регистрация договора аренды

[Александр К]

Кабинет в здании - неотъемлемая часть здания, которую нельзя вырвать из дома и перетащить в другое место. Значит, оно является частью недвижимого имущества, договор аренды которого на срок более 1 года подлежит регистрации.

[TSV]

Значит спокойно сидим год и не регистрируем, на следующий год перезаключаем таким же макаром. Благодарю за ответы.

[Альтависта]

Уважаемые юристы, у меня вопрос по теме.

Если договор аренды помещения заключается на 5 лет двумя юридическими лицами, обязательно ли его нотариальное заверение в этом случае? Регистрация нужна - это понятно, а нотариальное заверение - зачем? По сути, что в данном случае удостоверяет нотариус - подлинность подписи директоров, подписывающих договор, их волеизъявление и пр., но зачем, если эти люди выступают представителями юр. лиц, которые им в свою очередь доверяют, не сомневаются в полинности их подписей и наделили их соответствующими полномочиями?!?

Департамент юстиции приостановил нам регистрацию договора аренды на этом основании - нет нотариального заверения, требуют явки директоров в деп.юст. с целью проверки подлинности их подписей.

Так вот, вопрос собственно - правомерно ли это? Если да, какие нормы на это прямо указывают, поделитесь ссылочкой, будьте так любезны.

[Гость MAPC]

Инструкция "О порядке совершения нотариальных действий" - четко расписывает случаи обязательного нотариального удостотверения документов.

[Александр К]

Уважаемые юристы, у меня вопрос по теме.

Если договор аренды помещения заключается на 5 лет двумя юридическими лицами, обязательно ли его нотариальное заверение в этом случае? Регистрация нужна - это понятно, а нотариальное заверение - зачем? По сути, что в данном случае удостоверяет нотариус - подлинность подписи директоров, подписывающих договор, их волеизъявление и пр., но зачем, если эти люди выступают представителями юр. лиц, которые им в свою очередь доверяют, не сомневаются в полинности их подписей и наделили их соответствующими полномочиями?!?

Департамент юстиции приостановил нам регистрацию договора аренды на этом основании - нет нотариального заверения, требуют явки директоров в деп.юст. с целью проверки подлинности их подписей.

Так вот, вопрос собственно - правомерно ли это? Если да, какие нормы на это прямо указывают, поделитесь ссылочкой, будьте так любезны.

Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество"

Статья 24. Требования к документам, предъявляемым к государственной регистрации

2. Документы, подтверждающие возникновение, изменение или прекращение прав (обременении прав) на недвижимое имущество и иных объектов государственной регистрации, должны быть надлежащим образом оформлены, в случаях, установленных законодательством Республики Казахстан, скреплены печатью, выполнены на специальных бланках, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Документы, исходящие от судов, правоохранительных и иных государственных органов, должны быть выполнены в форме, предъявляемой для соответствующих документов.

В случаях, установленных законодательными актами, правоустанавливающие и иные документы должны быть удостоверены в нотариальном порядке.

ГК:

Статья 544. Форма договора имущественного найма

1. Договор имущественного найма на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Как видно, указана именно письменная форма, про нотариальное заверение речи нет. Возможно, сотрудники департамента юстиции спутали договоры ренты и аренды.

В качестве правовой основы этой точки зрения можете указать Инструкцию о порядке совершения нотариальных действий в Республике Казахстан:

60. Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон могут удостоверяться и другие сделки, для которых законодательством не установлена обязательная нотариальная форма.

В соответствии с действующим законодательством подлежат обязательному нотариальному удостоверению следующие виды сделок:

1) договор ренты;

2) завещания;

3) доверенности на управление имуществом и на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения, если иное не установлено законодательством;

4) доверенности, выдаваемые в порядке передоверия, кроме случаев, предусмотренных гражданским законодательством;

5) учредительные документы хозяйственных товариществ;

6) брачные договоры;

7) соглашение наследников по закону об очередности их призвания к наследству и о размере их долей;

8) соглашение об уплате алиментов.

[синдбад]

Закон Республики Казахстан от 26.07.2007 N 310-III

"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

2. В тех случаях, когда права (обременения прав) возникают на основании договора или иной сделки при отсутствии их нотариального удостоверения, заявление в установленном порядке должно быть подано всеми участниками сделки.

Следовательно должны присутствовать в Департаменте юстиции все участники сделки. Это касается в первую очередь договоров залога с банками. А у Вас это обязательная процедура.

Печать - ошибка, подпись - срок. Я не я, подпись не моя, какой такой договор. Законы пишут очень грамотные ребята. при этом не учитывается судебная практика.

[Альтависта]

Спасибо большое за ответ.

Да, действительно, с нотариальным заверением разобрались - оно в нашем случае не обязательно, НО:

п. 4 ст. 21 Закона о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним гласит: 4. Если сделка нотариально не удостоверена, то регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписи лиц, совершивших сделку (уполномоченных их представителей), их дееспособность (правоспособность), а также соответствие их воли волеизъявлению.

И еще: п. 2 ст. 22 того же закона - 2. В тех случаях, когда права (обременения прав) возникают на основании договора или иной сделки при отсутствии их нотариального удостоверения, заявление в установленном порядке должно быть подано всеми участниками сделки.

В нашем случае заявление о регистрации было подано представителями двух сторон по доверенностям, но не директорами, подписавшими договор.

Получается, приостановление регистрации и требование явки директоров в департамент юстиции для удостоверения подлинности подписей в данном случае законно? Или все-таки нет? Как быть?

[Александр К]

Думаю да, законно. Какие проблемы дирам приехать на место?

[Альтависта]

Проблема есть - они находятся в разных городах

Вот теперь не знаю, что делать...

[Александр К]

4. Если сделка нотариально не удостоверена, то регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписи лиц, совершивших сделку (уполномоченных их представителей), их дееспособность (правоспособность), а также соответствие их воли волеизъявлению.

Думаю, самым простым способом этой проверки будет их личное присутствие в органах юстиции, ведь, имхо, ни через доверенное лицо, ни через заявление в той или иной форме не проверишь "соответствие их воли волеизъявлению".

Или ещё вариант - просто пусть уполномоченный подписывать выпишет доверенность на подписание договора на местного сотрудника, чтобы он от имени дира подписал договор.

Изменено 10 Февраля 2012 пользователем adviser24

[Альтависта]

Или ещё вариант - просто пусть уполномоченный подписывать выпишет доверенность на подписание договора на местного сотрудника, чтобы он от имени дира подписал договор.

Думала об этом варианте, но договор уже подписан и лежит в департамернте на приостановленной регистрации, получается, если делать доверенность, нужно будет его забирать, переподписывать, потом заново сдавать на регистрацию... Ну, посмотрим конечно, как лучше сделать. Еще раз спасибо )))

[Искатель Истины]

Какие проблемы дирам приехать на место?

Не царское это дело.

ЗЫ: Имхо незаконно, придется обжаловать.

[Александр К]

Диру диру рознь, кто-то как петух ходит, задравши нос и понтуясь сверх всякой меры, а кто-то просто делает работу, которую должен делать по ТД.

[Альтависта]

Не царское это дело.

ЗЫ: Имхо незаконно, придется обжаловать.

Угу, и не царское тоже - попробуй их теперь в департамент вытащи, еще и из разных городов...

Почему считаете, что не законно? Поделитесь соображениями :sarcasm:

[Искатель Истины]

Или ещё вариант - просто пусть уполномоченный подписывать выпишет доверенность на подписание договора на местного сотрудника, чтобы он от имени дира подписал договор.

Ну это совсем другое дело. И позиция из "незаконной" становится сразу законной.

[Искатель Истины]

Почему считаете, что не законно? Поделитесь соображениями

Договор аренды не требует нотариального удостоверения.

Волеизъявление следует из Договора.

Обе стороны (представители) подают заявление, если уж так хотят.

п.4 ст.21 имеет поле для иного толкования.

ЗЫ: Да и здравый смысл исключать нельзя. Что теперь Руководителю исполнительного органа из юстиции не вылазить. Например, если арендуется жилье для сотрудников по всему Казахстану.

[Александр К]

ИМХО, волеизъявление без личного присутствия или без наличия подтверждающих бумажек, заверенных соответственными органами, не подтвердишь! Для закрепления волеизъявления и нужно заключать договор в письменной форме, и/или нотариально заверять его, или личное присутствие (вариант с доверенностью здесь не рассматриваю).

[Альтависта]

Обе стороны (представители) подают заявление, если уж так хотят.

п.4 ст.21 имеет поле для иного толкования.

Здравый смысл действительно отсутствует...

Какое заявление вы имеете ввиду? И толкование тоже?

[Альтависта]

ИМХО, волеизъявление без личного присутствия или без наличия подтверждающих бумажек, заверенных соответственными органами, не подтвердишь! Для закрепления волеизъявления и нужно заключать договор в письменной форме, и/или нотариально заверять его, или личное присутствие (вариант с доверенностью здесь не рассматриваю).

Ну ладно бы речь шла о волеизъявлении физ. лица, а тут уполномоченные люди подписали, по сути здесь не конкретное их волеизъявление состоялось, а компаний, заключивших договор, компании же это волеизъявление подтвердили своими печатями.

[Искатель Истины]

и нужно заключать договор в письменной форме

Вы это к чему? Договор аренды же есть.

Им для проверки подлинности подписей ни больше ни меньше, а Директоров подавай. А вы Директорам приехать предлагаете и говорите, что позиция юстиции законная.

[Искатель Истины]

Ну ладно бы речь шла о волеизъявлении физ. лица

А вот вам и вариант толкования п.4 ст. 21.

4. Если сделка нотариально не удостоверена, то регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписи лиц, совершивших сделку.

Кто совершает сделку? Юрлицо. Что такое подпись юрлица? Ну принесите им печать и скажите: подлинник в чистом виде . Имхо в п.4 речь в первую очередь идет о физлицах.

[Александр К]

Вы это к чему? Договор аренды же есть.

Есть же =) Это я в целом.

Им для проверки подлинности подписей ни больше ни меньше, а Директоров подавай. А вы Директорам приехать предлагаете и говорите, что позиция юстиции законная.

А как вы проверите волеизъявление? Как докажите что их никто за руку не держал при подписании договора?

Эпилог: чтобы вот таких вот диалогов не было - делайте всё по доверенности как указано выше =)

[Искатель Истины]

Эпилог: чтобы вот таких вот диалогов не было - делайте всё по доверенности как указано выше =)

По доверенности, это выкручиваться и идти на поводу у порочной практики юстиции по регистрации Договоров аренды: и Протоколы ОСУ им подавай и Директоров веди. Завтра ОСУ скажут в полном составе прийти и поведем что ли? Ну это же бред. Я например до упора отстаивал позицию по Протоколам ОСУ и благо обошлось без судов, но Протоколы и Решения Ед. Участника не давал ни разу.

[Александр К]

Просто есть 2 подхода - или делать быстро и с минимальным сопротивлением как хочет работодатель (клиент), или делать идеально в соответствие с законом, бодаясь и, если надо, судясь, но при этом пропустить все сроки. В разных ситуациях будет разный подход.

[Альтависта]

А как вы проверите волеизъявление? Как докажите что их никто за руку не держал при подписании договора?

Эпилог: чтобы вот таких вот диалогов не было - делайте всё по доверенности как указано выше =)

Ну а смысл доказывать, что их за руку никто не держал - юридические последствия по сделке в данном случае возникают ведь только у юридических лиц, от имени которых они подписали договор, а не у них самих, а юридические лица свое волеизъявление печатью удостоверили.

Да и нецелесообразно это - представьте, если это например огромный торговый комплекс, в котором постоянно сдаются помещения на огромные суммы - доверенность на подписание таких контрактов не разумно кому-то давать, и что теперь директору действительно из департамента не выходить или от нотариуса.