) обременения - ограничение прав на недвижимое имущество, в том числе наличие на него определенных прав третьих лиц, арест имущества...

...Статья 2. Объекты государственной регистрации

1. Объектами государственной регистрации в порядке, установленном настоящим Указом, являются права на недвижимое имущество. Регистрации подлежат:

1) право собственности;

2) право хозяйственного ведения;

3) право оперативного управления;

4) право землепользования на срок свыше года;

5) право пользования на срок свыше года;

6) право доверительного управления на срок свыше года;

7) залог;

8) рента;

9) иные права на недвижимое имущество, а также обременение прав на недвижимое имущество.

2. Регистрации подлежат также изменение и прекращение прав (обременений) на недвижимое имущество в результате сделок и иных юридических фактов..."

[Гость Александр Ягодкин]

Право на имущество (в данном случае обременение арендой) Вы получите только после того, как заключите договор аренды (возникновение права пользование на срок свыше года).

Когда Вы проводите переговоры, заключаете предварительные договоры или протоколы намерений никаких прав на данное недвижимое имущество Вы не получаете.

Предварительный договор в данном случае - это право на приобретение права, но не право на имущество. А именно право на имущество, а также "изменение и прекращение прав" подлежит государственной регистрации.

[Гость Freddy]

Право на имущество (в данном случае обременение арендой) Вы получите только после того, как заключите договор аренды (возникновение права пользование на срок свыше года).

Когда Вы проводите переговоры, заключаете предварительные договоры или протоколы намерений никаких прав на данное недвижимое имущество Вы не получаете.

Предварительный договор в данном случае - это право на приобретение права, но не право на имущество. А именно право на имущество, а также "изменение и прекращение прав" подлежит государственной регистрации.

Вы все-таки считаете, что предварительный договор, согласно которому потенциальный арендодатель обязуется сдать в аренду потенциальному арендатору принадлежащее ему недвижимое имущество сроком на 2 (два) года, не обременяет прав потенциального арендодателя на данное недвижимое имущество?

[Гость филин]

Вы все-таки считаете, что предварительный договор, согласно которому потенциальный арендодатель обязуется сдать в аренду потенциальному арендатору принадлежащее ему недвижимое имущество сроком на 2 (два) года, не обременяет прав потенциального арендодателя на данное недвижимое имущество?

Совершенно в дырочку. Из договоров возникают права вещные или обязательственные. Предварительный договор - это обязательство о заключении в будущем другого договора, по предмету которого предварительное соглашение никаких прав и обязанностей сторон не устанавливает.

[Нурдин Саякбаев]

Я так думаю, есть категориальная пара : форма и содержание. Если выделять в сделке форму и содержание, то требование государственной регистрации относится конечно к форме, а не к содержанию сделки.

С другой стороны, явно видно, что институт государственной регистрации проработан недостаточно, от этого и возникают такие дискуссии. Напутано в одном: регистрация сделок и регистрация прав. Если допустить, что предварительный договор подлежит регистрации, то придется признать, что сделка регистрируется при отсутствии регистрации прав на недвижимость, а это противоречит определениям данным в законе. Практически предварительный договор не регистрируется, хотя теоретически требование госрегистрации - требование к форме сделки. Также как и требование нотариального заверения.

[kreslo]

Право на имущество (в данном случае обременение арендой) Вы получите только после того, как заключите договор аренды (возникновение права пользование на срок свыше года).

Когда Вы проводите переговоры, заключаете предварительные договоры или протоколы намерений никаких прав на данное недвижимое имущество Вы не получаете.

Предварительный договор в данном случае - это право на приобретение права, но не право на имущество. А именно право на имущество, а также "изменение и прекращение прав" подлежит государственной регистрации.

Абсолютно согласен. При заключение предварительного договора никаких прав не недвижимость Вы не приобретаете, Вы приобретаете права, так сказать, на Вашего контрагента. То есть в случае не заключения основного договора, можете с него потребовать убытки или заключения договора. Имущественных прав Вы не приобретаете, поэтому регистрировать нечего. Обременение согласно закону это ограничение прав на недвижимость. В случае заключения предварительного договора Вы ограничиваете личное право стороны на заключение договора, но не ее имущественное права на недвижимость. Посмотрите также с практической стороны: какое право на недвижимость Вы приобрели при заключение предварительного договора? Никакое.

Для более понятного объяснение посмотрим так сказать со стороны недвижимости. Обременения на недвижимость так сказать идут вместе с самой недвижимостью. Например, сервитут или залог, при изменении собственника имущества, он эти права с собой забрать не может. Они остаются с имуществом и переходят к новому владельцу. Теперь посмотрите если вы умудрились зарегистрировать предварительный договор как обременение на недвижимость. Следовательно теперь это обремение так и будет болтаться с имуществом. По сути если потом эту недвижимость продадут, то Вы в силу зарегистрованного обремения можете от покупателя потребовать исполнить это "обремение". Заметьте не с Вашего контрагента, а с новой стороны. Поэтому это есть и должно быть обремением или обязательством только стороны в договоре, а не прав на недвижимость.

[Гость Правовед]

Я так думаю, есть категориальная пара : форма и содержание. Если выделять в сделке форму и содержание, то требование государственной регистрации относится конечно к форме, а не к содержанию сделки.

С другой стороны, явно видно, что институт государственной регистрации проработан недостаточно, от этого и возникают такие дискуссии. Напутано в одном: регистрация сделок и регистрация прав. Если допустить, что предварительный договор подлежит регистрации, то придется признать, что сделка регистрируется при отсутствии регистрации прав на недвижимость, а это противоречит определениям данным в законе. Практически предварительный договор не регистрируется, хотя теоретически требование госрегистрации - требование к форме сделки. Также как и требование нотариального заверения.

Я все же придерживаюсь того, что государственная регистрация не относится к форме сделки. Ст. 151 ГК предусматривает только две формы: устная и письменная. Письменная же в свою очередь подразделяется на простую и нотариальную. Хотя честно говоря не понятно какую форму законотворец имел в виду под «иной определенной формой в п. 2 этой же статьи.

Моей точки зрения, государственная регистрация – это постановка на учет обременений и прав, а также момент возникновения прав на недвижимое имущество. То, что регистрация абстрагирована от формы сделки, можно увидеть из п. 2 ст. 155 ГК, где сказано, что «если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме...». Другими словами, на регистрацию должны предоставляются сделки, уже совершенные в надлежащей форме.

Вместе с тем, я абсолютно согласен с Вами, что есть определенная путаница. Идеально, по моему мнению, необходимо регистрировать не договор, а права. И при этом, права на пользование недвижимым имуществом освободить от регистрации. Кроме того, необходимо отграничить момент вступления в силу договора от момента регистрации. Моментом вступления в силу сделки с недвижимым имуществом должен быть момент согласования всех существенных условий в установленной форме. Это связано с тем, что возникает неразбериха в следующем. При регистрации права собственности, правоустанавливающая сделка, условия которой полностью исполнены, прекращается, а при аренде, сделка только вступает в силу. Если же, моментом вступления в силу сделки с недвижимым имуществом считать момент ее регистрации, то получается при купли-продажи недвижимого имущества, все действия, совершенные до момента регистрации сделки (оплата, предоставление документов, по регистрация сделки), будут являться доброй волей сторон, поскольку они не будут обязательными для них.